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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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La conjoncture immobilière vue par deux syndicats professionnels
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25/11/2006
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Tout en recommandant de ne pas confondre "ralentissement de la hausse des prix" avec "diminution des prix", la Chambre Paris-Ile-de-France de la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier) qui présentait le 23 novembre les résultats l'Observatoire francilien de l'immobilier pour le premier semestre 2006 voit l’apparition des "premières tensions" et un rééquilibrage du marché entre la capitale et sa couronne : à Paris, l'augmentation des prix se situe entre 0% (5è, 16è et 18è arrondissements) et 5% dans la majorité des arrondissements, avec une hausse de 10% dans une partie du 9è et de seulement 2% dans les 6è et 11è. Hors Paris, les prix ont augmenté de 11% dans les Yvelines, 9% en Seine Saint-Denis, 7% dans le Val d'Oise, 5% dans le Val de Marne, 4% dans l'Essonne, 3% dans les Hauts-de-Seine et ont baissé de 4% dans l'Oise qui se trouve en région Picardie.
La FNAIM livre quelques chiffres intéressants concernant l’activité des agences : à Paris, les mandats exclusifs, ont "explosé à 27%, soit +30% par rapport au semestre précédent". La FNAIM y voit quatre explications: des ventes plus difficiles, des prix reflétant un investissement financier important, une part croissante significative des investisseurs étrangers et un marché quasi-exclusif de revendeurs. Globalement la durée des mandats y diminue de 54 à 48 jours. Par contre dans la première et deuxième couronne de Paris, les ventes se font plus difficilement. Ainsi, la durée entre la prise de mandat et la vente effective s'est "allongée très sensiblement de 47 à 56 jours, soit +20%".
La FNAIM croit à une pénurie durable de logements dans la région et dénonce "l'inadaptation des infrastructures des transports en IDF et ses conséquences sur les marchés immobiliers".
De son côté, le SNPI (Syndicat national des professionnels immobiliers) constate un arrêt de la progression du chiffre d’affaires des agents immobiliers au 3ème trimestre et prévoit un avenir incertain : en tendance annuelle, le volume des ventes recule de 3%, tandis que le celui des locations est complètement stable... Quant aux anticipations relevées dans l'enquête trimestrielle effectuée auprès d'un échantillon de 540 agents immobiliers et administrateurs de biens adhérents, elles ne sont guère plus optimistes : pour la vente, les professionnels sont 43% à anticiper une nouvelle baisse de l'activité, contre 8% qui parient à la hausse, et pour les locations, 33% des agents voient l'avenir en baisse, contre 10% en hausse (1)...
(1) Capital, 23/11/2006 Les agents immobiliers bientôt au régime sec ?: ""
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Les condamnations se multiplient pour discrimination dans la location
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21/11/2006
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Après un office de tourisme et son employée condamnés en correctionnelle en avril dernier pour avoir établi une liste des agences immobilières de la ville qui refusaient de recevoir des candidats à la location portant un nom à "consonance maghrébine", ce qui a été considéré comme un délit de complicité de discrimination sur le fondement des articles 121-7, 1er alinéa, 225-1, 225-2 (4°), 225-4 et 225-19 du Code pénal, ce sont coup sur coup une propriétaire et une gérante d'agences immobilières qui ont été ou sont jugées ces jours derniers sur le même fondement.
La première a été condamnée par la 17ème chambre du tribunal correctionnel de Paris à 3.000 euros d'amende pour avoir refusé un appartement à un candidat sous prétexte qu’il était marocain. Non seulement la propriétaire concernée a éconduit le candidat mais lui a répété au téléphone qu'elle ne pouvait lui louer l'appartement car il n'était pas français ; la conversation téléphonique a été enregistrée et transmise par le plaignant aux services de police...
La propriétaire a par ailleurs été condamnée à verser 1.500 euros de dommages-intérêts au locataire et un euro au MRAP (Mouvement contre le racisme et pour l'amitié entre les peuples) qui s'était également porté partie civile...
