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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Francis Mer confiant dans la prorogation de la TVA à taux réduite dans le bâtiment
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14/11/2003
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Le ministre des Finances Francis Mer s'est montré optimiste, jeudi au Sénat lors de la séance de questions au gouvernement, quant à la prorogation par Bruxelles de la TVA à taux réduit dans le secteur du bâtiment.
"Je peux rassurer la profession, il est possible que, dès le 25 novembre, lors du prochain conseil Ecofin, nous puissions obtenir un accord de consolidation, définitif ou pas, mais peu importe, de la TVA à taux réduit sur les travaux dans les logements" a précisé le ministre, indiquant que "la Commission elle-même a porté un jugement favorable sur l'élasticité prix/quantité de cette mesure"...
C'est un peu forcer l'avis de la Commission, qui au contraire avait exprimé les plus grands doutes quant aux effets des réductions de TVA sur l'emploi !
Il a aussi expliqué le retard dans la décision par le fait que la TVA dans le bâtiment "s'inscrit dans une réflexion plus générale concernant beaucoup d'autres sujets, et c'est ce qui a peut-être un peu compliqué la tâche de notre conseil, dès lors que la Commission a souhaité à cette occasion toiletter beaucoup d'autres textes et situations concernant la TVA à taux réduit".
Mais "soyez assurés que nous ferons le maximum pour être aussi convaincants que nécessaire, dans ce domaine comme dans les autres, et il serait très probable que le problème soit réglé d'ici à la fin de l'année" a affirmé M. Mer...
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Lutte contre l'habitat indigne : le retour...
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12/11/2003
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Le ministre du Logement Gilles de Robien a annoncé mercredi lors du débat à l'Assemblée sur les crédits du Logement et de l'Urbanisme qu'il préparait "pour 2004" un projet de loi visant notamment à "l'éradication de l'habitat indigne" et à une "réforme des statuts des offices" HLM.
Il a également annoncé que le projet de loi "propriété pour tous" visant à encourager l'accession à la propriété et supprimant la loi de 1948, annoncé quant à lui depuis plusieurs mois sous l'appellation "habitat pour tous", serait déposé "rapidement". Il a rappelé que ce projet de loi "propriété pour tous" aura pour objet de "faciliter l'acquisition de leur logement par les locataires des organismes HLM, mais aussi de favoriser les dispositifs de location-accession et d'accession progressive".
Le "second projet" annoncé pour 2004 "traitera de beaucoup d'autres sujets". Le ministre a précisé qu'il concernera "en particulier l'éradiquation de l'habitat indigne, la mise en place du conventionnement global entre l'Etat et les organismes HLM, et la réforme des statuts des offices" HLM...
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Le licenciement économique de la part d'un syndicat des copropriétaires n'est possible que dans les copropriétés en difficulté
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10/11/2003
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L'article L 321-1 du Code du Travail circonscrit l'application du licenciement pour motif économique au "licenciement effectué par un employeur pour un ou plusieurs motifs non inhérents à la personne du salarié résultant d'une suppression ou transformation d'emploi ou d'une modification substantielle du contrat de travail, consécutives notamment à des difficultés économiques ou à des mutations technologiques".
La volonté de réduire les charges en dehors d'un contexte de réelle "difficulté" n'est donc pas un motif valable pour justifier un licenciement économique ! C'est ce que vient de rappeler la Cour d'appel de Paris (1) dans une affaire concernant un licenciement d'une employée d'immeuble par un syndicat des copropriétaires.
L'assemblée générale, après avoir constaté que le nombre d'heures de ménage figurant dans le contrat de l'employée ne correspondait pas aux besoins de la copropriété, a enjoint au syndic de modifier son contrat de travail et en cas de refus de la salariée d'engager une procédure de licenciement pour raisons économiques. La salariée ayant refusé la réduction du temps de travail, le syndicat a engagé la procédure de licenciement, entraînant l'employée à engager à son tour une procédure pour licenciement abusif...
La cour d'appel de Paris lui a donné raison, soulignant que la modification du contrat avait pour unique finalité la réalisation d'une économie substantielle. Il ne s'agissait donc pas d'un motif économique au sens de l'article L. 321-1 du code du travail, le syndicat des copropriétaires n'étant pas en proie à des difficultés économiques mais souhaitant simplement alléger le poids du poste « salaires et charges » dans son budget...
(1) CA Paris, 18e Ch. D, 16 sept. 2003, n° 03/31161, Asenjo c/ SDC 9 av. Alphone XIII)
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"Plan Vieillissement et de Solidarité" : les conséquences pour les personnels des immeubles
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6/11/2003
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La décision de supprimer un jour férié pour financer le plan de solidarité en faveur des personnes âgées et des personnes handicapées a été annoncée par le premier ministre en personne au cours d'une conférence de presse ce jour. Les salariés devront travailler une journée supplémentaire, ce qui conduira à la suppression du lundi de Pentecôte pour les fonctionnaires ; dans la privé, les partenaires sociaux pourront choisir entre cette date, un autre jour férié ou une journée de RTT.
