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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Débuts poussifs pour la Prime rénovation (énergétique)
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10/2/2020
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Emmanuelle Wargon, secrétaire d'Etat à la Transition écologique et solidaire, a révélé le 6 février les premiers chiffres lors de la conférence EnerJ-meeting Paris 2020, précisant qu'il fallait "aller plus vite". Elle s'exprimait à propos du nouveau dispositif d'incitation fiscale pour les travaux de rénovation énergétique, MaPrimeRénov, lancé au 1er janvier pour remplacer - dans un premier temps en partie - le CITE (crédit d'impôt transition énergétique). "Nous totalisons aujourd'hui 300.000 connexions sur le site, et 6.000 dossiers de demande d'aide ont été déposés" a-t-elle déclaré, rappelant l'objectif annuel fixé par le gouvernement : 200.000 primes distribuées en 2020 (soit, en mensualisant, près de 17.000 primes par mois), et 500.000 primes en 2021. Le démarrage de MaPrimeRénov, distribuée par l'ANAH, serait donc en-deçà de la tendance fixée, bien qu'il soit encore un peu tôt pour s'en inquiéter...
La secrétaire d'Etat a rappelé les autres chantiers de 2020 sur le front de la rénovation énergétique : la parution d'une notice indiquant les points de vigilance sur chaque type de travaux RGE, à destination des clients, afin de leur permettre de s'assurer que les travaux ont été effectués en suivant les règles de l'art, le déploiement du programme de service d'information sur la rénovation énergétique (Sare), dont le déploiement est aussi plus lent que prévu, ou encore la proposition de loi interdisant le démarchage téléphonique pour les travaux de rénovation énergétique, qui va poursuivre son trajet parlementaire, en étant bientôt discutée en seconde lecture au Sénat. Une "décision forte", selon Emmanuelle Wargon, qui fait suite aux nombreuses plaintes de consommateurs ayant été harcelés dans le cadre des offres à un euro.
Concernant le bilan de 2019 de la politique de rénovation énergétique, la secrétaire d'État a mis en avant les premiers résultats obtenus avec le "coup de pouce chauffage", lancé en janvier 2019, ayant permis le remplacement de 260.000 chaudières vétustes, et le programme isolation à 1 euro. Selon le gouvernement, ce dispositif a permis de faire économiser aux Français 175 millions d'euros sur leur facture grâce au plan chaudière et 300 millions d'euros grâce à l'isolation à 1 euro. Et éviter l'émission de 1.500 tonnes de CO2. Des petits pas...
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La loi SRU a peu fait progresser la mixité sociale
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10/2/2020
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C'est ce qui ressort d'une étude commandée par l’Institut des hautes études pour l’action dans le logement (Idheal) à deux économistes, Tristan-Pierre Maury, professeur à l’Edhec, et Kevin Beaubrun-Diant, maître de conférence à l’université Paris-Dauphine : l'article 55 la loi SRU (Solidarité et renouvellement urbain) du 13 décembre 2000, qui fixait aux communes urbaines l’échéance 2020 pour se doter de 20% de logements sociaux au sein de leur parc de résidences principales, a réussi à mieux répartir géographiquement l’offre de logement social dans les communes urbaines mais pas à combler les écarts de revenus entre quartiers ni à enrayer la tendance de fond du marché immobilier entraînant un creusement continu de l’inégalité entre "enclaves de richesse et de pauvreté". Même avec son renforcement par la 1ère loi Duflot de mobilisation du foncier public, du 18 janvier 2013, qui a, pour les communes situées dans les zones les plus tendues, augmenté l'obligation à 25% en reportant l’échéance à 2025.
Les auteurs de l'étude ont, par commune et par section cadastrale - une maille à l'échelle de 900 ménages à Paris et jusqu'à 300 en régions -, à partir des données du service des finances publiques collectées entre 1999 et 2015, recensé le nombre de logements selon leur statut, privé ou social, et les revenus des habitants. Un « indice de ségrégation », de 0 (nulle) à 1 (maximale), a été créé, mesurant l’écart entre le taux de logements sociaux dans un quartier ou une commune, et la moyenne nationale, 15%. Sur l’ensemble de la France, la ségrégation a, en effet, baissé, entre 1999 et 2015, de 8%, et jusqu'à 11% à l’échelle des quartiers. "Un rééquilibrage spectaculaire qui montre que les communes, notamment les moins dotées en logements sociaux, ont fait de réels efforts pour s’en doter", indiquent les auteurs.
