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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Le Fonds national des aides à la pierre prêt à démarrer
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25/8/2016
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Emmanuelle Cosse, ministre du logement et de l'habitat durable, a procédé le 23 août à l'installation du conseil d'administration du Fonds national des aides à la pierre (FNAP). Ce faisant, elle inaugure le nouveau modèle de gestion des aides à la pierre pour la construction de logements sociaux impulsé par le président de la République le 12 janvier lors de la célébration du bicentenaire de la Caisse des dépôts et consignations (CDC). Créé par un décret du 1er juillet 2016, le FNAP doit être la pierre angulaire du financement du logement social pour les années à venir. Il a pour but affiché de pérenniser les allocations de ressources et permettre leur répartition entre les acteurs de manière partenariale, au plus près des besoins des territoires. Il sera aussi le support de la mutualisation des fonds propres des bailleurs sociaux, vieux serpent de mer...
Pour ce faire, le FNAP associera plus étroitement les bailleurs sociaux et les collectivités locales à la définition d'une politique de production de logements sociaux proche des marchés locaux de l'habitat et des réseaux d'acteurs. Présidé par Emmanuel Couet, président de Rennes Métropole, le conseil d'administration du FNAP fixera le montant des crédits attribués pour financer les opérations déjà engagées, déterminera le montant des nouvelles opérations à engager, les nouvelles autorisations d'engagement n'étant plus fixées par la loi de finances (hors contribution de l'Etat), mais par le FNAP, et définira la programmation du montant de ces nouveaux engagements : répartition par catégories de financement des logements (logement très social, intermédiation locative dans le parc privé, …), répartition par régions, objectifs particuliers (typologies de logements sociaux à financer, …).
Le Fonds national des aides à la pierre sera doté de plus de 500 millions d'euros, dès cette année, s'appuyant sur l'ouverture sur le budget de l'État de près de 250 millions d'euros en crédits de paiement ; crédits qui sont complétés par une participation équivalente des organismes HLM.
Peu apprécié par ces derniers, qui y ont vu une nouvelle ponction sur leurs ressources et un désengagement de l'Etat, le FNAP doit néanmoins devenir la pièce d'articulation centrale de l'effort collectif pour le développement et l'amélioration du parc de logements sociaux.
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Les HLM à l'assaut des idées reçues
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18/8/2016
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L'Union sociale pour l'habitat (ex Union des HLM) entreprend depuis plusieurs années, de combattre l'image négative du logement social dans le grand public. Sa nouvelle campagne s'en prend à 10 idées reçues : les premières sont faciles à démonter, sur la qualité des logements ("des logements au rabais") ou leur performance énergétique ("des passoires thermiques"), ou l'esthétique des immeubles ("que des tours et des barres") et leur environnement ("que dans des quartiers difficiles"). L'USH a beau jeu de rappeler qu'un quart seulement des HLM sont en zone sensible, que 72% des logements sont dans de petits immeubles, et que la rénovation urbaine a permis d'améliorer nettement la qualité et la performance énergétique du parc.
L'USH s'attaque ensuite aux idées reçues qui mettent en cause l'utilité et le coût du logement social : l'investissement dans ce secteur n'est pas improductif, bien au contraire : le logement social a un effet direct sur la vie économique. Les HLM emploient au quotidien 80.000 agents, de qualifications diverses, dont plus des trois quarts sont des agents de proximité. Ils créent, par ailleurs, de l'emploi dans le secteur du BTP et chez les artisans. 140.000 emplois sont actuellement générés par les programmes de construction et de rénovation de logements locatifs sociaux, soit 17 milliards d'euros d'investissements en 2013. Par ailleurs, par la modération des loyers, le logement social est favorable à la croissance économique, dans la mesure où il laisse du pouvoir d'achat aux locataires pour d'autres emplois...
