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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Gaz : un tarif spécial pour les ménages modestes
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17/4/2008
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Devant les protestations soulevées par sa décision surprise d'augmenter le tarif réglementé de Gaz de France, le gouvernement a annoncé la création d'un tarif adapté aux ménages les plus modestes. "Cette mesure de tarif social du gaz s'appliquera à au moins 750.000 foyers", a expliqué la ministre de l'économie, Christine Lagarde, à l'Assemblée nationale. En fait, la mesure a été prévue en 2006 dans la loi sur l'énergie mais le décret d'application n'était pas encore paru...
Selon l'AFP qui rapporte l'information, ce tarif devrait prendre la forme d'une somme forfaitaire.
Il doit être rappelé qu'un tarif social existe déjà pour l'électricité. Les clients d'EDF participent ainsi à travers la contribution au service public de l'électricité à abaisser de 30% à 50% la facture pour ceux percevant moins de 460 euros par mois.
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L'IRL rattrapé par l'inflation
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17/4/2008
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Correspondant, depuis la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat, à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, le nouvel IRL (Indice de référence des loyers) avait affiché, du fait de ce lissage quelques taux de hausse nettement modérés, en raison du creux marqué par l'indice des prix dans le courant de 2007 : +1,24 au 2ème trimestre et +1,11% au 3ème. Ce n'était que partie remise : avec le redémarrage de l'inflation depuis l'été dernier, il était déjà reparti à la hausse au 4ème trimestre, avec 1,36%, et ce mouvement, inévitable avec un taux d'inflation monté à 3,2% en avril, est appelé à se poursuivre : c'est ainsi que l'indice du 1er trimestre 2008, paru le 16 avril, à 115,12, affiche déjà +1,81%, et il faut s'attendre à ce que les prochains indices confirment mécaniquement cette tendance…
Rappelons que les nouvelles valeurs recalculées de l'IRL (voir dans notre section des indices et chiffres-clés) sont à prendre en compte pour toutes les révisions applicables à compter du 10 février 2008. Les valeurs de l'ancien calcul restent valables pour les révisions applicables du 1er janvier 2006 au 9 février 2008, et sont conservées sur notre site...
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La maison à 63 centimes de l'heure...
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15/4/2008
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Puisqu'en ces temps difficiles la tendance est de minimiser les coûts en les ramenant à des durées plus courtes, pourquoi s'arrêter en chemin ? La maison à 15 euros par jour, lancée en grande pompe - conférence de presse, site Internet (1), etc. - par la ministre du logement et de la ville, paraîtrait-elle encore trop chère si on mentionnait son coût de remboursement mensuel, seule vraie référence pour les acquéreurs potentiels, de 450 euros par mois ? Encore faut-il savoir comment on y arrive et ce que le "produit" comporte exactement ! Là encore, pourquoi avancer masqués : la modicité des remboursements est obtenue certes par le bénéfice d'une TVA à 5,5% (seul véritable avantage fiscal car notre ministre n'a pas obtenu un supplément d'exonération de taxe foncière au delà de l'exonération normale pour une maison neuve), un prêt PAS ouvrant droit à l'APL, et l'inclusion dans le financement d'un prêt à taux zéro majoré, mais aussi par un artifice : le "Pass-foncier", système qui permet de n'acheter dans un premier temps que la maison, le terrain étant acheté et "porté", le temps de rembourser celle-ci, soit sur une durée de 18 à 25 ans, par un organisme collecteur du 1% logement, qui le revend à la fin de cette période, avec un financement supplémentaire de 10 à 15 ans. Soit en fin de compte un financement de 35 à 40 ans...
Au prix bien entendu d'un montage juridique redoutable, en principe le bail à construction, dont on se demande pour le moment comment il prendra en compte l'éventualité que les heureux bénéficiaires aient un jour l'idée saugrenue de revendre pour faire preuve de mobilité : le rachat par l'organisme "porteur" du terrain sera-il contractuel, et dans quelles conditions ? A défaut, un acquéreur pourra-t-il reprendre l'opération là où elle en sera arrivée, y aura-t-il un "marché" pour ce type d'opérations en cours, autant de questions à ce jour sans réponses !