Il est vrai qu'au cours de cette période, la production annuelle de logements sociaux est passée d’environ 56.000 en 1999, à 113.000 en 2017, avec des pics à plus de 140.000 en 2009 et 2010. Des emplacements réservés ou des secteurs de mixité sociale ont été inscrits en masse dans les plans d’urbanisme, imposant à tout programme neuf une part de logements sociaux de 25% à 30%. Les bailleurs sociaux ont en pleine crise des subprime sauvé les promoteurs privés en 2008-2009 et assurent depuis auprès d'eux par les achats en VEFA (vente en état futur d'achèvement) près de 50% de la production de HLM, "ce qui aura contribué, par la proximité géographique, à banaliser, anonymiser ce type d’habitat", selon Idheal, commanditaire de l'étude.
A l'inverse, les communes avec un parc HLM de plus de 30% du total de leurs résidences principales ont diminué cette proportion. Elles sont moins nombreuses en 2015 (18,7%), qu’elles ne l’étaient en 1999 (20,3%), et parmi elles, celles avec plus de 50% de HLM ne sont plus que 9,7% en 2015, contre 11,3% en 1999. Les opérations de rénovation urbaine démarrées en 2003 par le ministre de l'époque, Jean-Louis Borloo ont conduit à démolir des HLM pour construire des programmes en accession à la propriété.
Ce tableau est malheureusement moins encourageant lorsqu'on descend plus finement dans le tissu urbain. Les revenus des ménages – par unité de consommation (UC), tenant compte de la composition familiale – se sont fortement différenciés pendant la période, selon que ces ménages résident dans le logement public ou privé. Les locataires HLM ont vu leurs revenus moyens augmenter de 30% quand les occupants du parc privé voyaient les leurs augmenter de 45,7%, l’écart entre eux passant en conséquence de 74 à 95% et révèle surtout, selon l'étude, une paupérisation des premiers.
En analysant la répartition des ménages par commune et par quartier selon cinq tranches de revenus, des 20 % les plus modestes (premier quintile) aux 20 % les plus riches (cinquième quintile), les auteurs voient une spécialisation des territoires. Le nombre des « enclaves de pauvreté », avec plus de 40% de ménages très modestes, passe ainsi de 0,6% en 1999, à 1% en 2015. Les calculs indiquent que l'indice de ségrégation mentionné plus haut a progressé de 9 % à l’échelle de la commune et de 10 % à celle du quartier.
Les auteurs rappellent que les communes urbaines assujetties à la loi SRU sont celles qui comptent plus de 1.500 habitants en Ile-de-France et 3.500 en dehors, et appartiennent à une agglomération de plus de 50.000 habitants comportant une ville centre de plus de 15.000 habitants. Sur les 1.152 communes concernées, 629 ont déjà atteint les 25% de logements sociaux, et 523 n'y sont pas encore. 283 n’en sont même pas à la moitié. Parmi les villes de plus de 100.000 habitants, les plus en retard sont Nice, Toulon, Aix-en-Provence et Boulogne-Billancourt.
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En Ile de France la plupart des territoires ne sont plus accessibles à la propriété
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3/2/2020
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Une étude de l’INSEE parue le 28 janvier analyse les prix des transactions immobilières hors transactions de logements neufs entre 2006 et 2018 et évalue les capacités des ménages à acquérir un logement en fonction des territoires en Ile-de-France. Il ressort notamment de cette analyse que les prix de vente des logements anciens sont jusqu’à huit fois plus élevés au cœur de Paris qu’aux franges de l’Ile-de-France !
