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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Ouverture du marché de l'énergie : les agents immobiliers et administrateurs de biens doivent prévenir les clients
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28/6/2007
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A partir du 1er juillet 2007, les particuliers auront désormais la faculté de choisir librement leurs fournisseurs d’électricité et de gaz. Or l’expérience de la libéralisation à compter du 1er juillet 2004 du marché pour les professionnels a montré que les prix attractifs proposés au début de la libéralisation font place rapidement à des hausses faisant regretter les tarifs réglementés restés en vigueur chez les fournisseurs "historiques", à savoir EDF pour l’électricité et GDF pour le gaz. Le problème est que le choix effectué par le propriétaire ou son locataire d’opter pour des offres du marché libre est irréversible et attaché au logement.
La FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier), qui regroupe près de 10.000 agents immobiliers et administrateurs de biens, note très logiquement qu’en cas d’évolution défavorable des tarifs du marché libre par rapport aux tarifs réglementés, la fourniture aux tarifs réglementés pourra devenir un argument de vente ou de location (notamment pour les logements énergivores, entièrement chauffés à l’électricité par exemple), et inversement, le choix d’une offre du marché libre, entraînant l’abandon irréversible de ces tarifs, pourra sans doute s’avérer être un facteur objectif de négociation voire de dépréciation.
Elle conseille en conséquence à ses adhérents agents immobiliers d’informer les acquéreurs, à l’occasion des ventes immobilières, lorsque le vendeur aura, préalablement à la vente, opté pour une offre du marché libre. Ils devraient également le faire en cas de location lorsque le précédent locataire en a fait de même.
Elle s’interroge par ailleurs sur la légalité d'une obligation contractuelle qui imposerait au locataire de conserver un abonnement au tarif réglementé et de ne le résilier qu’avec l’accord préalable et écrit du bailleur, et compte en saisir la Commission de Régulation de l’Energie (CRE). Notons que l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), qui revendique 240.000 propriétaires, ou tout au moins certaines de ses chambres régionales, ont déjà diffusé à leurs adhérents des clauses à insérer aux baux, ainsi que des avenants à proposer aux locataires
en ce sens...
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Une promesse de campagne : l'élargissement de l'accès au crédit immobilier
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27/6/2007
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Elargir l’accès au crédit logement des personnes à revenus irréguliers et des personnes âgées : c'était une promesse du candidat Nicolas Sarkozy et c'est également le titre d’un rapport (1) présenté au Comité consultatif du secteur financier et réalisé par les experts Bernard Vorms, directeur général de l’ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement) et Claude Taffin, directeur des études économiques et financières à l’USH (Union sociale pour l’habitat - ex Union des HLM) : constatant que le système français offre aujourd'hui aux accédants à la propriété le crédit le moins cher d'Europe, dans les meilleures conditions de sécurité et avec peu d’écarts de taux liés à la situation sociale des clients, mais que ceux qui s’écartent du modèle majoritaire, parce qu’ils ne disposent pas de revenus stables ou parce leur âge ou leur état de santé leur interdit de s’assurer, ne peuvent en bénéficier, il préconise la création de crédits aidés pour les emprunteurs à revenus irréguliers, et pour les personnes âgées. On se souvient de la promesse du candidat lors d'une émission télévisée à une mère de famille élevant seule ses deux enfants, et ayant des difficultés à se loger...
