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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Les DPE mis en cause, le gouvernement réagit
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23/2/2011
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Nathalie Kosciusko-Morizet, ministre de l'écologie et du développement durable, et Benoist Apparu, secrétaire d'Etat chargé du logement ont dû monter au créneau le 22 février après qu'ait été publiée une étude de l'UFC-Que choisir dénonçant le manque de fiabilité "effarant" des diagnostics de performance énergétique (DPE) ! En fonction de l'entreprise qui réalise le DPE, un même bien immobilier peut être classé en C, D ou même E, selon l'étude. Un constat d'autant plus inquiétant pour l'association de consommateurs que l'affichage du DPE est depuis le 1er janvier obligatoire dans les annonces immobilières à la vente et à la location, et qu'il conditionne le montant du nouveau prêt à taux zéro (le "PTZ+").
"Sur quatre maisons visitées par 16 diagnostiqueurs, deux maisons ont été classées dans pas moins de trois classes énergétiques différentes, une a été classée dans deux étiquettes différentes, une seule s'étant vue attribuer la même étiquette énergétique par tous ces professionnels", indique communiqué de l'UFC-Que Choisir, qui précise qu'une des maisons enquêtées a été classée, selon les diagnostiqueurs, en C, D ou E, avec une estimation de consommation de 134 à 244 kWh par m2 et par an, soit une facture annuelle variant de 1.000 à 1.800 euros !
L'UFC-Que Choisir dénonce, entre autres, les différents logiciels utilisés par les entreprises. Avec les mêmes données, "ils ne donnent pas toujours les mêmes résultats", a expliqué Caroline Keller, la chargée de mission de l'UFC, à l'AFP.
Le communiqué du ministère rappelle qu'un vaste plan d'actions a été engagé dès octobre dernier pour rendre plus fiable le DPE, et que le 1er bilan des travaux de ce plan de fiabilisation est prévu pour avril 2011. Ils se déclarent d'autant plus soucieux d'y parvenir que le DPE est amené à jouer un rôle de plus en plus important dans les décisions d'acquisition et de location, "c'est pourquoi il est indispensable de prendre des mesures concrètes afin d'améliorer cet outil", assurent-ils.
Annoncée le 27 octobre 2010, par Benoist Apparu, cette démarche de fiabilisation porte sur 7 points essentiels, tels que l'amélioration des méthodes de calcul pour la réalisation des diagnostics, le perfectionnement du contrôle des diagnostics effectués, ou encore la mise en place d'un suivi amélioré des réclamations. Il s'agit également d'améliorer les compétences des diagnostiqueurs, en passant par un encadrement de la formation, et de rendre clairement explicite l'ensemble des données prises en compte dans le calcul du DPE.
Des réunions de consultations avec les fédérations de diagnostiqueurs et l'ensemble des acteurs concernés auront lieu tout au long du mois de mars. Le premier bilan sera présenté en avril lors d'une table ronde.
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Les Français ne croient plus à une amélioration de la situation du logement
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23/2/2011
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C'est ce qui ressort des résultats 2011 de l'Observatoire Nexity-TNS Sofres : en janvier 2007, 42% des Français étaient persuadés que la situation du logement allait s'améliorer dans les années à venir, ils ne sont plus que 16% aujourd'hui, la plus faible proportion depuis 6 ans ! La faute d'abord selon eux à la hausse des prix, qui caractérise la situation du logement en France pour 52% des Français, largement devant les difficultés à financer l'acquisition d'un logement (33%) ou la pénurie de logements (12%).
