SUIVRE
Décryptages - l'actualité de la semaine |
|
Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
|
Un syndic de copropriété peut-il être 100% dématérialisé
|
4/3/2014
|
Un syndic de copropriété lyonnais (1), propose une prestation de syndic 100% en ligne (internet et téléphone), sans jamais de "présence physique d’un représentant, tant dans la copropriété que lors des assemblées générales, conseils syndicaux, expertises et autres réunions de quelque nature que ce soit", comme l'indiquent ses conditions générales ! Il se propose pourtant en tant que vrai syndic et pas seulement comme assistant d'un syndic copropriétaire, ce qu'on appelle faussement un syndic bénévole car en fait un copropriétaire syndic peut toujours se faire rémunérer...
L'offre, au demeurant bien ficelée sur le plan contractuel, vise avec des honoraires attractifs et aussi forfaitaires que possible, les petits immeubles, ceux que les syndics traditionnels délaissent ou dissuadent par des forfaits minimaux trop élevés. Des dizaines de milliers de copropriétés se retrouvent de ce fait sans syndic, et courent ainsi des risques graves en cas de nécessité de travaux urgents ou de sinistre. Il faut savoir qu'une copropriété sans syndic ne peut assurer l'immeuble, ni sa responsabilité en cas de dommages - et notamment corporels - causés aux copropriétaires ou aux résidants !
On peut cependant douter qu'il soit possible pour un syndic, compte tenu des responsabilités qui lui incombent de par la loi, de se reposer aussi totalement sur les copropriétaires eux-mêmes ou sur des professionnels mandatés, dont le coût n'est évidemment pas pris en compte, notamment pour les travaux, les sinistres, une expertise judiciaire sur les lieux, etc. La faisabilité d'une telle prestation suppose aussi l'existence d'un conseil syndical compétent et autonome, apte à s'organiser et fonctionner sans la présence du syndic, et capable d'assurer la bonne tenue et la régularité des assemblées générales. Sur le papier, c'est possible, encore que juridiquement, le syndic ne puisse en principe se faire substituer pour l'ouverture de l'assemblée, et en particulier pour la signature de la feuille de présence, la vérification des délégations de vote (les "pouvoirs"), et l'élection du président de séance, tous actes dans lesquels il engage sa responsabilité.
En fait, les copropriétés qui disposent parmi les copropriétaires de telles compétences sont aussi celles qui peuvent le mieux se passer de syndic professionnel...
(1) Clic Syndic, 155, grande rue de la Guillotière, 69007 Lyon
|
|
Immobilier : les femmes moins propriétaires que les hommes
|
3/3/2014
|
Une enquête OpinionWay pour le site AVendreALouer.fr (1) a analysé la situation des Françaises concernant l'accès à la propriété : hommes et femmes ont-ils des aspirations identiques ? Rencontrent-ils les mêmes difficultés pour trouver un logement ?
Il en ressort d'abord que les Françaises sont moins représentées chez les propriétaires : 66% des hommes le sont contre 59% des femmes. Côté location, l'écart est inverse, mais plus réduit, avec 33% de femmes locataires contre 29% d'hommes.
Ce n'est pas que les femmes n'ont pas la fibre "propriétaire", bien au contraire : 90% des femmes interrogées déclarent qu'elles préfèreraient, dans l'absolu, être propriétaires. Et quand elles le deviennent, c'est plus tôt que les hommes : 79% des Françaises propriétaires ont ainsi effectué leur premier achat immobilier entre 18 et 34 ans, contre 67% chez les hommes, dont 15% entre 18 et 24 ans (contre 10% des hommes) et 64% entre 25 et 34 ans (contre 57%) ! L'âge moyen du premier achat chez les femmes est ainsi de 30,6 ans et 31,8 ans pour les hommes...
Les femmes agissent aussi en gestionnaires avisées. Ainsi, 20% des Françaises propriétaires estiment qu'être propriétaire aujourd'hui, c'est avant tout la meilleure
façon de placer son argent. Pour 16% d'entre elles, c'est d'abord s'assurer d'avoir un toit pour la retraite. 15% désirent en premier lieu se sentir chez elles et 15% également estiment que les loyers sont devenus trop chers et qu'il n'est donc pas avantageux d'être locataire. Alors que les hommes de leur côté sont plus nombreux à vouloir d'abord se sentir chez eux (20%), faisant passer le confort avant la sécurité et la projection dans l'avenir...
