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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Rénovation énergétique des copropriétés : réitération d'objectifs ambitieux mais incertitude persistante sur les moyens
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26/11/2012
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C'est ce qui ressort du discours de Cécile Duflot, ministre en charge du logement, le 20 novembre devant le France Green building council (France GBC), puis de la présentation à la presse par Philippe Pelletier, président du comité stratégique du "Plan bâtiment Grenelle".
D'abord la parution enfin prochaine des textes qui tardent à sortir : le plus attendu est le décret qui définira "la forme que doivent prendre les plans de travaux, en précisant leur contenu et les conditions dans lesquelles doit être votée et réalisée chaque action du plan". Il listera également les travaux d'intérêt collectif portant sur les parties privatives. Il s'agit du plan de travaux que les syndics devront inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires qui suit l'établissement d'un diagnostic de performance énergétique ou d'un audit énergétique, la question d'un plan de travaux d'économies d'énergie ou d'un contrat de performance énergétique. A noter que ce décret doit aussi définir ce que devra être le diagnostic de performance énergétique (le "DPE collectif") dans les cas où l'audit énergétique n'est pas obligatoire, ainsi que le contrat de performance énergétique (CPE), que la loi a prévu en tant qu'alternative au plan de travaux d'économies d'énergie. La ministre n'en a pas soufflé mot si ce n'est pour indiquer que le gouvernement souhaitait voir émerger une profession de "rénovateur énergétique", c'est-à-dire "d'ensemblier ou d'assistance à la maîtrise d'ouvrage chargé à la fois de la réalisation des travaux, des tâches administratives et responsable de la garantie de performance énergétique"...
Elle a également répété que les consultations pour la "grande loi sur l'urbanisme et le logement" en préparation pour le premier semestre 2013 seront lancées très bientôt, et que cette loi "sera l'occasion de lever un certain nombre d'obstacles qui bloquent la réalisation des travaux dans les copropriétés en raison de règles de gestion inadaptées" ; le "rapport Braye" n'est pas loin.
Enfin, la ministre a indiqué que les dispositifs d'aide au financement existants, le CIDD (crédit d'impôt développement durable) et l'"Eco-PTZ" (éco-prêt à taux zéro), seront "renforcés et réorientés pour favoriser les travaux vraiment efficaces et remplir leur pleine fonction sociale. Les critères d'éligibilité seront harmonisés, et les démarches administratives seront simplifiées pour les entreprises agréées RGE ("Reconnu Grenelle environnement"). Elle a aussi répété que le "tiers-financement" sera soutenu, pour "permettre la naissance de sociétés spécialisées qui prendront le relais des dispositifs actuels dans un marché devenu mature"...
Enfin, un "guichet unique de la rénovation énergétique", territorialisé, sera mis en place, regroupant l'ensemble des acteurs publics et associatifs, assorti d'un numéro vert unique, fournissant l'ensemble des informations nécessaires à un particulier sur les solutions techniques existantes, sur les aides financières mobilisables, et sur les professionnels de la région avec lesquels se mettre en contact. Des "ambassadeurs de la rénovation énergétique", embauchés sur les emplois d'avenir, seront chargés d'améliorer les démarches d'identification et d'accompagnement des ménages précaires. Le particulier devra remplir une seule fois pour l'ensemble de la durée des travaux un dossier unique avec l'aide d'un rénovateur énergétique...
A la suite de ces annonces de la ministre, Philippe Pelletier a annoncé lors d'un point presse, l'organisation d'une table-ronde sur la rénovation énergétique des bâtiments, devanrt réunir, "dans les plus brefs délais", les représentants institutionnels du bâtiment et de l'énergie, sous la présidence de la ministre.
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Le parc locatif des bailleurs sociaux au 1er janvier 2012
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23/11/2012
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Dans son dernier n° de Chiffres & statistiques (1), l'INSEE livre une photographie précise du parc de logements sociaux en France tel qu'il était au début de l'année et de son évolution au cours de l'année 2011, année record de construction dans ce segment de l'immobilier.