Deux "produits" sont proposés dans le rapport : pour les premiers le Prêt sécurisé à l'accession à la propriété (PSAP) cautionné par le nouveau Fonds de garantie de l'accession sociale (FGAS), et pour les seconds le Prêt hypothécaire cautionné (PHC), qui ajouterait une caution à la garantie hypothécaire (alors qu’aujourd’hui la caution s’y substitue)…
Ces produits pourraient intéresser les banques : les populations ne disposant pas de revenus réguliers constituent pour elles un gisement de clientèles significatif et non exploité : la France est le pays d'Europe qui compte le plus de contrats précaires à l'exception de l'Espagne, indique le rapport : seuls 10% des ménages qui n'ont aucun CDI sont propriétaires, contre 40% quand l'un des membres en détient. Un ménage ne comptant un titulaire de CDI se voit refuser un crédit immobilier dans 14% des cas, contre 2,5% quand les deux sont en contrat à durée indéterminée, et ce une fois franchi les stades de l'autocensure et de l'entretien au guichet. Aujourd'hui seuls quelques établissements répondent à cette clientèle, dont le Crédit Immobilier de France. Pour justifier leur très grande prudence, les banques invoquent de multiples freins. Aux premiers rangs desquels, le risque de poursuite pour défaut de mise en garde en cas d'accord de prêt disproportionné au regard des capacités de remboursement ou le plafonnement des taux d'intérêt lié au taux de l'usure...
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Coût du logement : de plus en plus cher...
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26/6/2007
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Dévoilés la semaine dernière, les premiers résultats des comptes du logement 2006 font apparaître une nouvelle fois une forte progression des dépenses courantes des ménages pour leur logement : elles ont atteint un nouveau record à 269 milliards d'euros, en augmentation de 6,3%, après +6,6% en 2005 ! Les services du ministère de l'équipement qualifient le rythme de hausse d' "inédit depuis le début des années 90", et indiquent que la cause est, une nouvelle fois, à aller chercher du côté des loyers, aui ont augmenté de 6,7%, après +6,8% en 2005. Mais cette progression reflète presque autant les volumes (+3%) que les prix (+3,6%).
Toutefois, les locataires ne supportent pas l’intégralité de ce coût : des aides personnelles sont distribuées aux ménages pour alléger la charge de leurs dépenses. Ces aides, qui ont un effet solvabilisateur particulièrement élevé sur les ménages qui les perçoivent, ont financé en 2006 18 % de la masse des loyers des locataires du parc privé et 26 % de ceux du secteur social.
Par contre, pour l'année 2006, les charges (travaux, assurance, frais de personnels, etc...) et énergies (fioul, gaz, eau, etc...) n'ont représenté que 26% des dépenses de logement (prévisionnel), contre 30% il y a 10 ans et 36% en 1986. Une tendance qui reflète la hausse croissante des loyers, mais aussi "la modération des prix des énergies au cours des 20 dernières années et la croissance tempérée des volumes, traduisant les efforts réalisés pour économiser l'énergie", indique la synthèse du ministère de l'équipement. L'an dernier, la consommation d'énergie a ainsi diminué de 1,1% en raison d'un climat plus clément, limitant la hausse des dépenses totales à 4,2%. Dans le même temps, toutefois, les charges acquittées par les ménages ont progressé de 6,5%. Mais, même avec cette nouvelle progression, les dépenses d'eau et énergie et les autres charges représentent respectivement 44 et un peu moins de 25 milliards d'euros, contre plus de 200 milliards pour les loyers...
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Les fenêtres : un marché en pleine explosion...
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22/6/2007
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Selon une étude diffusée par le groupe Tryba, premier réseau français dans le domaine de la fabrication et distribution de menuiseries PVC, bois et aluminium, et dans les cinq premières entreprises européennes du secteur, il se vend chaque année environ 9 millions de fenêtres en France (contre près de 10 millions en Allemagne) et 360.000 portes. Mais ces chiffres ne donnent pas la pleine mesure du marché : en effet, 85% des résidences ayant été construites avant 1975, et d’après une estimation des spécialistes de la rénovation, plus de 50 millions de fenêtres restent à changer.
La rénovation représente 73% de parts de marché contre 27% pour le neuf. En ce qui concerne les matériaux, 64% des fenêtres sont fabriquées en PVC, contre 18% en bois, 17% en aluminium et 1% en matériaux mixtes. Pour les portes, le bois a la faveur des Français. 50% d’entre eux optent pour ce matériau, contre 30% pour le PVC et 20% pour l’aluminium.