Ont-elles alors plus de difficultés que les hommes à concrétiser leur projet ? L'enquête semble l'indiquer : 46% des Françaises interrogées ayant un projet d'achat immobilier déclarent devoir encore économiser pour disposer d'un meilleur apport, une situation moins fréquemment exprimée par les hommes (40%). De même, 1 femme sur 4 retarde son achat par peur du chômage ou en raison d'un emploi précaire, contre
seulement 1 homme sur 10 !
Du coup, les femmes se voient concrétiser leur projet actuel plus tard que les hommes : 51% d'entre elles se projettent à plus d'un an, contre 48% des hommes. Les raisons invoquées par ces femmes pour justifier ce délai sont d'abord les contraintes économiques pour 38% d'entre elles, puis les contraintes bancaires pour 21%. De leur côté, les hommes évoquent les contraintes économiques pour une moindre part, à 29%, puis les contraintes du marché immobilier, à 19%.
Une situation qui les laisse peu optimistes quant à la faculté du gouvernement d'améliorer leur situation : elles sont deux fois moins nombreuses à accorder leur confiance aux mesures immobilières prises par le gouvernement l'an passé (12% contre 21% des hommes).
En fait, au final, 70% des achats immobiliers se font à deux, et principalement en couple. 27% des Françaises achètent seules et 73% à deux. Les Français hommes sont plus nombreux à acheter seuls (31%), 67% achètent à deux et 2% à trois ou plus...
(1) Observatoire AVendreALouer.fr : enquête réalisée sur un échantillon de 1002
personnes, âgées de 18 ans et plus (échantillon représentatif des Français âgés de 18 ans et plus sur les critères de sexe, d'âge, CSP, région et taille d'habitat) en France, du 24 mai au 4 juin 2013
|
|
|
Dépense des Français dans le logement en 2013 : les dépenses courantes restent à la hausse, l’investissement fléchit
|
3/3/2014
|
Le ministère du logement suit année après année dans les comptes de la nation l'évolution de la "dépense nationale en logement". Celle-ci mesure l'effort consacré par l'ensemble des agents économiques (occupants, bailleurs, pouvoirs publics...) au domaine du logement. Elle regroupe les dépenses courantes (loyers, charges y compris l'énergie) et les dépenses d'investissement. La dépense totale nette de doubles comptes s'est élevée à 458,1 milliards d'euros en 2012, et elle a pesé pour 22,5% du PIB ! Dans un contexte où ce dernier a stagné en volume et où le pouvoir d'achat du revenu disponible des ménages s'est replié (-0,9%), ce ratio a augmenté de 0,2 point et atteint paradoxalement son plus haut niveau depuis 1984 !
En fait, le poids dans le PIB a été "tiré" par les dépenses courantes (315,7 milliards d'euros), qui ont cru nettement plus fortement que la consommation globale des ménages (+4,1% contre +1,7%), ce qui devrait selon les estimations du ministère être également le cas en 2013, avec une dépense courante en logement qui progresserait de 3,4%. En 2012, la hausse s'explique par une inflexion à la hausse des loyers et un surtout fort rebond des consommations d'énergie tirées à la baisse en 2011 en raison de conditions climatiques particulièrement clémentes. L'effet énergie s'est poursuivi en 2013 avec un début d'année froid, mais probablement atténué et il diminuera en 2014 avec l'hiver 2013-2014 exceptionnellement clément.
Les autres dépenses liées au logement ont progressé en 2012 de 2,4% en valeur. L'entretien et les petits travaux, dans les logements, qui baissaient en volume depuis 2008, ont progressé légèrement en 2012 (+0,7%). Mais les évolutions restent très contrastées selon les postes : les frais de personnel, essentiellement liés aux gardiens des immeubles collectifs, accélèrent sensiblement, tant en volume (+4,0% après +2,6% en 2011) qu'en prix (+2,6 % après +1,6% en 2011) tandis que les prestations de services, qui incluent notamment la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, ralentissent (+3,7% après + 9,1% ! en 2011). En 2013, ces diverses charges progresseraient de 2,7% en valeur, sous l'effet de l'inflexion à la hausse des prix (+1,7% après +0,2%) ; les volumes devraient, quant à eux, ralentir (+1,0% après +2,2%), notamment en raison du recul des petits travaux dans le logement.
