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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Récapitulation de la politique du gouvernement en matière de logement locatif
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21/5/2003
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Le conseil des ministres de ce jour a eu droit à une communication du ministre de l'équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer sur sa politique en matière de logement locatif, qu'il a replacé dans un cadre plus général d'une politique en trois temps :
- dans un premier temps, libérer le foncier, condition indispensable pour construire : c'est, il est réaffirmé, l'un des objets essentiels du projet de loi en cours de navette au Parlement, et réformant entre autres la loi "SRU", accusée de bloquer le marché des terrains constructibles ;
- dans un deuxième temps conforter la location privée et permettre aux populations fragiles de se loger, en particulier en réaffirmant la vocation sociale du parc HLM ;
- dans un troisième temps, mettre en place une politique de relance de l'accession à la propriété, "aspiration profonde de la plupart de nos concitoyens"...
En ce qui concerne le parc locatif privé, qui, il est rappelé, représente 22% des résidences principales, : rien de très nouveau mais des intentions formulées avec quelques nouvelles précisions, en attendant mieux :
- réformer le statut des bailleurs privés ; un principe : "la fiscalité que le parc locatif supporte doit obéir au principe de neutralité entre investissement immobilier et placement mobilier", et une info : "un groupe de travail du Conseil national de l'habitat a engagé une réflexion sur la sécurisation du bailleur face à des locataires insolvables ou indélicats" ;
- rénover le parc privé : "les procédures pour lutter contre l'insalubrité ou le péril seront adaptées et simplifiées, et les moyens juridiques seront renforcés pour lutter efficacement contre les marchands de sommeil" ; concernant la loi de 1948, qui concernerait 250 000 logements "de qualité médiocre", le gouvernement mettra en place des baux de sortie transitoires qui donneront aux propriétaires les moyens financiers et l'obligation de faire des travaux, sans remettre en cause le droit au maintien dans les lieux des personnes âgées, ni conduire à des loyers insupportables pour les locataires à revenus modestes" ;
- en ce qui concerne le parc social, "le gouvernement entend faire en sorte que chacun dispose d'un logement décent" ; cela concerne, il est précisé, près de 3 millions de personnes sont encore mal logées, "parce qu'elles vivent dans des logements dépourvus du confort de base, ou parce qu'elles sont dans une situation de surpeuplement accentué" ; par ailleurs, le ministre rappelle que 90 000 personnes sont sans domicile fixe, chiffre avancé l'an dernier par la Fondation Abbé Pierre ; quelques annonces accompagnent ce constat :
.les modalités d'attribution des logements HLM seront révisées : "la politique d'occupation du parc social constituera un des volets des conventions globales signées entre les préfets de région et les organismes d'HLM" ; "les collectivités locales pourront se voir déléguer tout ou partie du contingent préfectoral" ; "enfin, un vrai droit de recours sera donné à ceux qui attendent trop longtemps un logement HLM" ;
.le statut des organismes d'HLM sera réformé "pour réaffirmer leur vocation sociale en redéfinissant leurs règles de gouvernance" : "il permettra de clarifier le rôle des collectivités de référence et de mieux adapter leur cadre de fonctionnement aux réalités de leurs missions. Pour les sociétés anonymes d'HLM, l'émergence d'actionnaires de référence ainsi que la représentation obligatoire des collectivités locales et des locataires devraient garantir une meilleure prise en compte des objectifs nationaux et locaux de la politique du logement et une gestion plus dynamique pour certains organismes déficients".
Enfin, concernant la politique de l'accession sociale à la propriété, elle se fondera sur une simplification des "mécanismes existants" et deva permettre aux locataires les plus modestes, "en concentrant les moyens sur ceux qui en ont le plus besoin", de devenir propriétaires de leur logement "dans des conditions compatibles avec leurs revenus"...
A suivre...
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Création du « chèque-emploi associatif »
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21/5/2003
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La semaine dernière nous nous interrogions sur l'avenir du chèque "emploi-entreprise", s'inspirant du principe du chèque "emploi-services" accessible aux seuls particuliers pour les emplois à domicile, voté en première lecture par les députés dans le projet de loi sur l’initiative économique et retiré discrètement au cours de son examen au Sénat (voir notre brève) : il aurait pu intéresser les copropriétés pour simplifier la gestion et la paye des personnels d'immeubles ; en fait il revient, mais en tranches !
