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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Palier pour l'indice INSEE du coût de la construction
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14/1/2004
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L'indice Insee qui sert de référence au calcul des loyers (voir notre section des indices et chiffres-clés) a été publié hier : il s’établit à 1203 pour le 3ème trimestre 2003 (contre 1202 au 2ème), soit une augmentation sur un an de 2,82% ; c'est moins que la pointe à 3,35% enregistrée au trimestre précédent mais quand même une hausse équivalente à celle à 2,8% atteinte au 4ème trimestre 2002 après un assagissement au 1er trimestre 2003 avec 2,07%. En 2002, il affichait +2,18 % au 3ème trimestre et +2,11% au 2ème…
La moyenne associée sur 4 trimestres augmente encore légèrement par effet induit, avec +2,76, après +2,60% au 2ème trimestre 2003, +2,29%au 1er trimestre 2003, +2,53% au 4ème trimestre 2002, +2,12% au 3ème trimestre, mais +2,74 % au 2ème...
C'est cette moyenne qui est prise en compte pour la révision annuelle des loyers des baux d'habitation, alors que l'indice brut est pris pour référence pour tous les autres baux, dont les baux commerciaux.
Rappelons que le calcul est effectué chaque trimestre à partir d'un échantillon représentatif retraçant l'évolution des prix de quelque 6000 logements neufs, et qu'une concertation a été lancée déjà il y a plus de 9 mois pour la création d'un nouvel indice pour les baux d'habitation, idée lancée par le précédent gouvernement et reprise par le nouveau ministre ; parions qu'après l'accalmie de l'été, nous allons en entendre parler à nouveau...
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Sécurité des piscines : un sursis pour la mise en conformité des piscines pour les locations saisonnières
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12/1/2004
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Un décret du 31 décembre fixant les caractérisitiques des dispositifs de sécurité à mettre en place ne pouvait pas entrer en application le ...1er janvier ! C'est ce que le ministère du logement, très en retard dans la publication du décret d'application de la loi du 3 janvier 2003 (notre brève) a du se dire en introduisant un "cavalier" dans une loi du 2 janvier 2004 relative à l’accueil et à la protection de la petite enfance (1) : la date à laquelle les propriétaires de piscines existantes au 1er janvier 2004 et faisant l’objet de locations saisonnières doivent avoir mis leur installation en conformité est reportée de 4 mois pur leur laisser le temps d'appliquer le décret...
(1) loi n° 2004-1 du 2 janv. 2004, art. 19, JO, 3 janvier
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Le nouveau régime des plus-values immobilières des particuliers est entré en vigueur
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12/1/2004
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Depuis le 1er janvier 2004, les plus-values ne sont plus réintégrées dans le revenu du contribuable mais imposées par un prélèvement à la source au taux unique de 16 % plus 10% de prélèvements sociaux effectué par le notaire récepteur du prix de la vente lors du dépôt de l'acte authentique à la Conservation des hypohèques ou la Recette des Impôts (1).
Le législateur a profité de la réforme pour simplifier le mode de calcul de la plus-value (imposition de la plus-value sans coefficient d'érosion monétaire, mais avec un abattement de 10% par an de détention à partir de la 6ème année, d'où une exonération tolale au delà de 15 ans de détention) et élargir l'assiette de l'impôt en supprimant certaines exonérations (par exemple celle qui bénéficiait à la première cession d'un logement lorsque le cédant n'est pas propriétaire de sa résidence principale...).
Les cessions ne dépassant pas 15.000 euros sont par contre exonérées.
Deux décrets du 31 décembre 2003 (2) fixent les modalités d'application de ce nouveau régime, commenté par une instruction du 14 janvier 2003 (3).
Le dispositif d'imposition des plus-values immobilières des particuliers connaît sa première réforme depuis sa mise en place en 1976. En 2004, l'administration fiscale percevra à la fois l'impôt au titre des cessions intervenues dans le courant de l'année et celui dû au titre des cessions intervenues en 2003, pour lesquelles l'ancien régime demeure applicable.
(1) articles 150 U à 150 VH, 151 sexies, 244 bis A et annexe II du Code général des impôts
(2) décrets n°s 2003-1384 et 2003-1386 du 31 décembre 2003
(3) BOI 8 M-1-04
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Pour un contrôle des installations électriques des logements anciens
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12/1/2004
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La Commission de la sécurité des consommateurs (CSC- instance indépendante créée par la loi du 21 juillet 1983 relative à la sécurité des consommateurs, composée de magistrats de hautes juridictions, de représentants des collèges professionnels et consommateurs, et de personnalités qualifiées) a émis un avis préconisant un contrôle systématique des installations électriques lors d'un changement de locataire ou de propriétaire dans les logements anciens. Le diagnostic devra établir "les points de sécurité à modifier dans chaque installation".