Ces disparités de prix n’ont cessé de s’accroître depuis 2006. A Paris et dans sa périphérie aisée, les prix des logements ont explosé : la majorité des ménages franciliens ne peuvent plus acquérir un logement de taille suffisante. Dans l’unité urbaine de Paris, seuls quelques territoires sont accessibles à la propriété pour toutes les catégories de ménages. De fait, pour beaucoup de locataires franciliens, devenir propriétaire implique de s’éloigner de son quartier.
Entre 2006 et 2018, le prix médian au m² des appartements franciliens a augmenté de 32% pour atteindre 4.850 euros ; pour les maisons, le prix de vente médian est désormais de 300.000 euros, en augmentation de 13% sur la période. La modération de cette augmentation s'explique par la baisse des surfaces. Au-delà des valeurs médianes, la dispersion des prix de l’immobilier s'est accrue avec une forte augmentation en haut de l'échelle, notamment pour les appartements : en 2018, un sur quatre s'est vendu plus de 8.200 euros le m², alors que ce prix concernait un appartement sur quarante en 2006.
Les marchés les plus tendus de type « parisien » (Paris, Neuilly-sur-Seine, Boulogne-Billancourt, Levallois-Perret, Vincennes…), ainsi que ceux des franges périurbaines aisées (ouest des Yvelines ou alentours de Fontainebleau) où se trouvent de grandes maisons à prix élevé, sont inaccessibles à l’acquisition pour les ménages aux revenus médians, quelle que soit leur composition. Dans les autres territoires les plus valorisés de l’agglomération parisienne, seuls les couples sans enfant peuvent majoritairement acheter un logement.
Source : Insee Paris et l’ouest parisien : des territoires quasiment inaccessibles à l’achat pour la majorité des locataires franciliens - Janvier 2020.
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25e rapport sur l'état du mal-logement en France 2019
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3/2/2020
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C’est devenu un marronnier : le 31 janvier, la Fondation Abbé Pierre a présenté son rapport annuel sur le mal-logement (1) à un très large public allant du ministre du logement à la presse générale et spécialisée, en passant par une grande variété d’acteurs publics et privés du logement. Si le marché de l’immobilier a affiché une bonne santé générale en 2019, 4 millions de personnes restent mal logées ou privées de domicile, tandis que 12 millions voient leur situation fragilisée par la crise du logement. Plus d'un cinquième de la population est donc concerné par un problème de logement dans notre pays, à mettre en regard de la chute continue de l’effort public en pourcentage du PIB consacré au logement depuis 2009, et de la hausse tout aussi continue des dépenses pré-engagées, dont celles du logement, dans le budget des Français…
Se faisant remettre le rapport, le ministre chargé de la ville et du logement, Julien Denormandie, a tenté de corriger la noirceur du tableau en révélant les premiers chiffres sur la production de logements sociaux en 2019 : 109.088 autorisations de financement ont été délivrées, atteignant presque l'objectif de 110.000 logements annuels du Pacte d'investissement pour le logement social, qui avait été signé en avril 2019 pour la période courant de 2020 à 2022. Parmi celles-ci, 34.000 autorisations concernent des logements dits très sociaux, dans le cadre du dispositif du Prêt locatif aidé d'intégration (PLAI), dont les loyers sont considérés comme étant les plus faibles. Le ministère du logement se félicite par ailleurs du niveau de production de logements locatifs intermédiaires : avec plus de 12.000 logements agréés dans cette catégorie, les statistiques ont bondi de 34% par rapport à 2018, faisant ainsi de 2019 "une année record pour la production de logements abordables".
(1) Fondation Abbé Pierre – 31 janvier 2020 : 25ème rapport sur l’état du mal-logement en France – version intégrale -
- v. focus sur les politiques du logement
et les chiffres détaillés du mal-logement
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Le nombre de logements mis en chantier continue de reculer
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28/1/2020
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Le nombre de logements autorisés en 2019 en France entière (Mayotte non comprise) s’élève selon les estimations publiées ce jour par le service de la donnée et des études statistiques (SDES) à 449.400 soit une baisse de demande de permis de construire de 2,3% par rapport à 2018. Le nombre de mises en chantier s’élève à 410.300, soit une baisse de 1,0%.
