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Certificats d'économies d'énergie : l'UFC-Que Choisir met les pieds dans le plat !
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16/2/2018
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Le dispositif des certificats d'économie d'énergie (CEE) entre dans sa 4ème période, allant du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2020. Les objectifs d'économies d'énergie sont doublés par rapport à la période 2015-2017. Le montant des financements susceptibles d'être mobilisés pour des travaux d'économie d'énergie dans les 5 prochaines années - 6 milliards d'euros - va cette fois dépasser celui du CITE (crédit d'impôt pour la transition énergétique), estimé à 5 milliards pour la même période. L'association de consommateurs UFC-Que Choisir s'est penchée sur le sujet et, sans être contre le principe de ce dispositif, censé aider à la réalisation de rénovations, met en avant d'importantes anomalies dont elle est fermement décidée à se saisir à l'égard des pouvoirs publics.
Sur le papier, le système est vertueux : l'Etat fixe aux fournisseurs d'énergie des objectifs d'économie à financer, qu'ils doivent remplir avec pénalités à la clé. Pour justifier de remplir leur objectif, ils doivent racheter à ceux qui font réaliser des travaux (changement de chaudière ou de mode de chauffage et production d'eau chaude, changement de fenêtres, isolation, etc.) des certificats d'économies à bonne hauteur. Le prix de rachat est un prix de marché qui ne peut bien entendu dépasser le montant de la pénalité. Économiquement, le système ne coûte pas un centime à l'Etat : c'est un jeu à somme nulle. Les consommateurs d'énergie payent le coût des certificats rachetés dans leurs factures d'électricité, de gaz, d'essence ou de gazole, et n'en bénéficient que s'ils effectuent des travaux. Les ménages ne seront pas les plus gros contributeurs, car le dispositif concerne aussi les industriels, mais ils en seront tout de même pour 840 millions d'euros par an sur 1,8 milliards...
Premier problème : les ruraux et les locataires. Les premiers ont de grosses dépenses énergétiques car ils cumulent celles du chauffage et de leurs véhicules individuels : ils seront donc structurellement déficitaires, même s'ils font de gros efforts de rénovation de leurs domicile. Pour les seconds, c'est pire : ils payent le surcoût dans leur facture énergétique et n'ont aucun moyen de bénéficier de l'aide aux travaux, puisque ces derniers incombent aux propriétaires. Pire : leurs bailleurs peuvent, s'ils font des travaux, toucher le prix des CEE, et demander à leurs locataires de leur rétrocéder pendant 15 ans jusqu'à la moitié de l'économie d'énergie réalisée (loi "MLLE" du 25 mars 2009) !
Deuxième problème: celui de savoir par quel canal les commanditaires de travaux peuvent "placer" leurs certificats au plus offrant, sachant qu'il n'y a pas de lien entre les travaux concernés et le type d'énergie en jeu. Pour les gros travaux, les propriétaires d'immeubles collectifs et syndics de copropriété peuvent, s'ils sont informés, passer par des courtiers qui procèdent par appels d'offres. Les particuliers n'ont évidemment pas accès à ces services, et doivent passer par les entreprises de distribution (Leroy Merlin, Castorama, etc.), par exemple lorsqu'ils achètent un chauffe-eau thermodynamique, ou par les entreprises de travaux. Le magasin ou l'entreprise se chargent d'établir le certificat et le vendent à un fournisseur d'énergie, en général un de ceux avec qui ils ont des relations commerciales. En contrepartie, ils font bénéficier leur client d'une "prime", mais dont le montant n'est pas forcément en rapport avec le prix obtenu !
Or, l'UFC-Que Choisir pointe l'opacité dans laquelle les distributeurs fixent ces primes, qui peuvent varier pour le même produit ou le même type de travaux de 84 à 193 euros pour une chaudière à condensation, de 414 à 943 euros pour l'isolation des combles d'un pavillon, ou de 684 à 1558 euros pour l'isolation des murs !
Mais le plus préoccupant est le manque d'information des artisans qui "vendent" des travaux à des particuliers - 42% ignorent le dispositif alors qu'ils ne sont que 7% à ignorer le CITE -, et pour ceux qui le connaissent, leur réticence à le proposer, vu le parcours "kafkaïen" et les risques du processus d'obtention : nécessité de faire une demande préalable, de vérifier l'éligibilité des travaux, et de constituer un dossier permettant de vérifier la conformité des travaux : facture détaillée, qualification RGE du professionnel, etc. Les erreurs peuvent générer des va et vient entre le client, l'installateur et le fournisseur d'énergie payeur, voire un rejet pur et simple qui met en cause l'économie du projet ! On comprend presque que les artisans renâclent à engager leur responsabilité, ou à prendre le risque de litiges...
En tous cas le résultat est édifiant : 1/3 des travaux seulement ont bénéficié de CEE au cours des périodes passées, et la même proportion de consommateurs n'ont jamais entendu parler du dispositif ! Du coup, seuls les gros bailleurs et certaines copropriétés dotées de gestionnaires et conseils syndicaux compétents, ou dûment "coachées" par les espaces info énergie et les associations de copropriétaires, profitent de la manne.
Les pouvoirs publics sont largement responsables de cette situation, par l'absence totale de communication sur le dispositif : aucune campagne et grande discrétion sur les sites Internet des ministères notamment !
