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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Les députés étendent la réduction d'impôt Scellier au LMNP et rétablissent partiellemnt les défiscalisations en zone C
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27/3/2009
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Plusieurs amendements ont été adoptés par les députés lors de la première lecture du nouveau projet de loi de finances rectificative pour 2009 à l'Assemblée nationale. Notamment :
- une extension au régime LMNP (loueurs en meublé non professionnels) de la réduction d'impôt "Scellier" : ainsi, pour certains investissements en meublé présentant un caractère d'intérêt général - résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées, résidences pour étudiants, résidences de tourisme, agréées ou classées, etc. - réalisés en 2009 et 2010, les LMNP bénéficieraient : d'une réduction d'impôt de 25% du montant de l'investissement HT, étalée sur 9 ans tout en conservant la récupération de TVA et l'amortissement du bien (qui seraient maintenus dans les mêmes conditions que précédemment) ; cette réduction d'impôt remplacerait celle que vient de créer la loi de finances pour 2009 de 5%.
- ouverture du régime Scellier, pour l'instant réservé aux logements situés dans les anciennes zones A, B1 et B2, à la zone C après accord du préfet qui doit nécessairement tenir compte du besoin de logements...
Ces mesures doivent encore être confirmées par les travaux parlementaires à venir.
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Les syndics sous le feu des associations de consommateurs et des médias
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27/3/2009
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Après la CLCV (Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie), et son enquête réalisée sur 110 contrats de syndics, relayée par tous les médias, puis le magazine Le particulier, dans son numéro du 25 mars avec une enquête portant sur 3.320 contrats de syndics, c'est au tour du magazine 60 millions de consommateurs, organe de l'INC (Institut national de la consommation), de dénoncer le même "scandale" : les pratiques tarifaires des syndics qui ne respectent pas l'avis du CNC (Conseil national de la consommation) du 27 septembre 2007 fixant la liste des prestations devant être incluses dans leur forfait de gestion courante et ne pas être facturées au titre des "prestations particulières" ; et de réclamer une réglementation stricte, à l'unisson notamment de la CLCV et de l'ARC (Association des responsables de copropriété), la très remuante association de consommateurs spécialisée qui innonde les médias et les parlementaires de sa propre enquête sur le même thème.
Toutes ces enquêtes contredisent frontalement les conclusions de la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes), chargée d'enquêter sur l'application de l'avis du CNC afin de décider s'il doit être ou non rendu obligatoire par arrêté ministériel : celle-ci avait conclu à un taux de conformité des contrats des syndics contrôlés de 89%. Du coup, au secrétariat d'Etat à la consommation, où les résultats de la DGCCRF avaient été accueillis avec soulagement, on envisage à nouveau de réglementer...
La FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier, qui est aussi la première organisation nationale de syndics par le nombre) risque d'avoir du mal à se faire entendre : une enquête réalisée par elle au mois de février 2009 sur 400 cabinets adhérents de toutes tailles répartis sur tout le territoire national, donne un taux de conformité des contrats conclus ou renouvelés depuis la publication de l'avis du CNC de 98%...
En cause pour 60 millions de consommateurs, qui a épluché 230 contrats : 5 pratiques tarifaires jugées "particulièrement déloyales" : les tarifs dissuasifs pour l'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires (d'où selon Le particulier une proportion encore minoritaire - 40% - des copropriétés ayant imposé ce mode de dépôt de fonds à leur syndic), une surfacturation de l' "état daté" que le syndic délivre en cas vente de lots (à la charge du vendeur), des frais administratifs variés apparaissant sur les barèmes de certains grands groupes comme Lamy, une "explosion" des honoraires sur travaux ( à noter qu'un amendement parlementaire de dernière minute à la loi "Boutin" qui vient d'être publiée a redonné le contrôle de ces honoraires à l'assemblée des copropriétaires à l'occasion de chaque vote de travaux), et enfin la tarification "illégale" de la lettre de relance simple. A noter que sur ce dernier point, ce qui est en fait illégal, c'est l'imputation des honoraires facturés au copropriétaire débiteur pour le recouvrement tant qu'une mise en demeure ne lui pas été adressée ; les syndics ont le droit de facturer cette prestation à l'ensemble des copropriétaires, mais évidemment c'est mal vu...
