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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Immobilier : ceux qui peuvent acheter peuvent s'offrir de4 à 8m2 de plus en 2013...
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21/1/2013
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Le courtier en ligne Empruntis et le courtier en agences immobilières MeilleursAgents.com ont publié la deuxième édition de leur baromètre du pouvoir d'achat immobilier. Il en ressort que les ménages français qui peuvent acheter un logement devraient pouvoir se payer des logements sensiblement plus grands cette année, quelle que soit la ville où ils se trouvent.
Pour obtenir ce résultat, l'enquête s'appuie sur le revenu disponible dans chaque ville selon l'INSEE et évalue la surface qu'un ménage moyen peut s'offrir en tenant comptant des taux d'intérêt et des prix moyens au mètre carré pratiqués dans les dix principales villes françaises. En 2013, c'est à Strasbourg que l'on peut s'offrir la plus belle surface: 72 m², exactement le double de ce à quoi peut prétendre un ménage parisien (36 m²).
En 2012, la première édition de ce baromètre avait donné des résultats diamétralement opposés, puisque, en dehors de Marseille où le pouvoir d'achat immobilier était resté stable, toutes les autres villes cédaient entre 1 et 4 m². En 2013, avec des prix stables ou en légère baisse (hormis Paris et Lyon) et des taux d'intérêts historiquement bas, les acheteurs peuvent prétendre en moyenne à 12,5% de surface supplémentaire.
C'est à Lyon que le pouvoir d'achat progresse le moins (+7,1%) ; Paris est dans la moyenne (+12,5%) tandis que Lille et Nantes voient le pouvoir d'achat progresser le plus (+14%).
La situation actuelle est paradoxale, remarque Sébastien de Lafond, président de MeilleursAgents.com : "généralement quand les taux baissent, les prix montent et réciproquement ; la conjonction actuelle de deux facteurs positifs est assez rare, et nous risquons de ne pas la retrouver de sitôt", souligne-t-il. De son côté, Maël Bernier, porte-parole d'Empruntis souligne que la baisse des taux d'intérêt de 1 point en un an permet de resolvabiliser 20% des ménages. En réalité, si les conditions sont objectivement bonnes, la peur de l'avenir est très forte, et les projets immobiliers sont reportés.
En fait, c'est la progression sensible du revenu des ménages qui, selon ce baromètre, expliquerait une partie du gain de pouvoir d'achat immobilier. Les ménages auraient des revenus en hausse de 2% en France, avec une pointe à 4% pour la capitale. Mais ces chiffres s'appuient sur des statistiques INSEE remontant à l'année dernière. Ils sont globalement au niveau de l'inflation (en 2011), et le pic parisien peut notamment s'expliquer par l' "enrichissement" de la population de la capitale. Les prix élevés chassent en effet les populations aux revenus les plus faibles, et celles qui sont mieux loties sont également celles dont le revenu progresse le plus...
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Le bonus-malus dans la tarification du gaz et de l'électricité voté en deuxième lecture par les députés
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21/1/2013
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La "loi Brottes", visant à instaurer un bonus-malus sur les factures d'énergie pour favoriser la sobriété énergétique a été finalement adopté en deuxième lecture le 17 janvier par l'Assemblée nationale, mais après un large remaniement. Le texte avait été rejeté en première lecture par le Sénat. S'il l'est à nouveau sous sa nouvelle forme, les députés auront quand même le dernier mot.
Rappelons que cette proposition de loi, mettant en oeuvre une promesse de campagne du candidat Hollande, prévoit d'instaurer pour chaque résidence principale et pour chaque type d'énergie, des quantités d'énergie appelées volumes de base, au titre des besoins énergétiques individuels d'éclairage, d'électroménager, de production d'eau chaude sanitaire et de chauffage. Il est prévu que ces volumes soient calculés à partir d'un volume de référence modulé en fonction du nombre de membres du ou des foyers fiscaux domiciliés dans le logement, de la zone climatique dans laquelle le logement est situé et de son mode de chauffage. Il serait attribué en outre, pour les immeubles collectifs à usage résidentiel pourvus d'un chauffage commun, au titulaire du contrat de fourniture d'énergie servant à son alimentation, des volumes de base au titre du chauffage. Ces volumes seraient calculés à partir d'un volume de référence modulé en fonction de la surface chauffée en commun et de la zone climatique dans laquelle est situé l'immeuble. Les titulaires des contrats de fourniture d'énergie servant à l'alimentation d'un chauffage commun d'un immeuble collectif à usage résidentiel devront déclarer à leurs fournisseurs d'énergie les contrats et la surface chauffée collectivement.