L'UFC a entrepris de rémédier à cette carence d'information, et demande au pouvoir réglementaire de renforcer la transparence des "primes" proposées par les distributeurs (afficher clairement le prix du "kWh CUMAC" proposé, et pas seulement le montant, comme le prix du litre ou du kilo pour les produits de consommation), sécuriser l'éligibilité des travaux, et garantir par un mécanisme à inventer (un bonus-malus imposé aux bailleurs ?) un meilleur équilibre contribution/bénéfice entre les locataires et propriétaires...
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Les propositions choc du Conseil des prélèvements obligatoires
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15/2/2018
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Huit ans après avoir publié un rapport intitulé "Le patrimoine des ménages" (2009), le Conseil des prélèvements obligatoires (CPO), rattaché à la Cour des Comptes, a consacré ses travaux de l’année 2017 aux prélèvements sur le capital des ménages. Cette étude porte sur l’ensemble des prélèvements fiscaux et sociaux sur la détention, les revenus et la transmission d’éléments de capital des ménages, hors prélèvements acquittés par les entreprises sur leur capital, taxe d’habitation et prélèvements sur les travailleurs indépendants. Les commentaires de ce rapport ont été abondants concernant sa première partie, à savoir l'inventaire des prélèvements subis par les détenteurs de patrimoine, et presque pas sur les propositions pourtant novatrices qui y sont formulées (1).
Fin 2015, le capital net des ménages représentait près de 11.000 milliards d’euros contre 5.000 milliards d’euros en 2000, soit une augmentation de près de 71%, hors inflation ! En 15 ans, le patrimoine a progressé plus vite que les revenus des ménages, qui n’ont augmenté que de 17%. Leur patrimoine, net de leurs dettes, est ainsi passé de 5,6 années de revenu disponible en 2000 à 8,3 années en 2015. Bien entendu, les inégalités se sont fortement creusées pendant cette période.
Jusqu’au 31 décembre 2017, les prélèvements sur le capital des ménages ont consisté en six impôts principaux, prélevés tant sur la détention de patrimoine – taxe foncière et impôt de solidarité sur la fortune –, sur la perception des revenus qu’il génère – soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux – que sur sa transmission, à titre gratuit (droits de succession et de donation) ou onéreux (cessions). Le rendement budgétaire des prélèvements sur le capital des ménages s’est élevé à 80 milliards d'euros en 2016, soit 3,6% du PIB, en hausse de 0,6% du PIB sur le niveau de 2006.
La loi de finances pour 2018 comporte deux réformes d’ampleur des prélèvements sur le capital des ménages : d'une part les modalités d’imposition des revenus mobiliers sont simplifiées par l’instauration d’un prélèvement forfaitaire unique (PFU), portant sur les revenus de capitaux mobiliers et les plus-values mobilières, dite la "flat tax", dont les revenus fonciers et plus-values immobilières sont exclus, et d'autre part le remplacement de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) par un impôt sur la fortune immobilière (IFI), au même barème et avec le même seuil d’entrée (1 300 000 €) que l’ISF.
Le diagnostic du CPO s'est porté sur l’impact du système de prélèvements sur le capital des ménages autour de trois thématiques : l’orientation de l’épargne des ménages vers les entreprises, notamment vers l’investissement en fonds propres ; la réduction des inégalités patrimoniales dans un contexte de relative atonie de la croissance du PIB, des prix et des salaires ; la prise en compte des évolutions démographiques, au premier rang desquelles l’allongement de la durée de vie.
Les objectifs assignés aux prélèvements sur le capital, nombreux et parfois contradictoires, peuvent être groupés en trois catégories : impact économique ; équité sociale, intergénérationnelle et géographique ; rendement budgétaire. Ces objectifs varient selon le type de prélèvement, sur la détention, les revenus ou la transmission du patrimoine.
Le CPO propose 10 grandes orientations :
1. Renforcer la prévisibilité des prélèvements obligatoires sur le capital des ménages, notamment par le recours aux clauses dites "de grand-père" permettant de maintenir, de manière définitive ou pour une durée déterminée suffisante, le régime fiscal existant pour les situations en cours, l’application limitée des modifications de régime aux opérations effectivement nouvelles, et leur mise en œuvre avec une période de transition suffisante afin de permettre aux ménages de s’adapter.
2. Réexaminer le régime des plus-values immobilières en remplaçant l’abattement pour durée de détention par un correctif monétaire.
3. Unifier le régime fiscal des locations meublées et celui des locations nues, dont la disparité de traitement ne se justifie pas et qui conduit à une inflation d'offre de meublés dans les grandes métropoles, destinés aux étudiants aisés, cadres et expatriés à haut niveau de vie, au détriment du logement des ménages.
4. Réviser (on pourrait dire enfin !) les valeurs locatives des locaux d’habitation, pour la détermination de l’assiette de la taxe foncière payée par les ménages, en tirant les enseignements de l’expérimentation conduite par la DGFiP. A long terme, étudier le remplacement de la valeur cadastrale par la valeur vénale. Cela permettrait de rapprocher l’assiette immobilière de la taxe foncière de celle de l’IFI. Une telle réforme entraînerait aussi un changement dans le mode de gestion de l’impôt, la valeur vénale étant déclarée par le contribuable.