Il y a aussi la question du terrain : l'acquéreur devra nécessairement s'adresser à un organisme partenaire, et les terrains sont ceux sur lesquels au moins une collectivité locale attribue une aide à l’accession sociale à la propriété. Reste à savoir où ces terrains seront proposés, s'ils le seront dans les secteurs à forte pénurie de logements accessibles, et si l'économie réalisée par les acquéreurs sur leurs remboursements ne sera pas annulée par des coûts de transport majorés (sans parler de développement durable).
En fait, tout cela aurait pu se faire avec des financements aidés de 35 à 40 ans : le résultat pour les acquéreurs eut été le même, mais c'eût été trop simple ! Rendons-nous donc à l'évidence : être tendance, c'est faire usine à gaz ! Place donc à la créativité - et à l'opacité qui va avec -, celles de notre administration prouvant une fois de plus qu'elle n'a rien à envier à celle des financiers, et de leurs montages malins, compréhensibles des seuls initiés...
Peut-être est-ce aussi un moyen de faire que le mouvement du 1% place rapidement des liquidités qu'il semble avoir en grandes quantités, et les mettre ainsi à l'abri des convoitises qui s'expriment ici ou là !
(1) site Internet : proprietairedemamaisonpour15eurosparjour.fr
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Les modalités du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt enfin précisées
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15/4/2008
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Il était temps : à quelques semaines des échéances pour les déclarations de revenus, de nombreuses zones d'ombre subsistaient sur l'application du dispositif créé par la loi "TEPA" du 21 août 2007, dite du "paquet fiscal", et notamment la confirmation de la date de vente à partir de laquelle les emprunts pouvaient donner lieu au crédit d'impôt. C'est désormais chose faite : une instruction fiscale (1) confirme que c'est bien à compter 6 mai 2007, ce qui n'allait pas forcément de soi puisqu'il reste dans cette mesure une dose de rétroactivité, normalement sanctionnée par le Conseil constitutionnel...
Pour les ventes de biens en état achevé, la date à prendre en compte est celle de la signature d'un acte authentique ; en cas de construction par le contribuable ou d'achat en état futur d'achèvement (VEFA), c'est la date de la déclaration d'ouverture de chantier. Par contre, le crédit d'impôt ne s'applique pas aux intérêts versés au titre du ou des emprunts destinés à financer la construction ou l'acquisition d'un logement intervenues avant le 6 mai 2007, y compris lorsque le premier remboursement d'emprunt intervient après cette date.
A noter que les contribuables peuvent bénéficier du crédit d'impôt, qu'ils soient acquéreurs en direct de leur logement ou via une SCI, mais alors seulement pour la fraction des intérêts d'emprunt acquittée par la société au titre de l'acquisition du logement qu'elle met gratuitement à leur disposition, à proportion de la quote-part des droits du contribuable dans la société correspondant au logement concerné, ou pour les intérêts des emprunts qu'ils ont personnellement contractés pour faire leur apport à la société ou pour acquérir les actions ou parts représentatives du logement qui leur est attribué.
Il est précisé dans ce cas que la loi prévoit expressément que le crédit d'impôt ne s'applique pas :
- aux intérêts des prêts souscrits pour l'acquisition par la société d'un logement dont le contribuable a été directement ou indirectement propriétaire ;
- aux intérêts des prêts souscrits par le contribuable pour acquérir les parts d'une société dans cette situation...
(1) B.O.I. 5 B-14-08 du 10 avril 2008
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Comment louer sans discriminer ? La HALDE lance une campagne d'information
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14/4/2008
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Comment un propriétaire doit-il se comporter pour ne pas discriminer ? Comment un agent immobilier doit-il réagir lorsqu'un propriétaire formule une demande discriminatoire ?
