SUIVRE
Décryptages - l'actualité de la semaine |
|
Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
|
Le marché de l'immobilier neuf au plus bas
|
15/5/2014
|
Présentant le 15 mai les résultats de son Observatoire de la construction et de la commercialisation des logements neufs, François Payelle, le président de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers) n'a pas caché qu'avec 17.339 ventes au détail de logements neufs au 1er trimestre 2014, la commercialisation reste à un niveau historiquement bas. Le frémissement observé (+3%, soit environ 500 logements) par rapport au 1er trimestre 2013 ne peut faire oublier que les ventes restent inférieures de près de 5.000 unités par rapport à celles du 1er trimestre 2011 et de 10.000 logements par rapport à la même période de 2010.
Les ventes aux investisseurs, qui représentent 37% des ventes du trimestre sont en augmentation réelle mais, selon la FPI, "en trompe l’oeil" par rapport au 1er trimestre 2013, lequel marquait la transition entre les dispositifs d'incitation fiscale "Scellier" et "Duflot". "A ce stade, il faut espérer que la stabilisation du dispositif fin 2013, contribue à débloquer les intentions d’investissement, malgré l’encadrement des loyers", indique le communiqué de la FPI.
L’accession à la propriété marque qant à elle le pas : pour la 1ère fois depuis le milieu d’année 2012, les ventes en accession enregistrent un recul (‐5,7% par rapport au 1er trimestre 2013), malgré le contexte de taux toujours exceptionnellement favorable.
Du coup, les promoteurs s'adaptant à ce contexte, les nouvelles mises en vente ont enregistré leur plus bas niveau depuis la création de l’Observatoire FPI en 2010 : avec 17.704 nouveaux logements mis sur le marché en ce début d’année, l’offre nouvelle est inférieure de 38 % au niveau des années précédentes. Les autorisations de construire sont, elles aussi, en recul de plus en plus marqué (‐25% pour le 1er trimestre 2014). Dans ce contexte, l’offre commerciale recule progressivement avec 85.360 logements disponibles à fin mars 2013, soit 13,5 mois de ventes, un record. Le stock achevé représente cependant moins de 10% de l’offre, soit à peine un mois de ventes. Et plus de 40% de l’offre est constituée de logements non commencés. Qui resteront peut-ête dans les cartons...
Les prix qui demeurent stables depuis mi‐2012, traduisant à la fois la contraction de l’offre disponible et l’incompressibilité des coûts de production. Pour l'expliquer, la FPI dénonce une fois de plus "l’empilement des normes" et la rareté du foncier constructible, "alimentée par une fiscalité pénalisante", les réticences des anciennes équipes communales à accorder des permis de construire avant les élections et les hésitations des nouvelles à engager une politique plus dynamique... Quant au manque d'appétence des acquéreurs, la FPI l'explique par les restrictions dans l'octroi des crédits.
Conséquence : 25.000 logements en moins sur deux ans et 50.000 emplois perdus, sans compter la perte des recettes fiscales et l’absence de contribution à la croissance économique, insiste François Payelle. "Les professionnels sont pourtant capables de créer 40.000 logements supplémentaires chaque année et près de 100.000 emplois directs supplémentaires d’ici 2017", rappelle-t-il. "Mais ce redressement passe par une véritable politique de l’offre de la part de l’Etat : stabilité du régime "Duflot", allègement des normes, avec réduction du nombre de parkings, réforme du régime des
plus‐values sur les terrains constructibles pour vaincre la rétention foncière, suppression des rigidités et des entraves diverses à la construction, y compris celles instaurées par la loi ALUR (encadrement des loyers, règles de préemption, limites aux PLUi). Pour être efficace, cette politique nécessite aussi une prise de conscience par les nouvelles équipes communales et intercommunales que le temps presse et que la sortie de crise repose avant tout sur leur volontarisme", souligne-t-il.
|
|
Contrats de syndics : l'ARC et l'UFC pointent la persistance des pratiques abusives
|
15/5/2014
|
Un an après leur première opération conjointe - c'était le 28 mai 2013 -, l'UFC-Que Choisir et l'ARC (Association des responsables de copropriété) épinglent à nouveau les grands syndics sur leurs contrats de mandat et barèmes de tarification. Les deux associations de consommateurs ont en effet présenté le 15 mai une analyse comparative des 7 contrats type proposés en 2014 représentant selon elles 70% du marché (1), étant précisé que par ailleurs, pour l'analyse tarifaire, l'Observatoire a utilisé la base de données OSCAR de l'ARC, recensant 932 contrats. Elles dénoncent une situation inchangée par rapport à l'an dernier : toujours des forfaits "en trompe l'oeil", et des clauses de facturations illicites ou abusives, ou encore des tarifs excessifs.
La précédente analyse avait été publiée à la veille de la présentation de la loi "ALUR" (accès au logement et à un urbanisme rénové), et avait mis les fédérations de syndics en fureur. Depuis la loi est entrée en vigueur, et un décret doit fixer la liste limitative des prestations que les syndics professionnels pourront facturer en sus de leur forfait annuel de gestion courante. Cette mesure a été obtenue de haute lutte par les associations de consommateurs, et les faits dénoncés sont à la fois une manière pour elles de prouver qu'elles avaient eu raison et une pression sur le gouvernement pour accélérer la rédaction des décrets. C'est aussi une façon d'alimenter le contre-feu allumé par l'ARC en avril concernant l'annonce par les fédérations de syndics d'une hausse générale des honoraires de base de 15 à 20% en raison de l'obligation d'ouverture de comptes séparés par copropriété, des nouvelles obligations ajoutées aux syndics, et des probables restrictions attendues sur les honoraires de prestations hors forfait...