5. Afin de contribuer à fluidifier le marché immobilier et de favoriser la mobilité géographique des personnes, alléger les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), en prenant en compte l’exigence du maintien des ressources des collectivités territoriales : pour cela, plusieurs options sont envisageables : différencier les droits exigibles pour l’achat de la résidence principale (via un abattement d’assiette ou un taux adapté), introduire une progressivité des droits en fonction de la valeur du logement, ou encore transférer progressivement les DMTO sur la taxe foncière...
6. Abaisser les plafonds de versement des livrets d’épargne réglementée (LA, LDD, LEP, LJ) en reconsidérant le niveau cumulé de défiscalisation.
7. Réexaminer les taux et les abattements dérogatoires applicables aux revenus des contrats d’assurance vie, au titre des nouveaux versements.
8. 9. et 10. Renforcer l’attractivité des donations aux jeunes générations par rapport aux successions, permettant d'atténuer la dynamique de concentration du capital. En effet, le double phénomène, observé au cours des dernières décennies, de hausse de la valeur et de concentration accrue du patrimoine net des ménages devrait se poursuivre du fait d’une hausse de la part de l’héritage dans le revenu disponible des ménages. En l’espace de trente ans, le rapport patrimonial entre les générations s’est renversé : en 1986, le patrimoine net médian des trentenaires était 45% plus élevé que celui des plus de 70 ans ; en 2015, il est trois fois plus faible. Alors que le patrimoine médian net des quadragénaires était relativement proche de celui des 60-69 ans en 1986, il est aujourd’hui deux fois plus faible. Les sexagénaires sont depuis 2010 la catégorie d’âge la plus dotée en patrimoine...
S’il n’est pas envisageable de rehausser les droits en ligne indirecte, déjà parmi les plus élevés de l’OCDE, d’autres orientations peuvent être envisagées : poursuivre la réduction de l’avantage successoral de l’assurance-vie, remettre en cause certaines exonérations partielles ou totales au terme d’une revue de leurs effets, (bois et forêts, parts de groupements forestiers ruraux, œuvres d’art, etc.).
A noter aussi que le droit actuel ne prend pas en compte la hausse du nombre de familles recomposées. Il pourrait être envisagé selon le CPO, à droit civil constant, de prévoir que la transmission aux enfants du conjoint, par voie de donation ou de testament, s'opère à des conditions fiscales plus favorables que les conditions actuelles : soit dans les mêmes conditions que les héritiers en ligne directe, soit à défaut à des conditions moins rigoureuses que l'actuelle imposition au taux de 60%. Ainsi serait prise en compte, du point de vue fiscal,la réalité des relations nouées à l'intérieur d'une famille recomposée, réalité démontrée par la volonté de transmettre du donateur ou du testateur.
C'est là que le rapport est le plus novateur. Au-delà de ces évolutions, il suggère une refonte plus radicale de l’imposition des transmissions pour atteindre l'objectif de freiner la concentration des patrimoines. Aujourd’hui, note le CPO, les droits de mutation à titre gratuit (DMTG), sur les donations et les successions, relèvent d’une fiscalité réelle, taxant chaque transmission de biens, et non personnelle ; ils ne prennent donc pas en compte l’ensemble des montants reçus par chacun au long de sa vie. Il s’agirait donc de construire une fiscalité des transmissions centrée sur l’héritier, en faisant dépendre le taux applicable au montant des transmissions reçues tout au long de la vie, et non plus à chaque transmission. A chaque nouvel héritage, le montant à payer dépendrait donc des sommes déjà reçues par l’héritier, et non de la somme transmise par le seul défunt. Aujourd’hui en effet, une personne qui reçoit une somme donnée lors d’une succession doit s’acquitter de droits supérieurs à celle qui reçoit cette même somme distribuée en plusieurs héritages différents (par exemple deux fois 300.000 euros contre une fois 600.000 euros). Ce système inciterait les détenteurs de patrimoine à le transmettre à ceux qui en ont peu reçu jusqu’alors, et freinerait l’accumulation du capital de ceux qui ont déjà perçu plusieurs héritages en prenant en compte les transmissions passées...
(1) Cour des Comptes - Conseil des prélèvements obligatoires - Janvier 2018 : "Les prélèvements obligatoires sur le capital des ménages"
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La construction de logements a déjà commencé à ralentir
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15/2/2018
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L'heure de l'euphorie est passée sur le marché de la construction de logements neufs. Le dernier Stat@Info Logement Construction révèle qu'en 2017, 497.000 logements (en données brutes) ont été autorisés à la construction (permis de construire) et 418.900 logements ont été mis en chantier, soit une augmentation respectivement de 8,2% et 15,7% par rapport à l'année 2016. Mais les chiffres du dernier trimestre sont moins brillants : les autorisations de logements à la construction en données corrigées des variations saisonnières et des jours ouvrables fléchissent (-4,8% après +3,7%) par rapport au trimestre précédent. Les logements collectifs (y compris en résidence) sont en net repli (-12,4% après +4,3%) alors que les logements individuels accélèrent de 2,7% à 7,6%, mais sans compenser en nombre. Toujours en données trimestrielles corrigées, les mises en chantier se contractent (-2,9%) après une légère hausse (+0,3%) au 3ème trimestre ; l'individuel et le collectif sont orientés à la baisse, à respectivement -2,3% et -3,4%.