La proportion des Français déclarant avoir toujours l'intention d'acheter un logement neuf reste selon Nexity encore élevée malgré ce contexte (l'indicateur atteint 5,9% en janvier 2011, après 5,2% aux mois de juillet‐août 2010 et 4,8% en janvier 2010), les candidats acquéreurs anticipant le durcissement des conditions de crédit et la hausse des prix
Les sondés estiment que le logement n'est pas une priorité du gouvernement et 74% ignorent qui en son sein en a la charge. Ils doutent de plus en plus qu'il prenne la situation du logement vraiment en considération et pire, qu'il ait le temps de changer les choses d'ici la prochaine élection présidentielle. Ils ne pensent pas non plus qu'il sera mis en avant par les présidentiables en campagne. Seuls 11% d'entre eux estiment que le logement fait partie des sujets dont on va le plus entendre parler dans la perspective de l’élection, soit la 15ème place sur les 18 thèmes proposés.
il est vrai que ce n'est pas non plus leur seule préoccupation : interrogés sur les thèmes dont ils aimeraient que l'on parle dans la perspective de 2012, les Français placent l'emploi en tête, avec 71% de citations, loin devant le pouvoir d'achat (48%), les retraites (43%), la santé publique et l'assurance maladie (43%) et l'Education nationale (35%). Le logement arrive en 6è position (31%), se plaçant ainsi devant les impôts (23%), l'environnement (22%) et la justice (21%). Si la hiérarchie des souhaits est la même qu’en 2006, 15 mois avant la présidentielle de 2007 - la crise économique et financière a maintenu la priorité donnée à l'emploi et au pouvoir d'achat -, en revanche, la crise du logement en 2008 a accru l'attention des Français sur ce thème (+7 points par rapport à 2006).
Dans l'ensemble, les potentiels candidats, déclarés ou non, sont crédités d'une faible confiance pour faire des propositions en matière de logement. Quel que soit le candidat testé, la défiance prévaut.
Parmi les personnalités le mieux notées sur le sujet, on retrouve Martine Aubry (41% lui font confiance, contre 44% pas confiance), Dominique Strauss-Kahn (40% contre 40%), Jean-Louis Borloo (36% contre 46%) et François Fillon (35% contre 50%). Suivent Ségolène Royal (31% contre 54%), François Hollande (31% contre 52%) puis François Bayrou (30% contre 53%) et Olivier Besancenot (30% contre 52%). Le président de la République actuel, Nicolas Sarkozy, est en bas de tableau (25% contre 62%)...
Interrogés sur les problèmes majeurs en matière de logement que devra résoudre le prochain président, 55% des Français retiennent le développement des logements d'urgence pour les plus démunis. Pour 51%, il faudra avant tout faciliter l'obtention des logements sociaux, pour 37% l'accession à la propriété. Enfin, 25% privilégieraient les logements étudiants et 18% les logements pour les personnes dépendantes. Toutefois, la hiérarchie des priorités varie selon la préférence partisane des répondants : les sympathisants de gauche donnent la priorité aux plus défavorisés (62% pour les logements d'urgence, 57% pour les logements sociaux), quand les sympathisants de droite privilégient l'accession à la propriété (46%).
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Selon Que Choisir, un investisseur sur 5 en défiscalisation en difficulté ?
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22/2/2011
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Sur plus de 500.000 ménages qui, depuis 2004, ont acquis un logement grâce à des dispositifs de défiscalisation de type "Robien", Borloo" ou "Scellier", plus de 100000 d'entre eux se trouvent en difficulté, selon Erwan Seznec, de l'association de consommateurs UFC-Que choisir, auteur d'une enquête sur le scandale du « Robien » à Carcassonne, et cité par Le Parisien-Aujourd'hui en France. Des biens acquis trop chers en Robien et revendus avec de fortes pertes, des loyers trop élevés que les bailleurs ont été contraints de revoir à la baisse (jusqu'à 20%) pour certains programmes Scellier, au point que les pouvoirs publics ont dû, l'an dernier, rabaisser les plafonds de loyers sur lesquels se basaient les promoteurs...
Il en résulte de très nombreux ménages en surendettement, incapables de rembourser des emprunts alors que les loyers ne rentrent pas ou sont nettement inférieurs à ce qui était "vendu". Et également de nombreuses procédures judiciaires à l'égard des promoteurs et des intermédiaires, avec une jurisprudence qui commence à se former, sévère pour ces derniers.