L'enquête dénonce particulièrement le groupe Foncia ("carton rouge"), accusé de "matraquer" les copropriétaires de frais de relance illégaux, de "se goinfrer de manière honteuse" sur l'état daté des vendeurs (500 euros) et d'avoir la main très lourde sur les honoraires sur travaux (6% en moyenne) ; satisfécit par contre pour le contrat-type de la FNAIM (dont le magazine ignore apparemment qu'il est commun à la FNAIM, la CNAB et l'UNIT), à condition que les adhérents qui l'appliquent jouent correctement le jeu et n'y ajoutent pas subrepticement quelques postes de facturation non prévus...
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L'indice mensuel FNAIM des prix de l'immobilier ancien baisse à nouveau...
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26/3/2009
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Après une légère augmentation en janvier, l'indice mensuel publié au mois le mois par la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier - organisme professionnel regroupant une petite moitié des agents immobiliers français) a baissé à nouveau en février 2009 : -0,3% sur un mois. Ce chiffre vient confirmer le recul général des prix à long terme qui, sur les 12 derniers mois, s’établit à -5,1%. Il confirme aussi une accélération de la baisse car celle-ci est de -4,4% sur un seul trimestre.
Sur un an, ce sont les maisons qui tirent l'indice vers le bas : -7,2% contre "seulement" -2,9% pour les appartements... Les maisons sont à présent revenues à leur niveau de juillet 2005, et les appartements à leur niveau d'avril 2005 !
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Pour financer les infrastructures de transport, capter la plus-value foncière et immobilière qu'elles créent
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26/3/2009
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L'idée n'est pas nouvelle mais elle revient en force alors qu'il apparaît de manière de plus en plus évidente qu'on ne créera pas de foncier constructible dans des conditions acceptables en termes de développement durable sans investir lourdement dans le transport collectif. Elle est reprise et développée dans la dernière note de veille du Centre d'analyse stratégique (ex Commissariat au Plan), qui note avec bon sens que dans un contexte de finances publiques très fortement contraintes, il s'agit de repenser le mode de financement des infrastructures publiques en explorant des solutions innovantes, telles que la réaffectation au financement de nouvelles infrastructures de transport tout ou partie de la plus-value foncière et immobilière induite.
La note passe en revue les options en présence pour les pouvoirs publics ; la taxation des plus-values latentes paraît difficile dans la mesure où la réalisation d'une infrastructure ne valorise pas les propriétés des abords de manière homogène ; elle peut même en dévaloriser certaines ! L'augmentation de la taxation des plus-values réalisées ne suffit pas, car elle ne taxe que les ventes réalisées. Enfin la taxation de la propriété foncière à sa valeur vénale acquise est problématique car elle produit des effets de type "Ile de Ré", la taxation de propriétaires qui peuvent se trouver enrichis patrimonialement mais sans effet de revenus...
En revanche, elle préconise la captation de la rente foncière réalisée par les aménagements induits par une nouvelle infrastructure de transport collectif, puisque ces ressources financières ne peuvent exister que si le projet de transport se concrétise. "La construction d'une nouvelle infrastructure de transport peut s'intégrer dans une opération large d'aménagement du territoire, à travers une valorisation commerciale des gares et la création, décidée en collaboration avec les collectivités, d'opérations d'aménagement immobilier autour des nouveaux points de desserte", indique la note. "Ainsi, au même titre que les entreprises, les pouvoirs publics pourraient réinjecter tout ou partie des bénéfices dégagés par ces opérations dans le financement du projet, ce qui devrait permettre de gagner 5 % à 10 % de l'investissement, en fonction de la densité des secteurs. En effet, en zone dense, le potentiel de surfaces valorisables aux abords d'un nouveau site se révèle limité. Les activités privées concernées sont potentiellement nombreuses : la promotion immobilière résidentielle, l'activité commerciale dans les gares, les pôles de loisirs et de consommation, les parkings, etc.
En outre, afin d'obtenir un gain plus important, l'Etat et les collectivités pourraient accepter de reverser a posteriori au projet d'infrastructure, pour une période limitée, une partie des impôts (taxe foncière, taxe professionnelle, etc.) qu'ils collecteront grâce à ces opérations immobilières.
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Relance : le bâtiment ne repart pas encore...
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24/3/2009
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C'est ce qui ressort de l'enquête mensuelle de conjoncture dans le bâtiment de l'INSEE pour mars 2009 : les commandes des 1.000 projets du plan de relance ne semblent pas être encore descendues jusqu'aux entreprises dans le secteur du bâtiment, pour qui la conjoncture reste morose.