Dans la seconde affaire, le procureur de la République a requis devant le tribunal correctionnel de Vienne (Isère) quatre à six mois de prison avec sursis et 5.000 euros d'amende à l'encontre d'une ancienne gérante d'une agence immobilière soupçonnée de discrimination raciale et de fichage ethnique entre 2000 et 2002. Le jugement a été mis en délibéré au 9 janvier 2007. Dénoncée à SOS Racisme en 2001 par une ancienne employée, elle est accusée d'avoir établi un codage en fonction des origines ethniques des demandeurs de logements ; SOS Racisme avait ensuite procédé à des "testings" dans différentes agences du même groupe à Vienne, Lyon, Saint-Nazaire, Caen, Rennes, Metz, Strasbourg, Mulhouse et Amiens et avait, à partir de 2003, porté plainte avec constitution de partie civile à l'encontre de certains gérants d'agences. La procédure de l'agence de Vienne est la première à avoir abouti...
Voir Universimmo.com, le 7/11/2005 "Discriminations à la location : vers la tolérance zéro ?"
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Catastrophes naturelles : une privatisation du dispositif de l'indemnisation ?
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20/11/2006
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L'information parue dans le quotidien Les Echos a tout du ballon d'essai pour une réforme délicate et doit être prise avec circonspection : le régime de l'indemnisation des catastrophes naturelles cesserait d'être assuré par un fonds alimenté par une prime fixe prélevée dans les contrats d'assurance dommages prévoyant une garantie incendie, et soumis à une procédure de reconnaissance des catastrophes naturelles par arrêté ministériel.
Interrogé sur le projet, le ministre de l'Economie Thierry Breton a déclaré sur Europe 1 qu'il s'agissait d'un "un projet qui a pour vocation d'accélérer, tout d'abord, le remboursement en cas de catastrophe naturelle (...) et puis qui revoit les zones géographiques."
"Jusqu'à présent, on disait que c'était tel département ou telle commune et si jamais (...) on se retrouvait derrière la frontière du département, on n'était pas indemnisé", a-t-il ajouté. "Donc on va regarder beaucoup plus près du terrain pour pouvoir mieux indemniser les victimes."
Selon Les Echos, l'Etat continuerait à accorder sa garantie financière par l'intermédiaire de la Caisse centrale de réassurance (CCR). Mais le taux de la prime additionnelle de la garantie catastrophe naturelle, jusqu'ici fixé à 12% partout, pourrait être modulé par les compagnies en fonction de l'exposition des biens assurés aux périls naturels.
Il reviendrait d'autre part aux compagnies d'assurance de constater une catastrophe naturelle sur la foi de données scientifiques fournies par des organismes publics.
Selon Les Echos, une dizaine de phénomènes seraient garantis selon ce mécanisme (avalanches, inondations, coulées de boue, raz de marée, séisme, sécheresse ...).
D'autres mesures sont également envisagées pour traiter le risque spécifique sécheresse, ajoutent Les Echos, qui précisent que ce texte pourrait être inséré dans le projet de loi de finances rectificative pour 2006.
Les assureurs ne seraient pas favorables à ce projet de réforme, se satisfaisant d'un "système qui fonctionne", selon les responsables des deux grands syndicats d'assureurs dont les propos sont rapportés par le Figaro.
Du côté des associations de consommateurs, où selon les mêmes sources on indique découvrir le projet, la suppression des arrêtés préfectoraux est reçue favorablement. Il est vrai que le système actuel de délai de déclaration des sinistres sous 10 jours à compter de la parution de chaque arrêté sous peine de forclusion paraît d'un autre âge. En revanche, la prime modulable serait plutôt considérée comme injuste...
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Ventes à la découpe : l’accord collectif du 16 mars 2005 étendu par décret
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13/11/2006
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La loi n° 2006-685 du 13 juin 2006, dite loi "Aurillac", relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble, en même temps qu’elle a créé un nouveau droit de préemption des locataires en cas de vente "en bloc" d’un immeuble locatif, a assoupli les modalités d’extension des accords collectifs conclus en application de l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 ; du coup, le gouvernement a pu en fin publier le décret l’extension de l’accord collectif du 16 mars 2006 qui renforçait les droits des locataires dans le cadre des ventes "à la découpe" (ventes par lots d’immeubles locatifs après mise en copropriété), bloquée à l’époque par l’opposition majoritaire des associations de locataires (1)...