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Taxe carbone : retour par l'Europe ?
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21/2/2011
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La Commission européenne vient d'annoncer qu'un projet de directive sera rapidement rédigé aux fins de réviser les principes de taxation de l'énergie en répondant à deux objectifs : créer un cadre européen pour la taxation du CO2 pour les secteurs non couverts par le système européen d'échange de quotas CO2, et harmoniser les taxes sur les produits énergétiques en fonction de leur contenu en énergie.
Une telle directive ouvrirait la voie pour remettre le projet de "taxe carbone" sur le métier : on se souvient que le président de la République avait retiré sine die le projet de taxe promise dans le "Grenelle de l'environnement" et votée dans le cadre de la loi de finances, après que le Conseil constitutionnel l'ait retoquée parce qu'elle exonérait trop largement l'industrie ; l'argument utilisé était que suivre le Conseil constitutionnel aurait créé un problème de compétitivité et qu'il valait mieux agir au niveau européen pour que tous les membres soient à armes égales, au moins dans la concurrence intra-européenne...
Rappelons pour mémoire que cette taxe devait entre autres renchérir la facture de gaz ou de fioul de 7% environ, avec en contrepartie un chèque de remboursement forfaitaire aux ménages pour compenser l'effet sur le pouvoir d'achat.
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Logement : Les 10 propositions du PS pour sortir de la crise
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18/2/2011
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En déplacement à Clamart (92), la première secrétaire du parti socialiste (PS) a lancé un appel au gouvernement et détaillé 10 propositions pour enrayer la crise du logement. Elle a visité un programme de 13 logements sociaux livrés en 2010, représentatifs de la politique du logement développée par les collectivités locales, à qui le PS attribue la réussite des politiques de l'habitat. Répondant à distance à Benoist Apparu, le secrétaire d'Etat au logement qui se félicitait au début du mois de son bilan, Martine Aubry dénonce "une politique immobilière qui n'a fait qu'accentuer les inégalités". Inspirées du rapport de la Fondation Abbé Pierre du mal logement 2011 et des "échos qu'ont tous les jours les élus sur le terrain", les 10 propositions sont les suivantes :
- construire massivement des logements sociaux : fixer l'objectif à 150.000 logements financés dans les années qui viennent au lieu des 120.000 du gouvernement ;
- imposer un tiers de logements sociaux dans chaque nouveau projet de construction, dans un objectif de mixité sociale ;
- faire un repérage complet des logements vides pour augmenter la taxe sur les logements vacants ;
- accroître les moyens consacrés à des réserves foncières disponibles ;
- agir pour stopper les dérives des prix de l'immobilier en encadrant les loyers à la relocation ;
- accroitre les aides à la pierre pour la construction de logements sociaux, au détriment des aides fiscales à l'investissement locatif, qui ne permettent pas d'augmenter l'offre là où elle fait les plus défaut, et celles à l'accession à la propriété, qui ne profitent pratiquement pas aux "moins de 3 SMIC" ;
- garantir une remontée à plus de 70 % de la collecte du livret A à la CDC, toujours dans le même esprit pour augmenter les moyens consacrés au financement du logement social ;
- limiter l'accès aux prêts à taux zéro aux foyers modestes et moyens ;
- augmenter la taxe sur les logements vacants dans les zones tendues ;
- faire appliquer immédiatement la loi SRU.
Le PS demande aussi une loi pour bloquer les prix à la relocation dans les zones tendues, car c'est ce qui selon lui participe à la spéculation immobilière, et ce pour tous les types de logements, pas seulement pour les très petites surfaces (9m²) comme l'envisage Benoist Apparu.
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Xynthia un an après : quelles leçons ?