Rappelons que le pic de cette dernière décennie a été atteint en mai 2011 avec un nombre de logements mis en chantier s’élevant à 433.800, bien loin du record de novembre 2006 qui était de 496.400.
Si comme le souligne le ministère du logement les autorisations de logements à la construction d'octobre à décembre 2019 se redressent fortement (+12,3% par rapport aux trois mois précédents, après -5,8%), les mises en chantier pour la même période se replient (-2,5% après +3,1%), aussi bien dans le collectif ou en résidence (-3,3% après +3,2%) que dans l'individuel (-1,2% après +2,9%).
Dans le communiqué de presse sur les chiffres de la construction 2019, le ministre chargé de la Ville et du Logement se félicite de la progression des chiffres de la construction au 4e trimestre 2019 et voit une reprise « Ces résultats valident la stratégie du Gouvernement … en particulier en luttant contre les recours abusifs». Apparemment, ces recours abusifs contre lesquels les législations successives n'ont cessé de lutter, n'empêchaient pas de construire 90.000 logements de plus en 2006...
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44% des annonces locatives ne respectent pas l'encadrement des loyers à Paris
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27/1/2020
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Selon une étude de l'association de consommateurs CLCV (Confédération Logement et cadre de vie) du 27 janvier, 44% des annonces de location à Paris ne respectent pas la législation sur l'encadrement des loyers en vigueur depuis le 1er juillet denier.
Après leur annulation par voie judiciaire à Lille puis à Paris en 2017 - annulation au demeurant annulée depuis -, la loi ELAN a rétabli les dispositifs d'encadrement par plafonnement, mais seulement à titre expérimental pour une durée de cinq ans à compter de la publication de la loi, soit jusqu'au 23 novembre 2023. L’encadrement ne peut désormais plus s’appliquer que dans les zones d'urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements et toujours sur la base du volontariat. La ville de Paris a été la première à demander sa ré-application. depuis le 1er juillet 2019, le loyer d'un logement mis en location dans la capitale ne peut excéder le loyer de référence, majoré de 20%, sauf cas exceptionnel (voir «Retour de l'encadrement des loyers à Paris le 1er juillet »).
Selon l’étude de la CLCV qui a analysé 1.000 annonces représentatives du marché parisien, publiées entre juillet et novembre 2019, les particuliers sont les plus mauvais élèves. En effet, seules 48% de leurs annonces respectent la loi contre 70% de celles publiées par des professionnels, ce qui fait tout de même 30% de non-conformité pour des professionnels ! L’étude indique également que plus les appartements à louer sont petits, moins les plafonds des loyers sont respectés. Seules 50% des annonces seraient légales pour les studios, contre 66% pour les deux et trois pièces et 78% pour les quatre pièces et plus.
Parallèlement à la CLCV, l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) a publié le 17 janvier, une étude sur l’impact du non-encadrement en 2018. Les résultats de l’étude démontrent que les simulations appliquées par rapport à la réalité des loyers pratiqués en 2018 sont en rupture avec les années précédentes. Ainsi, la part des dépassements (théoriques) s’inscrit en hausse à 28%, après être passée de 26% en 2015 à 21% en 2017, et les compléments de loyer auraient atteint 151 euros en moyenne (12% du loyer total hors charges) contre 134 en 2017. Non seulement la tendance à la modération des loyers de relocation s’est donc stoppée net, mais on constate de plus un retour à la situation antérieure, ce qui s’explique en grande partie par le fait que les logements remis sur le marché en 2018 n’étaient que pour une petite part d’entre eux des logements précédemment mis sur le marché pendant la période d’encadrement, et donc n’avaient pas déjà fait l’objet d’une éventuelle baisse de loyer...
L'écart de taux d'illégalité dans les annonces entre les particuliers et les professionnels ne doit pas surprendre : une enquête, réalisée par l’IFOP pour les fédérations de professionnels FNAIM et UNIS auprès de 350 bailleurs particuliers gérant leurs biens sans intermédiaire, révèle notamment les raisons pour lesquelles ces derniers n’ont pas recours à un professionnel pour la gestion (24% d’entre eux passent néanmoins par un agent immobilier pour la location) : si 58% sans surprise invoquent les "honoraires trop élevés", 42% invoquent la "volonté de conserver leur liberté de gestion par rapport à l’environnement législatif", en bref s’affranchir de la légalité…
Source : CLCV Encadrement des loyers à Paris : un rebond dans l'application du dispositif - Janvier 2020.