Le marché de la rénovation a aussi bénéficié de mesures particulièrement intéressantes. La TVA à 5,5%, couplée aux nombreuses campagnes en faveur des économies d’énergie (25% des déperditions thermiques sont dues à une mauvaise isolation des fenêtres et des portes), ont aussi constitué des facteurs déterminants pour doper ce marché...
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Les mesures du paquet fiscal intéressant l'immobilier
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22/6/2007
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Défiscalisation des heures supplémentaires, crédit d’impôt pour les intérêts des prêts contractés pour l’achat de la résidence principale, exonération des droits de succession et augmentation de l’abattement sur les donations, bouclier fiscal à 50% : telles sont les mesures du projet de loi "en faveur du travail, de l'emploi et du pouvoir d'achat" adopté au premier conseil des ministres du gouvernement Fillon II et déposé au parlement le lendemain.
La deuxième prendra bien la forme d’un crédit d’impôt sur le revenu égal à 20 % des intérêts d’emprunt payés à compter du 1er jour du mois suivant la date d’entrée en vigueur de la loi, au titre des intérêts afférents aux cinq premières années de remboursement, dans la limite d’un montant annuel d’intérêts ne pouvant pas excéder 3.750 euros pour une personne célibataire, veuve ou divorcée et 7.500 euros pour un couple soumis à imposition commune. Cette somme est majorée de 500 euros par personne à charge.
La troisième consiste en un allègement des droits de mutation à titre gratuit : les droits de succession seront supprimés au profit du conjoint survivant et du partenaire lié au défunt par un PACS (pacte civil de solidarité) ; par ailleurs, l’abattement personnel de 50.000 euros applicable pour les donations et successions sur la part de chacun des ascendants et de chacun des enfants vivants ou représentés est porté à 150.000 euros, et corrélativement, l’abattement global de 50 000 euros applicable sur l’actif net successoral sera supprimé ; un abattement spécifique de 5.000 euros est également institué pour les successions dévolues aux neveux et nièces...
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Interdiction de fumer dans les lieux publics : concerne aussi les parties communes des immeubles collectifs
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22/6/2007
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C'est ce qu'a rappelé le ministère en charge du logement dans une réponse à un parlementaire posée lors de la précédente session : l'article 1er du décret du 15 novembre 2006 fixant les conditions d'application de l'interdiction de fumer dans les lieux affectés à un usage collectif, interdit de fumer "dans tous les lieux fermés et couverts qui accueillent du public ou qui constituent des lieux de travail", et cette disposition d'ordre général concerne "évidemment les parties communes ouvertes au public tels les halls d'entrée, cages d'escalier, ascenseurs d'un immeuble collectif qu'il soit en copropriété ou non. Elle s'applique également aux personnels employés par les syndicats de copropriété, dès lors que ces personnes exercent leurs activités dans ces parties communes ouvertes au public" (1). Les syndics de copropriété et gestionnaires d'immeubles se doivent d'apposer dans ces parties communes les signalétiques nécessaires pour l'information du public, suivant modèles fixés par un arrêté du 22 janvier 2007.
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Vers une hausse des taux d’intérêt plus forte que prévu ?