Au 1er janvier, le parc locatif social comptait 4,652 millions de logements, en progression de 1,7% sur un an. 1,217 millions de ces logements sont en Ile-de-France. Parmi ces logements, 4,477 millions sont offerts à la location, soit 3,0% de plus que l'année dernière et 73.200 logements sont vides. 50% du parc de HLM sont concentrés dans 4 régions seulement : Ile-de-France, Nord-Pas-de-Calais, Rhône-Alpes, et PACA. L'Ile-de-France a la densité de logements sociaux la plus élevée du territoire (103 logements pour 1.000 habitants). Inversement en Midi-Pyrénées, la densité est une des plus faibles (43/1.000 habitants).
Durant l'année 2011, 87.300 logements ont été mis en service, dont près de 90% de logements neufs. Sur cette même période, 39.400 logements sont sortis du parc, 21.700 ont été démolis et 11.800 ont été vendus. Ces chiffres sont aussi en progression, liés à la mise en oeuvre du plan national de rénovation urbaine (PNRU), mais ils sont encore loin des objectifs qui avaient été fixés par les anciens gouvernements (40.000 démolitions/reconstructions et le même nombre de ventes par an...). A cette même date, la proportion de logements vacants était stable par rapport à l'année précédente, 3,2%. A noter aussi que 3 logements HLM sur 10 ont été construits après 1985 et 26% se situent en zone urbaine sensible (ZUS). 120.000 logements ont été réhabilités en 2011.
En 2011, comme en 2010, un logement sur dix a fait l'objet d'un emménagement. Entre 2011 et 2012, le loyer mensuel moyen passe de 5,46 euros par mètre carré de surface habitable à 5,61 euros, soit une augmentation de 2,7%. Un quart des loyers moyens sont inférieurs à 4,5 euros, et un quart sont supérieurs à 6,2 euros/m2. Les régions aux loyers moyens les plus élevés sont sans surprise l'Ile-de-France (6,64 euros, en augmentation de 1,9%, la plus faible de la France métropolitaine), la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (5,60 euros) et une grande partie des DOM à savoir, la Guadeloupe, la Guyane et la Réunion. Les loyers les plus bas sont observés dans le Limousin, en Auvergne, Basse-Normandie et Franche-Comté, où ils sont inférieurs à 4,90 euros par mètre carré. Les logements financés par des PLS ont un loyer moyen supérieur de 2,3 euros/m2 à ceux financés par des PLAI (les plus sociaux)...
Malgré l'importance du parc, 1,2 millions de demandes de logements sont en attente, dont 550.000 émanant de personnes déjà locataires. En fait, 33% des ménages français peuvent prétendre à un logement social compte tenu de leurs revenus et de leur statut de non-propriétaires !
(1) n° 364 - novembre 2012
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Encore une forte augmentation des charges de copropriété en 2011
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22/11/2012
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C'est ce qui ressort d' "OSCAR", l'Observatoire des charges de l'UNARC (Union nationale des associations des responsables de copropriété, dont fait partie l'ARC, l'association fondatrice), qui publie cette année des chiffres étendus à la province : les charges de copropriété ont augmenté en moyenne de 5% entre 2010 et 2011, ce qui fait une augmentation cumulée de 14% en 3 ans (depuis la création de l'observatoire).
Pour une copropriété dotée de tous les services (chauffage, gardien, ascenseurs, espaces verts, etc.), le montant des charges ramené au m2 de surface habitable atteint, hors gros travaux, 43,7 euros TTC, dont 14,1 pour le chauffage, 8,5 pour le personnel, 8,3 pour l'entretien, 4,8 pour l'eau froide, 4,1 pour la gestion, 2,3 pour le ou les ascenseurs, et 1,7 pour l'assurance.