Aujourd'hui, et jusqu'à publication du décret, les syndics doivent respecter l'arrêté "Novelli" du 19 mars 2010, qui fixe les prestations à inclure impérativement dans le forfait de gestion courante. Insuffisant selon l'UFC-Que Choisir et l'ARC, qui dénoncent la créativité tarifaire des professionnels : "les clauses que nous qualifions, à l'appui des recommandations de la Commission des clauses abusives ou de la jurisprudence, d'abusives/illicites continuent de proliférer dans les contrats. Avec une moyenne de 17 clauses sur les 7 contrats étudiés, le record (25) incombe cette année encore à Foncia avec son contrat "Formule 1 par 1". L'objet de ces clauses porte avant tout sur les doubles rémunérations ou les facturations illicites qui viennent charger financièrement les syndicats de copropriétaires (frais liés à l'assemblée générale annuelle comme des locations de salle) ou le copropriétaire individuel (délivrance d'informations pour le diagnostic de performance énergétique ou actualisation de l'état daté)"...
Même lorsque les syndics proposent un forfait "tout compris", les contrats "masquent une kyrielle de prestations particulières connexes payantes : pas moins de 11 pour le "forfait" de Nexity et 18 pour le contrat "Horizon Plus" de Foncia !
Sans compter, à l'exception de Citya semble-t-il, un surcoût abusif pour l'ouverture d'un compte bancaire séparé par rapport au compte unique au nom du syndic, compris entre 20 et 29% dans certains cas ! Et alors que le compte séparé est le mode normal de dépôt des fonds depuis la loi "SRU" de 2000... "Ce surcoût moyen de 23,6% est dix fois supérieur aux intérêts financiers que le syndicat pourrait percevoir avec le compte séparé. Pire, 3 formules (Nexity Classique, Foncia 1 par 1 et Foncia Horizon) pratiquent
aujourd'hui un surcoût encore plus important qu'en 2013", indiquent les deux associations. "Résultat : 9 copropriétés sur 10 sont toujours au compte unique alors même que celui-ci leur est plus défavorable", sous entendu en acceptant de voter la dispense, qui reste possible sans limite de délai pour les immeubles jusqu'à 15 lots principaux, et jusqu'au renouvellement des mandats à compter du 26 mars 2015 pour les autres...
Enfin, les deux associations épinglent des prestations particulières aux tarifs "particulièrement excessifs". Globalement, elles ont augmenté selon l'ARC 2,5 fois plus vite que l'inflation. Vacations (20 pour le contrat classique de Nexity), dont le montant varie en fonction de l'heure d'intervention et de la qualité de l'intervenant choisi par le seul syndic, ou prestations particulières dites "privatives" (pour mutation d'un lot ou impayés de charges) surfacturées : par exemple, 420 euros pour Foncia pour la transmission d'un dossier à un avocat, et une moyenne de 480 euros pour l'établissement de l'état daté en cas de vente ! A noter que cette prestation, qui a donné lieu à de nombreux abus, verra sa facturation plafonnée par décret...
Concernant les honoraires sur les travaux, la loi "ALUR", applicable depuis le 27 mars dernier, interdit de présenter dans le contrat un barème préétabli. Ces honoraires doivent être proposés, négociés et votés au cas par cas à l'occasion de chaque opération de travaux. Dans les contrats proposés en 2014, l'UFC et l'ARC ont relevé malgré tout des honoraires en pourcentage à un niveau élevé et sans dégressivité, pouvant dépasser 7% !
(1) Foncia formule "1 par 1", Foncia "Horizon", Nexity "Classique", Nexity "Forfait", Citya, Immo de France, Loiselet & Daigremont
|
|
|
Les économistes voient l'immobilier repartir lentement
|
9/5/2014
|
Comme le professeur Mouillart présentant les résultats de l'Observatoire Crédit Logement/CSA le 6 mai, l'institut Xerfi pense que les marchés de l'immobilier vont lentement s'améliorer. Il vient de publier une étude approfondie sur le marché et les acteurs de l'immobilier et ses perspectives à l'horizon 2017.
Pour 2014, l'étude anticipe un maintien des transactions à un niveau modeste et une baisse limitée des prix du neuf et de l'ancien. Les mises en chantier de logements s'établiront ainsi autour de 333.000 unités, un niveau comparable à celui de 2013 mais loin de l'objectif gouvernemental des 500.000 nouveaux logements par an. Une stagnation qui s'explique par la réticence des ménages à lancer des projets immobiliers, malgré des taux d'intérêt historiquement bas, et par la prudence des investisseurs.
Selon le scénario de Xerfi, les mises en chantiers augmenteront ensuite sensiblement, à un rythme moyen de 5,5% par an entre 2015 et 2017 pour atteindre environ 400.000 unités, soit le niveau avant la crise, toujours loin de l'objectif gouvernemental malgré les réformes mises en place et à venir.
Dans l'ancien, pour Xerfi, les ajustements se feront encore et toujours sur les volumes, faute d'un recul conséquent des prix (-1,8% sur le plan national en 2013). Cette amorce de recul des prix ne permettra pas un rééquilibrage entre une demande excédentaire et une offre insuffisante, notamment en raison de la faiblesse des mises en chantier.