L'activité des derniers mois a de nouveau baissé ; la contraction de l'activité s'accentuerait au cours des trois prochains mois. Toutefois, les entrepreneurs sont un peu moins nombreux qu'en février à juger leur carnet de commandes inférieur à la normale. Parallèlement, le taux d'utilisation des capacités de production progresse légèrement.
Par contre, mauvaise nouvelle pour l'emploi : selon les entrepreneurs, les effectifs ont diminué, et cette diminution s'intensifierait au cours des trois
prochains mois...
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Baisse de 11,3% des tarifs réglementés du gaz le 1er avril
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23/3/2009
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L'annonce en a été faite le 20 mars par le ministre de l'Ecologie, Jean-Louis Borloo, et la ministre de l'Economie, Christine Lagarde. La baisse devrait être de 0,528 centimes d’euro hors taxes par kilowattheure. La nouvelle est bonne pour les consommateurs mais elle n'arrive qu'en fin de saison de chauffage et ne leur profitera que l'hiver prochain. En attendant, ils auront supporté une pleine saison par malchance plus froide que les précédentes, et au tarif fort: les tarifs réglementés du gaz pour les particuliers avaient en effet augmenté de 15,2% en 2008...
Pour rappel, les tarifs réglementés du gaz naturel, qui concernent 93% des consommateurs français, sont fixés par le Gouvernement après avis de la Commission de régulation de l'énergie. Ils sont calculés selon une formule prenant en compte les prix du pétrole, le cours du dollar ainsi que les coûts d'acheminement, de stockage et de commercialisation.
Les ministres rappellent que, depuis août 2008, environ 1 million de ménages modestes peuvent bénéficier du tarif spécial de solidarité du gaz naturel à leur demande. "Il s'agit d'une réduction forfaitaire pouvant atteindre 118 euros, quel que soit le fournisseur de gaz. Si les tarifs réglementés baissent, le montant de la réduction forfaitaire ne sera pas réduit pour autant", ajoutent-ils.
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La loi Boutin se voit censurer 6 articles
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19/3/2009
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Le Conseil constitutionnel a rendu sa décision le 18 mars sur la loi "Boutin", dite "de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion" : il a censuré 6 articles dont :
- la totalité de l'article 4 qui instaurait un prélèvement sur les organismes HLM au profit de la caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) : le Conseil constitutionnel a estimé que la loi n'encadrait pas suffisamment les conditions de ce prélèvement, la loi devant selon lui fixer l'assiette et le seuil de déclenchement des impositions de toutes natures, ce qu'elle ne faisait pas dans le cas précis car elle renvoyait à un décret pour en fixer ces modalités...
- la totalité de l'article 115 de la loi faisant obligation d'installer des détecteurs de fumée dans les logements : le Conseil a estimé que cet article nouveau était "dépourvu de tout lien" avec le projet de loi, ce qu'on appelle un "cavalier législatif".
Notons que sur les détecteurs de fumée, les députés ont péché par précipitation car ils auraient pu laisser aller à son terme une proposition de loi votée en première lecture par les députés en... 2005, puis par le Sénat début 2007 ! Ils peuvent évidemment la ressortir du placard...
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Pas d'expulsion sans relogement: nouvelles précisions de Christine Boutin...
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16/3/2009
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Dans un entretien sur la radio Europe 1 le 16 mars au matin, la ministre est revenue sur ses propos au quotidien Le Parisien du 12 mars, tentant à la fois de répondre d'un côté au scepticisme des associations de défense des mal-logés, et de l'autre aux inquiétudes des bailleurs. Aux premiers qui craignent que dans les zones tendues comme l'Ile-de-France, les solutions proposées aux familles expulsées ne soient que de l'hébergement ou de l'hôtel, Christine Boutin s'engage à ce que ce type de relogement ne soit proposé qu'aux expulsés "de mauvaise foi", les autres locataires sous le coup d'une ordonnance d'expulsion pour non-paiement du loyer mais réellement dans la difficulté et de bonne foi devant être maintenus dans les lieux. La ministre explique aussi que c'est pour faire la différence entre ces deux catégories de population qu'elle refuse le moratoire général demandé par les associations.