Une large méconnaissance du financement de l'habitat social en France laisse souvent à penser que l'État, donc le contribuable, est le premier payeur. Le locataire HLM est donc perçu comme profitant de la solidarité nationale et l'habitat social est assimilé à de l'assistanat. Or la production de logements HLM est financée à près de 75% par emprunts remboursables contractés auprès de la Caisse des Dépôts, qui utilise à cette fin les ressources issues du Livret A, du Livret Développement Durable (LDD) et du Livret d'Epargne Populaire (LEP). Sur un coût moyen de production d'un mogement de 142.100 euros, le financement se fait à gauteur de 106.800 euros par emprunt, 20.700 euros sur fonds propres de l'organisme HLM, et 14.600 euros seulement par subventions, dont : 8.900 euros de la collectivité locale, 2.000 euros de l'État, 3 700 euros du 1% Logement et autres. Quant aux aides au logement bénéficiant aux locataires, elles représentent certes 6 milliards d'euros pour le parc HLM, mais contre 11 milliards pour les locataires du parc privé et pour les aides à l'hébergement.
Enfin, l'USH s'en prend aux reproches les plus dangereux politiquement, concernant l'occupation : pour certains, les HLM ne devraient loger que les travailleurs pauvres et les populations fragiles. Certains n'osent pas faire la demande d'un logement social, soit parce qu'ils s'estiment, à tort, inéligibles, soit parce qu'ils redoutent la cohabitation avec des publics en grande difficulté. Il est vrai que depuis 40 ans, le parc HLM se paupérise. En 1973, 12% des ménages locataires HLM appartenaient au quart de la population aux plus faibles revenus ; en 2010, cette proportion est passée à 35% ! Cette tendance est renforcée par le départ des locataires HLM appartenant au quart le plus élevé des revenus, soit vers l'accession à la propriété, soit par un effet mécanique du surloyer imposé aux ménages. Mais symétriquement, il est reproché aux organismes HLM, par complaisance ou clientélisme local, de permettre que des personnes profitent indûment du système pour se loger à moindres frais. Les incompréhensions se multiplient, tandis que la demande d'accès au parc HLM s'intensifie. Or pour l'USH, la réalité de l'occupation du parc HLM est loin de ce cliché. 60% des ménages logés en HLM ont un revenu inférieur à 60% des plafonds de ressources "PLUS", soit 1.140 euros net mensuels pour une personne seule en province ou 2.166 euros net pour un couple avec deux enfants… Parmi les emménagés récents, cette proportion s'élève à 67%.
Pour accéder à un logement social, le niveau de ressources du candidat doit être inférieur à un certain plafond. Il existe quatre plafonds, allant du logement très social au logement intermédiaire (PLAI, PLUS, PLS, PLI), avec des loyers progressifs d'une catégorie à l'autre. Pour la grande majorité du parc HLM, une personne seule en province doit gagner moins de 1.900 euros net par mois (plafond PLUS). Seulement 7% du parc de logements HLM est composé de logements intermédiaires à plafonds supérieurs au PLUS.
Les conditions de ressources, strictement contrôlées, valent aussi pour le maintien dans le parc : les locataires HLM qui voient leurs revenus augmenter et dépasser le plafond de ressources sont automatiquement soumis à un surloyer depuis 1996. Or seuls 3% des ménages logés en HLM sont en situation de payer un supplément de loyer de solidarité. La loi Boutin du 25 mars 2009 a abaissé les plafonds de ressources de 10,3% et renforcé le dispositif de surloyer. En application de la loi, les locataires dépassant de plus de deux fois les plafonds de ressources dans les zones de marché tendues, sont tenus de quitter le parc social après une période intermédiaire de 3 ans à compter du vote de la loi. Seulement 0,3 % du parc HLM est concerné par cette dernière mesure, soit environ 10.000 logements sur un total de 4,3 millions.
Quant au reproche de clientélisme, l'USH fait valoir un système d'attribution aujourd'hui très contrôlé, mais qui doit faire face à des arbitrages très complexes, le sentiment d'injustice étant surtout lié à la pénurie de logements. Les demandeurs sont découragés, dans un contexte de flambée des loyers du secteur privé et de délais d'attente parfois trop longs en HLM, notamment dans les grandes agglomérations. Si 480.000 familles sont accueillies par an, dans des logements nouveaux ou des logements libérés, 1,7 million de demandes sont en attente d'une offre correspondant à leur besoin. Et ce, malgré un parc de 4,3 millions de logements locatifs, 300.000 logements-foyers et un effort de construction sans précédent ces dernières années. La tension entre l'offre et la demande est telle dans certaines régions que le bailleur voit parfois son patrimoine entièrement affecté aux réservataires (commune, préfecture, 1% Logement rebaptisé Action Logement et entreprises en direct cotisant à Action Logement) qui ont financé ou garanti la construction. C'est le cas en Ile-de-France, où presque 100% des logements à attribuer sont réservés par ces acteurs.