Les économistes de Xerfi persistent en effet à considérer que le marché immobilier ancien est en situation de "bulle". L'acceptation de celle-ci par les accédants, qui continuent à anticiper des plus-values de sortie positives, et une demande élevée (pression démographique, décohabitation, préparation de la retraite) sont les deux principales raisons de cette bulle. Après un léger recul des prix (-1,5%) et des transactions (-1,2%) en 2014, l'ancien retrouvera des couleurs en 2015, en ligne avec l'amélioration des perspectives de l'économie française. Les transactions toucheront alors la barre des 700.000 unités dans un contexte de stagnation des prix.
Les professionnels de l'immobilier sortent globalement affaiblis de plusieurs années de crise. Les experts de Xerfi ont identifié les principaux enjeux et les initiatives de chaque catégorie d'acteurs :
- les promoteurs ont dû composer avec le recul de la demande des accédants à la propriété et des investisseurs ; toutefois, la baisse du taux de marge sera contenue d'ici à 2015 ; pour s'adapter, les principaux opérateurs ont mis en oeuvre des stratégies de diversification, à l'image de Bouygues Immobilier et de Nexity vers les résidences services ;
- les constructeurs de maisons individuelles, plus directement exposés à la demande des ménages, ont été confrontés à la hausse des coûts liée à la RT 2012 sans pouvoir relever leur prix de vente ; leur activité ne se redressera pas selon Xerfi avant 2015 ; la diversification vers la rénovation thermique a surtout concerné les gros opérateurs (Geoxia, Maisons France Confort, etc.) ;
- les agences immobilières, dans une situation de pression accrue sur les marges et confrontées à la concurrence des réseaux mandataires, devront s'employer à défendre leur modèle traditionnel ; leur rentabilité a atteint un niveau très bas en 2013.
|
|
|
Immobilier : taux au plus bas et légère reprise de l'activité
|
9/5/2014
|
C'est ce qui ressort des chiffres du 1er trimestre 2014 de l'Observatoire Crédit Logement/CSA du financement des marchés résidentiels présentés le 6 mai. Depuis le début de l'année 2014, le recul des taux est rapide : ils ont perdu 14 points de base et sont revenus à leur niveau de juillet 2013. La moyenne s'établit à 2,94% en avril, après un 1er trimestre 2014 avec un taux moyen à 3,03%. C'est la première fois depuis la fin des années 40 que les taux des crédits restent aussi bas pendant aussi longtemps, sans risque de remontée rapide.
Les taux pratiqués dépendent fortement de la durée : 2,91% en moyenne pour une durée de 15 ans à taux fixe, contre 3,59% pour une durée de 25 ans. Ils varient aussi selon le taux d'apport personnel et les capacités de remboursement du ménage : le quart inférieur des taux se situe en moyenne à 2,85% pour un prêt à 20 ans en taux fixe et à 2,16% en taux variable ; la part des prêts à taux variable (ou révisable) a continué de baisser et n'est plus que de 5% de la production totale.
La durée des prêts a continué de baisser, à 228 mois en moyenne pour l'accession dans le neuf et 217 mois dans l'ancien. La durée moyenne a ainsi perdu 20 mois depuis le plus haut atteint en 2007. Mais le niveau des mensualités n'a presque pas bougé, la baisse des durées ayant été compensée par la baisse des taux.
En réalité, la baisse des durées est en liaison avec la forte réduction du flux d'acquéreurs jeunes et de primo-accédants, ceux qui ont besoin des plus fortes durées de prêt. Ce phénomène est lui-même lié à la fin du prêt à taux zéro (PTZ) dans l'ancien, puis au durcissement du PTZ dans le neuf.
La structure des emprunteurs s'est fortement transformée : la part des moins de 35 ans n'a cessé de reculer depuis 2009 au profit des autres classes d'âge, passant de 52,4 à 45,6% en 2014. Même baisse de la part des bas et moyens revenus au profit des hauts revenus : la part des moins de 3 SMIC est tombée de 41,6 à 37,8%, et celle des 3 à 4 SMIC de 25,1 à 23,2%, pendant que celle des 5 SMIC et plus passait de 19,6 à 24,5% ! Logiquement, les catégories socioprofessionnelles ont suivi le même chemin, la part des cadres et professions libérales passant de 46,7 à 50,5%, pendant que celle des ouvriers et employés chutait de 46,8 à 43,5%.
Après une chute brutale du taux d'apport personnel en 2013 (-5,6%), dû au blocage du marché de la revente (moins d'acheteurs ayant vendu un bien et donc disposant d'un gros apport obtenu du produit de la vente), celui-ci est remonté rapidement en 2014, à 23,9% dans le neuf et 26,6% dans l'ancien. Le coût moyen des opérations réalisées a quant à lui continué à augmenter légèrement (+1,4%).
Le marché des crédits a redémarré en montants prêtés à partir du printemps 2013, après une chute brutale en 2012. Il a aussi redémarré dans l'ancien en nombre, puis se stabilise en 2014, mais il continue de baisser en nombre dans le neuf.
Les animateurs de l'Observatoire ne s'attendent pas à une remontée significative des taux avant l'automne, et tablent ensuite sur une remontée de 50 points de base de l'OAT (taux des obligations assimilées du Trésor) avant la fin de l'année et autant en 2015. Il ne s'attendent pas non plus à un effet significatif sur les prix. Selon le professeur Mouillart, seule la moitié de cette hausse serait susceptible d'être répercutée dans les taux pratiqués par les banques pour les crédits immobiliers, faisant passe les taux moyens à 3,15-3,20%, ce qui est loin d'être catastrophique. D'autant que petite hausse des taux serait facilement absorbée par une légère hausse des durées... Un an d'augmentation des durées absorbe en effet une augmentation des taux de 100 points de base (1%) ! Pas de quoi provoquer un effondrement des prix !