Sans surprise, les charges sont plus élevées à Paris (48,4 euros/m2/an), et en Ile-de-France hors Paris (43.8) qu'en province (33,5 euros/m2/an), le poste le plus discriminant étant la gestion et le personnel (presque du simple au double !). Le chauffage est aussi en moyenne moins cher en province, mais là il y a une explication climatique. L'eau froide est aussi nettement moins chère à Paris...
Si l’on prend comme référence un appartement de 65 m2 (surface moyenne constatée en copropriété), on obtient, toujours dans un immeuble doté de tous les services, un montant annuel de 2825 euros par an, dont 920 pour le chauffage, 550 pour le personnel, 520 pour l'entretien, 310 pour l'eau froide, 265 pour la gestion, 150 pour l'ascenseur, et 110 pour l'assurance.
Les postes qui ont le plus augmenté sont l'énergie pour le chauffage et l'eau chaude (de 6 à 10%), l'assurance (idem), les frais de gestion (de 3 à 7%), les gardiens/employés d'immeuble et l'entretien (de 2 à 4%). Les autres postes ont augmenté de 2 à 3%. Concernant le chauffage, poste majeur lorsqu'il est collectif, la moindre rigueur de l'hiver 2010/2011 a entrainé une diminution de 10% de la consommation, ce qui a permis de compenser partiellement l'effet prix constaté sur les différentes sources d'énergie utilisées : gaz (+8,5%), fioul (+23,1%), électricité (+6,5%), chauffage urbain (+10%) ! Quant à l'augmentation des frais de gestion, elle est à imputer pour une part aux honoraires des syndics, qui ont augmenté leurs honoraires de base de 3% et continuent également à augmenter leurs facturations de prestations supplémentaires - l'arrêté "Novelli" de 2010 ne semble pas avoir freiné cette tendance comme le confirment aussi les enquêtes de médias tels que Le Particulier -, et pour une autre part à la forte augmentation des procédures judiciaires sur la période d'analyse de 4 ans (recouvrement des impayés essentiellement ?), les dépenses correspondantes représentant pour certaines copropriétés la moitié des frais d'administration et de gestion !
Les résultats d'OSCAR sont directement exploitables par les adhérents de l'ARC pour évaluer la performance de leur propre immeuble. De plus, cette année, ils ont la possibilité d’établir en ligne un "diagnostic de performance des charges" (DPC) de leur copropriété ainsi qu’un "diagnostic de performance de leur chauffage (DP.CHAU) qui leur délivre une étiquette allant de A à G, dispositif qui s’apparente à celui du DPE (diagnostic de performance énergétique)...
Un autre "Observatoire des charges de copropriété", réalisé par l'Internaute.com, Copropresta et présenté au Salon de la Copropriété le 14 novembre dernier, à partir d’un panel de 622 copropriétés couvrant toute la France, indique un niveau des charges de copropriétés de 31,9 euros par m2 de surface habitable. La différence avec les résultats d'OSCAR s'explique notamment par le fait qu'il s'agit d'une moyenne établie sur des immeubles présentant des niveaux de services variés, les uns ayant du chauffage collectif et pas les autres, même chose pour les gardiens, ascenseurs, espaces verts, etc. On constate aussi dans l'analyse des charges par poste des différences importantes, les charges de Copropresta étant inférieures à celles d'OSCAR, même si la nomenclature crée des difficultés de comparaison : ainsi "l'achat de combustibles" (7,9 euros/m2 chez Copropresta) et l'entretien de la chaufferie (2,3 €/m2) font un total de 10,2 euros contre 14,1 pour le chauffage dans son ensemble chez OSCAR ; par contre les salaires et charges de personnel sont estimés à 5,8 euros/m2 contre 8,5 chez OSCAR), de même que l'eau froide (2,8 contre 4,8), le nettoyage des parties communes (2,5 euros/m2) n'est qu'une partie de l'entretien à 8,3 euros chez OSCAR, et le honoraires fixes du syndic (2,0 euros/m2) plus les honoraires variables (0,4 euros) n'atteignent pas les 4,1 euros de frais de gestion, qui incluent cependant les frais de procédure...