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Les étudiants touchés par l’augmentation des transports et des loyers dans les grandes villes
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16/8/2016
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L'augmentation du coût de la vie pour les étudiants réside principalement dans l'augmentation du coût des loyers et des transports. Trois des plus grosses villes universitaires sont concernées, Bordeaux, Lyon et Paris et concentrent à elles seules 37% des étudiants.
Le logement est le premier poste de dépense pour cette population, car il concerne en moyenne 55% des dépenses mensuelles, et peut atteindre dans certaines villes près de 3/4 du budget moyen, comme à Bordeaux. Plus qu'un poids, il plombe le budget des étudiants décohabitants et reste un frein important à l'autonomie. Selon le lieu d'étude, le coût d'une année universitaire varie du simple au double. En région parisienne, le montant des loyers de petite surface est le plus haut, et le non-respect de l'encadrement des loyers entraîne cette année de nouveau une augmentation (1,38%). Dans le reste de la France, les étudiants subissent également l'augmentation des loyers des petites surfaces (+0,6%) avec des augmentations dans 15 villes universitaires.
Source Unef.fr : Année 2016 : classement des villes par coût de la vie étudiante
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Emmanuelle Cosse lance un appel à projets pour développer l’hébergement citoyen des réfugiés
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10/8/2016
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Depuis l'été 2015, de nombreux citoyens partout en France ont proposé de contribuer à l'hébergement de réfugiés. Ils l'ont fait, par exemple, via la plate-forme Singa de mise en relation d'hébergeurs et d'hébergés, ou à travers le réseau "Welcome" du Service jésuite des réfugiés.
Dans le cadre des accords européens, la France recevra jusqu'en 2017 plus de 30.000 réfugiés venus de Turquie, du Liban ou encore des hotspots grecs et italiens. Et des milliers d'autres arrivent également par leurs propres moyens et demandent l'asile en France. L'Etat développe depuis plusieurs mois un dispositif important pour organiser leur accueil, qui a notamment permis de fournir un logement à plus de 2500 réfugiés grâce à la mobilisation de logements vacants en zones détendues, et une place d'hébergement accompagné en Centre d'accueil et d'orientation à plus de 20 000 migrants sur tout le territoire.
Emmanuelle Cosse, ministre du logement et de l'habitat durable, complète aujourd'hui cette mobilisation par un appel à projets qui vise à développer « l'expérimentation de dispositifs d'hébergement de réfugiés chez les particuliers ».
Cet appel à projets pour l'hébergement citoyen veut soutenir et accompagner la dynamique de la société civile et permettre l'accueil de 1.000 réfugiés supplémentaires au sein d'un dispositif expérimental et innovant. Par un engagement financier (jusqu'à 1.500 euros par personne et par an), l'Etat va soutenir les associations qui mettent en place un accompagnement individuel des réfugiés et contribuent à leur parcours d'intégration réussi.
Cet appel à projets concerne des personnes majeures, volontaires, ayant obtenu le statut de réfugié. Elles seront logées à titre gratuit, sur tout le territoire national et dans des logements comportant au moins une chambre privative. Une convention devra être signée entre le réfugié, le ménage d'accueil et l'association qui les accompagne. Les futurs hôtes s'engagent pour une durée minimum de 3 mois et jusqu'à un an. Ils ont surtout vocation à participer à l'insertion du réfugié et aux mesures d'accompagnement proposées par l'association.
De leur côté, les associations sélectionnées vont identifier les réfugiés susceptibles de participer à ce dispositif, recenser les propositions d'accueil procéder à la mise en relation et assurer le suivi social des personnes hébergées Pour que ce dispositif soit une pleine réussite, les associations seront particulièrement vigilantes sur les conditions matérielles de l'hébergement. Elles auront également la charge de bien informer les hôtes et les réfugiés ainsi que de préparer la rencontre (sensibilisation à la médiation interculturelle, échanges…). Durant toute la durée de l'hébergement citoyen, elles serviront ainsi de pôle de ressources (juridiques, médiation). Elles mettront également en place un système d'appel en cas d'urgence.