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La pacification des relations entre propriétaires et locataires passe-t-elle par un fichage ?
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21/1/2020
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Jean-Marc Torrollion, président de Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) a annoncé, lors d’une conférence de presse le 15 janvier, travailler avec les autres fédérations professionnelles à la création d'un fichier des incidents de paiement locatifs. S’appuyant sur un sondage Ifop réalisé pour la FNAIM auprès de 354 bailleurs particuliers en gestion directe, révélant sans grande surprise que 85% d'entre eux se disent favorables à la création d’un « fichier national des locataires ayant déjà présenté des incidences de paiement, consultable par les professionnels », le président de la FNAIM estime que le moment est venu de passer « enfin » à l'acte.
Ce fichier, serait « uniquement nourri par les professionnels et accessible aux professionnels ou aux assureurs », assure Jean Marc Torrollion, pour qui ce projet s’inscrit en continuité avec la proposition de loi du député Mickaël Nogal et ses mesures phares sur les loyers, la garantie et la caution, qui visent à « réconcilier les locataires et les propriétaires » (voir Les trois mesures phares de la proposition de loi visant à pacifier les relations entre propriétaires et locataires). Pour le président de la FNAIM, ce fichier serait une « bonne nouvelle pour le locataire » et un moyen d’assurer « le maximum de sécurité tout en ayant un maximum de fluidité », afin de réduire les cautions et garanties demandées aux locataires.
Mickaël Nogal a salué cette annonce comme une « bonne mesure s’il s’agit d’un outil de sélection pour les professionnels et non de stigmatisation, si les données personnelles sont protégées et s’il facilite l’accès au logement» ce qui n’est pas du tout l’avis d’Eddie Jacquemart, président de la Confédération nationale du logement (CGL), pour qui il s’agit « d’un véritable affront à tous les locataires et toutes les familles qui payent régulièrement leur loyer ».
Voyant s'amorcer une polémique, le ministre chargé de la ville et du logement, Julien Denormandie, a quant à lui pris ses distances : « Je n’approuve pas cette proposition. Je suis convaincu que la confiance entre propriétaire et locataire ne se construit pas par la mise en place d’un tel fichier » a-t-il notamment posté sur twitter. Quant à la CNIL (Commission nationale de l’informatique et des libertés), censée selon le président de la FNAIM avoir été consultée et ne pas s'opposer au projet, elle s'est démarquée en déclarant ne pas en avoir eu spécifiquement connaissance...
A trop vouloir en faire, la précipitation de la FNAIM serait-elle contre-productive ?
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Révision des loyers des baux d'habitation : l'IRL reflue encore, à +0,95%
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16/1/2020
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L'IRL (indice de référence des loyers) continue son reflux au 4ème trimestre 2019, avec une valeur d'indice de 130,26, soit une évolution de +0,95% sur un an, après +1,20% au 3ème trimestre, +1,53% au 2ème, +1,70% au 1er, et +1,74% au 4ème trimestre 2018 (v. notre section des indices et chiffres-clés)...
C'est l'effet de son mode de calcul : l'IRL est en effet calculé, depuis la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat, à partir de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ; il suit donc, même si c'est avec retard, les évolutions de l'inflation, ce qui laisse présager une séquence haussière d'au moins un ou deux trimestres...
Rappelons que l'IRL sert à la fixation du loyer des logements reloués après le départ d'un locataire dans les zones tendues (précisément celles où s'applique la taxe annuelle sur les logements vacants). Le bail du nouveau locataire doit mentionner le loyer du précédent et, en dehors de toute autre disposition d'encadrement, le nouveau loyer ne peut être supérieur à celui qui résulte de l'évolution de l'IRL. Aux termes du décret d'encadrement du 30 juillet 2014, les dispositions concernant les nouvelles locations s'appliquent aux logements vacants définis comme étant des logements inoccupés proposés à la location, à l'exception logique de ceux faisant l'objet d'une première location, mais aussi de ceux inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois. Par contre, le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut désormais être librement réévalué.