L'enquête trimestrielle dans la promotion immobilière confirme le retournement : en janvier 2018, les promoteurs sont moins nombreux qu'en octobre 2017 à estimer que la demande de logements neufs est forte. Le solde d'opinion correspondant diminue pour le deuxième trimestre consécutif et passe au-dessous de sa moyenne de longue période pour la première fois depuis deux ans. Du coup, les perspectives de mises en chantier se réduisent de nouveau. Dans le détail, le solde sur les logements destinés à la vente diminue de nouveau tout en restant au-dessus de sa normale ; celui sur les logements destinés à la location baisse encore un peu après être passé en octobre au-dessous de son niveau moyen. Dans le même temps, les promoteurs ne sont pas plus nombreux qu'en octobre 2017 à signaler une hausse de leur stock de logements invendus. Le solde correspondant est quasi stable et se situe légèrement au-dessus de sa moyenne de long terme.
La raison pour laquelle le recul de la construction au dernier trimestre ne doit pas être regardé comme un simple "trou d'air" vient du logement social, qui absorbe une part importante de la production, y compris désormais de celle des promoteurs privés. Le nombre d’agréments de logements sociaux est en nette baisse, augurant une diminution importante de la production de logements sociaux à court terme. Dès 2017, le nombre d’agréments est passé de 100.300 logements en 2016 à 92.900, soit un repli de 7.400 logements. Ce repli est notable pour la catégorie de logement social standard, le "PLUS" (-5.100 logements) et pour la catégorie des logements destinés aux populations aux revenus les plus modestes, le "PLAI" (-2.300 logements). Les agréments de logements destinés aux populations aux revenus les moins modestes, mais aussi à certains publics spécifiques comme les étudiants (les PLS) restent à leur niveau de 2016.
La baisse est valable dans la plus grande partie des régions françaises ; en masse elle est particulièrement marquée en Ile de France (-2.500) et en Provence-Alpes-Côte d’Azur (-2.000) où de nombreux ménages rencontrent les plus grandes difficultés à accéder à un logement abordable.
Cette baisse des agréments va se traduire dans les deux ans qui viennent par un repli des constructions et donc de la commande au secteur du bâtiment, puis par une baisse des logements livrés et donc de l’offre de logements HLM alors que la demande reste à un niveau élevé.
Ce repli est à relier d’une part à la réduction des crédits alloués par l’État au Fonds national des aides à la pierre (-96 millions d'euros) au cours de l’été et d’autre part à l’inquiétude soulevée par les baisses de ressources pour les organismes HLM qu’entraîne la mise en place de la réduction de loyer de solidarité (RLS). Dans la perspective de réduire les aides à la personne de 800 millions euros en 2018 et 2019 et 1.5 milliards en 2020 pour alléger la charge budgétaire de l’Etat, la loi de finances a en effet mis en œuvre une baisse parallèle des APL et des loyers dans le parc HLM, qui si elle ne pénalise pas le pouvoir d’achat des locataires en place, va conduire les organismes à réduire le service rendu et va réduire mécaniquement leur capacité à investir.
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Un marchand de sommeil lourdement condamné en appel à Paris
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14/2/2018
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Un marchand de sommeil parisien a été condamné en appel, mercredi 7 février, à deux ans de prison avec sursis, à 200.000 euros d’amende pour lui et 300.000 pour sa SCI, pour "mise à disposition d’hébergement contraire à la dignité humaine", ainsi qu’à une peine "d’interdiction définitive d’exercer l’activité de logeur". C'est le terme de 7 ans de rocédure, les victimes obtenant enfin réparation avec des dommages et intérêts allant de 3.000 à 12.000 euros pour un total de plus de 60.000 euros. La Fondation Abbé Pierre et l’association "Comité Actions Logement" (CAL), reconnues dans leur constitution de partie civile aux côtés des victimes, obtiennent respectivement 1 euro symbolique et 10.000 euros de dommages et intérêts.
C’est en 2011 que la Fondation Abbé Pierre découvre ce qu'elle a qualifié de véritable "village insalubre" en plein cœur du 18ème arrondissement de Paris. Plusieurs personnes, dont des enfants, s’entassaient dans des logements dégradés, parfois sans lumière, dans des conditions intolérables, faute de ressources suffisantes, et parce qu'écartées du marché immobilier classique, contraintes de subir les agissements et menaces constantes du propriétaire.
C’est grâce à l’accompagnement socio-juridique du CAL, dans le cadre du programme SOS Taudis de la Fondation, que les ménages ont réussi à aller au bout de cette longue épreuve. Les occupants avaient par ailleurs été relogés à l’issue de la procédure d’expropriation publique lancée par la Mairie de Paris en 2014.
La Fondation Abbé Pierre regrette que ce type de décision soit malheureusement encore trop rare. De nombreux locataires, fragiles et vulnérables en raison de leur situation de dénuement économique, renoncent à faire valoir leurs droits, par méconnaissance d’une législation qui les protège ou en raison des obstacles rencontrés sur le chemin (difficultés à déposer plainte, manque d’acteurs de terrain formés et capables de les accompagner).