Pour répondre à ces questions, la HALDE (Haute autorité pour la lutte contre les discriminations et pour l'égalité) a lancé le 11 avril une campagne d'information en direction des propriétaires, notamment sous forme d'une brochure téléchargeable (1). Elle informe les propriétaires privés sur ce qu'est une discrimination et sur les limites de leurs droit de choix entre plusieurs candidatures, et les invite à bien formuler leurs demandes à l'égard des candidats et à appliquer en toute objectivité les critères de décision annoncés.
Une seconde brochure est destiné aux professionnels de l'immobilier, et leur fournit les réponses à la question : "comment réagir lorsqu'un propriétaire formule une demande discriminatoire ?"...
Ces deux brochures réalisées en partenariat avec les principaux acteurs du logement privé et notamment l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) et les principales fédérations d'administrateurs de biens. CNAB, CSAB, FNAIM, SNPI, UNIT, UNPI) ; elles seront diffusées à 150.000 exemplaires chacune et une campagne Internet sera mise en oeuvre du 15 avril au 5 mai 2008.
(1) voir la brochure pour les propriétaires
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Immobilier : la correction serait moins sévère en France qu'en Grande-Bretagne, en Espagne et en Irlande
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12/4/2008
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C'est ce que conclut l'agence de notation internationale Standard and Poor's (S&P) dans une étude parue le 2 avril : le marché de l'immobilier en France fait preuve d'une "bonne résistance", et devrait simplement ne pas connaître de croissance des prix dans l'ancien en 2008. L'endettement des ménages, modéré par rapport aux autres pays européens, et les déductions fiscales sur les emprunts ou les droits de succession sont des facteurs qui "ne sont pas négligeables" pour soutenir le marché, indique l'étude, qui prévoit par contre dans le secteur de l'immobilier ailleurs en Europe des "corrections sévères et douloureuses", particulièrement en Grande-Bretagne, en Espagne et en Irlande !
Ces quatre pays ont tous connu un boom fantastique pendant plusieurs années tant sur le plan de la construction que de l'explosion des prix, qui ont nourri la croissance espagnole et irlandaise.
La Grande-Bretagne traverse "trois chocs simultanés": un choc des prix, un choc lié aux tensions sur le marché du crédit où les taux d'intérêt ont augmenté, et enfin une prudence des acheteurs liée au ralentissement de l'économie britannique.
En Espagne, le marché a pris "un tour dramatique"selon S&P, qui prévoit un "retournement brutal" du secteur de la construction, qui représentait en 2007 10% du produit intérieur brut et un emploi sur cinq parmi ceux créés depuis 2000.
En Irlande, l'agence prévoit que les prix baisseront de 6% cette année et resteront stables en 2009, avec un ralentissement des mises en chantier et des emprunts, ce qui pourrait peser sur l'ensemble de la croissance économique...
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Nouvelle hausse de 5,5% des prix du gaz pour les particuliers
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12/4/2008
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Au risque d'une nouvelle mesure impopulaire, le gouvernement a saisi pour avis la Commission de régulation de l'énergie (CRE) d'un projet d'arrêté relevant de 5,5% des tarifs de vente du gaz naturel aux particuliers, qui avaient déjà augmenté de 4% fin décembre. "Le gouvernement souhaite que ce réajustement reflète strictement l'évolution des coûts d'approvisionnement de Gaz de France", ont conjointement expliqué les ministères de Jean-Louis Borloo, en charge de l'énergie, et de Christine Lagarde, en charge de l'économie.
Selon le quotidien Les Echos, qui rapporte l'information, cette décision a été une surprise pour GDF, qui demandeur d'une hausse de ses tarifs pour le 1er avril, un peu supérieure à 5,5%, n'espérait plus être entendu dans le climat actuel...