Il en ressort néanmoins, comme le déplore l'ARC, qu'aucune rupture déterminante ne semble se dessiner à court terme. Il faudra donc probablement attendre la mise en œuvre des dispositifs issus de la loi "Grenelle II" pour constater une inflexion de l’évolution des charges au profit des copropriétés et donc des copropriétaires.
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Qui continue à acheter de l'immobilier ?
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20/11/2012
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Coup sur coup les courtiers en crédit Meilleurtaux.com et Empruntis.com ont publié un profil des emprunteurs qui ont réalisé une opération d'accession par leur intermédiaire. Chez le premier, l'âge moyen de l'emprunteur est de 36,8 ans, mais la part des moins de 35 ans a baissé en un an de 47,2 à 46,6%, et celle des moins de 30 ans de 24,6 à 23,8%. Le montant moyen des prêts est de 168.553 euros, et le montant moyen des apports a grimpé en un an de 66.039 à 67.478 euros. Le montant moyen des transactions a baissé de 254.923 à 251.818 euros, faisant grimper le taux d'apport moyen de 21,9 à 24,6% ! Enfin, le montant moyen des revenus nets des ménages acquéreurs est en 2012 de 5.029 euros.
Le courtier Empruntis donne une image saisissante région par région : en Ile-de-France, l'emprunt moyen est de 202.574 euros, et l'apport moyen de 82.840 euros. Il est même de 198.828 euros à Paris intra-muros ! Les revenus nets du foyer y sont de 7.980 euros et le montant moyen emprunté de 274.579 euros...
Dans le "Grand Nord" (Nord, Picardie, Haute Normandie), l'apport moyen est de 32.866 euros et les revenus nets du foyer de 4.117 euros. Dans le "Grand Est" (Alsace, Lorraine, Champagne-Ardenne, Bourgogne, Franche-Comté), ces chiffres tombent respectivement à 31.860 et 3.919 euros. Le "Grand sud-ouest" (Aquitaine, Midi-Pyrénées, Limousin, Poitou-Charentes) est entre les deux avec respectivement 43.913 et 4.213 euros, de même que le "Grand ouest" (Bretagne, Pays de la Loire, Poitou-Charentes, Centre, Basse Normandie) avec 43.913 et 4.431 euros.
Deux grandes régions se rapprochent de l'Ile-de-France : "Rhône-Alpes, Auvergne" avec respectivement 52.824 et 4.430 euros, et "Sud-Méditerranée" (Languedoc-Roussillon, PACA) avec 63.274 et 4.639 euros...
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Les discriminations dans l'accès au logement se font d'abord par l'argent...
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19/11/2012
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Réalisé par l'IFOP à la demande du Défenseur des droits, un sondage fournit un éclairage intéressant sur la perception et le vécu des discriminations dans l'accès à un logement locatif, en distinguant ceux des personnes ayant été victimes de discrimination et l'opinion des autres sur les discriminations telles qu'ils les imaginent, dans la population générale et plus spécifiquement dans les "zones urbaines sensibles" ou ZUS. Ainsi 82% des personnes interrogées de l'échantillon représentatif de l'ensemble de la population française considèrent que les discriminations dans l'accès à un logement locatif sont fréquentes. Curieusement, dans les ZUS, ce sentiment est moins fort (70%)...
La discrimination par le revenu arrive en tête, aussi bien dans l'opinion générale que chez les personnes qui estiment avoir été un jour discriminées dans l'obtention d'un logement, qui représentent 27% des personnes interrogées en France entière et 35% dans les ZUS !