Une loi n° 2003-442 du 19 mai dernier vient d'en créer deux, potentiellement utilisables par les copropriétés :
- le « chèque-emploi associatif » : il concernera les associations à but non lucratif employant au plus un équivalent temps plein ; il entrera en vigueur à compter du 1er janvier 2004 ;
- le « chèque emploi jeune été » pour les travaux saisonniers,
Dans les deux cas, les conditions de mise en oeuvre ne sont pas détaillées et feront l’objet de décrets d'application...
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Les prêts immobiliers soutiennent la croissance du crédit bancaire
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20/5/2003
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Extrait du bulletin INSEE première n°899 de mai 2003 :
"La croissance du crédit bancaire se poursuit au même rythme que l’année précédente (+ 3,1 % en glissement annuel après + 3,0 % en 2001), inférieur de moitié à celui de 2000 (+ 6,4 %). Les évolutions sont très contrastées par secteurs et par échéances. Si l’encours de crédit à court terme aux ménages augmente plus modérément qu’en 2001 (+ 3,5 % après + 4,8 %), le crédit à long terme, essentiellement les
prêts à l’habitat, constitue le véritable moteur de la croissance des crédits. La hausse du pouvoir d’achat du revenu disponible (+ 1,9 %) et la baisse des taux d’intérêt (- 1,41 point depuis décembre
2000 pour les prêts immobiliers à taux variable), favorisent les acquisitions de logements, neufs ou anciens. La hausse continue des prix de l’immobilier contrastant avec les fortes incertitudes
pesant sur les marchés boursiers en fait un investissement attractif ; elle augmente en outre les montants empruntés.
"Les encours de crédit s’accroissant plus rapidement que le revenu disponible brut, le taux d’endettement des ménages augmente plus significativement qu’au cours des deux années précédentes.
Il passe de 54,7 % à 56,2 %".
Dont acte...
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Carrefour se lance dans la vente de logements... en Espagne !
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20/5/2003
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La filiale espagnole du groupe de distribution français Carrefour vient d'annoncer qu'elle se lançait, en partenariat avec un consultant dans l'immobilier, dans la vente et la location de logements !
La première agence immobilière de Carrefour Espagne ouvrira ses portes le mois prochain dans la galerie commerciale qui abrite un hypermarché du groupe à Alcobendas, dans la banlieue nord de Madrid. Deux autres agences seront inaugurées "avant la fin 2003" à Valence (est) et Malaga (sud), annonce le communiqué du groupe, qui précise que cette activité continuera de s'implanter à partir de la mi-2004 dans d'autres établissements, et que Carrefour Espagne, numéro un de son secteur en Espagne, proposera la vente de logements neufs et d'occasion, ainsi que la location d'appartements et de maisons.
Cette annonce doit être suivie avec attention en France, où des rumeurs avaient déjà circulé quant aux intentions du groupe en la matière...
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Les aides des collectivités locales en faveur du logement des particuliers
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19/5/2003
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Un dossier très complet est en ligne sur le site de l'ANIL, récapitulant en détail, département par département, toutes les aides accessibles aux propriétaires occupants, propriétaires bailleurs et locataires en supplément à celles de l'ANAH (Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat). Rappelons que le meilleur canal pour connaître les conditions précises d'obtention de ces aides et pour la constitution des dossiers reste le réseau départemental des Pact-Arim.
L'étude relève que, bien que le logement reste de la compétence de l'Etat, quatre-vingt-treize départements accordent des aides aux particuliers pour leur logement. S'y ajoutent les aides des autres collectivités territoriales, les régions d'une part, les communes et les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) d'autre part.
Il est remarqué que, pour l'essentiel, ces aides sont destinées à des publics ciblés et fragiles, personnes âgées, démunis -titulaires ou non du RMI-, handicapés, ou à des catégories de la population éprouvant des difficultés particulières à se loger comme les jeunes agriculteurs et que les opérations concernées sont majoritairement situées en zone rurale.
Il s'agit le plus souvent d'aides à l'amélioration, à l'accessibilité, aux économies d'énergie, au maintien à domicile ou à la décohabitation.
Très souvent, ces aides sont attribuées en complément des subventions de l'ANAH dans le cadre des OPAH (Opérations Publiques d'Amélioration de l'Habitat). Or, les subventions de l'ANAH connaissent une extension de leur champ d'action, ce qui implique la même extension pour les aides des collectivités qui leur sont adossées.
Certains dispositifs sont tournés vers les propriétaires-bailleurs qui logent des ménages démunis ou réhabilitent des logements vacants pour le faire.
