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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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La condition suspensive de crédit ne peut jouer que dans le seul intérêt de l'acquéreur
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13/10/2003
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Un arrêt de la Cour de cassation (3ème Ch. civ., 24 septembre 2003, n°02-11815) vient de clarifier un aspect des modalités des ventes immobilières qui donnait pas mal de sueurs froides aux acquéreurs recourant au crédit : si pour une raison ou pour une autre la proposition de prêt n'a pu être obtenue à la date limite prévue, le vendeur ne peut se prévaloir de ce retard pour considérer la vente comme caduque si l'acquéreur a pu au final obtenir son financement et persiste à vouloir acquérir !
Rappelons que lorsque l'avant-contrat de vente d'un bien immobilier indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assurent le financement, et ce avant une date fixée dans l'acte. Si la banque accorde le prêt sollicité, elle fait connaître par écrit dans un premier temps sa décision aux emprunteurs puis formalise l'offre de prêt correspondant aux caractéristiques prévues à la promesse. Si par contre l'établissement de crédit rejette la demande de prêt, le candidat acquéreur n'est pas tenu responsable de l'échec de la vente et récupère l'acompte versé sans retenue ni indemnité.
Le problème vient de la rédaction des clauses suspensives de crédit qui ont pu laisser croire que le vendeur, passé le délai imparti à l'acquéreur pour présenter l'accord du ou des établissements sollictés, était en droit de considérer l'avant-contrat comme résolu et de reprendre sa liberté pour vendre à de meilleures conditions...
C'était le cas notamment dans l'affaire jugée : l'avant-contrat était conclu sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt avant le 1er juin. La veille de cette date la banque avait avisé les acquéreurs de son accord mais n'avait matérialisé l'édition informatique de l'offre de prêt que le 4 juin. Le vendeur avait refusé de signer l'acte de vente estimant le délai expiré. Les acquéreurs l'ayant assigné en réalisation forcée de la vente, la Cour d'appel avait rejeté la demande et déclaré la promesse de vente caduque.
La Cour de cassation a, en cassant cet arrêt, justement fait remarquer que les dispositions de l'article L312-16 du Code de la consommation sont édictées dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur : en conséquence, le vendeur ne peut se prévaloir de cette disposition pour renoncer à la vente sous prétexte que la condition suspensive n'est pas réalisée à la date fixée...
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TVA à 5,5 % sur les travaux : vers la fin du feuilleton ?
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10/10/2003
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Dans le projet de loi de finances pour 2004 (article 12), le gouvernement table sur une confirmation de la proposition de directive sur le taux réduit de la TVA présentée par la Commission européenne en juillet 2003, aux termes de laquelle il est prévu d’inscrire les travaux dans les logements et les services d’aide à la personne sur la liste des activités éligibles à l’application du taux réduit de la TVA, ou sur une prorogation de l’autorisation donnée à la France en 1999... Il est donc inscrit "sous réserve de l’aboutissement des discussions en cours sur le plan communautaire" (loin d'être acquis actuellement) l'application du taux réduit :
- aux travaux, autres que de construction ou de reconstruction, portant sur des locaux à usage d’habitation achevés depuis plus de deux ans (cette mesure s’applique également, jusqu’à la même date, aux travaux d’entretien portant sur les logements sociaux à usage locatif) ;
- aux services d’aide à la personne, y compris le nettoyage des logements, fournis par les entreprises agréées.
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Ile-de-France : les prix des appartements anciens continuent à monter mais le nombre de transactions chute !
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10/10/2003
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La chambre francilienne des notaires a publié ses chiffres du 2ème trimestre 2003 : ils révèlent une poursuite de la hausse des prix des appartements anciens avec un rythme de 13,9% d'augmentation sur un an à Paris sur un an et 12,5% en petite couronne, tandis que les transactions, tous biens confondus, chutent - conséquence ou coincidence ? - de 6,9% !
Au cours du seul deuxième trimestre par rapport au premier, les prix des appartements anciens ont augmenté de 3,2% à Paris (après +2,7% au 1er trimestre) et de 3% dans les départements de la petite couronne (contre +2,2%).
Les notaires constatent une poursuite et mêe^amplification du déplacement de la demande vers les communes de la petite couronne les moins valorisées et vers les départements de la grande couronne.
Cependant, en dépit du marasme économique ambiant et de la remontée du chômage, le marché immobilier demeure "globalement actif", relèvent les notaires. Le "haut niveau d'activité" de ce marché s'explique "par l'importance des besoins en logements non satisfaits en Ile-de-France", estiment-ils.