"Pour un foyer type chauffé au gaz naturel, l'augmentation de la facture de gaz induite sera de l'ordre de 4 euros par mois", précise le ministère de l'économie, qui a pris l'habitude de formuler les effets des augmentations en euros par mois pour minimiser l'impact psychologique...
Et de promettre à nouveau "une réflexion sera lancée afin de mettre en place dans les prochains mois un cadre pérenne d'évolution des tarifs réglementés du gaz", afin de l'intégrer dans la révision du Contrat de service public de Gaz de France.
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Vers un enterrement de la GURL ?
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11/4/2008
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La "Garantie universelle des risques locatifs" (GURL), traduction de la volonté du candidat puis président de la République Nicolas Sarkozy de d’instaurer une garantie universelle et obligatoire des loyers des bailleurs contre une suppression du droit pour ceux-ci de demander une caution, serait-elle en cours d’abandon partiel ? Un rapport demandé par les ministres du logement et de l’économie à Sabine Baietto-Beysson, directrice générale de l'ANAH et à Bernard Béguin, directeur d'Equité Generali suite au discours du président de la République le 11 décembre 2007 lors d’un déplacement à Vandoeuvre-lès-Nancy conclut plutôt à une adaptation de l'actuelle "GRL" (garantie des risques locatifs) qui resterait facultative et serait même restreinte par rapport à son champ d'application actuel.
Sur le plan législatif et réglementaire, les principales mesures préconisées sont :
- pour les bailleurs HLM et institutionnels la suppression de la caution personne physique, et l’amélioration de la caution à vocation sociale, "Locapass" et FSL,
- pour tous les bailleurs l’interdiction du cumul caution/assurance, pour les bailleurs privés individuels l’encouragement, sans l’imposer, de la souscription d’assurances impayés et dégradations dans un cadre juridique consolidé, au regard du code des assurances, la GRL étant restreinte aux populations de locataires les "plus fragiles"...
Les textes devraient définir explicitement la répartition des rôles entre des assureurs exerçant pleinement leur métier d’une part et une fonction de réassurance d’autre part ; la GURL servirait à cela... Enfin, une réduction des délais accordés par le juge pour apurer la dette de loyer est préconisée.
Comme mesures d’accompagnement, il est notamment recommandé le lancement d’une campagne d’information sur l’assurance impayés de loyer, et une politique coordonnée d’expulsion effective des locataires, d’indemnisation des bailleurs personnes privées et de relogement…
Une concertation doit être engagée au cours du mois d’avril, annonce le ministère du logement, dans la perspective d’arrêter les décisions du gouvernement qui seront intégrées dans le projet de loi en faveur du logement actuellement en préparation, et dont on sait déjà que son examen est déjà reporté, probablement à l’automne.
Les animateurs de la GRL actuelle ont réagi très négativement et seront probablement suivis par tous ceux qui plaidaient pour une généralisation du système. D’autant que la GRL commençait à décoller : d’après l’APAGL (association pour l’accès aux garanties locatives), qui assure la gestion sociale du dispositif et sa promotion, 100.000 logements étaient déjà assurés par ce biais le 1er février 2008. Mais les assureurs, qui se voient risquer de perdre la maîtrise d'un marché de la garantie loyers impayés classique, lui aussi an plein développement, traînent les pieds et tentent de circonscrire l'avancée de la GRL. Le président de l'APAGL fait remarquer qu'un des deux co-auteurs du rapport est assureur !
A suivre…
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Confirmations...
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10/4/2008
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Pas de nouvelles annonces à l'occasion de l'inauguration du Salon national de l'immobilier qui se tient du 10 au 13 avril 2008, et pour la première fois à Paris Expo Porte de Versailles (1) : la ministre du logement, Christine Boutin, qui a longuement visité le salon, a paru surtout soulagée d'avoir été maintenue dans ses fonctions alors que la rumeur la donnait partante lors du "mini-remaniement", et que son budget n'ait pas été trop mis à contribution pour raison d'économies de dépenses publiques dans le cadre du récent Conseil de modernisation des politiques publiques...