Au-delà d'un mode d'hébergement innovant, ce nouveau dispositif a la volonté de permettre aux réfugiés de réussir leur parcours d'intégration. Pour cela, les associations vont assurer un accompagnement global des personnes accueillies, en lien avec leur hôte (diagnostic social, ouverture des droits, apprentissage du français, insertion professionnelle, suivi médical, participation à des activités permettant une meilleure appréhension de la société française…). La finalité est de construire un projet de sortie vers un logement pérenne et autonome. Tout au long de l'expérimentation, les associations devront bien entendu assurer l'information des services de l'Etat.
Dans le cadre de cet appel à projet, les associations seront retenues selon plusieurs critères. Elles devront s'engager à accompagner au moins 50 réfugiés, mettre en place des équipes pluridisciplinaires et offrir des garanties de leur capacité à assurer l'ensemble des tâches. Les projets favorisés seront ceux qui intègrent des cofinancements, ceux dont l'association a une antériorité dans la mise en relation avec des particuliers, avec un réseau bénévole dynamique. Seront particulièrement distingués les projets qui sauront mettre en relation les réfugiés avec la société d'accueil. La date limite du dépôt des dossiers est le 20 septembre. Les projets pourront être lancés dès le 1er octobre 2016.
Accéder à l'appel à projets
Source : Ministère du logement et de l'Habitat durable
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Sanction pécuniaire exceptionnelle pour l’OPH de Puteaux
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3/8/2016
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Jean-Michel Baylet, ministre de l'aménagement du territoire, Bernard Cazeneuve, ministre de l'intérieur et Emmanuelle Cosse, ministre du logement et de l'Habitat durable, ont décidé, conformément aux propositions formulées par la délibération du conseil d'administration de l'Agence nationale de contrôle du logement social (ANCOLS), d'infliger une sanction pécuniaire d'un montant de 1,081 millions d'euros à l'office public de l'habitat (OPH) de Puteaux, présidé par Joëlle Ceccaldi-Raynaud, maire de la ville.
Cette sanction pécuniaire d'un montant exceptionnel est justifiée par le non-respect des règles d'attribution des logements, l'inapplication du supplément de loyer de solidarité et une faute grave de gestion qui constituent autant de manquements aux obligations de l'OPH de Puteaux.
Il est, notamment, reproché à l'OPH de Puteaux d'avoir engagé l'aménagement d'un parking souterrain de 246 places et un jardin paysager sans décision explicite de son conseil d'administration et sans étude financière préalable démontrant l'équilibre d'exploitation du projet.
Ce parking devait – jusqu'au contrôle réalisé par l'ANCOLS – être revendu à la commune de Puteaux pour un montant inférieur de 6 M€ au coût définitif de construction supporté par l'office.
Depuis la création de l'ANCOLS le 1er janvier 2015, en remplacement de la MIILOS, 6 organismes bailleurs HLM, hors OPH de Puteaux, ont fait l'objet d'une proposition de sanctions pécuniaires, d'un montant moyen de 60.900 euros, pour des attributions irrégulières (dépassements de plafond de revenu en général).
A noter que la Fédération des OPH estime que l’OPH de Puteaux "n’est nullement représentatif de la qualité de la mission exercée par les 264 offices publics de l’habitat". La Fédération retient notamment un chiffre : "Tandis que le taux des bénéficiaires de l’APL est de 16% à l’OPH de Puteaux, le taux médian sur l’ensemble des offices est de 56,8%". "L’OPH de Puteaux ne remplit pas sa mission et sa gouvernance locale, compte tenu du poids qu’elle a dans son pilotage, porte une lourde responsabilité", estime l'organisation professionnelle nationale regroupant l'ensemble des offices publics de l'habitat.
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Les prix de l'immobilier repartent à la hausse ?
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29/7/2016
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C'est ce qui ressort du dernier baromètre "Les prix de l'immobilier" (LPI/SeLoger) à fin juin 2016, probablement le baromètre donnant aujourd'hui la tendance la plus précise, fondée sur les promesses de vente signées (et non comme les chiffres des notaires à partir des actes authentiques, décalés de 2 à 4 mois, voire plus, par rapport à la conclusion des transactions). L'indice France entière est en augmentation pour l'ancien de 1,5% sur un an mais de 2,3% sur 3 mois, et de 2,3% pour le neuf. L'augmentation sur un an est plus forte pour les maisons (+2,5% dans l'ancien, +1,8% dans le neuf) que pour les appartements (+0,9% dans l'ancien, mais +2,5% dans le neuf).