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Maisons individuelles : les huissiers au secours de la FFC et se posent en médiateurs...
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10/10/2003
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Dans son combat pour la défense des consommateurs (notre article), la FFC (Fédération Française des Constructeurs de maisons individuelles) annonce dans un communiqué avoir obtenu le soutien de La Chambre Nationale des Huissiers de Justice. Les huissiers ont en effet décidé de s'engager à ses côtés pour prôner le respect de la Loi de 1990 qui préside à la construction de toute maison individuelle.
Près de 50% des maisons individuelles construites en diffus (1) le sont selon la FFC en toute illégalité et en toute impunité. Destinés à protéger les consommateurs, les préceptes de la Loi de 1990 sont en effet le plus souvent ignorés par les différents acteurs lors de la construction d'une maison.
Depuis plusieurs années, la FFC, qui regroupe plusieurs centaines de petits et moyens constructeurs de maisons individuelles, s'efforce de sensibiliser les pouvoirs publics à ce problème.
Aujourd'hui la Chambre Nationale des Huissiers de Justice lui emboîte le pas. Via une "charte de partenariat" présentée à l'occasion de leur Congrès national, les huissiers de justice et les constructeurs de la FFC ont décidé "d'unir leurs efforts afin d'organiser de véritables relais d'information, et participer ainsi à la protection du consommateur que le législateur de 1990 avait souhaitée".
Dans ce cadre, la Chambre Nationale des huissiers de justice mobilisera sa profession pour que les Huissiers de Justice :
- se forment au droit de la construction, notamment au regard des dispositions de la loi du 19 décembre 1990. Sera notamment organisé un cycle de formation interne auquel participeront les constructeurs de maisons individuelles ;
- développent au sein de leurs études une activité de conseil envers les futurs maîtres d'ouvrage et les constructeurs de maisons individuelles.
Parallèlement, des actions seront menées en synergie entre les deux organisations.
Ainsi, la FFC va recommander aux constructeurs d'insérer dans leurs contrats une clause permettant aux particuliers de recourir à un médiateur en cas de problème. Ce médiateur étant l'Huissier de Justice le plus proche.
(1) une maison "en diffus" est réalisée à l'initiative d'un particulier. Elle ne s'inscrit pas dans le cadre d'un programme immobilier, ou d'un lotissement.
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Baux commerciaux : Dominique Perben met en place le groupe de travail
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10/10/2003
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Le groupe de travail présidé par Philippe Pelletier, composé de magistrats, d'avocats et de professionnels de l'immobilier, a été mis en place par Dominique Perben, garde des Sceaux, ministre de la Justice.
Il a pour mission de proposer des évolutions de la législation, notamment dans les domaines suivants :
- remettre sur le marché de l'habitation, qui souffre d'une pénurie locative, les parties de locaux loués sous le régime des baux commerciaux comprenant pour partie un logement qui ne sert ni à l'habitation ni au commerce ;
- réduire le contentieux du plafonnement des loyers commerciaux et de la fixation du montant de l'indemnité d'éviction ;
- mettre un terme aux "pas de porte", afin de faciliter l'installation de jeunes commerçants, aujourd'hui pénalisés par l'inflation artificielle du prix des fonds de commerce qui en résulte.
Le groupe de travail pourra étendre sa réflexion au régime des baux professionnels et aux contraintes qui pèsent notamment sur les professions médicales et juridiques en recherche de locaux. Il examinera par ailleurs si des règles minimales doivent être définies pour les baux concernant les grandes surfaces et les locaux. Enfin, il pourra envisager la modernisation du contrat de louage d'immeuble figurant au Code civil.
Il devra remettre ses conclusions au ministre en avril 2004....
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Le projet de budget 2004 inquiète la Confédération nationale du logement
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8/10/2003
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La Confédération nationale du logement (CNL) a jugé mardi le projet de budget 2004 du ministère du Logement "le plus catastrophique depuis des dizaines d'années".
"Pour la première fois depuis de nombreuses années, la baisse des crédits budgétaires sera supérieure à 8% en euros constants", a déclaré M. Jean-Pierre Giacomo, le président de la CNL, la plus importante des organisations de locataires.
Pour la CNL "la crise du logement va s'accentuer suite à la hausse des prix de vente des logements et des loyers du secteur privé qui entraînent une montée de la précarité et des expulsions".
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Bilan de l'activité dans le domaine du logement à fin août
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6/10/2003
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Dans un communiqué de presse du 30 septembre dernier, le ministère du logement présente le bilan des huit premiers mois de l'année 2003 en matière de construction de nouveaux logements et de financement du logement social.