Pour la Fondation, le projet de loi sur l’évolution du logement et l’aménagement numérique (ELAN) doit être une nouvelle occasion de donner une véritable impulsion à la lutte contre l’habitat indigne en finançant à la hauteur des enjeux les actions concrètes de terrain pour permettre aux victimes d’exercer pleinement leurs droits.
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Règle des 25% de logements sociaux obligatoires dans les communes : vers un assouplissement ?
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14/2/2018
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La conférence de consensus sur la future loi ELAN (évolution du logement et aménagement numérique), a été l'occasion de pour les participants de remettre sur la table la thématique de la mixité sociale et l'application de l’article 55 de la loi SRU, qui impose un quota de 20 ou 25% de logements sociaux aux communes des zones tendues. Les gouvernements de droite n'avaient jusqu'ici pas osé y toucher. L'actuel a pour la première fois exclu 274 communes, contre l'avis de la commission nationale d'application de l'article 55.
Faisant le 8 février la synthèse des réunions de la conférence, Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires, s'est déclaré attaché au maintien d’objectifs "très ambitieux" de production de logements sociaux et de rééquilibrage géographique dans les territoires en tension, mais a aussi reconnu un "besoin d’adaptation aux contraintes des territoires, souligné par plusieurs intervenants, qui ont notamment appelé à l’ajustement pragmatique de ces objectifs, au regard des contraintes rencontrées par certaines collectivités, en particulier celles nouvellement concernées par le dispositif, sans pour autant remettre en cause l’objectif de mixité sociale qui est le cœur de la démarche de la loi SRU".
Parmi les assouplissements demandés, le report de l'échéance de 2025, inatteignable pour beaucoup de communes qui ont traîné les pieds, demandé par l'AMF (association des maires de France). Egalement, l'inclusion dans le quota de logements sociaux des logements de fonction des militaires. Ou encore de continuer à compter dans les logements sociaux ceux vendus à leurs locataires par les organismes HLM, et ce pendant 10 ans...
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Les offices publics d'HLM cherchent à se légitimer dans les services aux locataires
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12/2/2018
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Fragilisés par la loi de finances pour 2018, qui leur impose une baisse drastique de leurs loyers pour compenser la baisse des aides personnelles aux locataires, les offices publics d'HLM (OPH), par la voix de leur organisation, la Fédération nationale des Offices Publics de l'Habitat (FOPH), ont présenté à quelques heures de la clôture de la conférence de consensus sur le logement, des propositions d'évolution du cadre législatif et réglementaire, afin de leur permettre d'élargir leurs compétences.
La majeure partie de ces propositions sont issues des travaux du groupe de travail fédéral "nouveaux services" organisés par la Fédération en 2017 et réunissant des OPH et des partenaires. Parmi elles :
- une proposition relative à la fourniture de services à la personne : il s'agit donner compétence aux organismes HLM pour réaliser des prestations innovantes, telles que des services individualisés d'accompagnement numérique, d'auto-partage, d'enlèvement des encombrants et de recyclage, etc.
- une proposition relative aux prestations d'assistance des locataires du parc social en situation de perte d'autonomie liée à l'âge ou au handicap : l'objet de la proposition est de permettre aux organismes HLM de proposer à ces locataires fragiles des services en direct, sans passer nécessairement par l'intermédiaire d'une association. A la suite de leur demande, les locataires pourront ainsi bénéficier de services d'animation sociale, de veille et de présence, d'aide aux démarches et d'accompagnement (par exemple, pour du petit bricolage). Ces services sont à différencier des services d'aides et / ou de soin à domicile proposés sur les territoires par les acteurs agréés et autorisés.
La FOPH met en avant l'expérience du "Club des locataires" de Plaine Commune Habitat : projet ambitieux d'économie sociale et solidaire, il a permis aux locataires, rassemblés dans ce club, de gagner du pouvoir d'achat grâce à la négociation mutualisée mais aussi de tisser et de renforcer le réseau de solidarité dans le voisinage. La conciergerie solidaire mise en place par l'OPAC d'Amiens répond à cette même volonté de recréer du lien social et de développer de nouveaux services de proximité.
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Un logement à petit prix contre des cours de soutien scolaire
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9/2/2018
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La mairie de Paris a mis en place un nouveau dispositif, en septembre dernier, pour aider les étudiants à se loger dans la capitale. Elle a créé des colocations étudiantes dans des résidences sociales à loyers modérés. En échange, les étudiants sélectionnés s'engagent à faire de l'aide aux devoirs pour les enfants des quartiers défavorisés.
Une trentaine d'étudiants de Sciences-Po ont déjà emménagé dans une cité HLM du XXe arrondissement de Paris. Des étudiants boursiers, pour la plupart, qui sont hébergés dans des appartements à des tarifs inférieurs au prix du marché : par exemple 317 euros par mois pour un appartement de 60 mètres carrés, à deux colocataires. En échange, du soutien scolaire à raison de quatre heures par semaine.