Si l'on s'en tient qu'aux appartements, ceux-ci augmentent sur un an de 1,2% à Paris à 8.540 euros /m2 en moyenne), de zéro à Marseille (à 2.641), et de 1,2% à Lyon. Mais dans ces villes les évolutions sont contrastées suivant les arrondissements. Par exemple, ils flambent dans le 7ème arrondissement à Paris (+5,3% à 11.556 euros /m2), dans le 12ème à Marseille (+13,6% à 3.265 euros) ou dans le 9ème à Lyon (+6,4% à 3.084 euros). Ailleurs, les plus fortes hausses sont à Nîmes (+19% à 1.807 euros), à Reims (+13,3% à 2.445 euros) ou encore à Bordeaux (+6,6% à 3.536 euros).
Mais il y a aussi des baisses : très légères (inférieures ou égales à 1% ) dans les 3ème, 8ème, 11ème, 12ème et 20ème arrondissement à Paris, un peu plus fortes dans le 13ème (-1,5%) et plus conséquentes dans le 1er (-2,9%) et dans le 4ème (-4,9% !) Plusieurs arrondissements chutent lourdement à Marseille : le 6ème, le 13ème et le 15ème (entre -4 et -5%), et encore pire : le 3ème (-7,5%) et le 14ème (-19,2% !). Mois de contratstes sur Lyon où seuls 2 arrondissements baissent : le 1er (-2,9%) et le 5ème (-2,9%). Aiileurs, on relèvera la baisse de 4,8% à Toulon, à 2.447 euros, et de 2,1% à Grenoble à 2.520 euros, pour s'en tenir qu'aux grandes métropoles.
Après avoir un peu hésité en mai, le rythme des transactions a repris en juin et marque une progression de 9,5% sur un an. Les taux d'intérêt record n'y sont probablement pas pour rien...
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La construction a retrouvé le moral
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27/7/2016
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Le retour à meilleure santé du secteur de la construction se confirme. Outre le moral des promoteurs et des entreprises du bâtiment qui ont depuis plusieurs mois retrouvé des couleurs, les résultats de la construction à fin juin 2016 publiés par le Commissariat général au développement durable (CGDD) montrent que la reprise observée depuis plus d'un an, en termes d'autorisations de logements comme de mises en chantier, se poursuit.
Le nombre de logements autorisés à la construction (permis de construire s'établit à 103.800 unités sur 3 mois, soit une hausse de 5% par rapport au trimestre précédent, et de 10,3 % par rapport au trimestre avril-juin 2015. Sur un an, les permis délivrés s'établissent ainsi à 405.700 logements (+8,9 % par rapport à l'année précédente). Cette tendance reste très marquée dans le domaine des logements collectifs (logements sociaux inclus) : cumulé sur 12 mois, le nombre de permis atteint 208.000 unités, en hausse de 12% par rapport à l'année précédente. Elle s'amplifie même, puisque la hausse sur un an était de 8,3% pour la période mars-mai 2016. Mais la bonne nouvelle est aussi la confirmation de la reprise de la maison individuelle +7,5% par rapport au trimestre précédent, +6,2% par rapport au 2ème trimestre 2015.
L'augmentation des mises en chantier, se confirme et s'accélère elle aussi. Elles augmentent au cours des trois derniers mois de 5,7% par rapport au même trimestre l'année dernière (90.800 unités), contre +3,8% en glissement en mars-mai 2016. Ce chiffre est en hausse constante depuis plusieurs mois. Elles reflètent un déblocage du marché et elles "tirent" les demandes de permis de construire...
Ce sont ainsi 355.800 logements qui ont été mis en chantier depuis 12 mois, en augmentation de 4,9% par rapport au cumul des 12 mois précédents. Reflet de cette dynamique de la construction, le délai moyen d'ouverture de chantiers à partir de l'autorisation à construire s'établit à un niveau inférieur à sa moyenne de longue période, en particulier dans le logement collectif (7,8 mois contre 10,8 mois en longue période).