Le nombre de logements autorisés (permis de construire) s'élève à 235.874 logements en augmentation de 6,5 % par rapport aux huit premiers mois de l'année 2002. Le nombre de logements commencés (mises en chantier) s'élève quant à lui à 205.130 en augmentation de 2,3% par rapport aux huit premiers mois de l'année 2002
D'après le ministère, cette croissance confirme clairement, dans un contexte économique difficile, le maintien de la confiance des ménages et des professionnels dans l'immobilier d'habitation.
Toujours selon le communiqué, cette légère croissance permet d'espérer que les prévisions initiales du ministère devraient être dépassées et se situer entre 305.000 et 310.000 logements commencés en 2003. Ce niveau élevé s'approcherait sans l'atteindre de l'objectif de 320.000 nouveaux logements par an pour répondre à l'ensemble des besoins de la population.
Dans ce total, le nombre de logements locatifs sociaux financés s'élève à 20.076 en augmentation de 28% par rapport aux huit premiers mois de l'année 2002.
Le ministère se félicite de la très forte mobilisation de l'ensemble des organismes de logement social et de ses propres services. L'objectif reste de financer 55.000 logements locatifs sociaux, conformément au programme prévu en loi de finances et confirmé avant l'été grâce à la mise en place selon lui des crédits nécessaires.
Au vu de ces résultats région par région et des réponses des préfets à la lettre que Gilles de robien leur a adressé au mois de juillet pour leur demander leur prévision de financement de nouveaux logements, le ministre procédera dans les prochains jours à la répartition définitive des crédits entre les 22 régions de métropole...
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Première condamnation d'un syndic pour clauses abusives dans ses contrats
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6/10/2003
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L'article L.132-1 du Code de la consommation dispose que "dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment des non-professionnels ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrats". Le même article dresse une liste indicative et non-exhaustive de clauses abusives. Enfin, la loi n°95-96 du 1er février 1995 confère en outre un rôle très important aux associations de consommateurs régulièrement déclarées et agréées qui peuvent engager deux types d'actions :
- l'action en suppression de clauses abusives : elles peuvent demander à la juridiction civile, ou à la juridiction répressive, d'ordonner au professionnel mis en cause, sous astreinte, de faire cesser ses agissements illicites et de supprimer dans le contrat les clauses illicites. Peut également être ordonnée la suppression de clauses abusives "dans les modèles de conventions habituellement proposées par les professionnels aux consommateurs" et dans ceux "proposés par les organisations professionnelles à leurs membres" (article L.421-6) ;
- l'action en représentation conjointe (article L.422-1) : elle permet à toute association de consommateurs, agréée et reconnue représentative sur le plan national, d'agir en réparation devant toute juridiction au nom des consommateurs ayant subi des préjudices individuels causés par le fait d'un même professionnel. Il est alors simplement demandé à deux consommateurs au moins de donner mandat par écrit à l'association de consommateurs, cette dernière prenant en charge la procédure...
Saisie par la CLCV (Confédération de la Consommation, du Logement et du Cadre de Vie) qui souhaitait voir déclarées abusives certaines clauses insérées dans le contrat-type d'un syndic, la Cour d'appel de Paris a rappelé tout d'abord (1) qu'un syndicat de copropriétaires, bien qu'ayant la personnalité morale, est considéré comme un consommateur, car la conservation de l'immeuble en copropriété et l'administration de ses parties communes ne constituent pas l'exercice d'une activité professionnelle : il est donc protégé par la législation sur les clauses abusives.
Elle a ensuite confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Paris (2) qui, à la suite de la Commission des clauses abusives (3), a constaté le caractère abusif des clauses qui :
- permettent au syndic de résilier discrétionnairement le contrat le liant au syndicat, alors que ce dernier doit, quant à lui, justifier d'un motif légitime pour mettre fin au mandat ;
- ne proposent pas l'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé, mais imposent la tenue d'un compte unique, en contravention manifeste avec les modifications introduites à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 par la loi SRU, et violant ainsi la liberté de choix des copropriétaires ;
- imputent les frais de recouvrement des impayés au seul copropriétaire défaillant avant toute décision judiciaire ;
- prévoient le paiement d'honoraires supplémentaires à l'occasion de la transmission du dossier du syndicat au successeur du syndic dont le mandat n'est pas poursuivi, alors que le syndic est légalement tenu de transmettre les documents du syndicat gracieusement, sauf s'il justifie de frais supplémentaires excédant la gestion courante ;
- instaurent une procédure de conciliation obligatoire lorsque survient un litige entre le syndic et un copropriétaire, et contraignent ce dernier à saisir le tribunal de grande instance même quand le tribunal d'instance est compétent (ce qui rend obligatoire l'intervention d'un avocat, et décourage les copropriétaires d'ester en justice)...