A suivre...
|
|
|
Habitat participatif : Paris met à disposition trois terrains pour créer du logement et lance un appel à projets
|
6/5/2014
|
L'habitat participatif existait avant Cécile Duflot, mais celle-ci, dans la loi "ALUR" du 24 mars 2014 (accès au logement et à un urbanisme rénové), lui a donné un cadre juridique propre. Elle a créé un statut de "société d'habitat participatif", constituées sous la forme de coopératives d'habitants ou de sociétés d'attribution et d'autopromotion. La création d'une telle société doit permettre à des personnes physiques de s'associer, le cas échéant avec des personnes morales, mais qui ne doivent pas détenir plus de 30% du capital, afin de "participer à la définition et à la conception de leurs logements et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou d'acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation et, le cas échéant, d'assurer la gestion ultérieure des immeubles construits ou acquis". La loi définit les modalités de création et encadre leur fonctionnement.
Encore faut-il, pour que ce mode d'habitat se développe au delà des quelques dizaines d'expériences dans diverses régions françaises - parfois anciennes -, susciter des vocations et les aider à s'exprimer. Dans cet esprit, la Ville de Paris lancera le 26 mai prochain un appel à projets pour la réalisation des trois premiers immeubles d'habitat participatif, dans les 19ème et 20ème arrondissements.
Une campagne de communication en direction des habitants a été lancée le 30 avril afin de les inciter à participer à cet appel à projets. Les informations sont diffusées sur les panneaux Decaux, dans les mairies d'arrondissements, les maisons d'associations et les bibliothèques municipales parisiennes.
Les projets, sélectionnés par un jury composé d'élus parisiens, de professionnels du service public du logement à Paris et d'experts de l'habitat participatif, "devront faire la part belle à l'innovation sociale, économique et écologique". Toutes les informations sur cet appel à projets sont disponibles sur un site dédié : www.habitatparticipatif-paris.fr
|
|
|
Les travaux d'économies d'énergie des particuliers ont diminué en 2013
|
5/5/2014
|
C'est ce qui ressort des "Chiffres clés du Bâtiment 2013" de l'ADEME : le nombre de travaux de maîtrise de l'énergie ont représenté 12,1% des travaux d'entretien-rénovation des logements en 2012 contre 12,8% en 2011. 70% des interventions ont concerné l'isolation du bâti, principalement la pose de doubles-vitrages (24%), suivis de l'isolation des toits (19%) et de celle des murs (13%). Côté chauffage, sur les 30% des interventions, 16 ont concerné des améliorations du chauffage et 9 l'installation d'un "autre chauffage".
La part des doubles vitrages et des changements de volets était en baisse en 2012 par rapport à 2010 et celle de l'isolation des toits et des murs en forte hausse. L'amélioration du chauffage a fit un bond en 2011 puis a rechuté en 2012.
Dans un contexte de crise économique prolongée, le nombre de ménages ayant déclaré avoir réalisé des travaux était en baisse en 2012 : 12,1%, contre près de 15% en 2009. De même les intentions de réaliser des travaux à moyen terme ont reculé de près de 22% en 2009 à 16% en 2012... Le prix moyen des travaux a également baissé à 3.250 euros l'intervention et 4.359 euros de dépense moyenne par ménage. Ces chiffres atteignaient respectivement 3.500 et 5.000 euros en 2009.
Concernant les raisons principale pour la réalisation des travaux, le critère économique recule de 3 points en 2012 par rapport à 2011, mais reste la première raison pour réaliser des travaux. L'amélioration de la qualité thermique du bâti demeure comme l'année précédente le deuxième critère de motivation pour la réalisation de travaux. Ce facteur est en progression par rapport à celui de l'amélioration du confort.
Comme au cours des années précédentes, en 2011 le recours aux finances personnelles reste le réflexe le plus courant pour les travaux de rénovation énergétique (73% des ménages interrogés). On note une légère augmentation de la fréquence de l'utilisation de l'épargne, associée à une baisse légère des financements par crédit bancaire (près de 3 points). l'ADEME observe cependant que, plus les travaux sont coûteux, plus la part du prêt bancaire est importante. En 2011, cette part atteint 45% du montant engagé pour les projets supérieurs à 15.000 euros. Concernant les dispositifs d'aides de l'État, 52% des ménages ayant réalisé des travaux de rénovation énergétique ont bénéficié ou comptent bénéficier du crédit d'impôt développement durable (CIDD), contre 57% en 2010. Les réductions des taux et le renforcement des niveaux d'exigence pour l'éligibilité à cette aide expliquent en partie la baisse du recours à ce dispositif. Enfin, l'éco-prêt à taux zéro ("Eco-PTZ"), mis en place en 2009, a été utilisé par moins de 5% des ménages ! Le CIDD a été généré à 37% par des travaux d'isolation thermique.