Les promoteurs anticipent une hausse des mises en chantier pour les prochains mois et sont de plus en plus nombreux à signaler une baisse de leurs stocks de logements invendus. Chez les artisans, la confiance sur les perspectives de long terme du secteur s'améliore fortement, et le solde entre opinions positives et négatives repasse nettement au-dessus de sa moyenne de long terme, pour la première fois depuis avril 2011. Enfin, les entrepreneurs de travaux publics affichent eux aussi une confiance en matière de hausse d'activité inédite depuis plus de 5 ans, et des prévisions d'augmentation de leurs effectifs qui se redressent, pour retrouver leur niveau de juillet 2012.
Afin de ne pas casser cette dynamique, le gouvernement annonce d'ores et déjà la reconduction des dispositifs Pinel, Censi-Bouvard en faveur des résidences pour les étudiants et les seniors, et du Prêt à taux zéro (PTZ) en 2017.
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L'encadrement des loyers entre autosatisfaction et reculade...
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26/7/2016
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A l'occasion du premier anniversaire de l'encadrement des loyers à Paris, Emmanuelle Cosse, ministre du logement, a lancé mardi 26 juillet la plateforme numérique encadrementdesloyers.gouv.fr, destinée à permettre aux propriétaires loueurs et aux locataires de savoir si le loyer fixé pour leur logement est "dans les clous" de l'encadrement ou non. Les locataires y trouveront aussi toutes les informations utiles sur les actions à mener en fonction du résultat – comme les démarches et recours possibles en cas de loyer excessif. Cette plateforme s'enrichira dans les mois à venir en intégrant progressivement les villes et métropoles qui adopteront à peur tour l'encadrement des loyers, comme Lille par exemple au début de l'année prochaine, et peut-être Grenoble un peu plus tard...
La ministre juge les premiers résultats d'un an d'encadrement des loyers à Paris "très encourageants", même si l'appropriation de ce dispositif par les propriétaires comme par les locataires reste insuffisante. Entré en vigueur le 1er août 2015, sur Paris intra muros exclusivement, le dispositif vise à contrer l'inflation immobilière à l'œuvre depuis le début des années 2000 dans la capitale, notamment pour les petites surfaces, avec parfois des excès criants, profitant de la pénurie de petits logements qui y règne. Un "complément" est autorisé pour certains biens présentant des caractéristiques particulières de localisation ou de confort (terrasse, vue rare, jardin).
Cette mesure est intervenue en complément de l'encadrement des loyers à la relocation décrété en 2012 dans 38 grandes villes françaises, dont Paris également. Pour Emmanuelle Cosse, "le premier bilan de l'encadrement des loyers à Paris est positif" : la hausse des loyers d'habitation du parc locatif privé non meublé n'est en moyenne que de 0,5 % dans l'agglomération parisienne en 2015 selon l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP), ce qui en fait le chiffre le plus bas depuis 2001. Et pour contredire ceux qui remarquent un reflux général des loyers sur l'ensemble du territoire national, elle rappelle que, toujours selon l'OLAP, 30% des nouveaux emménagés à Paris en 2015 ont bénéficié d'une baisse des loyers par rapport au locataire précédent, contre 20% en 2014 et seulement 7% en 2013. Quant à la catastrophe annoncée par certains qui prédisaient une fuite des investisseurs, un sondage Opinion Way commandé par le réseau d'agences immobilières Guy Hoquet vient à point nommer pour leur donner tort, puisque Paris est remontée de la 5ème à la 2ème place des villes les plus attractives pour investir (après Bordeaux).
"Nous ne pourrons faire un bilan complet de l'encadrement des loyers à Paris qu'une fois collectés tous les loyers observés sur l'année par l'OLAP, à l'automne prochain", a cependant reconnu la ministre, qui a dû aussi à cette occasion revenir sur l'annonce début juillet de l'extension de l'encadrement à toute l'Ile-de-France. S'est-elle fait recadrer discrètement par le Premier ministre dont elle s'était démarquée aussi ostensiblement qu'inconsidérément ? C'est ce qu'on dit ! Prévu pour s'appliquer dans toutes les zones tendues, soit 1.151 communes de 28 agglomérations, le dispositif a été cantonné en 2014 par Manuel Valls à Paris et aux communes volontaires. Toujours est-il que le rétropédalage est manifeste : l'encadrement ne sera pas étendu hors de Paris "contre l'avis des agglomérations et des communes", car "une démarche autoritaire ne fonctionnerait pas", a-t-elle indiqué. "Lille s'y est engagée il y a plus d'un an et l'encadrement des loyers sera effectif en décembre prochain, Grenoble a fait part de sa volonté d'encadrement" a-t-elle dit, ajoutant que certaines villes "ont observé (leurs loyers) pendant un an, et maintenant se demandent s'il est opportun de se lancer ou pas dans l'encadrement ? "Regardons quel est l'impact, y compris avec les professionnels", a rapporté la ministre.