Notons toutefois que cet accord, bien que non étendu, s’appliquait à ses signataires et leurs adhérents, à savoir la Fédération des sociétés d'économie mixte, Icade SA, l'Association des propriétaires sociaux, La Fédération française des sociétés immobilières et foncières et la Fédération française des sociétés d'assurances.
(1) Universimmo.com - En bref, 26/4/2005 : "Ventes à la découpe : le gouvernement renonce à son décret "
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Plan climat : nouveau coup de pouce aux logements écologiques
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13/11/2006
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A l'issue d'un comité interministériel sur le développement durable, le gouvernement a renforcé le plan Climat lancé en 2004 par le ministre de l'écologie d'alors, Serge Lepeltier (1), et ce pour une période allant jusqu’en 2012 ; il a notamment annoncé à cette occasion (entre autres mesures comme la création en 2007 d'une taxe sur la consommation de charbon, l'augmentation de 10% de la taxe sur la pollution industrielle et les déchets et celle sur les nuisances aériennes) le triplement des crédits d'impôts en 2007 pour la rénovation énergétique des bâtiments anciens, passant d'un budget de 300 millions d'euros en 2006 à 1 milliard en 2007.
Dès l'an prochain en effet, les réhabilitations importantes dans les bâtiments de plus de 1 000 m2 devront respecter une performance énergétique minimale.
Cet effort financier vise à inciter les particuliers à avoir recours, lorsqu'ils rénovent leur logement, à des moyens et des matériaux qui sont protecteurs de l'environnement.
Le Premier ministre, Dominique de Villepin, a également annoncé des efforts dans le cadre de la formation, pour mieux sensibiliser les professionnels du bâtiment à ces enjeux, a-t-il indiqué. Tous les acteurs du secteur sont concernés : artisans, PME, architectes, donneurs d'ordre publics…
Ces mesures fiscales seront inscrites dans le projet de loi de finances rectificative pour 2006, en préparation. Elles doivent entrer en vigueur au 1er janvier 2007 et jeter selon les déclarations à la presse "les bases d'une véritable fiscalité écologique".
Le gouvernement va également autoriser les collectivités locales à exonérer, totalement ou à hauteur de 50% les logements neufs ou anciens économes en énergie.
Enfin, le Premier ministre veut sensibiliser l'ensemble Français aux économies d'énergie, notamment en augmentant de 75% (soit 3 millions d'euros) les moyens affectés aux campagnes de l'ADEME (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie), "pour leur donner un impact comparable aux grandes campagnes sur la santé". Enfin, le nombre d'espaces "Infos énergie" devrait aussi être multiplié par deux en trois ans (175 actuellement), pour qu'au moins 2 millions de personnes puissent "se rendre dans ces points de conseil de proximité pour recevoir des conseils personnalisés" (2).
(1) Universimmo.com, En bref, 22/7/2004 : "Les principales mesures du Plan Climat..."
(2) Allocution à l’occasion du Comité interministériel pour le développement durable
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Une étude sur les locataires ayant des difficultés pour payer leur loyer
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10/11/2006
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D’après une enquête de la DREES (Direction de la recherche, des études, de l'évaluation et des statistiques) du ministère de la santé publiée le 2 novembre, près de 7% des 9,2 millions de locataires pris en compte dans l’enquête "Logement" de 2002 ont connu des retards de paiement de leur loyer au cours des deux années précédentes ; 610.000 ont eu un retard de paiement d'au moins deux mois et près de 1,3 millions ont exprimé des difficultés à payer leur loyer. Ce sont les familles monoparentales (14%) et les couples avec enfant(s) (9%) sont les foyers qui les plus concernés par ces retards de paiement.
Ces difficultés sont avant tout liées à la faiblesse de leurs ressources et à des situations de chômage, note l’étude dans son introduction, mais les situations d’impayés sont aussi fréquemment liées à des évènements familiaux (séparation, naissance ou départ d’un grand enfant du foyer). Les locataires du parc social sont plus nombreux à avoir connu des retards de loyer au cours des deux dernières années (9 %) ; 4 groupes de ménages ayant connu des retards de loyer peuvent être distingués : des familles dont le loyer est plutôt faible mais les ressources très réduites, des personnes seules ou des familles monoparentales locataires du parc privé qui doivent payer un loyer relativement élevé malgré de faibles ressources, des couples avec enfants aux revenus modestes, enfin, des couples sans enfant ou des personnes seules, en moyenne plus aisées mais qui ont souvent connu des changements de situation.