A l'inverse, la dépense d'investissement, qui comprend les achats de logements neufs (y compris terrains), les travaux de gros entretien et les frais liés à ces opérations, est orientée à la baisse (-0,8% après +8,2% en 2011). L'évolution est en ligne avec celle de l'investissement global dans le pays, qui a reculé aussi, bien que dans des proportions légèrement moindres. Cette diminution devrait s'intensifier en 2013, avec une baisse de l'investissement en logements neufs (-2,6%) et des travaux d'entretien-amélioration (-0,1%).
En 2012, l' "activité immobilière", qui agrège les dépenses d'investissement et les acquisitions de logements anciens (y compris les frais et droits liés à ces acquisitions), s'est établie à 285,2 milliards d'euros. Après le rebond de 2010 et un point haut en 2011 (+ 12,2 %), elle a reculé de 6,4% en valeur. En volume, le retournement est moins marqué (–7,0% après +6,7% en 2011), à cause du net ralentissement de la hausse des prix (+0,6% après +5,2% en 2011). Cette décélération est essentiellement imputable aux prix des logements anciens qui reculent de 0,5% mais également, dans une moindre mesure, au ralentissement des prix des logements neufs.
Pour 2013, l'activité immobilière est à nouveau en recul, de 4,5% en volume. Les prix continuent de fléchir (+0,4%), tant pour les acquisitions dans l'ancien (-1,2% après –0,5%) que pour celles dans le neuf (+0,4% après +2,5%), ainsi que pour les travaux de rénovation.
L'évolution des acquisitions dans l'ancien explique en grande partie le recul de l'activité immobilière en 2012, avec une baisse de 10,4% en volume (après +9,2% en 2011). Divers facteurs expliquent ce repli selon le ministère, parmi lesquels la baisse du pouvoir d'achat des ménages qui pèse sur leur capacité à financer leurs achats immobiliers : le montant des crédits signés pour l'acquisition de logements anciens par les ménages a diminué de 21,7% en 2012 et de 11,9% au premier semestre 2013
par rapport au premier semestre 2012. Cet effet est d'autant plus important que le dispositif de "prêt à taux zéro" (PTZ) a été recentré sur l'acquisition dans le neuf quasi exclusivement (hors vente du parc HLM à ses occupants) et que les conditions de ressources, qui avaient été exceptionnellement supprimées en 2011, ont été réintroduites en 2012. Le montant des prêts versés au titre de ce dispositif s'établit à 3,4 milliards d'euros, soit un recul de 40% par rapport à 2011 ! En 2013, le nombre de transactions dans l'ancien reste orienté à la baisse et les acquisitions en volume reculent de 6,2% aux trois premiers trimestres par rapport aux trois premiers trimestres de 2012.
L'investissement en logements neufs a connu par contre une baisse de moindre ampleur en 2012 (-3,0% en volume). Ce ralentissement s'explique exclusivement par la baisse de la production de maisons individuelles en diffus (-5,8% en volume après +10,9% en 2011), essentiellement destinées à une occupation en tant que résidence principale, dont la chute s'accentue en 2013 (-9,5%). De même, les gros travaux d'entretien-amélioration ont connu un ajustement rapide à la dégradation des conditions économiques des ménages. Leur croissance en volume est quasi nulle en 2011 et 2012 et marque un recul en 2013 (-0,9%).
A l'inverse, dans le collectif, le rebond de 2011 s'est poursuivi en 2012 : la croissance de la production en volume est de 4,4% (après +4,5% en 2011). D'une part, pour les ménages, le dispositif d'investissement locatif "Scellier" a continué de s'appliquer pleinement jusqu'en 2011 malgré des contraintes introduites en termes de performance énergétique. Il a contribué donc encore, compte tenu des délais de
chantiers, au maintien de la production de logements neufs en 2012. Mais il y a aussi le logement social : l'effort public consenti pour l'investissement des bailleurs sociaux dans le cadre du plan de cohésion sociale, du plan de relance ou du plan national de rénovation urbaine a achevé sa montée en charge et s'est répercuté sur la construction neuve en 2011 et 2012. Leur investissement en logements neufs s'est établi à un niveau historiquement élevé : 11,8 milliards d'euros pour ces deux années.
En 2013, l'investissement des bailleurs sociaux a ralenti après plusieurs
années de forte hausse. En outre, les contractions successives du dispositif "Scellier", avec une baisse du taux de réduction d'impôts de 4 points en 2011 et de 5 points en 2012, ont pesé sur l'investissement locatif des ménages. Au total, la production de logements neufs dans le collectif (en volume) a ralenti à +1,4% mais est restée néanmoins positive.