Dans l'opinion générale, le fait d'avoir des revenus irréguliers (ex: intérim ou en CDD), est cité par 91% des interrogés, mais suivi de peu par le fait d'avoir une origine maghrébine ou africaine (82 et 81%), ou d'être jeune (71%) ou assurer seul(e) la charge d'enfants (familles monoparentales). Le handicap est également cité à 60%. Autre son de cloche chez ceux qui disent avoir été discriminés : la régularité des ressources est citée par 50% des discriminés, puis l'âge (37%, dont 32 pour le fait d'être jeune et 5 pour celui d'être âgé), et la structure familiale (18%, dont 11 pour les familles mono-parentales et 8 pour les familles nombreuses) ; l'origine étrangère n'est citée que par 14% des discriminés ! L'orientation sexuelle arrive encore derrière (7%) de même que le handicap (4%)...
Toujours chez les victimes, la discrimination vient en majorité d'un propriétaire particulier (54%), et en second d'une agence immobilière (42%) ; plus rarement d'un bailleur social (30%). Curieusement, l'opinion générale place les propriétaires privés à la même hauteur dans l'idée qu'elle se fait des discriminations, mais soupçonne moins les agents immobiliers (21%) et encore beaucoup moins les bailleurs sociaux (4%) !
La discrimination s'opère d'abord par un refus de la candidature au moment du choix final du locataire (42%), ou par des demandes de garanties supplémentaires par rapport à ce qui est habituellement demandé, comme des garants supplémentaires, des pièces justificatives etc. (40%). Moins fréquemment par une absence de réponse donnée après le dépôt du dossier (29%), ou un refus d'enregistrer la demande de logement (23%). Enfin le refus de prendre en compte les personnes se portant garantes, la proposition de logement inadaptée aux besoins (localisation, superficie etc.) ou celle de logement dont l'état et le confort sont insuffisants arrivent derrière (respectivement 18,15 et 12%)...
44% de ceux qui se sont heurtés à une discrimination ont demandé l'aide de leurs proches pour trouver un logement, 33% ont remis à plus tard ou abandonné leur recherche, et la même proportion a revu à la baisse ses exigences de confort, de localisation ou de superficie. Seuls respectivement 19 et 18% ont demandé l'aide d'une association ou entrepris des démarches pour faire valoir leurs droits.
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L'escroquerie au recours contre les permis de construire sévèrement sanctionnée
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16/11/2012
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Relaxés en première instance par le tribunal correctionnel de Meaux, un avocat et cinq hommes d'affaires ont été condamnés en appel à des peines de prison avec sursis, de fortes amendes et près d'un million d'euros de dommages et intérêts pour une escroquerie consistant à déposer des recours contre des projets immobiliers puis à monnayer leur retrait, rapporte l'AFP. En 1997 et 1998, quatre recours avaient été déposés à la veille ou l'avant-veille de l'expiration du délai contre des permis de construire de centre commerciaux : Val d'Europe à Serris (Seine-et-Marne) près de Disneyland Paris, Bercy Village dans le XIIe arrondissement de la capitale, Mac Arthur Glenn à Roubaix (Nord) et un projet au Havre (Seine-Maritime).
Les recours déposés pour le Havre et Bercy Village avaient abouti au versement de 375.000 euros et 450.000 euros par deux sociétés relevant du groupe Altarea, en contrepartie de l'abandon des recours. Dans les deux autres cas, l'opération n'a pas eu lieu du fait de l'enquête judiciaire alors en cours.
L' "initiateur" de ces "opérations frauduleuses" était directeur financier d'Altarea jusqu'à son licenciement fin 1997 ! Il a été condamné, sur appel du parquet, à 18 mois de prison avec sursis et 50.000 euros d'amende par la cour d'appel de Paris le 9 novembre, selon l'arrêt consulté par l'AFP.
Un avocat, Pascal Gourdault-Montagne, jouait le rôle de "coordinateur" de ces opérations au yeux des juges d'appel, et a été condamné à la même peine. Quatre autres prévenus ont été condamnés à des peines de prison avec sursis et des peines d'amende.