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Les sociétés d'HLM d'Action Logement doivent doubler la production de logements en 5 ans
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25/7/2016
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La ministre du logement, Emmanuelle Cosse, et les partenaires sociaux réunis au sein d'Action Logement ont signé le 21 juillet les avenants à la convention entre l'Etat et l'UESL-Action Logement, renforçant les actions du mouvement des collecteurs de la PEEC (participation des employeurs à l'effort de construction - le "1% logement") en faveur du logement. L'objectif est d'orienter prioritairement les ressources de cette collecte vers l'amplification de la production et la rénovation de logements sociaux : ainsi Action Logement bonifiera à hauteur de 300 millions d'euros 1 milliard de prêts de haut de bilan destinés à accélérer les investissements des bailleurs sociaux. Deuxième priorité : l'accroissement de la création de structures collectives notamment dédiées aux jeunes et aux travailleurs migrants (75 millions d'euros supplémentaires en sus des 400 millions d'euros déjà prévus sur 2016 - 2019). Le renforcement de la mixité sociale dans les quartiers prioritaires ne sera pas oublié, en créant une offre de logements locatifs intermédiaires par l'Association Foncière Logement (150 millions d'euros supplémentaires) : 1.000 logements seront créés dans ces quartiers. Enfin, deux secteurs recevront 100 millions d'euros supplémentaires chacun : le soutien de l'accession à la propriété (1.8 milliards d'euros prévus sur 2016 - 2019), et l'accélération de la rénovation énergétique du parc privé : portant l'engagement de 100 à 200 millions d'euros en 2017.
Selon Jacques Chanut, président de la commission Logement du MEDEF et président d'Action Logement, la réforme d'Action Logement a notamment pour objectif de doubler la production des ESH (entreprises sociales de l'habitat - en fait les sociétés d'HLM privées) sous actionnariat majoritaire, pour atteindre les 50.000 logements annuels d'ici 2022. Pour ce faire, les ESH devront "progressivement tendre à la vente annuelle d'1% du patrimoine contre 0,3% actuellement".
On sait le MEDEF, qui doit consacrer un atelier au lien emploi-logement lors de sa prochaine université d'été, très impliqué dans la réforme de l'Union des entreprises et des salariés pour le logement (UESL), encore suspendue à la parution d'une ordonnance, mais qui devrait être opérationnelle au 1er janvier 2017. Les emplois de la PEEC devront être guidés par quatre objectifs : aider à la mobilité pour que le logement ne soit plus un frein à l'emploi, développer le locatif intermédiaire là où se trouvent les besoins, être plus innovant sur l'accession sociale, et soutenir les territoires dans leur diversité. Si la réforme de l'UESL prévoit de centraliser la ressource, elle doit pour autant permettre une territorialisation de l'action, notamment grâce aux Comités régionaux Action Logement (CRAL), et au moyen de signature de conventions entre Action Logement et les collectivités locales.
Préfigurant cette démarche, les "préfigurateurs" du futur pôle Action Logement Services, chargé de centraliser la collecte et de distribuer les aides et services aux entreprises, étudient les moyens de faciliter le logement des alternants et des apprentis en relation avec les conseils régionaux. L'action doit se déclineren 3 volets : mise en place d'une plate-forme d'information et de conseil pour les futurs alternants qui pourront obtenir un "passeport logement" ; gestion coordonnée des aides au logement de la région et d'Action Logement afin de mieux cibler les demandeurs prioritaires (en premier lieu, ceux qui ont une obligation de double résidence du fait de l'éloignement de l'entreprise et du centre de formation) ; et mobilisation de l'offre logements pour les alternants (résidence jeunes, colocation, chambre chez l'habitant). Une première convention de cette nature pourrait être signée fin septembre entre Action Logement et le conseil régional de Bretagne...