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Les trois mesures phares de la proposition de loi visant à pacifier les relations entre propriétaires et locataires
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14/1/2020
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Dans l'objectif de la création d’un "choc d’offre de logements", le Premier ministre Édouard Philippe avait confié en décembre 2018 au député LREM de la Haute-Garonne Mickaël Nogal, une mission d’analyse et de propositions pour une évolution du modèle des agences immobilières en France dans le cadre de la location. Son rapport, présenté le 18 juin comportait 37 propositions. Après les avoir longuement débattues avec les professionnels et les organisations de propriétaires, le député a présenté ce 14 janvier 2020 à la presse les grandes lignes de la proposition de loi qu'il s'apprête à déposer, issue de son rapport, et qui comporte trois mesures phares visant à "réconcilier les locataires et les propriétaires".
La première vise à remédier à un problème endémique de la location : la non restitution par le propriétaire en fin de bail du dépôt de garantie ; selon les statistiques du ministère de la Justice, 65% des litiges entre propriétaires et locataires y trouveraient leur source ! Par crainte de se voir privés de cette somme à la sortie de la location, beaucoup de locataires font le choix depuis des lustres de ne pas payer le dernier mois de loyer, privant dans les faits les propriétaires de toute garantie. Pour mettre fin à cette méfiance réciproque, la proposition de loi prévoit que tout locataire devra confier son dépôt de garantie à un professionnel de l’immobilier, qui consignera ces fonds et les restituera, à la fin du bail, sur la base d’un accord entre propriétaire et locataire.
A noter que la proposition de loi répond à la demande des professionnels que la conservation des dépôts de garantie leur soit attribuée, alors que le rapport proposait une consignation obligatoire auprès d’un organisme agréé (régime inspiré des dispositions mises en place au Royaume-Uni).
La deuxième mesure vise à mettre un coup d'arrêt à la tendance de beaucoup de propriétaires d'exiger, pour consentir une location, des garants multiples, y compris à des locataires ne présentant aucun problème de solvabilité. L’accès au logement est ainsi devenu un parcours du combattant pour de nombreux locataires, alors que la caution personne physique, système de garantie le moins fiable juridiquement, est aussi le mode le plus injuste socialement. Pour mettre fin à ces abus, les propriétaires ne pourront plus demander plus d’un garant personnel à leurs locataires. Cette mesure vise de surcroît à limiter le recours à la caution personnelle au profit de nouvelles solutions, plus justes et plus fiables pour les locataires comme les propriétaires.
Enfin, la troisième mesure vise à mieux sécuriser les propriétaires contre les risques d'impayés et de détériorations immobilières, la crainte de l’impayé et de la détérioration engendrant les comportements parfois irrationnels voire illégaux constatés trop fréquemment de la part des propriétaires, en particulier lorsqu'ils sont en relation directe avec leurs locataires. Par ailleurs, l'exposé des motifs de la proposition de loi souligne que 2 propriétaires sur 3 préfèrent gérer leur location de particulier à particulier plutôt que de recourir aux services des professionnels, les services proposés aujourd’hui ne répondant pas pleinement aux attentes des propriétaires et des locataires. Pour cela, la proposition de loi créera un nouveau mandat de gestion à proposer par les administrateurs de biens, assurant aux propriétaires de percevoir leurs loyers et charges tous les mois quoi qu'il arrive, que le locataire les ait réglés ou pas ! Ce nouveau mandat intégrera également la prise en charge d’éventuelles dégradations ou des frais de procédure. A noter toutefois que d'obligatoire dans le rapport, ce nouveau mandat est devenu facultatif dans la proposition de loi.
Reste à savoir si les professionnels, qui peinent à obtenir des propriétaires particuliers un mandat de gestion pour plus d'un tiers des biens sur le marché locatif privé, se saisiront de ce nouveau mandat de "garantie totale" dès lors qu'il est devenu facultatif, eux qui ont déjà du mal à "vendre" l'assurance loyers impayés sur plus de 10 à 15% des biens gérés. Les réactions très mitigées qui ont été relevées à diverses occasions au cours des débats ne laissent pas l'augurer facilement...