Pour les associations, c'est aussi l'occasion de recruter de jeunes bénévoles, ce qui n'est aussi facile qu'on croit. Ce dispositif sera bientôt élargi à d'autres quartiers et à toutes les universités parisiennes, explique Ian Brossat, l'adjoint chargé du logement à la mairie de Paris : "Nous avons souhaité cibler un certain nombre de résidences, d''immeubles dans lesquels il y avait un certain nombre de difficultés. Il y a dix sites qui vont accueillir des étudiants. Les sites sont tous en périphérie de Paris et où il est nécessaire de remettre un peu de mixité sociale", a-t-il déclaré à France Inter.
A partir du mois de septembre prochain, 150 étudiants seront hébergés dans des logements sociaux situés principalement le long des Maréchaux (dans le XVIIe, XVIIIe, XIXe, XXe, XIIe et XIVe arrondissements) et près de 400 enfants pourront bénéficier d'un accompagnement scolaire gratuit.
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Comparer le poids du logement en France et en Allemagne expose à quelques surprises...
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9/2/2018
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La part du revenu que les ménages consacrent à leur logement est un indicateur souvent utilisé pour mesurer l’effort que les ménages consentent pour se loger. Cet effort est considéré comme plus important en France qu’en Allemagne. Mais l'appréciation dépend d’une part des définitions retenues et d’autre part de nombreux facteurs qui renvoient à des situations particulières (statut d’occupation, lieu d’habitation, coût lié chauffage, revenu, etc.) des ménages qu’ils soient en Allemagne ou en France. C'est ce qu'analyse une étude du Data Lab du Commissariat général au développement durable (1).
En 2012, le prix au mètre carré moyen à Berlin se situait autour de 2.200 euros alors que l’équivalent parisien était autour de 8.200 euros. Mais réduire la comparaison France-Allemagne à cette seule différence entre capitales masque une réalité bien plus complexe. En fait, la mesure du poids du logement dans le revenu des ménages s’appuie traditionnellement sur le taux d’effort, part des dépenses liées à l'habitation principale dans le revenu disponible. Mais il y a deux méthodes de calcul : l’une macroéconomique, l’autre microéconomique. Ces deux mesures du même phénomène donnent des éclairages très différents sur le poids du logement dans chacun des pays. En macro, les taux moyens français et allemands sont proches, mais le taux français est supérieur. En micro, c'est l'inverse et les écarts sont beaucoup plus creusés !
Le taux micro est la moyenne des taux d’effort des ménages. Chaque ménage a donc un poids équivalent dans cette mesure, alors que le taux macro est le rapport entre la somme des dépenses en logement d’une population et la somme des revenus disponibles de cette même population. Chaque ménage a donc un poids proportionnel à son revenu.
Le taux d’effort micro en logement dépend fortement du statut d’occupation. En effet, un propriétaire non accédant par exemple n’a plus ni loyer ni charge d’emprunt dans ses coûts et bénéficie donc en général d’un faible taux d’effort. En 2012, environ 64% de propriétaires sont recensés en France contre 53% en Allemagne. En outre, la France compte également plus de locataires du parc social : 14% contre 5% en Allemagne en 2012. Cette catégorie bénéficie également d’un coût du logement réduit par rapport aux locataires du secteur libre puisque leur loyer n’est pas un loyer de marché mais un loyer "aidé". Ce chiffre est néanmoins à tempérer car une partie des locataires du secteur dit "libre"
en Allemagne bénéficie d’une forme d’encadrement des loyers ou de loyers plus modérés.
Ces différences d'occupation du parc n’expliquent pourtant pas l'intégralité de l'écart entre les taux d'effort moyens des deux pays. En effet, des différences de taux d’effort persistent au sein d’un même statut d’occupation, à l’exception des locataires du parc privé pour qui les taux d’effort sont proches. Par exemple, la moyenne des taux d’effort des propriétaires accédants français est de 12 points de pourcentage plus faible que la moyenne allemande correspondante.
La population allemande est localisée dans des zones à la fois moins denses et moins rurales que la population française. Cette différence de répartition semble à peu près neutre en termes de taux d’effort puisque les taux d’effort plus élevés des habitants des zones denses sont compensés par les taux d’effort plus faibles des habitants des zones faiblement peuplées.
A noter que les prix des logements n’influencent pas directement le taux d’effort en logement. En effet, seuls les
remboursements des intérêts d’emprunt sont inclus dans la définition du taux d’effort micro. Or, le montant des intérêts n'est pas seulement lié aux niveaux des prix mais dépend aussi de l'état du marché du crédit et de la solvabilité des ménages. La taille des logements explique en partie des dépenses de logement plus élevées pour les allemands. Si en brut, les dépenses de logement sont en moyenne de 40% supérieures en Allemagne qu’en France
(692 euros par mois contre 492 pour la France), cela masque des différences entre les statuts d’occupation. La dépense moyenne des propriétaires est plus élevée en Allemagne qu’en France. Ceci s’explique seulement en partie par le fait que les logements des propriétaires allemands sont plus grands que ceux des propriétaires français. Au contraire, pour les locataires du secteur libre, les dépenses mensuelles sont moins élevées en Allemagne qu’en France bien que les logements allemands correspondants soient légèrement plus grands. Ceci est aussi observé, dans une moindre mesure, pour le secteur social. Enfin, la proportion d’individus résidant dans une maison est plus importante en France qu’en Allemagne et ceci pour tous les statuts d’occupation...