Sur la base d'informations fournies par l'administration fiscale et les organismes de sécurité sociale, les fournisseurs de gaz naturel, d'électricité et de chaleur - le fioul, le GPL, et bois de chauffage ne sont pas concernés - devront appliquer aux consommations individuelles des résidences principales des consommateurs domestiques ainsi qu'aux consommations permettant d'assurer le chauffage commun des immeubles collectifs résidentiels, dans la limite du volume de base un bonus pouvant aller jusqu'à -10 euros par MWh en 2015, -20 en 2016 et -30 en 2017, entre 100% et 300% du volume de base un malus pouvant aller jusqu'à 3, 6 et 9 euros, et au-delà de 300 % du volume de base un malus pouvant aller jusqu'à 10, 20 et 30 euros respectivement pour le collectif et 20, 20 et 60 pour l'individuel (tranches et chiffres révisés)... Ces bonus-malus seront révisés chaque année après avis de la Commission de régulation de l'énergie (CRE).
Dans les immeubles collectifs équipés de répartiteurs de frais de chauffage, la répartition du bonus-malus entre les logements de l'immeuble est effectuée par le propriétaire unique de l'immeuble ou le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic en fonction des niveaux de consommation individuels de chaque logement, telle que mesurée par les répartiteurs.
Un organisme désigné conjointement par les ministres chargés de l'énergie et de l'économie est chargé de la collecte et de la mise à jour des données nécessaires au calcul des volumes de base mentionnés.
Un décret devra bien entendu définir tout cela dans le détail. L'entrée en vigueur sera progressive, a expliqué M. Brottes: "2013, les textes réglementaires, 2014 la collecte des données, 2015 on informe les citoyens" avant l'entrée en vigueur réelle en 2016, 2015 étant "une année blanche". "75% des consommateurs seront gagnants, alors que seuls 25% d'entre eux verront leur facture énergétique augmenter", selon lui. La définition du volume de base sera désormais faite sur le fondement du niveau consommé par le quart des foyers les plus sobres.
A noter que le texte prévoit aussi une expérimentation sur une durée de 5 ans en vue de favoriser l'accès à l'eau et de mettre en œuvre une tarification sociale de l'eau. L'expérimentation pourra inclure la définition de tarifs tenant compte de la composition ou des revenus du foyer, l'attribution d'une aide au paiement des factures d'eau ou d'une aide à l'accès à l'eau...
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Cécile Duflot réitère et ajuste sa feuille de route...