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Compteurs électriques intelligents Linky : l'installation se fera à partir de fin 2014
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16/11/2012
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La ministre de l'énergie, Delphine Batho, a annoncé le 15 novembre que l'installation du compteur électrique "intelligent" Linky commencerait dans toute la France d'ici fin 2014. Des groupes de travail associant les parties prenantes (entreprises, pouvoirs publics, consommateurs...) vont se mettre en place dès le 16 novembre pour "mettre en oeuvre la finalisation concrète du projet Linky", a-t-elle notamment indiqué lors d'une visite à Montluçon (Allier) d'une usine de Landis et Gyr, partenaire de Linky.
Ces groupes de travail réunissent les pouvoirs publics, l'ADEME (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie), le médiateur national de l'énergie, les associations de consommateurs, les fournisseurs d'électricité, les gestionnaires de réseaux et les fédérations d'équipementiers et d'installateurs, les industriels, des représentants des collectivités locales et la FNCCR. Ils doivent alimenter le débat sur la transition énergétique, les appels d'offres pour la fabrication des 35 millions de compteurs à installer devant être lancés dans la foulée en début d'année prochaine.
"Avant la fin du premier semestre 2013, on aura un calendrier très précis qui permettra que d'ici la fin de l'année 2014, on entre dans la phase concrète du déploiement du compteur intelligent chez tous les Français. On a vraiment la volonté d'aboutir rapidement", a précisé Delphine Batho.
L'installation à l'échelle nationale devait initialement s'étaler entre 2013 et 2018, au rythme de sept millions d'appareils par an ; au passage, 10.000 emplois en étaient attendus. Le projet avait été retardé en raison du financement nécessaire pour le déploiement des Linky et de l'infrastructure informatique et de télécommunication qui va avec, de 4,5 milliards d'euros. Il n'est toujours pas bouclé : la solution la plus fréquemment envisagée est d’augmenter le tarif d’utilisation des réseaux publics d’électricité (TURPE). Payée par tous les utilisateurs du réseau, cette taxe assure 90% des recettes du distributeur ERDF. Tout le problème est de savoir comment l'augmenter, alors que la base juridique des tarifs régulés d’électricité est devenue caduque depuis un récent arrêt du conseil d’Etat !
Il reste aussi à trancher la question de la propriété des compteurs : les réseaux de distribution appartenant aux collectivités territoriales, celles-ci considèrent tout naturellement que le futur compteur tombera aussi dans leur escarcelle. Ce qui n’est pas forcément l’avis des dirigeants d’EDF. Ces derniers estiment que le distributeur pourrait emprunter pour financer le déploiement moyennant un transfert de propriété du compteur. Une vision totalement contraire à celle de la Commission de régulation de l’énergie (CRE) et surtout des collectivités territoriales qui ont interrompu les négociations sur ce sujet en avril dernier.
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Adoption du régime Duflot en 1ère lecture et transition avec le Scellier
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16/11/2012
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Les députés ont adopté en première lecture le 15 novembre, dans le cadre du projet de loi de finances pour 2013, le nouveau dispositif d'incitation fiscale à l'investissement locatif "Duflot", qui cible le logement intermédiaire. Il va remplacer le dispositif "Scellier" en étant d'un côté plus incitatif avec une réduction d'impôt de 18% sur le prix de vente (contre 13% en 2012 pour le Scellier), plafonné comme lui à 300 000 euros et étalé sur neuf ans, mais aussi plus social, avec un plafonnement des loyers à 20% en dessous des loyers de marché et réservé aux zones où les besoins se font le plus sentir.
Comme suite au vote de divers amendements lors de l'examen à l'Assemblée nationale, et sauf modifications lors des navettes avec le Sénat, les acquisitions de logements neufs dont le contrat de réservation aura été enregistré avant le 31 décembre resteront éligibles au régime "Scellier" si la signature de l'acte authentique intervient avant le 31 mars 2013. Concernant le dispositif "Duflot", en attendant la mise en place des observatoires des loyers, la zone B2 devrait rester entièrement éligible mais seulement pour des actes signés avant le 30 juin 2013. Par ailleurs, les investisseurs pourront faire jusqu'à 2 investissements par an sous le régime "Duflot", dans la limite globale de 300.000 euros.