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15/6/2007
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C’est en tous cas ce que laisse penser l’analyse faite par le courtier en crédits Meilleurtaux.com, qui présentait le 12 juin 2007 la 4ème édition de L’Observatoire des crédits immobiliers : contrairement aux prévisions, les taux à long terme qui étaient historiquement bas, et qui mettaient les taux des crédits immobiliers à l’abri des effets des hausses successives des taux d’intervention de la BCE (Banque centrale européenne), se sont brusquement redressés, en raison notamment d’une évolution elle-même imprévue de l’activité économique aux Etats-Unis : notamment le maintien de la création d’emplois et des chiffres d’inflation, la progression des investissements des entreprises, et la progression du marché boursiers, combinés à une crise du marché immobilier significative et qui n’a pas encore atteint son terme…
Du coup en Europe, Le taux de l’OAT 10 ans (Obligation assimilable du Trésor, qui constitue l’indicateur de référence pour les prêts immobiliers à taux fixe) est ainsi passé de 3,95% en janvier 2007 à 4,58% actuellement, niveau de novembre 2002 ! Par ailleurs, la BCE poursuivra ses hausses de taux d’intervention, si bien que les taux à court terme qui conditionnent le niveau des prêts à taux révisable se situeront durablement au dessus de 4,50%. Compte tenu de la marge appliquée par les banques, Meilleurtaux prévoit que les taux d’intérêt des prêts à taux révisables pourraient atteindre 5,70 % ; par contre, le courtier table sur la concurrence très forte entre les banques sur le marché des prêts à taux fixe pour penser qu’ils resteront situés entre 3,30 % et 4,50 % jusqu’à fin 2007, ce qui suppose toutefois un maintien prolongé d’une anomalie qui atteint un record historique : le différentiel de taux entre l’OAT et le taux des prêts immobiliers à 15 ans s’établit en moyenne à -0,33% sur les 5 premiers mois de l’année contre -0,23% en 2006 et -0,05% en 2005 ; il dépasserait même 0,40 % de manière fréquente depuis le début de l’année 2007, ce qui fait dire à Meilleurtaux qu’un particulier emprunte pour son logement à un taux très sensiblement inférieur à celui de l’Etat Français !
Mais il y a peut-être pire : non seulement les banques semblent accorder des conditions privilégiées aux particuliers mais de plus elles font des efforts supplémentaires sur les longues durées, sans intégrer une marge supplémentaire de risque, pourtant nécessaire sur les longues durées ; d’où l’idée que les conditions actuelles du marché du crédit immobilier pourraient ne pas se maintenir au-delà de la fin d’année, ce qui aurait notamment pour effet d’annuler, en grande partie ou en totalité, le bénéfice pour les particuliers résultant du crédit d'impôt annoncé sur les intérêts des prêts immobiliers contractés pour la résidence principale...
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Prix de l’immobilier ancien : décélération mais pas encore de baisse en vue
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14/6/2007
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Hausse très modérée en mai de l'indice mensuel de la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier, qui regroupe près de la moitié des agents immobiliers), avec +0,6% de hausse en un mois pour les appartements et une baisse de 0,2% pour les maisons, soit +0,2% pour l'ensemble ; du coup, le taux de hausse sur un an continue à se tasser : + 5,5%, contre par rapport à +6% en avril et +6,5 encore en mars.
L'évolution du marché sera particulièrement à surveiller ces prochains mois, avec notamment la question de savoir si l'effet baissier d'une hausse des taux d'intérêt, qui se profile de manière plus importante que prévu, sera contrebalancée par celui, plutôt haussier, du crédit d'impôt annoncé sur les intérêts des prêts immobiliers contractés pour la résidence principale...
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Le retour des compteurs pour l'individualisation des charges de chauffage
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13/6/2007
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La flambée des coûts de l'énergie remet au goût du jour des mesures datant du premier choc pétrolier dans les années 70, et tombées quelque peu dans l'oubli pendant la période d'énergie bon marché qui y a succédé : tels les répartiteurs de frais de chauffage rendus obligatoires sous certaines conditions dans les immeubles collectifs pourvus d'un chauffage collectif, et ce par une loi du 29 octobre 1974 et un décret du 31 décembre 1979 dont les dispositions sont codifiées aux articles R131-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation (CCH) ! Cette obligation avait toutefois été limitée aux immeubles collectifs ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire avant le 31 décembre 1988, et dont les frais annuels de combustible ou d'énergie nécessaire au chauffage dépassaient un seuil qu'un arrêté du 30 septembre 1991 avait fixé à 40 F/m² : dans ce cas, la mise en service du dispositif devait intervenir avant le 1er octobre 1991. Pour les immeubles plus récents, l'obligation de respect de la réglementation thermique de 1988 était considérée comme conduisant à une consommation d'énergie dont le prix au mètre carré était situé en dessous du seuil fixé.