En contrepartie de cette journée de travail supplémentaire les employeurs paieront une cotisation patronale de 0,3 %. Les sommes ainsi collectées seront affectées à la Caisse nationale de solidarité pour l'autonomie (CNSA) qui constituera une nouvelle branche de la protection sociale.
La mesure nécessite une intervention législative pour augmenter corrélativement la durée légale du travail, intervention qui ne pourra avoir lieu qu'au premier semestre 2004. De ce fait, le lundi de Pentecôte 2004 restera férié, le jour de travail supplémentaire n'entrant en vigueur pour la première fois qu'entre le 1er juillet 2004 et le 1er juillet 2005...
Pour les propriétaires et les copropriétés employant du personnel d'immeuble, la mesure, si elle est maintenue, aura deux conséquences :
- les employeurs bénéficieront d'un jour de travail supplémentaire, et les résidants - qui auront eux-mêmes un jour férié de moins (mais pas forcément le même...) d'une journée de prestation supplémentaire ;
- les propriétaires et copropriétaires, paieront cet avantage qu'ils ne réclamaient pas forcément d'une cotisation de 0,3% sur les salaires, qu'ils répercuteront quand ils sont bailleurs sur leurs locataires conformément aux dispositions régissant les charges récupérables (à 100% ou 75% selon les cas, ou moins s'il y a lieu) ;
- ils feront par contre une économie s'ils rémunéraient pour le jour concerné un ou plusieurs gardiens pour une permanence de dimanche et jour férié (un trentième de la rémunération globale brute mensuelle conventionnelle et (...) repos compensateur de même durée dans la quinzaine qui suit, soit (...) rémunération supplémentaire égale à deux trentièmes de la même rémunération - article 19 de la CCN des gardiens, concierges et employés d'immeubles).
Pour les salariés, la mesure se traduira :
- par une journée de travail supplémentaire (ou des heures s'ils sont en temps partiel mensualisé) sans rémunération supplémentaire,
- par une perte de salaire s'ils assuraient pour le jour concerné une permanence de dimanches et jours fériés !
Rappelons au passage que les employeurs ne sont censés faire assurer de telles permanences à leurs gardiens que "dans un ensemble immobilier employant plusieurs préposés bénéficiant du repos hebdomadaire le dimanche, appartenant éventuellement à différents employeurs liés par un accord ad hoc" (article 19 de la CCN), ce qui veut dire que la plupart de ceux qui le font sont en infraction...
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Baisse du prix du gaz
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31/10/2003
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Les tarifs hors taxes du gaz combustible distribué par réseaux publics diminuent de 0,28 centime d'euro par kWh à compter du 01/11/2003, ce qui représente une baisse de 8% (Arrêté du 29/10/2003, JO du 31/10/2003).
Lorsqu'un relevé des consommations de gaz comporte simultanément des consommations payables aux anciens et aux nouveaux prix, une répartition proportionnelle de caractère forfaitaire est effectuée.
Rappelons que les réajustements de prix interviennent chaque année en mai et en novembre, et on se souvient que la dernière hausse de 4% en mai, autorisée par le gouvernement alors que les prix des produits pétroliers - sur lesquels sont indexés les contrats d’achat de gaz - amorçaient leur décrue, avait soulevé de nombreuses protestations de la part des associations de locataires et de copropriétaires, amenant le ministère de l'économie et des finances à promettre une "baisse significative" au 1er novembre...
Si l'on tient compte qu'une hausse de 3% était aussi intervenue en novembre 2002, le prix du gaz est pratiquement revenu à son niveau de mai 2002, l'amenant à parité d'évolution avec le fioul domestique...
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Préavis réduit en cas de congé du locataire : la distance ne compte pas...
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28/10/2003
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La Cour de cassation a apporté (1) une nouvelle précision concernant le droit à préavis réduit du locataire faisant l’objet d’une mutation : le changement de domicile dans une autre ville n’est pas une condition nécessaire pour que celle-ci soit admise comme justifiant la dérogation demandée !
Elle confirme une jurisprudence antérieure (2) apparemment restée inaperçue de certains tribunaux. Dans le cas traité, il était reproché aux locataires qui avaient demandé à bénéficier du préavis réduit d’habiter après leur départ à quelques pâtés de maison de leur ancien logement. La Cour de cassation a une fois de plus fait remarquer que prendre en considération un critère de distance revenait à ajouter à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas…
(1) Cass. 3ème Ch. civ., 22 octobre 2003, n° 02-15.627, Simone c/Jeanney
(2) Cass. 3ème Ch. civ., 20 juillet 1994, n° 92-18.450, Poidevin c/Molle
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De dangereux polluants dans l'environnement domestique...