Enfin, une version Outre-mer devrait voir le jour, avec une réduction d'impôt à 29% étalée comme pour la métropole sur 9 ans. "L'extinction progressive du dispositif Girardin dans le secteur locatif, ainsi que celle du dispositif Scellier Outre-mer au 31 décembre 2012, nécessite de maintenir dans l'ensemble des Outre-mer un dispositif fiscal de soutien à l'offre de logements à des loyers intermédiaires afin de maintenir une mixité sociale", indique l'exposé des motifs de l'amendement. Tout en faisant rejeter un amendement qui limitait le dispositif Girardin à l'année 2013, le gouvernement a confirmé son intention de remettre à plat les avantages fiscaux pour l'investissement en outre-mer à compter de 2014.
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Au 3ème trimestre, le logement neuf est entré en récession...
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16/11/2012
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Trois trimestres consécutifs de baisse : c'est la définition officielle de la récession. Le logement neuf l'a connue au 3ème trimestre 2012 : l'Observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers de France (FPI), qui représente environ 82% du marché, enregistre en effet, au 3ème trimestre 2012, une baisse des ventes de 31% par rapport au 3ème trimestre 2011. Cette nouvelle dégradation traduit une aggravation par rapport aux trimestres précédents (-23% au 1er trimestre et -27% au 2ème trimestre). Ainsi, depuis le début de l'année, l'activité commerciale est en retrait de 27% par comparaison aux neuf premiers mois de l'année 2011.
Comme constaté lors des trimestres précédents, ce recul des ventes s'explique d'abord par l'effondrement des ventes aux investisseurs individuels (-48% au 3ème trimestre), en raison de la forte réduction de l'avantage fiscal accordé à l'investissement locatif (le "Scellier" déjà sous l'ancien gouvernement), mais aussi par la baisse des ventes en accession engagée depuis le début de la crise (-7% sur le trimestre). la FPI l'attribue à l'effet conjugué de plusieurs facteurs : à la faiblesse de l'accession à la propriété dans le neuf, liée aussi bien à la diminution significative de l'aide à l'accession sociale due à la réforme du PTZ+ fin 2011 qu'à l'attentisme des ménages dans un contexte économique incertain, aux prix élevés, eux-mêmes sous le double effet de charges foncières excessives et de coûts de construction renchéris par l'accumulation des normes et règlementations techniques qui ne se traduit plus par l'amélioration de la qualité des logements, et au durcissement des critères d'octroi de crédit aux acquéreurs, dont les taux restent bas mais dont les conditions sont plus restrictives.
Dans ces conditions, la FPI a dû revoir une nouvelle fois à la baisse le chiffre des ventes prévisionnelles en 2012 qui devrait être compris entre 68.000 et 72.000 unités, soit le niveau le plus bas depuis 15 ans, à comparer aux 120.000 ventes atteintes au plus haut avant la crise.
Les mises en vente, elles aussi, diminuent très fortement ce trimestre, de 29%, portant à près de 20% le recul du nombre de lancements depuis le début de l'année. La baisse de l'activité commerciale, qui s'accompagne de la baisse du nombre de permis de construire déposés, entraîne dans le même temps un net recul des mises en chantier. Le recul de 17.6% constaté au 3ème trimestre 2012 devrait s'aggraver au cours des prochains trimestres.
Cet ajustement rapide opéré par les promoteurs permet de maintenir les stocks à un niveau raisonnable : 77.000 logements environ à fin septembre 2012, soit 15,6 mois de ventes au rythme actuel. Et encore, ce ne sont que pour une faible part des stocks physiques : 44% de cette offre correspond à des opérations en cours de pré-commercialisation qui pourraient encore être abandonnées. L'offre de logements achevés ou en cours de construction ne devrait guère excéder le chiffre de 35.000 unités, soit 8 mois de ventes.