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21/1/2013
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La ministre de l'égalité des territoires et du logement, en présentant ses voeux à la presse le 21 janvier, a rappelé les réalisations de son ministère en 2012 - 1ère étape de l'encadrement des loyers, loi pour les terrains publics et le logement social qui vient d'être promulguée, nouveau dispositif "Duflot" d'incitation à l'investissement locatif, mesures fiscales et budgétaires - et retracé ses priorités pour 2013 et les années à venir. Ses grands "chantiers" sont au nombre de 5 :
- construire 500.000 logements par an, dont 150.000 logements sociaux : la loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social n'est qu'une première étape des évolutions législatives" ; la ministre a rappelé sa volonté de rénover les règles d'urbanisme pour faciliter la construction, l'objectif étant de construire mieux, davantage et pour tous ;
- la solidarité : "construire plus et mieux exigera de réhabiliter les vertus de la régulation", a-t-elle rappelé. Il nous faudra notamment encadrer durablement les loyers et agir sur les prix pour fournir un logement accessible à tous. Nous allons enfin nous attaquer résolument aux zones de non-droits, à l'habitat indigne, aux copropriétés dégradés, aux passoires thermiques". Une dernière consultation doit d'ailleurs être rapidement engagée concernant l'habitat indigne et insalubre Tout cela doir figurer dans la loi-cadre sur le logement et l'urbanisme, qui doit être présentée en conseil des ministres début juin, et discutée au Parlement à l'automne ;
- la rénovation thermique des logements existants : le gouvernement se fixe l'objectif ambitieux "qu'en 2050 toutes les Français vivent dans des bâtiments basse consommation" ; un plan est en cours d'élaboration, qui doit en même temps créer des dizaines de milliers d'emplois en mobilisant l'ensemble des acteurs de la rénovation thermique : entrepreneurs du bâtiment, banquiers, investisseurs institutionnels, ONG environnementales, etc. L'organisation d'une table-ronde sur la rénovation énergétique des bâtiments, annoncée le 26 novembre par Philippe Pelletier, président du Plan Bâtiment Durable pourrait avoir lieu en même temps que le lancement du plan, "actuellement en phase de finalisation". Mais l'ajustement des outils fiscaux mis à disposition (Eco-PTZ et crédit d'impôt développement durable) devra toutefois s'insérer une loi de finances rectificative. Cécile Duflot en a profité pour préciser que les décrets et arrêtés toujours en attente, notamment concernant les travaux en copropriété, étaient en cours de finalisation ;
- le chantier de l'égalité des territoires, qui doit se traduire dans une deuxième loi-cadre sur la décentralisation ; la DATAR, qui fêtera cette année son 50ème anniversaire, sera "pleinement mise à contribution pour l'écriture de ce texte, a précisé la ministre, qui avait indiqué en septembre dernier sa volonté de transformer en février 2013 la Datar en un Commissariat général à l'Egalité des territoires ; un rapport devrait être rendu à la mi-février sur ce sujet ;
- le "Grand Paris" : le séquencçage du projet du réseau de transport "Grand Paris Express" sera rendu public le 15 février ; la ministre a néanmoins insisté sur le fait que "ce projet ne pourra voir le jour que par une approche globale qui embrasse conjointement les enjeux de transport, de logement, de solidarité entre les territoires et d'une gouvernance plus démocratique et efficace"...
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Faire revenir les zinzins dans le logement : une nouvelle piste
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21/1/2013
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Parce qu'il était tentant de prendre leur plus-values, et parce que l'investissement dans l'immobilier d'entreprises offrait de meilleures rentabilités, les "investisseurs institutionnels" (les "zinzins") - compagnies d'assurance, caisses de retraite, foncières cotées ou non cotées - ont en quelques années, à quelques exceptions près, vendu en masse leurs patrimoines d'immeubles de logements et ont déserté l'immobilier résidentiel au profit de l'immobilier tertiaire et commercial. Depuis son installation, le gouvernement cherche désespérément le moyen de les y faire revenir, notamment sur le segment de l'immobilier "intermédiaire", celui qui manque le plus pour les classes moyennes modestes, qui encombrent inutilement le logement social alors qu'elles pourraient en sortir, mais n'ont pas les moyens d'aller dans le privé libre...
A l'occasion de la présentation de ses voeux le 21 janvier, la ministre en charge du logement, Cécile Duflot a levé le voile sur un dispositif qu'elle espère mettre en place dans deux ou trois mois pour que les assureurs-vie investissent dans la construction de logements neufs. Selon des confidences recueillies par le Figaro, le dossier serait suivi à l'Elysée par le secrétaire général adjoint, Emmanuel Macron. Il aurait réuni début janvier cinq gros acteurs du secteur (Bouygues, Nexity, Gecina, Predica et SNI, un gros organisme HLM dans la mouvance de la Caisse des Dépôts) dans ce but. Une nouvelle réunion est prévue fin janvier.