La CSC rappelle qu'un incendie domestique sur quatre a pour origine un système électrique défectueux.
Dans le cas d'un logement loué, la responsabilité du bailleur et de son mandataire éventuel est engagée.
Cet avis, pris le 3 décembre dernier, recommande en outre la mise en place par les pouvoirs publics d'un "guide de bonnes pratiques" en la matière pour les professionnels intervenant dans les logements anciens.
La norme actuelle relative à la sécurité des installations "n'est visiblement pas adaptée aux logements anciens", relève la Commission, ajoutant que s'appliquant aux logements neufs ou rénovés, elle n'est compréhensible que par un professionnel et "pour s'y conformer intégralement les coûts sont tels, qu'elle s'avère hors de portée de la plupart des foyers concernés"...
Le gouvernement sera probablement enclin à suivre cette recommandation : le ministre du logement a bien indiqué dans son discours de clôture du congrès de la FNAIM que le "document unique qui sera le diagnostic technique de l'appartement", regroupant l'ensemble des diagnostics exigés aujourd'hui en ordre dispersé en cas de vente (amiante, plomb, termites, installation gaz [en attente de décret], etc.) incluera "probablement, une expertise électrique"...
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Le budget de l'ANAH a baissé de près de 9% en 2003
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9/1/2004
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L'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH), qui accorde des subventions aux propriétaires privés bailleurs ou occupants qui exécutent des travaux d'amélioration de leur logement, a vu ses crédits réduits de 8,9% en 2003, en raison d'annulations budgétaires pendant l'année.
En 2003, l'ANAH a en effet distribué 415,2 millions d'euros de subventions à des propriétaires privés et elle disposera en 2004 d'un budget de 418,1 millions d'euros, un montant qu'elle considère comme insuffisant pour répondre à la demande des propriétaires.
"Avec 415 millions d'euros, on a touché le fond", a commenté le président de l'ANAH, Philippe Pelletier, lors d'une conférence de presse.
En 2002, l'ANAH avait distribué 456,2 millions d'euros de subventions aux propriétaires pour des travaux de rénovation en matière de sécurité, salubrité, économies d'énergie ou isolation acoustique.
M. Pelletier a indiqué avoir reçu des assurances de la part du ministère du logement que le budget de l'ANAH cette année ne serait pas amputé au cours des prochains mois.
En 2003, 158.100 logements ont bénéficié d'une subvention de cet organisme contre 178.400 logements en 2002.
Pour 2004, l'ANAH se concentrera sur l'éradication de l'habitat indigne, le saturnisme et le sécurité dans l'habitat, a-t-elle indiqué.
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Traque à la pollution domestique dans 700 logements
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9/1/2004
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Le 15 décembre dernier, l’Observatoire de la Qualité de l’Air Intérieur, créé par le CSTB à la demande du ministère du logement, donnait le coup d’envoi à la première campagne nationale de prélèvements d’air et de poussière dans 700 logements répartis sur le territoire national.
La qualité de l’air respirée dans les différents lieux de vie - logements, bureaux, écoles, transports, espaces de loisirs…- est en effet reconnue aujourd’hui comme un enjeu de santé publique tant en France qu'au niveau international. La pollution de l’air intérieur est suspectée de jouer un rôle significatif dans l’accroissement de diverses pathologies chroniques et les allergies respiratoires.
Or le manque d’information sur l’état de la pollution de l’air intérieur, en particulier dans les logements, est aujourd’hui un handicap pour définir des mesures efficaces de prévention et de réduction des risques. Le CSTB observe qu'en se dotant d’un Observatoire, la France est l’un des rares pays à avoir décidé d’observer systématiquement la qualité de l’air intérieur dans les bâtiments pour évaluer les niveaux de pollutions auxquels sont exposés les occupants.
L’enquête nationale à grande échelle, lancée le 15 décembre 2003, vise à dresser un état de la pollution de l’air dans les logements en tenant compte de la variabilité des situations (bâtiments et occupants). Elle porte sur 700 logements répartis sur 55 départements et 74 communes et se déroulera jusqu’en octobre 2004.
Cet échantillon de logements a été tiré au sort parmi les 24 millions de résidences principales comptabilisées en France, chacune ayant la même probabilité d’être choisie par le hasard. Ce type de sondage permettra d’extrapoler les résultats obtenus aux 24 millions de résidences principales de la France métropolitaine.