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18/2/2011
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Un an après la tempête Xynthia, le ministère du développement durable a présenté le bilan des actions en faveur des sinistrés : sur la plan de l'acquisition amiable des maisons situées en "zones de solidarité" - nouveau nom des "zones noires", 1.574 habitations concernées en Charente-Maritime et Vendée - l'Etat annonce qu'au 1er février 2011, 1.113 biens ont fait l'objet d'un accord ; ils représentent 90% des habitations des zones qui ne peuvent être définitivement sécurisées. L'Etat a mobilisé 225 millions d'euros pour permettre aux habitants des communes sinistrées de déménager. Le tout à la charge du contribuable alors que ventes de terrains et les lotissements qui sont à l'origine de ce sinistre ont rapporté des bénéfices qui ne seront probablement jamais remis en cause...
Le gouvernement veut par contre prouver à cette occasion que l'Etat a tiré les leçons de la catastrophe et qu'on ne fera désormais ce qu'il faut pour qu'elle ne se reproduise plus, dans le secteur ou ailleurs, notamment par l'établissement, après une concertation menée depuis juillet 2010, d'un "plan national submersions rapides", comprenant plus de 60 actions concrètes.
Parmi celles visant une meilleure maîtrise de l'urbanisation, la réalisation de plans de prévention des risques (PPR) pour 242 nouvelles communes littorales et la révision des PPR existants de 68 communes pour une prise en compte des risques en amont dans les stratégies d'aménagement ; aucune construction de digue ne pourra plus être autorisée pour ouvrir de nouveaux secteurs à l'urbanisation, et l'Etat proposera à la fin 2011, un référentiel technique officiel de travaux de prévention du risque d'inondation dans l'habitat existant, qui servira de support aux professionnels (bâtiment, experts, administration) pour définir, prescrire, ou réaliser des travaux.
L'engagement de 1.200 km de travaux de confortement d'ouvrages est également prévu sur la période 2011-2016 et l'Etat mobilisera pour cela des ressources de l'ordre de 500 millions d'euros. Le travail de recensement des digues sera achevé d'ici la fin du 1er trimestre 2011 pour les digues fluviales et d'ici la fin de l'année pour les ouvrages maritimes. Les services de contrôle de la sécurité des ouvrages hydrauliques (digues et barrages) ont été regroupés au sein des Directions Régionales de l'Environnement de l'Aménagement et du Logement, et renforcés à hauteur de 50 postes sur 2009-2011.
Par ailleurs, les systèmes de surveillance, de prévision et d'alerte devront être améliorés : mise en place par Météo France d'une vigilance spécifique météo "vagues submersions" pour fin 2011, renouvellement et renforcement du réseau de radars hydro-météorologiques, et extension du réseau de cours d'eau surveillés.
Enfin, le lancement d'un nouvel appel à projets "programmes d'actions de prévention des inondations " (PAPI) a été annoncé. Il vise à la mise en place de contrats entre un maître d'ouvrage, l'Etat, les collectivités locales permettent de déployer sur un bassin de risques une politique cohérente, qui prend en compte tous les aspects de la prévention : maîtrise de l'urbanisation dans les zones à risques, réduction de la vulnérabilité du bâti existant, protections, alertes, information préventive… Cette nouvelle génération de PAPI intègre désormais explicitement le risque de submersion marine. 48 PAPI ont été financés depuis 2002.
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Un décret pour améliorer les procédures d'attribution des logements sociaux et la mise en oeuvre du DALO
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18/2/2011
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Un décret du 15 février tente d'améliorer les procédures d'attribution des logements sociaux et le relogement des personnes reconnues prioritaires et à loger en urgence au titre du "droit au logement opposable (DALO) institué par la loi du 5 mars 2007.
Le décret renforce la transparence de la procédure d'attribution des logements sociaux en reconnaissant la pratique des attributions conditionnelles qui permet à une commission d'attribution d'un bailleur social de définir plusieurs attributaires et de les classer par ordre de priorité et en renvoyant à un arrêté la définition de la méthode de calcul du "taux d'effort".