(1) CA Paris, 23e ch. B, 4 sept. 2003, n° 2002/17698, SA Foncia Franco Suisse c/ CLCV)
(2) TGI Paris, 8e ch., 7 sept. 1999, CSCV c/Foncia Franco-Suisse : RJDA n° 11/99, n° 1257
(3) Recommandation n° 96-01
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Le gouvernement donne un nouveau souffle à la protection du patrimoine
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3/10/2003
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Faisant le constat que 20 % des 15 000 édifices classés sont en péril, le ministre de la culture, Jean-Jacques Aillagon, a présenté au conseil des ministres du 17 septembre un plan national en faveur du patrimoine qui s'organise autour de 5 axes :
- Augmentation de l'effort budgétaire, censé rester "soutenu et durable" pour les monuments historiques. Le budget 2004 qui leur est consacré est augmenté de 10 % pour atteindre la somme de 224 millions d'euros, hors le budget spécifique de 135 millions d'euros consacré à la restauration du château de Versailles. Les moyens de la fondation du patrimoine pour les édifices non protégés seront également accrus.
- Des incitations encourageront l'action des propriétaires privés et les associations du patrimoine : le dispositif d'exonération des droits de mutation sera assoupli pour faciliter la transmission des monuments privés. Il est également prévu de rendre déductibles des revenus les primes d'assurance des biens protégés. En outre des aménagements juridiques faciliteront les actions de mise en valeur du patrimoine (adaptation des chèques emplois services ou utilisation du chèque emploi associatif).
- L'État va entamer une simplification des procédures en matière de protection et de travaux sur les monuments historiques. D'ici 2006, la maîtrise d'ouvrage sera restituée aux propriétaires qui auront le choix entre 3 architectes des monuments historiques. Les délais de réponse de l'administration devraient être unifiés. De plus, un guichet unique pour les autorisations de travaux sur les monuments classés sera mis en place.
- Des mesures de décentralisation permettront d'encourager l'intervention des collectivités locales en faveur du patrimoine. La responsabilité de l'inventaire général du patrimoine leur sera transférée. Des expérimentations concernant la gestion des crédits de travaux leur seront également proposées de même que le transfert de propriété de certains des 400 monuments historiques affectés au ministère de la culture.
- Des actions de formation et de sensibilisation du public seront menées notamment auprès des jeunes...
(D'après le communiqué du conseil des ministres, 17 septembre 2003)
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Extensions progressives du crédit d'impôt pour dépenses relatives à la résidence principale
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2/10/2003
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Le crédit d'impôt actuellement en vigueur et prolongé jusqu'au 31 décembre 2005 pour les dépenses d’acquisition de gros équipements, et de matériaux destinés à maîtriser l’énergie, vient d'être étendu récemment aux dépenses payées avant le 31 décembre 2010 pour la réalisation de travaux de protection contre les risques technologiques, prescrits aux propriétaires d'habitation dans le cadre des dispositions de l'article L. 515-16 – IV nouveau du code de l'environnement, lorsque ces travaux sont afférents à la résidence principale du contribuable (loi n° 2003-699 du 30 juillet 2003, art. 34).
Le gouvernement envisage à présent de l'étendre aux dépenses d'équipement de l'habitation principale aux travaux destinés à faciliter la vie quotidienne des personnes âgées ou handicapées.
La loi Urbanisme et habitat du 2 juillet 2003 a assoupli les règles de majorité pour autoriser les travaux d’accessibilité des immeubles en copropriété aux personnes handicapées ou à mobilité réduite. A son tour, le ministère des finances prend en considération les difficultés des personnes handicapées ou âgées, et, à cette fin, introduit dans le projet de loi de finances pour 2004 une mesure destinée à étendre le crédit d’impôt aux travaux d’installation d’équipements spécialement conçus pour elles. Le coût de cette mesure serait évalué à 35 millions d’euros pour l’année 2005.
Seraient concernés les mécanismes de sécurité et d’accessibilité (mains courantes, barres de maintien, systèmes de commande) et les équipements sanitaires (baignoire à porte, siège de douche, évier et lavabo à hauteur réglable). Réalisés entre le 1er janvier 2004 et le 31 décembre 2005 dans un logement affecté à l’habitation principale du contribuable quelle que soit sa date d’achèvement, les travaux bénéficieront du crédit d’impôt à un taux plus avantageux de 25 %, au lieu de 15 % actuellement applicable pour les autres dépenses.
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universimmo.com
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