Elle a par contre saisi l'occasion de quelques confirmations : notamment sur l'engagement de maintien des régimes d'incitation fiscale à l'investissement locatif "Robien" et "Borloo", dont la réforme à l'ordre du jour se limitera à une refonte du zonage pour éviter d'encourager la construction dans des secteurs où le parc locatif est déjà excédentaire.
Peu d'indications par contre sur les moyens d'atteindre les objectifs réaffirmés de construction de 500.000 logements par an, dont 120.000 logements sociaux, alors que le rythme de construction semble partout ralentir, et que même le chiffre - il est vrai record - de 2007 de 420 à 430.000 semble inatteignable en 2008. La foi réaffirmée dans la maison à 15 euros par jour, la TVA à 5,5 % dans les zones ANRU, et la réforme des procédures d'établissement des plans locaux d'urbanisme (PLU) et des plans locaux d'habitat, ou encore l'annonce qu'elle se battra pour obtenir au moins une extension de la TVA à 5,5 à de nouveaux secteurs de construction, semblent loin du compte.
D'autant que viennent encore compliquer la tâche les objectifs de développement durable du Grenelle de l'environnement, et la nécéssaire réflexion, tout juste commencée sur l'équilibre à trouver entre l'hyperdensification des villes, pour limiter l'étalement des zones pavillonnaires, et la satisfaction du goût réitéré des français pour la maison individuelle, qu'il faut, dit la ministre, préserver ! Sans compter la tout aussi nécessaire revalorisation de l'architecture, pour stopper la "médiocrité des centres commerciaux, des entrées de ville, des lotissements"...
Autre inflexion réaffirmée, celle de ne pas laisser se concentrer l'effort de rénovation urbaine dans les quartiers périphériques : "parce que je m'intéresse à chaque habitant de la ville, quel que soit son quartier d'habitation et parce que je constate que dans une petite centaine de villes françaises les quartiers anciens abritent une population plus pauvre que de nombreux quartiers en cours de rénovation urbaine, je veux m'atteler à la réhabilitation de ces quartiers anciens dégradés", a-t-elle notamment déclaré, annonçant une extension des missions de l'ANRU, avec l'appui de l'ANAH, ne serait-ce que pour la "valorisation d'un formidable patrimoine bâti de ces quartiers"...
(1) Salon national de l'immobilier - du 10 au 13 avril 2008, à Paris Expo Porte de Versailles, Hall 5 - voir le site du salon
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Spots radio en faveur du Pass-GRL : ce qu'il faut comprendre...
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9/4/2008
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La campagne de promotion dans une série de deux spots radio pour le "Pass-GRL" a surpris, pouvant laisser croire à une assimilation des locataires à des animaux nuisibles ! On peut en effet y entendre dans le premier d'entre eux que "les souris d'appartement sont de petits mamifères de la famille des rongeurs : elles s'installent dans toutes les habitations à leur convenance, où elles dégradent considérablement les lieux ! Si l'on rajoute quelles refusent catégoriquement de payer un loyer, on peut dire qu'elles sont vraiment de très mauvais locataires !" Suit une invite aux propriétaires : "et si vous preniez de vrais locataires ?". Le second spot fait de même mais cette fois avec des araignées qui tissent leur toile à loisir...
En fait l'APAGL (Association pour l’accès aux garanties locatives), qui a en charge la promotion et la mise en oeuvre de la finalité sociale du dispositif en a fourni l'explication, soucieuse de dissiper tout malentendu : la campagne vise les propriétaires qui ont des logements vacants ; à travers cette campagne, le souhait était de montrer avec humour ce qui se passe lorsque les propriétaires hésitent à louer leur logement : celui-ci reste vide pendant des mois, laissant de petits habitants inattendus, tels une souris ou une araignée, prendre possession des lieux....
Dont acte !
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universimmo.com
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