Les polluants ont été choisis en fonction de leur dangerosité, de leur fréquence d’apparition ou de leur impact sur la qualité de l’air : monoxyde de carbone, composés organiques volatils, aldéhydes, particules, radon, allergènes de chien, de chat, d’acariens, débit d’air… Les mesures sont complétées par des questionnaires très détaillés sur les bâtiments et leur environnement ainsi que sur les activités des occupants.
A l’issue de cette campagne, un premier bilan des origines de la pollution intérieure sera dressé et suivi de propositions d’actions de prévention.
Outre une « photographie » de la pollution intérieure dans les logements, cette campagne apportera également un éclairage utile à la définition des responsabilités dans le champ des risques sanitaires liés à une mauvaise qualité de l’air intérieur. Les pouvoirs publics, les propriétaires, les maîtres d’œuvre et d’ouvrage, les fabricants de produits de construction les gestionnaires de parc immobilier et les occupants trouveront dans les données apportées par l’Observatoire de la Qualité de l’Air Intérieur une meilleure délimitation des causes de la pollution intérieure et des remèdes associés.
Article publié le 09/01/2004
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La hausse du prix des travaux ralentit
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9/1/2004
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Au 3e trimestre 2003, les prix des travaux d'entretien-amélioration de logements (IPEA) ont augmenté de 0,5%, un niveau proche de celui du trimestre précédent (0,6%), selon les dernières statistiques du ministère de l'Equipement.
En un an, la hausse est de 3%, légèrement inférieure à celle du trimestre précédent (3,1%) confirmant le ralentissement de la hausse des prix observé depuis quatre trimestres.
Les coûts ont progressé de 0,4% pendant le trimestre étudié. Sur un an, sa progression est égale à celle de l'IPEA.
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Un objectif présidentiel de 80 000 logements sociaux par an
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9/1/2004
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Le président Jacques Chirac a indiqué mardi 6 janvier au cours des cérémonies de présentation des voeux aux "forces vives de la nation" (responsables syndicaux, patronaux, associatifs).que l'objectif du gouvernement était de construire 80.000 logements sociaux chaque année à partir de 2004, au lieu de 55.000 en 2003, ajoutant que "le gouvernement proposera en 2004 un nouveau plan pour l'accès à la propriété", ce qui était annoncé déjà depuis plusieurs mois pour la fin de l'année dernière...
"Davantage de Français doivent pouvoir réaliser le projet immobilier qui leur paraît aujourd'hui impossible. Ce sera d'ailleurs un soutien puissant au secteur du bâtiment", a-t-il également déclaré.
La vente de leurs logements sociaux aux locataires modestes sera favorisée. Les organismes HLM recueilleront ainsi "davantage de fonds pour construire de nouveaux logements, notamment pour les plus défavorisés", a-t-il dit.
"Les banques seront incitées à développer des prêts de très longue durée transmissibles aux héritiers" pour aider "les personnes qui n'avaient pas accès au crédit immobilier en raison de leur âge et de la faiblesse de leur revenu".
En faveur des plus démunis, "il nous faut aussi construire davantage de logements sociaux, en veillant au respect des règles de la mixité sociale pour éviter la création de nouveaux ghettos", a dit le président.
"55.000 logements sociaux ont été construits en 2003. L'objectif est d'en construire 80.000 chaque année à partir de 2004", a-t-il ajouté sans préciser néanmoins si ce chiffre incluait les 40.000 logements censés être construits du fait de la démolition d'un nombre équivalent en application de la loi d'orientation et de programmation pour la ville, qui prévoit 200.000 démolitions-reconstructions sur 5 ans...
Il est pour le moins urgent qu'une clarification sérieuse soit apportée sur des chiffres mirobolants alors que par ailleurs les budgets sont en nette diminution !
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Eau au robinet : la règlementation divise par 2 la teneur en plomb autorisée
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2/1/2004
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En application de la directive du Conseil de l'Union européenne n°98/83/CE du 3 novembre 1998 relative à la qualité des eaux destinées à la consommation humaine, transposée en 2001 dans le droit national (1), la teneur maximale en plomb dans l'eau arrivant au robinet des consommateurs ne doit pas, depuis le 25 décembre dernier, dépasser 25 microgrammes par litre, contre 50 auparavant.
La suppression des canalisations et branchements en plomb des réseaux publics de distribution, depuis plusieurs années, permet en général de respecter cette nouvelle réglementation, estime le CSTB (Centre scientifique et technique du bâtiment), dans un dossier sur l'hygiène des réseaux d'eau intérieurs.