Dans ses conclusions de l'étude, l'ANIL déplore "une assez grande inertie" dans l'évolution de ces aides par rapport aux évolutions du marché du logement et de son environnement ; selon les auteurs, un bon exemple est offert par la baisse des taux : quelques collectivités territoriales continuent d'afficher parmi leurs interventions des prêts, de très petits montants, à des taux égaux ou proches de ceux du marché ! L'avantage relatif pour le particulier est extrêmement modique et, en tout état de cause, sans relation avec le coût global, frais de gestion compris, des systèmes mis en place...
Par ailleurs, la base juridique de nombre de ces aides serait incertaine : le droit pour une collectivité d'accorder, à un particulier, une aide, non explicitement prévue par la loi peut être contesté, et le fait de recourir à un organisme ad-hoc, en général une association de 1901, ne constitue en rien une réponse satisfaisante, surtout si les règles d'intervention de cette association sont fixées par l'assemblée délibérante. En tout état de cause, une association ne peut avoir pour objet de distribuer des subventions !
C'est pire en ce qui concerne les interventions sous forme de prêts, sauf s'ils sont à 0 % : seuls les organismes mentionnés dans la loi bancaire peuvent accorder des prêts.
La mise en place de la décentralisation pourrait, selon l'ANIL, être l'occasion de clarifier les choses...
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Pour Christian Baffy, avec la TVA à 5,5%, 60.000 emplois sont en jeu !
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16/5/2003
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Le président de la FFB (Fédération française du bâtiment) lance un cri d'alarme : "en 2004, à environnement institutionnel inchangé, le contexte économique et la suppression de la TVA à taux réduit conduiraient à la destruction de 60.000 emplois dans le bâtiment. Quant à la réhabilitation du parc de logements, qui accuse déjà de sérieux retards par rapport à de nombreux pays de l'Union européenne, elle connaîtrait un nouveau coup d'arrêt"...
Mesure d'une "lisibilité immédiate", la TVA à 5,5% sur les travaux dans le bâtiment a ôté son attractivité au travail noir, souvent qualifié en France de «sport national», et a permis selon la FFB de réinjecter depuis sa mise en place 2 milliards d'euros dans l'économie.
"Une frange nouvelle de clients aux revenus modestes, pour qui la TVA à taux plein restait rédhibitoire, peut aujourd'hui s'adresser à de vrais professionnels, au lieu de confier la peinture de son appartement ou la réfection de sa salle de bains à des travailleurs clandestins. Revenir demain à un autre taux de TVA pénaliserait en priorité ce segment de clientèle et, brisant un cercle vertueux, relancerait fatalement le travail noir, déjà favorisé par la réduction du temps de travail".
Le développement du marché de l'entretien-amélioration aurait généré par la TVA à 5,5 % un surcroît annuel de chiffre d'affaires de 1,5 milliard d'euros pour les petites et moyennes entreprises du bâtiment qui se sont organisées pour y faire face en créant selon la fédération quelque 50.000 emplois permanents.
Cette déclaration intervient à un moment où l'incertitude quant au prolongement de la mesure au delà du 31 décembre 2003 est, malgré les pétitions de principe du gouvernement, à son comble, la Commission européenne soufflant le chaud et le froid : d'une part, ses services annoncent rapport d'évaluation global plutôt négatif sur l'ensemble des Etats membres augurant une non-reconduction du dispositif au-delà du 31 décembre 2003 ; d'autre part, ces mêmes services laissent filtrer l'idée que le logement - considéré comme un bien fondamental - pourrait être inscrit dans la liste des produits ouvrant droit, de façon pérenne et sur option des Etats membres, au taux réduit de TVA en application de la 6e directive communautaire...
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Délai pour invoquer dans un congé une situation justifiant un préavis réduit ?
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16/5/2003
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Un locataire donnant congé peut-il prétendre bénéficier d'un préavis réduit à un mois (au lieu de trois) si l'évènement ou la situation qui le justifient s'est produit plusieurs mois auparavant ?
La réponse donnée jusque là dans de nombreuses jurisprudences était plutôt négative, se fondant sur l'exigence, pour déroger à une disposition destinée à assurer au propriétaire en cas de congé du locataire un temps suffisant pour pourvoir à la relocation du logement et lui éviter de subir une perte de revenu sans raisons valables, d'une causalité directe entre la survenance d'un évènement et la délivrance du congé, motivé par la nécessité de déménager rapidement pour se délocaliser ou réduire ses dépenses...