(1) DREES – Etudes et résultats n° 534 – novembre 2006 : "Les ménages ayant des difficultés pour payer leur loyer"
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Le Sénat se penche les moyens de lutter contre la dégradation des copropriétés privées
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10/11/2006
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600.000 logements seraient situés dans des copropriétés en difficulté ou en cours de fragilisation : ce chiffre est cité dans un rapport sénatorial (1), qui reconnaît que les copropriétés en difficulté posent un problème particulièrement important dans les zones urbaines sensibles (ZUS) où 30 % des locataires ont un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté et 9% des propriétaires occupants sont à bas revenus, et qui rappelle que le quartier de la copropriété "La Forestière" à Clichy-sous-Bois a constitué l'un des berceaux des émeutes urbaines de novembre 2005... Des copropriétaires y achètent ou louent parfois très cher à des populations "captives" des logements en très mauvais état dans des immeubles qui ne sont plus entretenus, faute de moyens ou de volonté, note le rapport qui ajoute que "la présence de marchands de sommeil ou de propriétaires bailleurs, plus soucieux de rentabilité locative que de l'entretien des immeubles, amplifie les phénomènes de dégradation"...
Les auteurs constatent que les traitements existants interviennent trop tard et qu’il faudrait que les municipalités concernées "investissent" dans la prévention, par la désignation d'un correspondant chargé des copropriétés, la mise en oeuvre d'actions de médiation pour le paiement des charges, le financement d'actions de formation des copropriétaires et des conseils syndicaux et l'accompagnement financier des petits propriétaires occupants de bonne foi pour leur permettre de réaliser des travaux de rénovation, les moyens financiers pouvant être dégagés dans le cadre de ceux consacrés à la rénovation urbaine...
D'autres mesures, proposées notamment par le Conseil national des villes, devraient être étudiées : l'obligation pour les propriétaires de réaliser des travaux d'entretien sous menace de plafonnement des loyers, l'obligation, et pour les notaires, de signaler au procureur l'absence de syndic constatée à l'occasion d'une vente (on s’étonne au demeurant de leur passivité lorsque le cas, malheureusement fréquent se présenté...) ! Les auteurs préconisent également des mesures d'amélioration du recouvrement des charges impayées et regrettent que l'aide juridictionnelle, théoriquement ouverte aux copropriétés "pauvres" ne fonctionne pas de manière satisfaisante, notamment du fait de l'insuffisance des crédits ouverts au titre de l'aide juridictionnelle...
Ils rappellent aussi le rôle des gardiens et préconisent d'instituer une exonération de charges sociales pour favoriser l'emploi de gardiens dans les copropriétés situées en ZUS ou faisant l'objet d'un plan de sauvegarde ou d'une "OPAH-copropriété". Ces agents de médiation pourraient bénéficier d'une formation spécifique et se voir confier des missions précises...
(1) "Un nouveau pacte de solidarité pour les quartiers" - Rapport d'information n° 49 (2006-2007) de M. Pierre ANDRÉ, fait au nom de la mission commune d'information Banlieues, déposé le 30 octobre 2006
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Les achats immobiliers des étrangers continuent d’augmenter
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8/11/2006
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Les non-résidents ont investi quelque 6 milliards d'euros dans l'immobilier en France en 2005, indique une étude de Foncier Expertise, filiale du Crédit Foncier, publiée le 16 octobre. Ces investissements, en premier lieu motivés par l'attractivité de la France en termes de compétitivité des prix et de cadre de vie, sont en forte progression: ils étaient de 5,5 milliards d'euros en 2004 contre une moyenne annuelle de 2 milliards d'euros par an entre 1994 et 2000. Les prix ont en effet augmenté bien moins que dans les autres pays européens, sauf en Allemagne et en Italie. Ainsi, une étude du FMI citée par le Crédit Foncier montre que si les prix réels ont augmenté de 55% en France entre 1970 et 2003, ils ont fait un bond de 151% en Grande-Bretagne et aux Pays-Bas, de 184% en Irlande et de 218% en Espagne.