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28/10/2003
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L'association écologiste Greenpeace lance un pavé dans la mare concernant la pollution de l’air intérieur dans les logements et les locaux des collectivités, notamment ceux destinés aux enfants, et accuse le gouvernement français "d'obstructionnisme" sur ce dossier ! L’air intérieur est en effet empoisonné par des substances dangereuses pour la santé, qui proviennent de très nombreux objets ou produits de la vie quotidienne, indique le rapport publié.
Des volontaires de l'association sont allés passer l'aspirateur dans 50 foyers français de dix villes différentes, ainsi que dans une école maternelle de la région parisienne, pour traquer cinq familles de substances chimiques particulièrement nocives.
Les résultats de ces prélèvements de poussières, illustrent clairement « la contamination généralisée de nos logements par des additifs toxiques et persistants provenant de biens de consommation courants", a indiqué Yannick Vicaire, responsable de cette campagne à Greenpeace France.
Les cinq familles de produits recherchés par l'association sont les alkyphénols, composés organoétains, esters de phtalates, retardateurs de flamme au brome et paraffines chlorées. Ces substances sont utilisées comme additifs dans de nombreux produits: lessives, cosmétiques, colles, plastiques divers...
Selon Greepeace, l'industrie chimique n'arrive pas à garantir la stabilité de ces substances, qui migrent dans l'environnement. Les modes d'exposition sont multiples -directe ou via l'alimentation- et les effets sur la santé peuvent être dangereux quelle que soit la dose, car la plupart de ces polluants ont des effets cumulatifs, dans l'organisme ou dans l'environnement, a rappelé M. Vicaire, précisant qu’"il ne s'agit pas d'effrayer les gens, mais de forcer les industriels à mettre en place des molécules de substitution"…
Une première percée dans la lutte contre ces polluants a été obtenue avec un projet de directive européenne, obligeant les industriels à fournir des données sur la sûreté des substances dangereuses et soumettant les plus préoccupantes à un régime d'autorisation. Mais cette réforme, en gestation depuis quatre ans et qui devrait voir le jour en 2006, est contestée par les industriels en raison de son coût présumé, bien que déjà considérablement édulcorée sous l’effet des pressions, dont Greenpeace accuse le gouvernement français de s’être trop facilement fait l’écho…
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L'agent immobilier co-responsable
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28/10/2003
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L’agent immobilier peut être tenu avec le vendeur d’indemniser l’acquéreur si l’annonce à laquelle celui-ci avait répondu, émise par l’agence, d’est avérée erronée. Ainsi en a décidé la Cour d’appel de Rouen dans un arrêt du 17 septembre dernier (1), en condamnant un agent immobilier à garantir le vendeur de sa condamnation au titre de la garantie des vices cachés dans une espèce où l’annonce mentionnait que l’appartement était en parfait état et d’une surface de 135 m2 pour un bien qui s’est révélé par la suite mesurer 116,75 m2 et nécessiter des travaux portant sur les revêtements des murs et plafonds, sur l’installation électrique ainsi que sur un mur d’enceinte…
Rappelons que par ailleurs, sur le plan pénal, l'agent immobilier peut se voir condamner au titre du délit de publicité mensongère (article L. 121-1 du Code de la consommation) !
(1) CA Rouen, 1ère Ch., 17 septembre 2003, n° 01/00504, Groscaux c/Lemaître et a.
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Le gouvernement souhaite améliorer la qualité de la réglementation
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27/10/2003
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Par circulaire (1), le Premier ministre a défini un ensemble d'orientations en vue de maîtriser l'inflation normative et d'améliorer la qualité de la réglementation. Il demande aux ministères de se doter d'une charte de la qualité de la réglementation et de désigner des hauts fonctionnaires en charge de cette question. Il fixe également les lignes de force d'une réforme de la procédure de l'étude d'impact.
Dans la future charte de qualité figurera un ensemble de prescriptions et de bonnes pratiques pour l'élaboration des textes, leur rédaction et leur publication. Chaque ministère devra avoir élaboré ce document avant le 1er mars 2004.
Une seconde circulaire précise les conditions de mise en oeuvre de ces orientations.
(1) Circulaire du 30 septembre 2003 relative à la qualité de la réglementation
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Agences immobilières : la France en dessous de la moyenne
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27/10/2003
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Les agences immobilière détiennent une part de marché de 55,30% en moyenne en Europe, selon une étrude du réseau Era Immobilier citée par Intérêts privés (Groupe Revue fiduciaire).
En Grande-Bretagne, Irlande et Pays-Bas, cette part monte à 90% mais elle tombe à 30% en Allemagne et jusqu'à 25% en Suisse.
La France se situe dans la moyenne basse avec 45% du marché. Ces taux ne sont pas corrélés aux rémunérations des agences: en Grande-Bretagne, les agents ne touchent que 1,5% de commission contre 3% en Allemagne et 6% en France, qui détient le plus fort taux de rémunération...
(16/10/2003)
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universimmo.com
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