Le problème est que l'ADEME (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie), qui devait fournir les éléments de calcul nécessaires pour l'actualisation de ce seuil n'a pas poursuivi ce travail au-delà de 1993 : du coup, dans une réponse ministérielle de l'an dernier, le ministère du logement a dû reconnaître que les coefficients correctifs actuellement disponibles n'étaient donc plus adaptés à une utilisation en 2006...
C'est pourtant la même ADEME qui relance aujourd'hui les compteurs individuels d'énergie, s'appuyant sur une étude menée de 2004 à 2006 par le COSTIC (Centre d'études et de formation pour le génie climatique et l'équipement technique du bâtiment), montrant que l'installation de compteurs individuels de chaleur dans les immeubles chauffés collectivement permettrait d'économiser jusqu'à 20% sur les consommations, et si l'ensemble du parc concerné était équipé en France, d'économiser 2 millions de tonnes de CO2, soit l'équivalent de la consommation d'énergie de la ville de Lyon !
Or, sur les 12,7 millions de logements collectifs français, 5 millions sont équipés d'un chauffage central collectif, et 10% d'entre eux seulement (500.000 logements) sont équipés de compteurs individuels. Contrairement à d'autres pays européens où ce taux monte à 70% au Bénélux, à 80% en Autriche, et même à 95% en Allemagne, championne toutes catégories…
Une étude menée pour la France par le Syndicat de la mesure sur 4200 logements arrive à un chiffre d'économie d'énergie escomptée de 22% en moyenne, se ventilant entre 33% dans le parc non-HLM, plus dispendieux au départ, et 14% dans le parc social. Il estime donc que les habitants dont le coût annuel d'énergie dépasse les 3 euros/m2/an ont intérêt à s'équiper de compteurs individuels.
De son côté, le COSTIC observe des résultats différents selon le type de bâti, la population abritée, l'implication des gestionnaires, etc. Une copropriété dans le 16è arrondissement de Paris, datant de 1962, voit par exemple sa consommation remonter dès le troisième semestre d'individualisation. A l'inverse, un immeuble de l'OPHLM de Pantin – un bailleur concerné par ces questions - construit en 2002 affiche une économie de 21%.
L'autre problème est la fiabilité et le coût de l'appareillage nécessaire, ainsi que le coût du relevé et du traitement comptable des mesures effectuées dans les logements. Chaque radiateur doit être équipé d'un compteur individuel, de type électronique. Les anciens évaporateurs sont à présent remisés, en raison de leur faible fiabilité. Le prix de la prestation est estimé à 30 euros par an et par logement !
Du coup, ARC (Association des responsables de copropriété) en tête, les associations de consommateurs ne sont pas chaudes, tout comme les syndics de copropriété, pour qui un comptage et une individualisation de consommation de plus - ils font déjà dans de très nombreux immeubles l'individualisation de l'eau froide et de l'eau chaude au moyens de compteurs - représente une charge supplémentaire importante qu'ils craignent de ne pas pouvoir facturer à son juste coût...
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Le Salon de la copropriété et de la gestion de biens s'étoffe en 2007
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13/6/2007
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La 13ème édition du "Salon de la copropriété et de la gestion de biens" - organisée désormais par Exposium, filiale d’Unibail -, se tiendra du 24 au 26 Octobre 2007 à Paris Expo. Plus de 27.000 visiteurs attendus (présidents et membres de conseils syndicaux, gestionnaires d’immeubles, syndics de copropriétés et administrateurs de biens) rencontreront les 250 exposants, qui comme chaque année présenteront les solutions et innovations, services pratiques, conseils/expertises… dans les domaines de l’hygiène, de la sécurité, de l’administration de biens, de la rénovation, et de l’amélioration des immeubles. Parallèlement à l’exposition, se tiendra un programme permanent de conférences thématiques qui aborderont les principaux thèmes du moment.
La 13ème édition du salon comportera aussi pour la première fois un espace consacré au développement durable.
Comme chaque année, les sites Universimmo.com et Universimmo-pro.com sont partenaires Internet du salon (1).
(1) site du Salon de la copropriété et de la gestion de biens
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universimmo.com
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