Le décret améliore les conditions d'utilisation par le préfet du "contingent préfectoral" par la mention des différentes formules possibles de gestion des contingents de logements sociaux réservés et le caractère obligatoire de la signature d'une convention de réservation. Il précise les sanctions en cas d'absence de déclaration des mises en service et des vacances et prévoit l'information des préfets sur la répartition entre contingents.
En matière de DALO, le décret précise la notion de "logement adapté aux besoins et aux capacités" des bénéficiaires du DALO, la date à laquelle le préfet et le bailleur apprécient la situation des personnes pour les propositions de logement et renforce l'information des demandeurs sur les conséquences du refus d'une proposition de logement ou d'hébergement au titre du DALO.
Son entrée en vigueur est immédiate, avec une période transitoire jusqu'au 1er octobre 2011, pour permettre la signature entre les préfets et les bailleurs sociaux des conventions de réservation de l'Etat, ou la mise en conformité des conventions et des arrêtés préfectoraux existants.
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M6 piégé par des propriétaires d'une maison rénovée grâce à D&CO ?
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16/2/2011
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L'affaire a été révélée par Le Figaro : un couple a mis en vente sa maison juste après que l'émission "D&CO, une semaine pour tout changer" l'ait rénovée de manière spectaculaire. En très mauvais état avant l'émission, la maison s'est retrouvée affichée sur un grand portail d'annonces d'agents immobiliers à 755.000 euros ! L'annonce en vantait autant l'intérêt de la localisation que le raffinement de la décoration...
L'affaire a été mal prise par la chaîne M6 et les producteurs, dont l'objectif n'est pas a priori de faire faire des plus-values immobilières à ceux qui se prêtent au principe de l'émission. La chaîne pourrait être victime de son succès : diffusée en "prime time" le mardi soir, l'émission a touché 3,2 millions de téléspectateurs. De surcroît, ce détournement concurrence d'autres émissions, ouvertement tournées vers la vente : "Recherche appartement" et "Maison à vendre"...
Les propriétaires en cause se défendent quant à eux d'avoir délibérément voulu profiter de l'émission : ils ont expliqué cette mise en vente précipitée par la jalousie suscitée autour d'eux, et de nombreux actes de malveillance de la part de leur voisinage. "Ils m'ont expliqué qu'ils vivaient un enfer depuis le tournage. Leurs voisins envoient des pierres sur les vitres, rayent les voitures. C'est de la jalousie et il y a un fond de racisme derrière tout ça", a relaté l'animatrice de M6 dans France-Soir le 14 février...
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Réforme fiscale : les Français tournés en bourrique ?
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16/2/2011
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Pour un débat ouvert, c'est un débat ouvert ! Les démentis succèdent aux ballons d'essai : la méthode sarkoziste pour réformer la fiscalité du patrimoine tourne à la pantalonnade ! Un jour on impose la résidence principale, puis on l'exclut d'un revers de main, l'autre jour on revient sur la suppression de l'ISF en préconisant une réforme "à la marge", pour entendre dire le lendemain que "pas question !, l'ISF sera supprimé, c'est décidé". Chaque fois les lobbies, syndicats professionnels et leaders d'opinion s'emballent, pour s'apercevoir quelques jours après qu'ils se sont excités pour rien. Que d'énergie dépensée ! Certes les médias ne s'en plaignent pas : "une information et son démenti, ça fait deux nouvelles" disait paraît-il Pierre Lazareff, du temps où France Soir tirait à un million d'exemplaires...
Outre l'agacement que la méthode suscite, il y a surtout cette impression irrésistible que l'Elysée et le gouvernement ne savent pas bien où ils vont, risquant de faire encore plus de dégâts que la bêtise initiale qu'ils essaient de corriger, à savoir le renforcement du "bouclier fiscal" (inventé en fait par la gauche et renforcé une première fois par le gouvernement Villepin), devenu du fait des fautes de comportement du pouvoir et de la crise le symbole du "gouvernement pour les riches". Les 3,5 milliards par an nécessaires pour financer la double suppression de ce bouclier et de l'ISF ne sont pas encore trouvés, et gageons que d'autres ballons d'essai vont encore agiter le microcosme, laissant aux classes moyennes aujourd'hui à la peine l'impression amère qu'ils vont une fois de plus être les dindons de la farce...