Les assureurs-vie sont des cibles idéales pour ce retour : 1% de la collecte d'assurance-vie revenant dans l'immobilier de logement permettrait de construire 50.000 logements par an, selon un expert cité par le quotidien. Le moyen envisagé recourt à la fois à la carotte et au bâton : afin de lever les réticences liées au manque de rentabilité de cette classe d'actifs, Bercy envisagerait de rappeler aux assureurs que la "niche fiscale" dont continue contre vents et marées de bénéficier l'assurance-vie n'est pas garantie "ad vitam aeternam"... En contrepartie, les organismes HLM pourraient s'engager à racheter aux assureurs-vie leur parc de logements au bout d'une quinzaine d'années...
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Exil ? Quel exil ?
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17/1/2013
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A en croire les agents immobiliers spécialisés dans l'immobilier haut de gamme et de prestige, les fortunes françaises seraient en nombre sur le chemin de l'exil, et auraient mis massivement en vente appartement luxueux, hôtels particuliers et châteaux ! En cause, l'alourdissement de la fiscalité française, et un climat "hostile aux riches". Jean-Louis Sadone, co-fondateur de l'agence éponyme à Neuilly sur Seine, pourtant bien placé pour observer le phénomène, s'étonne dans un communiqué à contre-courant que "certains professionnels de l'immobilier n'hésitent pas à relayer ces rumeurs, pour en faire un argument commercial et vendre des biens à l'étranger à une petite poignée de français tombés dans le panneau de l'affolement".
Plutôt que véritable tsunami, ne s'agirait-il pas d'une "vaguelette générée par le nano-marché de quelques grandes fortunes" ? "Il n'existe à ma connaissance aucune statistique ou étude officielle française venant à l'appui de ces affirmations" indique-t-il "et lorsque des chiffres sont communiqués par des autorités étrangères, le buzz se dégonfle comme une baudruche !". Et de rappeler que selon les services belges, 126 dossiers de demande de naturalisation ont été déposés en 2012 par des français contre 63 en 2011. Certes le chiffre est en augmentation "mais pas jusqu'à changer la face du marché de l'immobilier français !" ironise-t-il. A Neuilly, réputée pour son patrimoine immobilier haut de gamme, l'agence n'a pas enregistré de mouvement de ce type parmi son portefeuille de clients, ni observé qu'il en soit ainsi sur le périmètre de la commune...
Dont acte !
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Vers une réforme de la taxe d'habitation ?
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16/1/2013
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Selon des informations publiées par Le Parisien le 12 janvier, le gouvernement envisagerait de réformer en profondeur la taxe d'habitation en prenant en compte directement dans son calcul le revenu des ménages. Aujourd'hui, le montant de la taxe d'habitation ne dépend qu'à la marge du revenu du contribuable, pour déterminer si une personne à revenu modeste peut bénéficier d'une exonération ou d'un dégrèvement.
Citant une source ministérielle, le quotidien indique que le chantier pourrait démarrer après les municipales de mars 2014. La réforme entrerait donc en application en 2015. Elle pourrait inclure également la révision des valeurs cadastrales sur lesquelles sont calculés les impôts locaux, la taxe d'habitation comme la taxe foncière et la contribution foncière des entreprises.
Ces valeurs ont été établie pour la première fois en 1970 et seulement revalorisées depuis au moyen de taux uniformes (+1,018 pour les propriétés bâties et non bâties en 2013). Autrement dit, les évolutions structurelles du marché immobilier depuis 40 ans n'ont pas modifié le calcul de la taxe, certains secteurs dévalorisés depuis payant des impôts locaux sur des valeurs supérieurs à celles de quartiers qui se sont fortement valorisés...
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Audit énérgétique obligatoire dans les copropriétés : plus de deux ans et demi après la loi et il manque encore un arrêté d'application !