Alors que les ménages restent réticents à s'endetter pour réaliser des travaux de maîtrise de l'énergie, l'aide représentée par le crédit d'impôt et la TVA à taux réduit a eu un pouvoir incitatif important. Mais, dans un contexte de moindre visibilité sur le devenir de ces aides et de davantage de réalisation de travaux par les ménages eux-mêmes, l'incitation représentée par ces deux aides financières a diminué, en particulier pour le CIDD qui a perdu 9 points en un an (18% contre 27%). En parallèle du moindre recours aux entreprises pour la réalisation des travaux, le pouvoir incitatif de la TVA à taux réduit recule de 5 points (10% contre 15%)
Enfin, concernant l'efficacité des moyens d'information, la visite à domicile (88%) et le fait d'aller sur place (90%) ont été en 2012 nettement les moyens d'information jugés les plus utiles par les ménages. Internet arrive en troisième place, avec 67%. A contrario, le courrier et le téléphone sont majoritairement jugés peu ou pas du tout efficaces (74% et 81%). On note ainsi que, de manière générale, les ménages ayant réalisé des travaux privilégient le contact humain direct aux moyens d'information à distance.
Une confirmation de l'intérêt de multiplier les points d'information...
|
|
|
Eco-conditionnalité des aides à la rénovation énergétique : il est moins une !
|
2/5/2014
|
A partir du 1er juillet prochain, un certain nombre d'aides à la rénovation énergétique, notamment l'Eco-prêt à taux zéro ("Eco-PTZ") individuel et collectif copropriétés, et le crédit d'impôt développement durable (CIDD) ne seront accessibles qu'à condition que les travaux soient réalisés par des entreprises labellisées "RGE" ("Reconnu garant de l'environnement"), un label délivré notamment par Qualibat et Qualifelec pour les entreprises de bâtiment et OPQIBI pour l'ingénierie. A compter de 2015, c'est même la délivrance des certificats d'économies d'énergie (CEE) qui en dépendra ! Encore faut-il pour que cette disposition puisse s'appliquer la publication d'un décret et la signature d'une nouvelle convention pour le programme de formation des entreprises du bâtiment "FEE Bat", financé par le dispositif des CEE.
Le 8 avril, lors de l'assemblée générale du plan Bâtiment Durable, son président Philippe Pelletier, a tiré le signal d'alarme, estimant que l'attente de la mise en application des deux dispositifs en faveur de la rénovation énergétique était "déraisonnable", voire "insupportable, au moment où l'on demande aux fédérations des entreprises du bâtiment et de maîtrise d'œuvre de favoriser la formation". Et d'annoncer qu'il avait demandé un entretien avec les deux ministres, Ségolène Royal (écologie) et Sylvia Pinel (logement). Celles-ci ont rempli une des deux conditions : la convention sur la formation aux économies d'énergie dans le bâtiment pour la période 2014-2017 a enfin été signée le 30 avril 2014, avec Jacques Chanut (FFB), Patrick Liébus (CAPEB), Jacques Petey (Scop BTP), Henri Proglio (EDF), Marc Hiégel (ATEE) et Bruno Léchevin (ADEME).
Cette signature va permettre de débloquer le mécanisme de financements des organismes de formation jusqu'en 2017. Le dispositif est co-financé par EDF, en échange de certificats d'économie d'énergie, pour un montant de 50 millions d'euros et par les fonds d'assurance formations des branches professionnelles. Le prolongement était indispensable dans l'optique de l'entrée en vigueur du principe d'éco-conditionnalité des aides fiscales aux travaux énergétiques, afin de permettre à un nombre croissant d'entreprises d'accéder par le label RGE au marché de cette rénovation.
Le gouvernement estime que 25.000 professionnels au moins pourront obtenir cette qualification, chaque année, dans les quatre ans à venir. Jusqu'ici, les formations Feebat, lancées en mars 2008, n'ont connu qu'un succès assez mitigé, puisqu'au 15 avril 2013 seulement 53.623 stagiaires avaient été formés. Toutefois, depuis juin dernier, date à laquelle a été annoncée la date d'entrée en vigueur de l'éco-conditionnalité, une augmentation soudaine des entreprises qualifiées "RGE" a été constatée. Alors que ce chiffre stagnait aux alentours de 11.000, ce sont aujourd'hui plus de 14.000 qui détiennent le label. Plus récemment, lors de Rencontres Economiques de la Construction, François Asselin, vice-président de la FFB, assurait également constater "une montée en puissance des demandes de formation".
Pour rappel, le dispositif Feebat est l'un des piliers du plan de rénovation énergétique des logements, lancé en septembre dernier, visant à rénover 500.000 logements par an d'ici à 2017 pour diminuer de 38% la consommation d'énergie du secteur du bâtiment à l'horizon 2020. Pour mémoire, les 14.000 entreprises RGE actuelles devraient exécuter plus de 35 chantiers par an pour réaliser cet objectif...
Quant au décret, le texte doit enclencher le dispositif qui vise à accorder des aides financières aux ménages ou aux copropriétés qui auront choisi des entreprises labellisées RGE pour faire réaliser des travaux d'économie d'énergie. La ministre de l'Ecologie a suggéré qu'il soit envoyé aux fédérations du bâtiment d'ici à la fin de la première semaine de mai, évoquant une possible publication dans les prochains jours.