En revanche, les spécialistes s'accordent pour considérer que la deuxième étape, qui impliquera l'abaissement le 25 décembre 2013 à 10 microgrammes par litre, constitue un véritable défi. Pour atteindre ce seuil, il faudra impérativement intervenit sur les réseaux de distribution de l'eau à l'intérieur des immeubles, voire même sur celui à l'intérieur des logements ! Plus du tiers des canalisations des logements français et des branchements publics sont encore en plomb, selon les estimations.
Ce qui n'implique pas forcément leur remplacement : des techniques apparaissent permettant un traitement de l'intérieur des canalisations, supprimant le contact direct de l'eau avec le métal incriminé !
La directive européenne de 1998 sur les installations d'eau destinées à la consommation humaine a en fait introduit une nouveauté de taille : la réglementation concerne désormais l'eau délivrée au robinet pour la consommation humaine, et non plus à l'entrée du bâtiment. "Ce déplacement de quelques dizaines de mètres est loin d'être un détail", remarque le CSTB : il implique que propriétaires et gestionnaires d'immeubles sont responsables de la qualité de l'eau, et non les seuls distributeurs.
De nombreux organismes spécialisés dans les diagnostics (amiante, etc.) n'ont pas perdu de temps et ont commencé à vendre leurs services aux syndics et gérants d'immeubles pour la mesure de la teneur en plomb de l'eau délivrée dans les logements, au grand dam des organisations de consommateurs qui font valoir l'inutilité de ces analyses, les protocoles de prélèvement n'ayant pas encore été normalisés !
Elles viennent de recevoir le renfort du ministère du logement qui dans un dossier de presse rappelle qu'il est "difficile de prévoir et d’analyser la teneur en plomb dans l’eau au robinet d’un consommateur en raison de nombreux facteurs influençant la dissolution du plomb dans l’eau : temps de stagnation de l’eau dans les canalisations en plomb, température de l’eau, caractéristiques physico-chimiques de l’eau ; dans les immeubles collectifs, le temps de stagnation de l’eau est lui même dépendant des soutirages voisins"...
(1) décret n° 2001-1220 du 20 décembre 2001 relatif aux eaux destinées à la consommation humaine, à l'exclusion des eaux minérales naturelles
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Publication du décret sur la sécurité des piscines
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2/1/2004
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Le décret relatif à la sécurité des piscines privées de plein air a été publié au journal officiel du jeudi 1er janvier 2004 (1). Il était temps puisque les dispositions de la loi dont il fait application (2) entraient en vigueur le même jour et qu'elle prévoyait une traduction réglementaire dans les trois mois de sa promulgation...
Rappelons ces dispositions que doivent respecter les propriétaires de piscines sous peine d'une amende de 45.000 euros (article 1) :
"A compter du 1er janvier 2004, les piscines enterrées non closes privatives à usage individuel ou collectif doivent être pourvues d'un dispositif de sécurité normalisé visant à prévenir le risque de noyade.
"A compter de cette date, le constructeur ou l'installateur d'une telle piscine doit fournir au maître d'ouvrage une note technique indiquant le dispositif de sécurité normalisé retenu.
"(...) Les propriétaires de piscines enterrées non closes privatives à usage individuel ou collectif installées avant le 1er janvier 2004 doivent avoir équipé au 1er janvier 2006 leur piscine d'un dispositif de sécurité normalisé, sous réserve qu'existe à cette date un tel dispositif adaptable à leur équipement.
"En cas de location saisonnière de l'habitation, un dispositif de sécurité doit être installé avant le 1er janvier 2004".
Le décret précise (fallait-il un an pour celà ?) que dispositif de sécurité destiné à prévenir les noyades "doit être conforme soit aux normes françaises, soit aux normes ou aux spécifications techniques ou aux procédés de fabrication prévus dans les réglementations d'un Etat membre de la Communauté européenne ou d'un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen, assurant un niveau de sécurité équivalent. Les références de ces normes et réglementations sont publiées au Journal officiel de la République française."
Il précise aussi que "la note technique mentionnée à l'article L. 128-1 [du Code de la construction et de l’habitation - NDLR] doit être remise au maître d'ouvrage par le constructeur ou l'installateur au plus tard à la date de réception de la piscine. Cette note indique les caractéristiques, les conditions de fonctionnement et d'entretien du dispositif de sécurité. Elle informe également le maître d'ouvrage sur les risques de noyade, sur les mesures générales de prévention à prendre et sur les recommandations attachées à l'utilisation du dispositif de sécurité"...
(1) décret n° 2003-1389 du 31 décembre 2003 relatif à la sécurité des piscines et modifiant le code de la construction et de l'habitation
(2) loi n° 2003-9 du 3 janvier 2003 relative à la sécurité des piscines
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