Enfin, dernier facteur expliquant la différence micro contre-intuitive : les dépenses en énergie. Ceci pourrait être dû à une différence de climat non négligeable entre les deux pays (12,6°C en moyenne en France contre 8,6 °C en Allemagne) mais également à des prix de l’énergie plus élevés en Allemagne qu’en France, notamment les prix de l’électricité (0,26 euros/kilowatt-heure en Allemagne contre 0,14 en France) !
(1) Data Lab du Commissariat général au développement durable - Janvier 2018 : Comparer le poids du logement en France et en Allemagne : le taux d'effort moyen ne suffit pas
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Les propositions de l’APC et de l'ARC pour contribuer aux objectifs de rénovation énergétique des bâtiments
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7/2/2018
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L’Agence Parisienne du Climat (APC) et l'Association des responsables de Copropriété (ARC proposent toutes deux d’intégrer en tant que tel l’enjeu stratégique de la rénovation des copropriétés dans le plan national de la rénovation énergétique des bâtiments. La copropriété constitue en effet un enjeu stratégique, avec 8,4 millions de logements régis par ce statut, soit 21% du parc immobilier. En zone urbaine, la copropriété est majoritaire, elle représente 87% du parc privé de la métropole parisienne (et 65% du parc privé francilien). Ainsi, traiter la rénovation énergétique pour les habitants des villes, c’est traiter les copropriétés !
A l’enjeu énergétique et climatique certain, s'ajoutent un enjeu social - 37% des ménages en situation de précarité énergétique sont logés en copropriété - et un enjeu urbain : la copropriété est en effet un outil essentiel de lutte contre l’étalement urbain et un choix d’habitat durable par excellence.
Mais il s’agit d’un segment spécifique du secteur résidentiel, et pour favoriser la massification des rénovations énergétiques sur ce segment du marché, celui-ci doit être traité en intégrant ses spécificités : temporelle - les projets s’y inscrivent dans le moyen terme -, sociale - les projets y sont par nature collectifs, partagés, solidaires - et organisationnelle : les projets s’y mènent avec un écosystème professionnel spécifique et avec une gouvernance particulière, condition essentielle du succès du projet.
Il ne faut pas avoir peur de la copropriété, dit l'APC : prise dans ses spécificités, elle se rénove. Le travail mené avec le déploiement de la plateforme CoachCopro sur 21 territoires dans les principales agglomérations françaises en donne la preuve.
La première proposition est sans surprise de fixer un objectif spécifique de rénovation pour la copropriété, et pour éviter un décrochage de la qualité des logements en copropriétés, celles-ci demandent à être traitées au même rythme que le reste du parc. Ainsi, un objectif de 100.000 logements rénovés par an semblerait légitime : 20% de l’objectif correspondant à la part occupée par la copropriété dans le parc immobilier français.
Ensuite il faut reconnaître et financer le métier d’accompagnateur de copropriétés au sein des Point Rénovation Info Service (PRIS), dans une phase d’amorçage de 3 à 5 ans. Le travail de terrain mené par plus de 200 professionnels animateurs-accompagnateurs de copropriété au niveau national est déterminant pour faire émerger le marché. Il n’a pas pour l’instant d’équivalent dans le marché. A l’heure actuelle, la majorité des rénovations énergétiques globales ne sont menées à leur terme par les copropriétés qu’après un long travail d’accompagnement de celles-ci.
Or même s’il peut et devrait contribuer au financement de ce métier, l'APC reconnaît que le secteur privé n’est pas encore en capacité de prendre en charge à lui seul cette mission car il s’agit ici de gérer le temps long des projets des copropriétés, ce qui implique des temps de retour commerciaux difficilement tenables à ce jour. Le travail mené aujourd'hui par les professionnels accompagnateurs est porté par des structures locales financées par les collectivités territoriales et l’ADEME : EIE, PRIS, PTRE, SPPEH. Pérenniser et stabiliser le métier d’accompagnateur de la rénovation énergétique des copropriétés est indispensable.
Il faut également assurer la stabilité et la visibilité des dispositifs de financement des travaux de rénovations énergétiques, pour éviter les effets de "stop & go".
L'APC se fait forte de prouver que la rénovation basse consommation est possible partout sur les territoires, en documentant avec des références significatives un travail d’observation du marché de la rénovation énergétique des copropriétés. L’observatoire de la rénovation énergétique en copropriétés de l’APC sur le territoire de la Métropole du Grand Paris en est un exemple. L’observatoire présente, avec un système de data visualisation, les grandes tendances pour le territoire, ainsi que des bonnes pratiques et des études de cas.
Le plus délicat est d'assurer une traçabilité et une cohérence des différents systèmes d’information et diagnostics tout au long du projet et de la vie de la copropriété. "Avec le développement des outils numériques chez les professionnels et les particuliers, la succession d’obligations avec l’audit, le DTG, et la future généralisation de la maquette numérique, il est temps de réfléchir à 3 ans à la consolidation d’un système d’information cohérent, ouvert et traçable. Ce système d’information permettrait un outillage complet pour l’aide à la décision et le suivi des projets et de la vie de la copropriété dans le temps", suggère l'APC.