Les achats ont beaucoup porté sur les résidences secondaires : en 2003, 8% d'entre elles étaient la propriété de personnes domiciliées à l'étranger, soit 250.000 unités, dont un quart achetées par des britanniques.
Enfin, la création de la zone euro en 2000 a clairement marqué une accélération des flux des transactions émanant de non-résidents, poursuit le Crédit Foncier.
Les régions d'implantation les plus prisées des étrangers en France sont le Sud (Paca, Midi-Pyrénées, Languedoc-Roussillon), l'arc atlantique (Bretagne, Basse-Normandie, Poitou-Charentes, Aquitaine) et l'Est (Alsace, Franche-Comté, Savoie). Un intérêt croissant est constaté pour le Limousin, la part des non-résidents ayant même en 2005réalisé 25% des achats dans la Creuse...
Le Sud-est est moins demandé, mais dans les Alpes-Maritimes les étrangers ont encore réalisé 20% des transactions en 2005.
Les acquéreurs sont majoritairement issus de l'Union européenne (90% - probablement grâce à la création de l’euro), les Britanniques dominant nettement les Suisses, les Italiens, les Allemands et les Belges : 2005, la moitié des transactions de non-résidents était effectuée par des acquéreurs venus du Royaume-Uni...
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Immobilier : la demande de neuf continue à se calmer
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6/11/2006
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Selon les promoteurs immobiliers interrogés par l'INSEE en octobre, l’érosion de la demande de logements neufs à acheter se poursuit alors que la demande de logements neufs à louer se redresse légèrement. Pour autant, les prévisions de mises en chantier des entrepreneurs restent élevées, et après s’être progressivement alourdis depuis deux ans, les stocks de logements neufs invendus s’allègent ce trimestre.
De même le ralentissement des prix des logements neufs se poursuit, tout comme celui des terrains destinés à la vente. Le rythme de progression des prix des terrains destinés à la location demeure élevé.
L’apport personnel des candidats à l’acquisition d’un logement neuf s’est maintenu sur la période récente. D’après les promoteurs, les moyens de financement consacrés à ces achats se redresseraient dans les prochains mois.
La proportion d’entrepreneurs pouvant mettre en chantier plus de logements que prévu augmente pour la location de logements mais se contracte de nouveau pour les logements destinés à la vente. Les entrepreneurs sont toujours très nombreux à vouloir mettre à l’étude de nouveaux programmes : 75 % pour les logements destinés à la
location et 70 % pour ceux destinés à la vente. Pour ces derniers toutefois, cette proportion diminue...
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L'habitat, problème nº 1 à Paris et dans la petite couronne
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3/11/2006
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C’est ce qui ressort d’un sondage exclusif CSA / CAMPANA-ELEB / SEMIDEP réalisé du 21 au 23 septembre 2006 auprès d’un échantillon représentatif d’habitants de Paris et de la petite couronne (1) : il arrive avant les transports, la sécurité et la circulation, alors que les habitants de la petite couronne le mettent sans surprise juste après la sécurité... On y voit aussi qu’à choisir, 64% des parisiens resteraient à Paris, alors que seuls 15% des habitants de la petite couronne voudraient y entrer, mais que la hausse du coût du logement est susceptible d’en faire partir 52% des locataires et 27% des propriétaires...
Egalement 81% des sondés estiment que les responsables politiques ne s’occupent pas suffisamment des problèmes de logement à Paris et dans la petite couronne, et 65% d’entre eux pensent que le prix des logements va continuer à augmenter dans les 5 ans à venir. Ils sont 75% toutes tendances politiques confondues à considérer que l'Etat doit intervenir pour réguler le marché du logement plutôt que laisser faire la loi de l'offre et de la demande sur le marché de l'immobilier ! Ils sont aussi dans les mêmes conditions 66% à considérer qu’il n’y a pas assez de logements sociaux dans votre commune...
(1) Sondage CSA "Habiter et vivre en Ile-de-France"
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universimmo.com
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