Il devrait notamment apporter des précisions sur le tiers-vérificateur, en remplacement des réseaux bancaires qui sont aujourd'hui chargés de la conformité des demandes d'éco-PTZ, et qui le vivent très mal, d'où un quasi-tarissement des prêts accordés. Ce rôle pourrait être confié aux entreprises qualifiées qui attesteraient ainsi que les travaux sont bien conformes à l'éligibilité à l'Eco-PTZ, même si les modalités de mise en jeu devront être précisées, notamment au regard des questions d'assurance...
|
|
|
Economies d'énergie : deux organisations engagées dans le développement durable ne se satistont plus des incantations gouvernementales
|
2/5/2014
|
Alors que la rénovation énergétique ne cesse d'être affirmée par les ministres, par le premier d'entre eux et par le président de la République comme la priorité des priorités, les actions entreprises semblent très en deçà de l'objectif de 500.000 logements rénovés par an, hors d'atteinte au rythme actuel. Devant cette situation, qu'illustre la non transcription dans le droit français de la directive européenne relative à la performance énergétique des bâtiments, le Comité de Liaison Energies Renouvelables (CLER) et France Nature Environnement (FNE) ont décidé de passer à l'offensive, en déposant le 22 avril 2014 une plainte contre la France auprès de la Commission Européenne !
La "RT 2012" (règlementation thermique) est en passe de faire baisser de manière décisive la consommation d'énergie dans le bâtiment neuf, la RT pour le bâtiment existant datant de 2007 est obsolète. Elle s'applique aux bâtiments résidentiels et tertiaires existants lors de travaux de rénovation et a pour objectif d'assurer une amélioration significative de la performance énergétique. Son application diffère selon l'importance des travaux entrepris :
- pour les rénovations très lourdes de bâtiments de plus de 1.000 m2, achevés après 1948, la réglementation définit un objectif de performance globale pour le bâtiment rénové ; cette RT dite globale impose des résultats ;
- pour tous les autres cas de rénovation, la réglementation définit une performance minimale pour l'élément remplacé ou installé, cette RT dite "élément par élément" constitue uniquement une obligation de moyens.
La plainte porte sur 4 griefs :
- le seuil de 1.000 m2 et la mise en conformité avec la directive européenne : la directive, révisée en juin 2010, a revu le seuil minimal des bâtiments pour lesquels les Etats membres doivent prendre des dispositions réglementaires pour encadrer les travaux de rénovation énergétique, et l'a réduit à... 50 m2 ! La France n'a évidemment pas encore transposé cette révision. Le Cler et la FNE estiment que le maintien du seuil de 1.000 m2 en France exclut du champ de la RT dite "globale" plus de 75% du parc de logements français (composé très majoritairement de maisons individuelles et d'immeubles de moins de 20 logements). De plus, en ajoutant la restriction de l'obligation aux immeubles construits après 1948, on évalue à moins de 10% des projets de rénovation de logements existants concernés par la RT dite "globale", en ne laissant qu'une obligation de rénovation "élément par élément". Les deux organisations concluent que "la réglementation thermique française, totalement obsolète, ne mène dans les faits à aucune amélioration de la performance énergétique lors d'une rénovation et n'entraîne aucune modification des marchés en faveur de l'efficacité énergétique".
- la révision des textes : aucun des deux textes (ceux encadrant la RT « élément par élément » entrée en vigueur le 1er novembre 2007 et la RT « globale » entrée en vigueur le 1er avril 2008) n'a été revu contrairement à ce que prévoient l'article 4 de la directive 2002/91/CE et l'article 3 de la directive refonte 2010/31/UE ; ces textes imposent des révisions régulières n'excédant pas 5 ans pour tenir compte des progrès techniques réalisés dans le secteur du bâtiment. La réglementation thermique pour l'existant, déjà obsolète lors de son entrée en vigueur, est donc légalement périmée depuis 2012...
- l'absence de prise en compte du chauffage électrique dans la réglementation, alors que tous les autres modes de chauffage sont explicitement concernés : alors que 20% des Français consomment 50% de la consommation d'électricité résidentielle par l'usage du chauffage électrique et que le réseau électrique européen est déstabilisé à chaque épisode hivernal rigoureux, la RT "élément par élément" passe sous silence le chauffage électrique comme système de chauffage principal !
- l'exclusion implicite de la réglementation de certains procédés constructifs : la RT "élément par élément" contient un certain nombre de provisions aboutissant, dans certains cas, à l'exclusion du champ de toute réglementation thermique des éléments de bâtiment qui font partie de l'enveloppe du bâtiment et qui ont un impact considérable sur sa performance énergétique ! Ainsi, l'article 2 de l'arrêté du 3 mai 2007 (« RT élément par élément ») liste les principes constructifs des parois opaques concernés par les exigences du texte réglementaire. Sont de fait exclus de toute contrainte de performance énergétique les procédés constructifs, pourtant communs, comme les murs en pierre, en terre, en "brique non industrielle", etc…
|
|
|
Les SCPI de bureaux sont-elles sûres ?
|
30/4/2014
|
Le succès des SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier) dépasse toutes les prévisions : après trois ans de collecte exceptionnelle, ces sociétés ont encore levé 3,03 milliards d'euros en 2013, proche de leur record historique. Comme le montre le bilan statistique de l'IEIF (Institut de l'épargne immobilière et foncière) pour le compte de l'ASPIM (association française des sociétés de placement immobilier), les SCPI ont donc échappé au recul qui a frappé la gestion collective en France (OPCVM et FCP). Cet engouement pour les SCPI n'a pas non plus souffert du décollage des souscriptions des OCPCI grand public dont on pouvait craindre la concurrence, ni des nouveaux fonds de nature juridique différente (SICAV contractuelle, FPCI…) qui se sont multipliés au cours des derniers mois.