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16/1/2013
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Ce retard est dénoncé avec véhémence par l'ARC (association des responsables de copropriété), très impliquée dans l'encouragement de la rénovation énergétique des copropriétés : "un an presque jour pour jour après la publication du décret du 27 janvier 2012 concernant les audits énergétiques obligatoires en copropriété, l'arrêté permettant à ce décret d'être appliqué n'est toujours pas paru", rappelle l'association dans un communiqué. "On reproche aux copropriétaires leur frilosité en matière de rénovation énergétique, mais le seul dispositif issu de la loi Grenelle II (12 juillet 2010, soit trente mois...) qui permettrait de déclencher une dynamique dans les copropriétés reste inapplicable".
Dans une lettre à la DHUP (Direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages), l'ARC s'étonne de ce qu'aucune explication ait été donnée aux représentants des parties concernées (dont les copropriétaires), et que le délai d'application du décret du 27 janvier n'ait pas été prorogé d'autant. Et ce alors que commencent à être soumises au vote des copropriétaires des propositions d'audits énergétiques qui ne tiennent pas compte (y compris d'un point de vu financier) des dispositions du futur arrêté...
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Plafonds 2013 pour l'exonération d'impôt des revenus de la location meublée de sa résidence principale
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16/1/2013
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Les revenus provenant de la location de locaux meublés peuvent être exonérés d'impôt sur le revenu lorsque la location est consentie dans les conditions suivantes :
- les pièces louées doivent faire partie de la résidence principale du bailleur ;
- elles doivent constituer la résidence principale des locataires ;
- le prix de location n'excède pas les plafonds suivants :
– 181 euros en Ile-de-France ;
– 132 euros dans les autres régions.
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Travaux obligatoires sur les ascenseurs : compte tenu du retard pris, l'échéance de 2013 s'avère intenable
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15/1/2013
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Selon la Fédération des Ascenseurs, 40% des ascenseurs ne seront pas mis en conformité au 2 juillet 2013, deuxième échéance des travaux de sécurisation rendus obligatoires par une loi de 2003, un décret de 2004 et des arrêtés d'application de 2005. Cela représente 115.000 appareils sur les 290.000 concernés. Le retard se situe notamment dans les copropriétés, qui peinent à les financer, dans un contexte de déficit de confiance à l'égard des ascensoristes...
Pour l'ARC (Association des responsables de copropriété), le délai imparti est désormais intenable. Pour l'association, il faut donc absolument reporter l'échéance comme elle le demande depuis un an, "pour éviter le vrai drame, qui n'est pas celui de la sécurité mais de la prise d'otages". L'ARC redoute ouvertement que les ascensoristes ne profitent de la situation pour faire voter des travaux non optimisés, en pratiquant le "chantage à la mise à l'arrêt des ascenseurs pour forcer les copropriétaires à accepter n'importe quel devis sans mise en concurrence", et qu'ils fassent un appel massif à la sous-traitance parfois peu qualifiée, et qu'affectant prioritairement les techniciens aux travaux, qu'ils abaissent dangereusement le niveau de maintenance préventive...
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Cécile Duflot lance la concertation sur le système d'attribution des logements sociaux
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15/1/2013
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L'annonce de cette nouvelle concertation - il y en aura beaucoup d'autres - prend place dans le cadre du grand projet de loi mis en chantier "logement et urbanisme" : le 16 janvier, à la Maison de la Chimie, Cécile Duflot, ministre de l'égalité des territoires et du logement, va lancer les travaux de concertation sur la réforme du système d'attribution des logements sociaux, rassemblant tous les acteurs impliqués : bailleurs, collectivités, Action logement, locataires, demandeurs, associations, etc. L'objectif est de gagner en efficacité, en transparence et en lisibilité pour les demandeurs, en associant les partenaires locaux.
La concertation doit aboutir en avril à des propositions "co-construites et partagées", qui alimenteront le projet de loi en cours de rédaction. Quatre groupes de travail thématiques doivent "plancher" sur les thématiques suivantes :
- rapprochement de l'offre et de la demande et la priorisation des demandes ;
- amélioration du service rendu aux demandeurs : une meilleure information, simplicité, transparence, équité des procédures ;
- politiques d'attribution et les spécificités des territoires ;
- adaptation de l'offre aux besoins (typologie des logements, accompagnement des locataires en difficulté, etc.).
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universimmo.com
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