Le texte devrait être déposé avant la fin janvier à l'Assemblée nationale, examiné au Parlement en mai et, « si tout va bien », a précisé le député, adopté définitivement pour une application au 1er janvier 2021.
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Marché immobilier : une année exceptionnelle... pour les agents immobiliers
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8/1/2020
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Pour l'observatoire des prix de l'immobilier LPI/SeLoger, opéré par le professeur d'économie Michel Mouillart (Paris-Ouest) et qui présentait le 7 janvier le bilan de de l'année 2019, l'activité du marché immobilier, et notamment de sa composante principale, le marché de l'accession (achats par les particuliers de résidences principales), est le reflet de l'activité d'octroi de crédits immobiliers par le secteur bancaire, avec un nombre de prêts à l’ancien en progression de 9,5% en 2019, et un nombre de logements anciens achetés par les ménages en augmentation de 8,1% dan la même période. Les acquéreurs ont non seulement bénéficié de conditions de taux d'intérêt record (1,25% en moyenne sur l'année), mais aussi d'une grande souplesse des prêteurs en termes de durée des prêts, atteignant elle-même des records à 20 ans en moyenne, et surtout de taux d'apport personnel, jamais aussi bas : 15% en moyenne fin 2019 alors que ce taux était de 25% début 2012 !
Résultat, un nombre de ventes inégalé, dépassant le million de transactions (neuf et ancien), dont 75% d'achats de particuliers accédants de biens destinés à la résidence principale, et parmi ceux-ci 75% de primo-accédants (80% dans le neuf et 60% dans l'ancien, taux cependant très variable, allant de 85% dans les secteurs les moins tendus à 35% à Paris.
Les achats pour l'investissement locatif seraient d'environ 10, peut-être 15% de ce total, sans grande fiabilité néanmoins sur ce chiffre au niveau national. Le réseau Century 21, qui avait présenté ses chiffres la veille, le 6 janvier, a mesuré le taux des achats des investisseurs à 25%, un chiffre jamais atteint, mais bien que ses chiffres soient considérés comme fiables, ils résultent de l'activité de son réseau de 900 agences sur le territoire métropolitain, et peuvent avoir des biais liés à sa répartition géographique...
Enfin, le marché des résidences secondaires ne représente que 4% de l'activité globale du marché.
Les ventes de logements anciens ont augmenté rapidement (au moins 15% sur un an) en Basse Normandie, Bourgogne, Champagne-Ardenne, Franche Comté et Nord-Pas de Calais, régions qui étaient étaient souvent en panne depuis plusieurs années et les prix n’avaient cru que lentement. Dans d’autres régions (Alsace, Haute Normandie, Pays de la Loire et Rhône-Alpes), l’activité a augmenté un peu moins rapidement (10 % sur un an). ce sont des régions où la demande avait nettement reculé en 2018, d'où un rebond en 2019. Ailleurs, l’activité a progressé un peu moins rapidement que l’ensemble du marché en raison des prix atteints (Ile-de-France ou PACA, voire Midi-Pyrénées) ou de leur progression récente (Bretagne), mais aussi du fait d’une demande affaiblie depuis de nombreuses années (Auvergne, Lorraine et Picardie). Enfin, en Aquitaine, Centre, Languedoc-Roussillon, Limousin et Poitou-Charentes, les hausses de prix antérieures ont nettement pesé sur la demande, alors que son pouvoir d’achat a été malmené par la conjoncture économique locale et/ou par la remise en cause des soutiens publics à l’accession à la propriété (aides personnelles, par exemple)...
La hausse des prix a continué dans l'ancien avec une moyenne de 4,7%, contre +3,5% en 2018 (+4,0% en 2017). L’accélération de la hausse a été la plus marquée sur le marché des maisons (+5,4% en 2019) ; celle des appartements, est légèrement inférieure, bien q'également en accélération (+4,3%).