La principale explication tient à la rémunération élevée du placement et à la facilité désormais de revendre ses parts depuis que les SCPI ont organisé leur "marché secondaire" : le taux de distribution se situe entre 5% et 8% net, hors fiscalité, sur les vingt-cinq dernières années, une performance que peu de produits assurent ! En outre, les SCPI offrent une mutualisation du risque grâce à la détention d'un parc immobilier en principe diversifié. Parmi les plus prisées on trouve sans surprise les SCPI de bureaux.
Mais les performances passées préjuge-t-elles des performances futures ? Les investisseurs expérimentés savent qu'il n'en est rien ! Or le marché des bureaux commence à donner d'inquiétants signes de faiblesse. Selon une étude du cabinet DTZ, de fin mars, analysée par Les Echos, la part des bureaux vacants a bondi de 9% en Ile-de-France sur un an, à 3,9 millions de m2 de bureaux immédiatement disponibles. L'activité locative est par ailleurs au plus bas : d'après IPD-Immostat, les transactions locatives en bureaux franciliens – soit 80% du marché français des bureaux – ont chuté de 25% entre 2012 et 2013. Toujours selon Les Echos, la construction n'ayant pas faibli, malgré la crise, une bonne vingtaine de grands immeubles neufs livrés depuis plusieurs années n'ont jamais trouvé preneur. "A Montreuil, à Bagnolet, à Asnières, à Ivry-sur-Seine, au Bourget, mais aussi à Issy-les-Moulineaux, à Boulogne et à la Défense. Près de 40% de l'offre neuve - disponible immédiatement sur le marché francilien - serait donc vacante depuis au moins deux ans, parfois quatre. Sans compter les immeubles livrés en 2012 et 2013, y compris de très grandes tours".
La dégradation de l'activité économique rend les entreprises locataires plus fragiles et en tous cas plus regardantes sur les coûts, loyers et charges. Les négociation entre bailleurs et locataires se durcissent. Dans un marché en récession, les locataires s'en vont, ne paient plus les loyers ou les renégocient à la baisse pour réduire les charges. Les actifs moins bien situés, moins proches des transports et dans des zones en perte de vitesse, aux normes moins récentes et non rénovés, ont naturellement plus de difficultés à être loués et à bon prix que des immeubles flambant neufs et bien localisés. Les "experts" tentent de rassurer en faisant valoir que l'immobilier tertiaire n'est pas en "bulle", et n'a pas connu le doublement de valeur de l'immobilier résidentiel ; son appréciation a été plus régulière et modérée, autorisant un rendement moyen d'un peu plus de 5% net pour les SCPI d'immobilier d'entreprise, contre 3% dans le résidentiel.
Le problème est de savoir comment est calculée la valorisation du patrimoine qui fait la valeur des parts, l'autre facteur de rendement d'un placement en "pierre papier" ! Pour le moment les cours restent stables voire en croissance, parce que les actifs restent valorisés à un niveau élevé. Or la valorisation s'effectue en fonction du loyer "facial", celui conclu dans le bail ou proposé à la location pour les locaux vacants. Elle ne tient pas compte des avantages consentis au locataire pour l'attirer, ou pour le garder s'il a des velléités de partir.
Une enquête de Catherine Sabbah dans Les Echos donne une vision alarmiste du marché. "Pas besoin de marchander en ce moment sur le marché des bureaux", indique -t-elle : "les bailleurs sont si contents de trouver un locataire ou de garder le leur qu'ils sont prêts à lâcher, beaucoup. Et les mesures s'additionnent : la mise à disposition anticipée des locaux, (comptabilisée nulle part), un loyer progressif, la facture des travaux d'aménagement, celle du déménagement, une promesse de nouveaux cadeaux au bout de trois ans… Un utilisateur prêt à signer pour six voire neuf ans peut gagner, en plus, de douze à vingt-quatre mois de franchise, durant lesquels il ne paiera que ses charges". Calculé sur toute la durée du bail, le montant que touchera le propriétaire passe ainsi d'une valeur faciale à une valeur économique (réellement payée, après ristourne) de 20 à 25% inférieure. "Jusqu'à 35% fin 2013".
Ce qui est grave, indique Catherine Sabbah, c'est que "lors des grand-messes réunissant les acteurs du secteur et les analystes financiers, les principales sociétés de conseil comme BNP Paribas Real Estate, DTZ, CBRE et JLL fournissent des chiffres faux. Ce sont pourtant ceux-là qui alimentent la base de données d'Immostat, référence nationale et internationale de la santé du marché tertiaire français". Lequel s'est montré étonnamment résistant depuis 2008, alors que depuis le début de la crise financière, les écarts entre loyers "faciaux" et réels n'ont cessé de se creuser. "Et toute la place le sait", souligne Catherine Sabbah.
Cette situation profite d'abord aux promoteurs, qui ont tout intérêt, tout en déroulant le tapis rouge aux locataire pressentis, à afficher un loyer élevé : combiné à la durée du bail, il détermine la valeur de l'immeuble tel qu'il est vendu à l'investisseur. Si un bailleur, ensuite, concède d'importants avantages, c'est que cette perte pèse moins lourd dans son portefeuille qu'un immeuble vacant. Continuer d'afficher un loyer haut lui permet de ne pas dégrader ses comptes en dépréciant ses actifs. La valeur "faciale" sert aussi aux propriétaires lors du renouvellement du bail : c'est sur cette base que reprennent les négociations, une fois les compteurs à zéro. Les locataires profitent enfin d'un cycle de bonnes affaires et ne s'en plaignent pas.