Elle préconise enfin de développer des outils d’accélération comme les – Zones de Rénovations Concertées (ZRC)
Pour contribuer à l’accélération, les premières études menées entre Efficacity et l’APC ont mis en évidence les avantages liés à la rénovation énergétique mutualisée au sein d’un îlot. A partir d’une étude sur un cas pratique, il a été montré le potentiel de baisse du coût des travaux : achats groupés, mutualisation d’équipements et de production locale d’énergie maîtrise des coûts en amont, et les opportunités nouvelles permettant une amélioration globale de l’îlot et du quartier, et donc une augmentation de la valeur patrimoniale des copropriétés. Ces démarches sont à tester dans les deux prochaines années.
L'ARC a aussi déposé un "Livre blanc pour dynamiser l’entretien et la rénovation des copropriétés". Il résulte d’une réflexion avec une vingtaine de partenaires : la Ville de Paris, Cerqual (Association Qualitel), Energie Pulse, Flame, Nepsen/Paziaud, Tribu Energie, l’ANAH, l’ANIL, les associations Planète Copropriété, Planète Surélévation, Artprim, Scoop d’architecture Bioclimatique (Membre De Mve), Universimmo, Energies Posit’if, Sunsquare, Ozone, l’UFC-Que Choisir, le CLER, Effinergie, et Reezome.
Partant d’une confrontation d’expériences et de témoignages permettant d’identifier la grande diversité de freins qui empêchent les copropriétés, non seulement de se mettre en mouvement vers leur rénovation énergétique, mais y compris pour la conservation du bâti et la prévention de la dégradation et du déclassement des immeubles. Le Livre blanc qui en résulte (1) comporte 40 propositions de réformes réparties en six thèmes qui sont : une meilleure définition de la politique nationale en matière d’entretien et de rénovation des copropriétés, un accès plus large à l’information à destination de l’ensemble des acteurs de la copropriété, un repositionnement de la communication institutionnelle sur les avantages de la rénovation en terme de confort et de valorisation patrimoniale, une meilleure adaptation du fonctionnement de la copropriété en matière d’entretien et de rénovation, une stabilisation des aides financières, et un encadrement juridique plus strict notamment en matière de contrat d’entretien de chauffage et de convention d’empiétement (cas des ITE en limite de propriété).
De nombreuses mesures sont unanimement recommandées comme rendre obligatoire la réalisation d’un diagnostic technique global (DTG) dont le contenu serait significativement enrichi et mieux encadré, imposer aux professionnels de la rénovation (architectes, bureaux d’étude, syndics) un niveau de compétences certifié, un développement des outils (extranet renforcé, carnet d’entretien, fiche synthétique patrimoniale...) permettant aux copropriétaires de mieux connaître l’état patrimonial de leur copropriété en vue de les impliquer activement dans la rénovation de leur immeuble, inciter fortement le développement de l’assistance à maîtrise d’ouvrage publique ou privée, ou encore rendre obligatoire la mise en place d’un plan d’amortissement des travaux afin de disposer d’un fonds de travaux qui ne devra plus être fixé en fonction du budget prévisionnel mais sur la base des travaux successifs qui devront être réalisés tout au long de l’existence de la copropriété.
(1) ARC – 31 janvier 2018 : Livre blanc de la rénovation des copropriétés
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Un jeune adulte sur deux habite chez ses parents
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2/2/2018
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Tiré des chiffres de son enquête Logement de 2013, l'INSEE a publié le 31 janvier une étude portant sur les jeunes adultes habitant chez leurs parents, selon laquelle près d'un jeune adulte de 18 à 29 ans sur deux (46%) habite chez ses parents tout ou partie de l'année. Après une diminution amorcée au milieu des années 1990, le taux de cohabitation a de nouveau augmenté depuis le début des années 2000, poussé par la hausse du chômage des jeunes et celle de la population étudiante.
Pour les plus jeunes, habiter avec ses parents concerne surtout les étudiants, tandis que les 25-29 ans sont majoritairement actifs. Chez ces actifs une personne sur deux qui vit chez ses parents occupe un emploi, et dans neuf cas sur dix en tant que salarié en contrats à durée limitée et plus souvent au chômage. Ils sont plus souvent ouvriers et moins fréquemment cadres ou professions intermédiaires. La stabilité de l'emploi constitue souvent un gage précieux pour obtenir un logement. En outre, plus du quart des jeunes adultes de 25 à 29 ans qui vivent chez leurs parents sont au chômage.
On apprend également que plus de huit adultes sur dix résidant chez leurs parents n'ont jamais vécu ailleurs. En revanche, parmi les 25-29 ans, un jeune sur cinq est parti puis revenu, et un sur quatre après 30 ans. Le souhait de partir est plus fort pour ceux qui sont revenus habiter chez leurs parents...
Le plus souvent, les jeunes adultes qui ont quitté le domicile parental reçoivent une aide financière de leurs parents. Il peut s'agir d'une aide financière directe et régulière, d'une pension alimentaire ou du paiement du loyer. Le soutien financier des parents diminue vite avec l'âge : 68,6% des 18-19 ans vivant en logement indépendant reçoivent une aide régulière, contre 9,7% des 24-25 ans et 3,4% des 28-29 ans. Parmi les plus jeunes, ce sont surtout les étudiants qui bénéficient de cette aide.
Source INSEE: Depuis 2000, la part des 18-29 ans habitant chez leurs parents augmente à nouveau
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universimmo.com
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