Pauvre François Baroin qui, parti sans la moindre idée en poche, égrenne sa feuille de route : "Faire émerger (...) une imposition sur le patrimoine équitable, simple, non pénalisante pour l'économie et stable." La stabilité : voilà bien la dernière des préoccupations à ce jour : avec cruauté, le Medef souligne dans une récente brochure "Cartes sur table" que "la taxe professionnelle a été modifiée 68 fois depuis 1975, le crédit d'impôt recherche 24 fois depuis 1982 et la taxation des plus-values sur les actions des particuliers 10 fois depuis 1989"... Au seuil du "collectif budgétaire qui doit trancher les débats actuels, on frémit à l'idée de ce qui attendra le contribuable - particulier ou entreprise - à l'approche du prochain débat budgétaire pour 2012 !
En attendant, les parlementaires de la majorité, que l'on fait plancher de colloque en commission et réunion de groupe depuis des semaines sur le sujet commencent aussi à ruer visiblement dans les brancarts, ne sachant plus très bien dans quel sens aller...
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Le marché de l'immobilier parisien de prestige a explosé en 2010
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16/2/2011
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C'est ce qui ressort du bilan d'activité établi pour l'année écoulée par le groupe Barnes, société immobilière française, spécialisée dans les biens internationaux de prestige. Le marché parisien a connu une activité sans précédent, avec une hausse des prix dépassant 20%. En région, en revanche, les prix sont restés stables.
Dans la capitale et à Neuilly, trois facteurs contribuent selon Barnes à la hausse :
- l'offre est bloquée par les vendeurs potentiels qui ne veulent pas mettre leur bien sur le marché avant d'avoir acheté eux-mêmes un nouveau bien ;
- le pouvoir d'attraction de Paris, loin de s'affaiblir, s'accroit d'année en année, en particulier auprès des étrangers ;
- les taux d'intérêt sont descendus en 2010 à leur plus bas niveau depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale.
Les prix ont encore battu leurs records en janvier 2011 et le mouvement haussier semble ne jamais devoir s'arrêter, mais Barnes a pourtant le sentiment d'arriver à la fin d'un cycle, qui devrait se traduire par une phase de stabilité ; par contre, ces spécialistes du haut de gamme ne croient pas à uns possible baisse, même si avant 2008 les cycles duraient en moyenne 17 ans : 10 ans de hausse, suivis de 7 années de baisse. Or, depuis la crise de 2008 qui a vu les prix baisser – fortement en région, beaucoup plus faiblement en Ile-de-France –, le marché semble jouer au yoyo.
La fin de la hausse en 2011 serait causée par la remontée des taux d'intérêt, déjà entamée leur remontée, et par les perspectives de révision de la fiscalité immobilière avec, notamment, la menace d'une imposition des plus-values réalisées sur la vente de la résidence principale, pas avant les élections de 2012, mais potentiellement après : les particuliers fortunés savent anticiper...
En attendant, les stocks sont aujourd'hui au plus bas : moitié moins en janvier 2011 qu'en janvier 2010, ce qui n'empêche pas les agences du groupe Barnes de réaliser un nombre supérieur de transactions, celles-ci se réalisant quasiment "à flux tendus" : "un bien proposé le lundi trouve son acquéreur le vendredi", indiquent ses dirigeants, qui précisent que chez Barnes, plus de 70 % des biens vendus sur la Rive Gauche sont acquis par une clientèle internationale.
Son de cloche différent en région, où le marché est resté calme : mais en Provence, sur la Côte d'Azur, à Biarritz et en Normandie où la crise de 2008 a eu un fort impact sur les prix et les ventes, Barnes note un frémissement des transactions...
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universimmo.com
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