Et de se demander si ce système dont tout le monde semble s'accommoder - "parce qu'on a toujours connu cela" ne gonfle pas une bulle invisible ! "Quelle est, par exemple, la vraie valeur des actifs possédés par les foncières propriétaires et sur laquelle sont définis leur cours de Bourse et leurs capacités d'endettement ? Le savent-elles seulement ? Leur patrimoine est expertisé deux fois par an, mais sur quelles références et selon quelles méthodes ?" se demande Catherine Sabbah. De quoi douter de la vraie valeur des parts de SCPI souscrites par des particuliers dont les immeubles tournent et qui sont forcément reloués à la baisse ? "Les épargnants ne le sauront qu'au moment de la revente", suggère-t-elle, sans vraiment rassurer...
|
|
|
Les nouveaux visages du surendettement des ménages
|
28/4/2014
|
La Banque de France a publié son enquête désormais annuelle relative à la typologie des ménages surendettés, réalisée à partir des données extraites des quelques 195.000 dossiers déclarés recevables par les commissions de surendettement au cours de l'année 2012.
Il en ressort qu'en 2012, la population des ménages surendettés demeurait caractérisée par la prédominance (64,4%) de personnes vivant seules (célibataires, veuves ou divorcées), et n'ayant pas de personne à charge (51,5%). Les classes d'âge de 35 à 54 ans étaient les plus représentées (53,4%), étant précisé que dans 22,6% des cas, les surendettés étaient âgés de 55 ans et plus (et même de 65 ans et plus dans 7,8 % des cas).
Quatre ménages concernés sur cinq étaient locataires (78,3%) mais on observe toutefois un léger recul par rapport aux années précédentes, de 0,3 point par rapport à 2011 et de 1,7 point par rapport à 2010. Parallèlement, la part des propriétaires ou propriétaires accédants, c'est à dire remboursant un crédit pour leur acquisition (9,6%) tend à augmenter (de 0,3 point en 2012 par rapport à 2011 et de 2,1 points par rapport à 2010), tout en demeurant inférieure à la part des personnes surendettées hébergées ou occupant leur logement à titre gratuit (10,7% en 2012).
Cette évolution, qui peut traduire des difficultés accrues de certains propriétaires ou accédants à la propriété, doit également être rapprochée de l'évolution des pratiques des commissions de surendettement qui, conformément aux orientations données en la matière par les pouvoirs publics depuis 2010, apprécient de manière plus large la recevabilité des dossiers dans lesquels la résidence principale des ménages peut être mise en cause.
Par ailleurs, plus d'une personne surendettée sur quatre (26,9%) était au chômage, 11,6% n'avait pas de profession, et 9,9% se trouvait sans activité (invalidité, congé maladie de longue durée, congé parental notamment). D'un point de vue socioprofessionnel, ce sont les employés (35,7%) et les ouvriers (24,8%) qui demeurent les plus représentés dans les dossiers de surendettement.
La répartition des dossiers de surendettement par tranche de ressources a connu aussi quelques infléchissements par rapport à l'année précédente. Ainsi en 2012, 22,3% des ménages surendettés (contre 21,5% en 2011) avaient des ressources mensuelles supérieures à 2.000 euros étant précisé, par ailleurs, que 49,1% d'entre eux (48,7% en 2011) avaient des ressources mensuelles inférieures ou égales au SMIC et 10,9% (10,7% en 2011) des ressources inférieures ou égales au RSA socle pour deux personnes.
D'une manière générale, le niveau de ressources des personnes surendettées reste faible, ce qui affecte les capacités de remboursement, c'est‑à‑dire les ressources disponibles pour apurer le passif après imputation des sommes nécessaires à la vie courante du débiteur et de son foyer (loyer, charges..). Ainsi, plus d'un dossier sur deux (53,4% en 2012 contre 52,5% en 2011) demeurait caractérisé par une absence
de capacité de remboursement. Globalement, 81,7% des situations de surendettement se caractérisent par des capacités de remboursement inexistantes ou faibles (inférieures à 450 euros).
Enfin, la structure et le niveau d'endettement des ménages surendettés reflètent les difficultés de trésorerie et de solvabilité auxquels ceux‑ci sont confrontés. Elles se traduisent par un endettement de nature mixte combinant encore très majoritairement des dettes à la consommation et des arriérés de charges courantes. Dans ce cadre, on continue toutefois d'observer, en 2012, quelques évolutions caractérisées notamment par une augmentation de la part des dossiers comportant un endettement immobilier (9,8% en 2012 contre 8,7 % en 2011) consécutif à l'acquisition d'un bien ou à la réalisation de travaux. Cette évolution est à mettre en relation avec la progression observée de la part des propriétaires et des propriétaires accédants dans les situations de surendettement déclarées recevables par les commissions.
L'encours moyen de dettes immobilières (100.820 euros en 2012) étant par ailleurs supérieur à celui des autres catégories de dettes, on observe en conséquence une augmentation de l'endettement moyen global par dossier, de 36.800 euros en 2011 à 38.064 euros en 2012. Des évolutions sont également relevées en ce qui concerne la typologie de l'endettement au titre des crédits à la consommation. Les crédits renouvelables étaient prépondérants en 2012, dans près de 76% des dossiers, mais leur part en valeur dans l'endettement global a diminué fortement (de 34,6% en 2011 à 31,5% en 2012), de même que celle des prêts personnels (de 22,7% en 2011 à 21,4% en 2012).
|
|
|
universimmo.com
|
|
|