Un arrêt de la Cour de Cassation (3e Ch. civ., 18 février 2003, nº 01-13.303) vient tempérer cette approche, reconnaissant à un bénéficiaire du RMI le droit d'invoquer cette situation plusieurs mois après avoir l'être devenu : constatant que l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le délai de préavis applicable au congé est réduit à un mois entre autres en faveur des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion, la Cour de cassation a considéré que le fait de retenir pour refuser au locataire de bénéficier de cette disposition que le versement de l'allocation est antérieur de plusieurs mois à la délivrance du congé consistait à ajouter à la loi une condition qu'elle ne comporte pas ! Et il est vrai que « être bénéficiaire du RMI » ne signifie pas « devenir bénéficiaire du RMI »...
Cette jurisprudence va à notre avis pouvoir au moins s’appliquer dans tous les cas où le préavis réduit est autorisé par une situation caractérisée par un état et non par un événement.
Par contre, son application est moins évidente dans le cas de la « mutation » ou de la « perte d’emploi » qui sont des évènements, et par rapport auxquels le locataire doit pouvoir établir un lien de causalité avec son congé, difficile si celui-ci est trop éloigné de l’événement : le bailleur doit alors pouvoir faire valoir que l’urgence de quitter son logement pour un autre n’existe plus, et que le locataire pouvait s’organiser pour le faire bénéficier du délai de prévenance légal…
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Un projet de loi de programmation pour la ville sera présenté mi-juin
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15/5/2003
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Annoncée dans une communication au Conseil des ministres le 30 octobre dernier, la loi d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation, qui doit permettre de créer d'ici cinq ans 200.000 nouvelles HLM et de rénover les quartiers en difficultés, va être présentée mi-juin en conseil des ministres pour un vote en juillet, a indiqué le ministre délégué à la Ville, Jean-Louis Borloo.
Ce projet doit permettre aussi d'améliorer le cadre de vie des habitants dans les quartiers en difficultés en rénovant l'urbanisme et en améliorant la qualité de services pour les habitants de HLM.
Pour le mener à bien, une agence nationale pour la rénovation urbaine doit voir le jour et sera la pierre angulaire de ce projet, a-t-on également annoncé au ministère : cette agence doit éviter les multiples démarches administratives et financières et permettra de centraliser l'ensemble des projets de rénovation urbaine et d'accélerer les procédures.
Devant les entreprises sociales pour l'habitat (nouvelle dénomination des sociétés privées d'HLM...), Jean-Louis Borloo a rappellé la necessité d'améliorer la qualité du service dans les quartiers en difficultés.
Le ministre du Logement du Transport et de l'Equipement Gilles de Robien, qui veille à ce que son ministère ne perde pas ses prérogatives dans ce somaine au profit du ministère de la ville, a demandé aussi aux bailleurs sociaux de fixer des objectifs pour des obligations de qualité minimale de service aux habitants...
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Immeubles en fête : c'est le 27 mai !
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12/5/2003
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L'opération continue pour sa quatrième édition à prendre de l'ampleur : après avoir mobilisé plus de deux millions de résidants d'immeubles collectifs et de lotissements en 2002, ses promoteurs et les sponsors visent cette année trois millions et font école en Belgique, au Portugal et en Irlande !
Fête militante pour la convivialité dans l'habitat urbain et la découverte de l'autre, l'opération Immeubles en fête a bénéficié l'an dernier d'une couverture médiatique remarquable que synthétise une vidéo consultable sur le site Internet des organisateurs, en même temps que tous les conseils pour y participer et réussir sa fête, un concours du "bien voisiner", un reportage et un concours photos, etc...
A vos flûtes...
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Le chèque emploi-entreprise pour les copropriétés ?
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12/5/2003
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Mais où est passé le "chèque emploi-entreprises", voté en première lecture par les députés dans le projet de loi sur l’initiative économique, en cours de navettes entre l'Assemblée nationale et le Sénat ?
En fait il a été retiré discrètement par le Sénat fin mars en accord avec le gouvernement pour être, dit-on, adopté dans le cadre des ordonnances à venir sur les simplifications administratives (projet de loi d'habilitation également en cours de navettes...).
La mesure, étendant aux entreprises le principe du chèque "emploi-services" accessible aux seuls particuliers pour les emplois à domicile, et qui devait s'appliquer aux employeurs rémunérant trois salariés au plus, était attendue avec intérêt par les petites copropriétés, notamment celles gérées par un syndic non professionnel, comme moyen de simplifier la gestion d'emplois de gardiens et surtout d'employés d'immeuble.
La FSCC (Fédération des syndicats des copropriétés coopératives) s'investit dans la défense de ce projet et multiplie les contacts avec le secrétariat d'Etat aux PME et les organismes assurant le recouvrement des cotisations sociales, CRIP et URSSAF notamment.
A suivre...
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universimmo.com
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