A noter aussi qu'une convention avait déjà été signée le 13 juillet, en présence d'Emmanuelle Cosse, entre Jean-François Carenco, préfet de la Région d'Ile-de-France, préfet de Paris, et quatre bailleurs sociaux de la mouvance Action logement - Immobilière 3F, Polylogis, ICF la Sablière et Toit et Joie - pour renforcer le développement de l'offre et l'accès au logement social dans la région. L'activité de construction de logements y est restée en forte hausse sur les douze derniers mois : 76.400 logements ont été autorisés (soit +22,2% en un an) et 67.800 commencés (soit +26,1%). Dans ce total, qui s'approche de celui de 70.000 nouveaux logements par an, objectif de la région, la part des logements sociaux est croissante.
Par ces conventions, les bailleurs signataires s'engagent à produire une offre nouvelle de logements locatifs sociaux à hauteur de 2,5% de leur parc, à participer au programme de production de logement intermédiaire ou en accession aidée (au total les engagements des quatre organismes signataires représentent près de 23.500 logements sur les trois prochaines années), à conduire activement la rénovation énergétique de leur parc, avec pour objectif l'éradication du parc le plus énergivore (EFG) à l'horizon 2020, à s'impliquer dans le NPRU (nouveau programme de rénovation urbaine), le cas échéant dans les ORCOD-IN (programmes de sauvetage de copropriétés en grande difficulté) et participer à la reprise du tissu pavillonnaire à risque de division, enfin à accueillir les ménages prioritaires à hauteur de 25% de leurs attributions, dont 20 % destinés aux ménages DALO, avec la volonté réaffirmée de ne pas concentrer les ménages les plus modestes dans les zones de sécurité prioritaire.
La production de ces logements sociaux s'appuiera sur plusieurs instruments : le Fonds national des aides à la pierre (FNAP), cette nouvelle instance de gouvernance des aides à la pierre associant l'ensemble du monde HLM, ainsi que les prêts de haut de bilan de la Caisse des dépôts et consignations (CDC), avec une enveloppe de financements de 2 milliards, bonifiée à parité par la CDC et par Action Logement permettant à la CDC d'accorder des prêts de très long terme (30 à 40 ans), avec, pendant 20 ans, un taux d'intérêt à 0 % et un différé d'amortissement. Ces prêts permettront d'accompagner la rénovation de 150.000 logements et la création de 20.000 logements sociaux supplémentaires d'ici 2019.
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L'encadrement des loyers à Paris ne semble pas faire fuir les investisseurs...
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23/7/2016
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C'est ce qui ressort d'un sondage OpinionWay pour le réseau d'agences Guy Hoquet : Bordeaux et Paris sont les villes les plus attractives pour réaliser un investissement locatif, estime un investisseur sur cinq (respectivement 21% et 20%), mais Paris est la ville la plus citée en premier (13%) devant Bordeaux (10%). Les investisseurs voient toujours la capitale comme un emplacement rassurant et de long terme. En un an, la capitale remonte dans les citations brutes de la 5ème à la 2ème place du palmarès des villes où investir, alors qu'elle n'est pas la meilleure métropole "en termes de rentabilité, au vu de ses prix élevés", commente Fabrice Abraham, directeur général de la tête de réseau, filiale du groupe Nexity, cité dans le communiqué. "Il s'agit d'un marché tendu et dynamique, marqué par une forte demande et un manque d'offre, qui donne aux investisseurs l'assurance de louer leur bien", explique également Serge Bussat, agent immobilier Guy Hoquet à Paris. Quant à l'encadrement des loyers, il ne semble pas être le repoussoir annoncé par les propriétaires et les professionnels...
Vient ensuite Nantes (18% de citations au total), dont les investisseurs apprécient le dynamisme culturel, la politique des transports et la proximité à la fois de Paris et de la mer. Suivent Lyon (17%), Toulouse (17%) et Montpellier (16%) plébiscitées à des niveaux similaires.
Le sondage a été réalisé du 14 au 16 mars, par Internet, auprès d'un échantillon de 1.015 personnes, représentatif de la population âgée de 18 ans et plus.
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universimmo.com
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