Les charges financières liées aux intérêts des emprunts immobiliers (40,8 milliards d'euros) ont décéléré sensiblement malgré une stabilité des taux d'intérêt (+2,9% après +5,0% en 2011). Les nouveaux emprunts et les encours des ménages ont progressé plus modérément en raison du recul de l'activité immobilière. A l'inverse, pour les bailleurs sociaux, malgré la stabilité du taux du livret A sur lequel sont indexés leurs crédits immobiliers, leurs charges d'intérêts sont restées sur un rythme de progression important compte tenu de l'effort d'investissement des dernières années.
Les charges autres que les intérêts d'emprunts ont connu, quant à elles, une croissance proche de celle des deux années précédentes (+4,0% en 2012) et inférieure à la moyenne annuelle des dix dernières années (+4,5%). Le montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) a ralenti à nouveau (+4,7% en 2012 après +6,1% en 2011), tout comme les frais d'agence ou les frais de syndic, mais les
frais de personnel et les impôts sur les revenus fonciers ont connu une accélération par rapport à 2011.
|
|
|
L'interdiction programmée des feux de cheminées en foyer ouvert met la fumisterie en émoi
|
3/3/2014
|
Un arrêté inter-préfectoral du 25 mars 2013 fixe une date butoir - le 1er janvier 2015 - à compter de laquelle il sera totalement proscrit de faire brûler du bois dans une cheminée dans la capitale et dans 435 communes d'Ile-de-France classées "sensibles". L'utilisation des foyers ouverts y sera interdite, même en cas de chauffage d'appoint ou de flambée d'agrément, explique le texte.
Dans toutes ces communes, à l'exception de Paris, il reste néanmoins possible d'y installer un appareil de chauffage au bois "performant", c'est-à-dire voir un rendement supérieur ou égal à 70 % et un taux de CO inférieur ou égal à 0,12 % (à 13 % d'O2), ou bien disposer du Label Flamme Verte 5 étoiles. Pour Paris, seuls seront autorisés les appareils très faiblement émetteurs de particules faisant l'objet d'une dérogation, après demande auprès du préfet de Police...
Ces mesures, prises dans le cadre de la mise en œuvre du Plan de Protection de l'atmosphère pour l'Ile-de-France, qui visent à combattre la pollution de l'air de la région capitale, ne sont pas sans conséquences économiques. En plein débat sur la transition énergétique, les professionnels de la fumisterie, réunis au sein du GCCP (Syndicat des entreprises de Génie Climatique et de Couverture Plomberie de Paris et de sa région), se sont rapidement mobilisés et alertent les pouvoirs publics sur les difficultés liées à l'application brutale d'une telle interdiction, difficile à contrôler, tant pour la sécurité que pour l'emploi.
"Malgré l'interdiction, certains habitants seront selon eux tentés de continuer à profiter des cheminées dans leur domicile. Une utilisation facilitée par la simplicité d'approvisionnement en combustible et l'impossibilité pour les autorités de contrôler l'ensemble des habitations équipées. Pourtant, légalement, les entreprises de fumisterie qualifiées et responsables ne pourront plus intervenir sur le ramonage et l'entretien de ces conduits. Cela aura pour conséquences, dans le meilleur des cas, de développer une pratique illégale de ramonage, réalisée par des personnes non qualifiées et non expérimentées", souligne le communiqué du GCCP.
Les professionnels de la fumisterie rappellent aussi qu'un ramonage mal exécuté ou un conduit non entretenu peut être responsable de cas d'intoxications au monoxyde de carbone et de risques d'incendie, et que les utilisateurs ne seront plus couverts par leurs assurances pour ces sinistres.
De surcroît, à compter du 1er janvier 2015, les possesseurs de cheminées, inserts ou poêles à bois n'auront plus le droit de les utiliser, alors que l'énergie bois est une énergie renouvelable dont la France est particulièrement riche. Le GCCP propose des suggestions d'aménagement de l'arrêté pour limiter les conséquences de cette réglementation, notamment sur l'emploi : l'activité de ramonage et d'entretien de conduits de fumée représente sur Paris une cinquantaine d'emplois directs, qui disparaitront au 1er janvier 2015 suite à l'application de cette nouvelle réglementation.