Sans surprise, cette situation pèse sur les prix : pour le 4ème trimestre consécutif, ceux des logements collectifs restent globalement stables sur l'ensemble du territoire observé. Par rapport au 3ème trimestre 2011, les prix enregistrent une progression de 4% en province et reculent de 0,9% en Ile-de-France, mais le 3ème trimestre 2011 avait été affecté par des opérations de déstockage, notamment en régions.
Cette récession s'aggrave alors même que les besoins en logement non satisfaits n'ont jamais été aussi grands et que le gouvernement a fixé des objectifs d'une ambition sans précédent : 500.000 logements par an au total, ce qui impliquerait au moins 100.000 par an pour le créneau des promoteurs privés, le reste devant être couvert par le logement social (150.000) et la maison individuelle et divers (250.000). Avec 341.838 logements mis en chantier sur un an à fin août 2012, on en est loin...
La FPI voudrait que le nouveau dispositif d'aide à l'investissement locatif, le "Duflot", à l'examen au Parlement, soit pleinement efficace sur l'ensemble du territoire et que le soutien à l'accession à la propriété soit renforcé par une refonte du PTZ, tout spécialement au profit des ménages les plus modestes. On n'en prend pas vraiment le chemin...
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Crédits immobiliers : des banques désserrent un peu les cordons de la bourse...
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15/11/2012
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Alors que depuis le début de l'année 2012, les taux fixes de crédit ont chuté en moyenne de 0,70 point, notamment en raison de la baisse de 1 point du taux de l'OAT 10 ans - taux d'emprunt d'Etat, qui sert de référence pour déterminer les taux fixes -, la demande de crédit ne décolle pas, poussant les banques à être plus offensives pour conquérir de nouveaux clients : c'est ce qui ressort du dernier point fait par le courtier Meilleurtaux.com de son Observatoire du crédit immobilier. Pourtant, sur un an, grâce à la chute des taux fixes, la mensualité pour un crédit de 200.000 euros a diminué de 70 euros entrainant une baisse du coût total de 17%, soit 16.874 euros sur 80.358. La capacité d'emprunt est augmentée de 9.720 euros, soit +6% par rapport à début 2012... Et malgré cela - et c'est là tout le paradoxe - l'attentisme demeure, selon Hervé Hatt, directeur général de meilleurtaux.com.
"Depuis le début de l'année, on constate une plus grande prudence chez les particuliers qui cherchent à emprunter avec plus d'apport et sur de plus courtes durées", indique Meilleurtaux. Ainsi, parmi les demandes via le site, la part des emprunteurs faisant une demande de crédit sans apport a reculé de 43% à 41% en un an. De même, du côté des durées de crédit, les particuliers tentent d'emprunter sur de plus courtes durées pour bénéficier des conditions avantageuses proposées par les banques. Seulement 13,8% des demandes portent sur des prêts sur 30 ans en octobre, contre près de 15 % en janvier, et la durée moyenne sollicitée a baissé de plus d'un an à 244 mois contre 259 en janvier.
"Compte tenu du contexte économique et de la hausse du chômage, les emprunteurs comme les banques sont plus prudents. Mais du coté de ces dernières, nous n'observons pas de réel durcissement des critères d'octroi : nous n'avons reçu que 4 notifications dans ce sens sur l'apport et les durées de prêt, essentiellement au 1er trimestre, puis des demandes d'assouplissement durant l'été notamment pour les jeunes emprunteurs et sur les niveaux de revenus. Au final, contrairement aux idées reçues, les exigences des banques sont restées assez stables" précise Hervé Hatt.
Plusieurs enseignes auraient même revu leurs critères à la baisse depuis cet été, a-t-il été confié sans citer de nom : quatre réseaux bancaires (caisses régionales ou enseignes nationales) auraient mis en place des critères plus souples, avec une "grille préférentielle" pour les primo-accédants ou pour les moins de 35 ans, baisse du revenu minimum demandé, et plus de majoration des taux si l'apport personnel est inférieur à 20%.
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