Dans l’ancien, la hausse a été la plus forte (7 à 8%) en Bretagne et dans les Pays de la Loire, rapide également (5 à 6 %) en Alsace, en Ile-de-France, en Lorraine, en Midi-Pyrénées, dans le Nord-Pas de Calais et en Rhône-Alpes, un peu moins forte que l’ensemble du marché (3 à 4%) en Aquitaine, en Bourgogne, dans le Centre, en Franche Comté, en Haute Normandie, en Languedoc-Roussillon, en Picardie et en Poitou-Charentes, et enfin modérée (2%) en Auvergne, en Basse Normandie et en PACA, et nulle ou négative en Champagne-Ardenne et dans le Limousin.
Dans le neuf, les tensions sur les prix au m² ont été moins prononcées que dans l’ancien : ils ont même baissé en Auvergne, en Basse Normandie et dans le Limousin, faiblement augmenté (autour de 1%) en Alsace, en Franche Comté, en Haute Normandie, en Lorraine, dans le Nord-Pas de Calais, en Picardie, modérément augmenté (autour de 2%) en Aquitaine, en Bretagne, en Champagne-Ardenne, en Midi-Pyrénées et en PACA, et dans la moyenne du marché (autour de 3%) en Bourgogne, en Île-de-France et en Rhône-Alpes. Par contre, la hausse a été la plus rapide (au moins 4%) dans le Centre, en Languedoc-Roussillon, dans les Pays de la Loire et en Poitou-Charentes.
Au niveau urbain, les prix n’ont reculé que dans moins de 15% des villes de plus de 100.000 habitants, contre 25% en 2018. Parfois pour la deuxième année consécutive (Nîmes, Reims et Toulon). Dans 38% des grandes villes, les tensions se sont atténuées en 2019. Dans les villes où les prix ont baissé, ou celles où la hausse constatée en 2018 ne paraissait guère en phase avec les fondamentaux locaux de la demande (Limoges). Ailleurs, l’affaiblissement des tensions exprime souvent un simple ralentissement d’une hausse qui est restée modérée, par le passé (Caen et Reims). Les tensions se sont allégées sur Orléans -2,4% contre +4 en 2018), sur Paris (+5,8% contre +7 en 2018) et surtout sur Bordeaux avec une hausse de 0,2% en 2019, après + 9,6% en 2018 !
Mais dans 12 % des grandes villes, l’évolution des prix a été un peu plus rapide en 2019. Parfois sur un marché local où les prix restent faibles (Perpignan) ou modérés au regard de l’attractivité de la ville (Montpellier). Mais aussi dans des métropoles régionales (Lyon et Nice) où le niveau actuel des prix limite les capacités d’expression de la demande, en dépit de la rareté des biens disponibles sur le marché.
Enfin, dans 50% des grandes villes l’évolution des prix s’est faite (beaucoup) plus rapide en 2019, notamment dans celles qui avaient connu un recul des prix en 2018 ou avant : Amiens, Le Mans, Metz, voire Dijon. Mais dans toute ces villes, 2019 a connu un renforcement de la pression de la demande encouragée par le dynamisme de l’offre de crédits et/ou par des déséquilibres locaux parfois sensibles comme, par exemple, à Angers, Brest ou Villeurbanne qui ont enregistré des hausses à 2 chiffres.
Pour 2020, les anticipations des professionnels - les animateurs de l'Observatoire LPI/SeLoger comme ceux du réseau Century 21 - sont un léger recul du volume de transactions (-5 à -8%) et une hausse des prix contenue à +4% pour l'ancien et +3% pour le neuf, mais avec un creusement des disparités entre métropoles à forte tension et villes moyennes ou zones rurales. Avec toutefois le risque que dans les villes qui ont beaucoup augmenté (à l'exception de Paris qui est un marché hors normes), le plafond des ressources des acquéreurs soit atteint, et celui d'un resserrement des conditions d'octroi des prêts en raison de la dégradation des marges des établissements prêteurs, et sous l'influence des appels à la prudence des autorités monétaires. Sans compter le risque d'une remontée sensible des taux d'intérêt, même si celui est jugé peu probable pour le moment par les spécialistes...
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