Pour limiter les conséquences de l'interdiction, les professionnels de la fumisterie suggèrent d'autoriser les feux pour l'agrément ou le chauffage d'appoint au sein des logements déjà équipés. Dans le même temps, les utilisateurs de ces équipements seraient encouragés et incités à s'orienter vers de nouveaux appareils performants, très faiblement émetteurs de particules et agréés par les autorités, pour se conformer à la dérogation prévue dans l'article 31 de l'arrêté.
|
|
|
Les chiffres des notaires pour 2013 : volume des ventes préservé et légère baisse des prix
|
27/2/2014
|
Les notaires de France ont présenté le 27 février les chiffres des ventes du secteur résidentiel pour l'année 2013. Il s'agit - il faut toujours le rappeler avant de comparer ces chiffres avec ceux publiés par les réseaux et fédérations d'agents immobiliers - des données résultant des signatures dans les offices notariaux des actes authentiques au cours de la période, donc correspondant au marché réel d'une période décalée d'un trimestre environ : en l'occurrence d'octobre 2012 à septembre 2013. Il faut également rappeler que l'obligation de transmission des données des offices n'est pas encore effective, les textes l'organisant n'étant pas encore complets, et que par ailleurs les chiffres sur les prix subissent un biais important lorsqu'ils correspondent à des ventes réalisées par l'intermédiaire d'un agent immobilier puisqu'ils sont retenus hors commission, alors que le vrai prix payé par l'acquéreur est commission comprise...
Moyennant quoi il ressort des chiffres présentés une surprise : le nombre de transactions signées dans l'ancien, hors terrains et biens non résidentiels, résiste mieux que prévu et s'établit à 723.000 unités alors que les prévisions étaient, par exemple de la part de la FNAIM, de moins de 670.000. Au lieu d'avoir baissé, elles ont même augmenté de 2,7% par rapport à 2012 (704.000), mais restent bien entendu très loin en dessous du record de 829.000 en 2005, et même encore de 801.000 en 2011. L'augmentation est surtout le fait de l'Ile-de-France (+5,4%), mais les autres régions ne sont pas en reste avec globalement +2,1%.
Côté prix, les résultats sont plus conformes aux attentes. Sur un an, entre le 4ème trimestre 2013 et le 4ème trimestre 2012, l'indice des prix notaires-INSEE baisse de 1,4%, uniformément pour les appartements et les maisons. Il s'agit d'un indice "hédonique" (qui tient compte des caractéristiques des biens vendus) et corrigé des variations saisonnières. L'indice par contre se stabilise au 4ème trimestre par rapport au 3ème (-0,2% pour les appartements et même +0,6% pour les maisons !). Sur un an, c'est plus l'Ile-de-France qui tire l'indice vers le bas (-1,9% contre -1% pour la province) et encore au dernier trimestre : -0,8% contre +0,4%...
Ville par ville, pour les appartements, 3 villes seulement de plus de 150.000 habitants ont vu le prix moyen au m2 augmenter : Lyon à 3.270 euros/m2 (+1,7%), Lille à 3.090 (+0,9%) et Strasbourg à 2.390 (+1,3%). Les plus fortes baisses sont à Angers à 1.860 euros (-8,7%), Toulon à 2.230 (-3,2%) et Nice à 3.600 (-3%). Paris tire son épingle du jeu avec seulement -1,5%, à 8.160 euros le m2. Mais la baisse s'est accélérée au dernier trimestre : -1,6% sur 3 mois. Les prix parisiens s'étagent de 6.790 euros/m2 dans le 19ème arrondissement, le moins cher, à 12.390 euros dans le 6ème, le record. En petite et grande couronne parisienne, les prix évoluent à peu près comme la moyenne, sauf dans les Yvelines où ils ont chuté de 3% pour les appartements sur un an et de 2% sur les seuls trois derniers mois.
Petite nouveauté : les notaires publient à présent des indices dits "avancés", établis sur la base des avant-contrats dont ils ont à connaître (les promesses de vente). Pour la France entière, l'indice des prix repart à la baisse sur les transactions conclues d'octobre à janvier : -0,9% sur les ventes qui seront signées en avril 2014 par rapport à celles signées en janvier. Pour Paris par contre, l'indice repart à la hausse, les ventes qui se signeront en mars et avril ayant été conclues en moyenne à 8.280 euros/m2, alors qu'en petite et grande couronne parisienne, les prix continuent ler baisse. Un bémol toutefois, ces indices ne sont pas corrigés des variations saisonnières...
A noter que depuis 2006, la durée de détention des biens immobiliers a tendance à augmenter : la part des biens revendus en moins de 5 ans est descendue progressivement et régulièrement d'un tiers des ventes à un quart, au profit de celle des biens vendus après entre 5 et 15 ans de détention (passée de 40 à 53%). La part des biens vendus après plus de 15 ans a quant à elle diminué de 25 à 22%.