Souhaitant rassurer les bailleurs, elle indique aussi que le loyer et les charges des locataires de bonne foi ainsi maintenus dans leur logement seront pris en charge par des associations, sur financement public, affirmant disposer d'1,8 milliard d'euros de crédits du plan de relance pour cela. A suivre...
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Effondrement du nombre de ventes effectuées par les agents immobiliers FNAIM en Ile-de-France
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16/3/2009
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Alors que le nombre de mandats de vente par cabinet se maintient à peu près depuis 2004, le nombre de promesses signées a poursuivi en 2008 la descente aux enfers entamée à partir du 2ème semestre 2007 : ainsi le nombre de transactions conclues par les adhérents FNAIM franciliens (un peu plus de 1.900 agences) n'est depuis la mi 2007 que le tiers de celui des périodes antérieures. Du coup, le volume d'activité a chuté de 50% en 2007 par rapport à 2006 et encore de 37% en 2008 par rapport à 2007. Au total, la chute est de 70% par rapport à 2005, année record il est vrai...
Les agences de Paris intra muros ont connu le même sort quoiqu'avec un peu de retard : après un sommet d'activité en 2006, leurs ventes ont n'ont chuté que de 30% en 2007, mais de 45% en 2008, soit au total une baisse de 56% en deux ans !
Une espoir tout de même chez les professionnels, depuis plusieurs mois à la diète : un léger frémissement semble se faire sentir début 2009 avec une timide réouverture du robinet du crédit : "on n'est peut-être pas sortis de la crise de l'immobilier, mais nous avons passé au moins celle des prêts immobiliers", se risquait à dire Marcel Ricard, président de la Chambre FNAIM de Paris-Ile-de-France.
Ce retournement brutal du marché n'a bien entendu pas été sans conséquence sur les prix, orientés globalement à la baisse, mais très modérément ; de nombreux secteurs ne sont que stabilisés, et des ilots de hausse continuent ici et là à résister : ainsi les 1er, 4ème, 7ème et 12ème arrondissements à Paris, et même quelques secteurs du 11ème ; ailleurs c'est la stabilité et aucune baisse n'est enregistrée intra muros, ni sur les moyennes hautes ni même sur les moyennes basses communiquées par les agents immobiliers adhérents. S'il y a moins d'étrangers, on assisterait à un timide retour des investisseurs...
Par contre, des baisses apparaissent ici et là dans les Hauts-de-Seine (ex. Levallois) et plus franchement en Seine-Saint Denis, dans les Yvelines (ex. Versailles), ou dans l'Essonne...
De la même manière, la Chambre francilienne de la FNAIM note que les loyers parisiens sont restés globalement stables, progressant à la relocation de l'équivalent de l'indice des loyers. Le loyer moyen au m2 est ainsi passé en un an de 23,82 euros le m2 à 24,30 euros.
Pour Paris, les dirigeants de la Chambre francilienne estiment à 8 à 9% la baisse moyenne globale à attendre entre les prix fin 2009 et ceux enregistrés au plus haut à la mi-2008. En petite, moyenne et grande "couronne", la baisse devrait être plus marquée, de 10 à 15%, voire 20% dans certains secteurs... Mais pas plus, selon Jean-Hervé Ruellan, administrateur de la Chambre, qui livre sa 20ème édition de l'Observatoire francilien de l'immobilier FNAIM : le marché de la région reste marqué par une forte pénurie, et pourrait repartir à la hausse à la première occasion ! Seul remède à long terme au déséquilibre structurel entre l'offre et la demande de logements : un développement accéléré des infrastructures de transports individuels et collectifs, seul de nature à permettre de créer de nouveaux espaces pour la construction...
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Christine Boutin annonce qu'il n'y aura plus d'expulsion sans relogement
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13/3/2009
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C'est ce que la ministre du logement a promis dans un entretien paru le 12 mars dans le quotidien Le Parisien, à la veille de la fin de la trêve hivernale le 15 mars, et en réponse à un collectif de trente-deux associations d'aide aux mal-logés qui a demandé un moratoire sur les expulsions. Elle a indiqué qu'elle rappellerait cette obligation aux préfets le jour même, lors d'un déplacement à Châlons-en-Champagne (Marne).