La part des moins de 30 ans, de 22% dans la population globale, est de 19% dans les achats d’appartements et de 15% seulement dans celui des maisons. Ces proportions n'ont pas beaucoup varié depuis 2000 (respectivement 18 et 14%). La part des plus de 60 ans dans les achats est encore plus faible (18% pour les appartements et 13% pour les maisons) que dans la population globale (30%). Là encore stabilité depuis 2000.
La part des étrangers dans les transactions est très minoritaire : 4,3% des vendeurs concentrés dans le Limousin, le Périgord, le Midi-Pyrénées et dans l'arc méditerranéen, et 5,1% des acquéreurs, dans les mêmes régions plus l'Ile-de-France.
|
|
|
Construction de logements intermédiaires : les promoteurs veulent y participer
|
25/2/2014
|
Pour soutenir leurs ventes actuellement très déprimées, la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers, travaille à la création de "véhicules d'investissement", en vue de la construction de logements au loyer intermédiaire entre celui des HLM et le marché libre. Une ordonnance vient d'être publiée créant un nouveau statut pour ce type de logements.
Des réflexions seraient en effet en cours dans ce but entre les promoteurs et l'association Habitat en Régions, créée par les Caisses d'Epargne pour fédérer ses filiales HLM. L'objectif est de rendre ces véhicules d'attractifs pour des investisseurs institutionnels. Sans espérer le taux de 7% annoncés par la SNI pour son propre programme pilote de logements intermédiaires, le schéma de fonctionnement est en cours d' "affinage", pour arriver au moins à la moitié, suggère la FPI, qui souhaite aboutir avant l'été.
L'objectif final de la FPI serait d'arriver à 5 à 8 foncières, baptisées "foncières d'habitat intermédiaire et social", situées dans diverses zones tendues d'Ile-de-France (en bordure des première et deuxième couronne parisienne), des Pays de la Loire, d'Aquitaine et du Nord - Pas-de-Calais. L'objectif serait en rythme de croisière le lancement de 5.000 à 10.000 logements intermédiaires par an, a précisé François Payelle, président de la FPI aux Echos. Au terme de leur durée de conventionnement en logements locatifs, ils seraient vendus. Les HLM espèrent, de leur côté, pouvoir faire ainsi sortir de leur parc un certain nombre de locataires éligibles à ces logements intermédiaires, et faire passer une part significative des logements libérés en statut très social.
|
|
|
La loi ALUR votée : que va-t-elle changer ?
|
24/2/2014
|
Loi fleuve comme les ministres du logement qui se sont succédé savent en faire (lois "SRU", "ENL", "MOLLE"), la loi "ALUR" (accès au logement et à un urbanisme rénové), qui vient d'être adoptée définitivement le 20 février, aura des impacts concrets, du moins pour les dispositions qui passeront le filtre du Conseil constitutionnel. Et pour beaucoup de monde !
Ceux qui ont le plus à gagner sont les locataires. Mieux protégés par la loi, nombre d'entre eux verront dans les "zones tendues" leurs loyers baisser grâce au dispositif d'encadrement qui devrait se mettre en place progressivement à partir de l'année prochaine. Jusqu'à 30% pour certains d'entre eux. Les bailleurs devront limiter les loyers demandés pour les nouvelles locations et les locataires actuellement en place pourront demander une diminution au premier renouvellement du bail (donc au plus tard dans les 3 ans). Par ailleurs, lorsqu'ils passeront pour une location par un agent immobilier ou s'ils louent un logement géré par un administrateur de biens, les honoraires du professionnel seront fortement réduits, notamment dans les secteurs où les loyers sont élevés. En effet, un décret fixera des plafonds d'honoraires au m2 de surface habitable, et ces plafonds ne seront pas proportionnels aux loyers comme les commissions de location aujourd'hui... Enfin, toujours dans les zones tendues, ils pourront donner congé avec un préavis réduit à un mois au lieu de 3, sans justification particulière ! A noter aussi que les locations en meublé rentrent dans le rang et seront soumises à un encadrement des loyers spécifique, ainsi qu'aux principales dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
Les bailleurs y perdront en conséquence : du fait de l'encadrement des loyers, et parce qu'ils devront supporter une part plus grande des honoraires de location quand ils ont recours à un professionnel. De surcroît, les locations en meublé qui leur permettaient d'échapper aux rigueurs de la législation sur les baux d'habitation, vont perdre beaucoup de leurs attraits. Par contre, sous réserve de renoncer à demander une caution personnelle à leurs locataires, ils pourront bénéficier gratuitement de la GUL (Garantie universelle des loyers), à hauteur du loyer médian du secteur concerné et pour une durée qu'on annonce au moins de 18 mois.
Dans les copropriétés, les copropriétaires devront quant à eux cotiser à un fonds de travaux à hauteur de 5% chaque année du budget prévisionnel, permettant de financer les travaux futurs. S'ils devront avancer ces fonds, leur facture sera allégée d'autant lorsqu'il faudra procéder aux travaux. Ils verront aussi probablement les honoraires de syndic évoluer à la hausse, en raison de tâches et contraintes nouvelles mises à leur charge : immatriculation des copropriétés et transmission annuelle de données, compte bancaire distinct obligatoire pour chaque copropriété (compte séparé au nom du syndicat au dessus de 15 lots, sous-compte individualisé en dessous), fourniture d'informations détaillées à l'intention des acquéreurs, frais de garantie financière pour les fonds de travaux à moins qu'une formule soit trouvée pour les en exonérer, etc.
Par contre, les acquéreurs en copropriété seront beaucoup mieux informés sur la situation financière de la copropriété, des procédures en cours, etc., et ce dès la négociation, avant de signer la promesse de vente. Un dossier normé complet devra leur être remis. Ils bénéficieront également des cotisations versées par leur vendeur au titre du fonds de travaux : celui-ci sera attaché au lot et ne sera pas remboursable au vendeur comme le sont aujourd'hui les fonds de roulement et les fonds de prévoyance là où il y en a...
|
|
|
Discrimination : un testing épingle les agents immobiliers
|
21/2/2014
|
La revue 60 Millions de consommateurs a publié les résultats d'une étude sur la discrimination au logement réalisée selon un protocole établi par les services du "Défenseur des droits", Dominique Baudis, qui a repris les missions de la HALDE. Pour évaluer la nature et l'ampleur des discriminations, 60 Millions de consommateurs a répondu à 150 petites annonces publiées par des agences immobilières sur l'ensemble de la France, après s'être assuré que chaque logement était toujours disponible à la location. Quatre personnes ont alors sollicité un rendez-vous, présentant chacune un risque de discrimination ; il est vrai que la revue n'a pas fait dans la nuance : une personne de 71 ans, un candidat à l'accent africain, une personne sous curatelle et une mère célibataire...
Le candidat s'exprimant avec un accent étranger a essuyé le plus grand nombre de refus (33%), devant la mère célibataire (30%), la personne sous curatelle (29%) et, enfin, la personne âgée (24%). En plus des quatre profils discriminés, un candidat de référence (une assistante de direction de 28 ans) a également sollicité des rendez-vous et les a tous obtenus !
60 millions de consommateurs reconnaît qu'une partie des refus de visite peut être justifiée par le fait que l'agence estimait avoir suffisamment de candidats. Mais l'accueil a été nettement différent : plutôt courtois avec la candidate de référence, le ton des professionnels n'est pas aussi "sympathique" avec les autres candidats. Dans 42% des appels, il a été demandé au candidat à l'accent africain (commercial, 31 ans) s'il gagnait bien trois fois le montant du loyer. Une question posée moins d'une fois sur dix à l'assistante de direction.
Pire, l'enquête, réalisée par téléphone en novembre et décembre 2013, révèle une autre forme de discrimination, plus insidieuse : alors que tous les candidats apportaient les mêmes garanties de revenus, parmi ceux qui ont obtenu un rendez-vous, la personne âgée a dû fournir deux fois plus de justificatifs que notre candidat de référence et les candidats à l'accent étranger, quatre fois plus !
Du travail en perspective pour la Commission de contrôle prévue par la loi "ALUR", qui aura à connaître les manquements des professionnels de l'immobilier aux lois, aux règlements, et aux obligations fixées par le code de déontologie que devra établir le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, prévu par la même loi. L'abstention de tout comportement discriminatoire en fera nécessairement partie...
|
|
|
L'UNPI recrée une Chambre à Paris et la fait présider par un professionnel de l'immobilier...
|
20/2/2014
|
Depuis le début de 2014, L'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), fédération de plus d'une centaine de chambres locales, départementales ou régionales de propriétaires, n'avait plus de chambre à Paris : celle-ci, la plus importante de l'UNPI, avait décidé de faire sécession, en désaccord avec nombre de prises de décisions très médiatiques de son président, Jean Perrin, mais commençant aussi à trouver lourde sa contribution au budget de l'union au profit de nombreuses petites chambres qui végètent, mais refusent néanmoins de se regrouper...