"Tout cela est encadré par ma loi sur le logement qui exige la mise en place, dans chaque département, d'une commission de prévention des expulsions et qui facilite le développement de l'intermédiation locative" indique-t-elle, se référant à la loi de mobilisation pour le logement et contre l'exclusion, adoptée définitivement le 19 février et en attente de son passage devant le Conseil constitutionnel. "Concrètement, une association ou un bailleur social bénéficiant de crédits de mon ministère pourra, vis-à-vis du propriétaire, se substituer aux locataires en difficulté et accompagner ces familles fragilisées. Cela doit leur permettre de rester dans leur logement", a-t-elle notamment précisé, sans répondre vraiment à la question qui lui était posée sur la possibilité en l'état actuel de pénurie de logement social de traiter toutes les situations...
Le problème est que la ministre une fois de plus se trompe et qu'il n'y a rien de tel dans sa loi : les commissions de prévention des expulsions existent déjà - elles ont commencé à être mises en place suite à une disposition de la loi "ENL" du 13 juillet 2006 (article 60 de la loi et décret du 26 février 2008 !). Par contre figure dans sa loi une réduction de 3 ans à 1 an de la durée du délai qu'un juge peut accorder pour rendre exécutoire une expulsion...
D'où d'un côté le scepticisme de certaines associations, dont la Fondation Abbé Pierre, qui craint que ce ne soient que des déclarations d'intention, certes généreuses mais qui n'ont pas force de moratoire formel.
En effet, ni l'existence de ces commissions, ni une circulaire du premier ministre en janvier 2008 enjoignant déjà aux préfets, pour les personnes de bonne foi, de ne pas faire appel à la force publique en cas d'expulsion sans "solution durable de relogement mise en oeuvre", n'ont empêché le nombre d'expulsions de progresser : "la barre des 10.000 expulsions
manu militari a été franchie en 2006 (sans compter les dizaines de milliers d'expulsions qui se déroulent sans le recours à la force publique), avant le début de la crise économique", indique un communiqué de la Fondation, qui estime à 1,8 millions le chiffre des ménages peinant à s'acquitter de leur loyer (dont 500.000 en situation d'impayés)...
La ministre aurait donc enfoncé une porte ouverte sans même aller aussi loin que les précédentes actions puisque cette fois il n'y a ni circulaire, ni a fortiori décret ou arrêté, mais semble-t-il un simple courriel.
De l'autre côté, les propriétaires peuvent craindre que l'Etat, en n'exécutant plus du tout les décisions d'expulsion, ne les laisse avec des logements occupés sans paiement de loyer et des charges, et qu'ils n'aient en fin de compte comme recours que l'indemnisation de l'article 16 de la loi du 9 juillet 1991, article qui rend l'Etat responsable de toute non exécution d'une décision de justice, indemnisation qui n'intervient dans les faits qu'à compter de la mise en oeuvre d'une procédure de plusieurs mois, et que les préfectures ont eu instruction de "négocier" à 70 à 80 % des sommes dues au lieu de 100 %, à charge pour le bailleur qui ne s'en contente pas de saisir le tribunal administratif !
Cette politique, qui date de janvier 2007 et avait été initiée par l'actuel président de la République, alors ministre de l'intérieur, repose sur une argumentation fournie dans une réponse ministérielle et qui vaut le détour : l'indemnisation spontanée est considérée comme constituant, non pas la juste reconnaissance de la nécessité de ne pas faire supporter par le bailleur les conséquences de considérations d'ordre public qui doivent lui rester étrangères, mais un accord transactionnel requérant des "concessions réciproques", ce qui permet au ministère de mobiliser en sa faveur la jurisprudence relative aux transactions, et notamment un arrêt du Conseil d'État du 19 mars 1971 ; la position du ministère exprimée dans la circulaire est en effet qu' "une transaction dans laquelle une seule des deux parties consentirait à abandonner unilatéralement ses prétentions constituerait une libéralité", l'arrêt mentionné interdisant à l'Etat de conclure "toute transaction qui conduirait l'État à payer une somme qu'il ne doit pas"…
Les bailleurs qui supportent le préjudice apprécieront la morale de cet argumentaire ! Ils auront au moins la consolation par leurs "concessions" de contribuer à l'allègement du budget du ministère de l'intérieur qui, dans la même réponse, se plaint que la charge financière correspondante soit "intégralement supportée par lui et représente un coût important"…
Qu'ils en voient aussi les bons côtés : "cette négociation permet de tenir compte de l'économie en terme de procédure, et de la rapidité du paiement qui représente un gain en terme de trésorerie", précisait alors le ministère…
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universimmo.com
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