La nature et les fédérations ayant horreur du vide, l'UNPI a décidé sans surprise de créer une nouvelle chambre à Paris : L'UNPI Paris, qui bien entendu va venir concrrencer son ancienne Chambre des propriétaires de Paris. Mais le plus curieux est le président que Jean Perrin a choisi pour cette nouvelle chambre : un agent immobilier et administrateur de biens parisien très en vue, Frédéric Pélissolo, ancen président du réseau "L'Adresse", et aujourd'hui vice-président également du réseau d'agences Imogroup, présent dans 40 villes en France, sans mentionner sa participation active aux instances de la FNAIM Grand Paris et de l'assureur Galian, ex-Caisse de garantie de la FNAIM.
Il est vrai que l'UNPI a fait cause commune avec les professionnels - à moins que ce ne soit l'inverse - pour contrer les réformes du gouvernement socialiste, mais avec un tel choix, il lui sera difficile de faire entendre la voix des propriétaires dans les futures instances d'encadrement des professions immobilières, alors que ceux-là sont les clients de celles-ci...
|
|
|
Le prix des logements chauffés à l’électricité pénalisé par le DPE ?
|
20/2/2014
|
Cette thèse dérangeante a été soutenue lors d'un atelier organisé par l'Association EdEn (Equilibre des Energies), sur l'impact du DPE (diagnostic de performance énergétique) sur les prix des biens immobiliers. Selon l'association, pour deux biens immobiliers identiques, le DPE, qui raisonne en énergie primaire, déclasserait mécaniquement d'une catégorie un logement chauffé à l'électricité par rapport à un logement chauffé au gaz, en raison du coefficient 2,58 appliqué aux solutions électriques. Les biens immobiliers chauffés à l'électricité, en particulier ceux construits à partir du milieu des années 70, respectant les normes et labels en vigueur à l'époque de leur réalisation, seraient ainsi dévalorisés par le DPE de manière incompréhensible pour le public et incohérente avec les objectifs du Grenelle de l'environnement.
Pourtant, souligne l'association EdEn, selon une étude demandée par l'ADEME, l'occupant d'un logement chauffé à l'électricité ferait de 8 à 15% d'économies par rapport à un occupant de logement identique alimenté en fioul ou gaz. En maison individuelle, le gaz serait plus cher de 11% que l'électricité dans le cas d'une consommation moyenne. Le fioul, lui serait plus onéreux de 36% que l'électricité en moyenne.
Selon Jean Bergougnoux, président d'EdEn, "ces constats sont assez logiques puisque pour des logements de même type, de même surface, avec la même composition d'occupants, on ne peut se passer de l'électricité. Donc l'occupant paye un double abonnement en plus de l'entretien de la chaudière du logement. Ce dernier cout est souvent omis dans les études comparatives qui ne considèrent que les prix du kWh". Sans compter que l'électricité est, en raison du "tout nucléaire" français, faiblement émettrice de CO2.
Or, selon une étude menée sur les transactions conclues en 2010 et 2011 par l'association Dinamic, créée par le Conseil supérieur du notariat (Notaires de France) sous la direction de Claude Taffin, son directeur scientifique, par ailleurs consultant pour la Banque Mondiale en politique de l'Habitat, l'étiquette énergie a un impact important sur le prix des maisons : les écarts de prix peuvent atteindre près de 30% par rapport à la valeur d'un logement D. Ainsi par exemple, en Aquitaine et en Midi-Pyrénées, les logements classés A ou B se vendent en moyenne 26% plus chers que ceux classés D, tandis que ceux classés G se vendent en moyenne 28% moins cher. A noter tout de même que l'étude ne prend pas en compte les résultats, encore insuffisants pour l'Ile-de-France...
Du coup, l'association EdEn demande une révision du DPE, afin que soit prise en compte l'énergie finale, celle livrée au consommateur pour sa consommation directe (électricité au compteur, fioul domestique à la cuve…). "Une réflexion en énergie primaire n'a aucun sens pour le consommateur, estime Jean Bergougnoux, président de l'association. Nous réclamons que le DPE soit redéfini en fonction de factures normatives exprimées en euros (prix de l'énergie finale au mètre carré exprimé en euros intégrant le coût d'entretien du matériel) ce qui correspond aux réelles préoccupations des occupants d'un logement".
|
|
|
universimmo.com
|
|
|
