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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Le patrimoine des ménages français début 2010
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1/12/2010
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L'INSEE publie une nouvelle photographie du patrimoine des Français. Celui-ci est moins varié qu'il y a six ans : la modification de la fiscalité des Plans d'épargne-logement (PEL) a entraîné une désaffection pour ce type d'épargne, et la crise financière survenue en 2008 a détourné de la détention de valeurs mobilières. Les placements moins risqués, de type épargne-retraite ou assurance-vie et la détention de biens immobiliers, investissement considéré comme sûr, ont corrélativement progressé.
En 2010, 94,7% des ménages vivant en France possèdent un patrimoine : 92% détiennent des produits financiers, 61,7% disposent d'un bien immobilier et 15,7% ont des actifs professionnels ; 13% des ménages possèdent les trois à la fois. Les actifs professionnels relèvent d'une logique patrimoniale différente : en détenir n'est pas un moyen d'investir mais est surtout lié à une activité professionnelle, présente ou passée.
Entre 2004 et 2010, la part de ménages métropolitains possédant un patrimoine immobilier s'est plus accrue que celle des ménages détenteurs d'un patrimoine financier (+1,4 point contre +0,7 point).
59,6% des ménages (2 points de plus qu'en 2004) détiennent au moins un actif financier autre qu'un compte-chèques et au moins un bien immobilier. Cela représente la quasi-totalité des ménages propriétaires de leur résidence principale. A l'inverse, détenir un patrimoine financier ne signifie pas forcément être aussi propriétaire d'un bien immobilier. La hausse globale est entièrement expliquée par la progression de la part de ménages propriétaires de leur résidence principale (+2,3 points en six ans).
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Un serious game pour apprendre la copropriété
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1/12/2010
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En complément des premiers ateliers de l'Université de la Copropriété qu'elle a organisés dans une vingtaine de villes, l'UNIS (Union des Syndicats de l'Immobilier), un des deux principaux syndicats professionnels d'administrateurs de biens et de syndics de copropriété, met en ligne le 1er épisode d'une série de modules 'e-learning", outils pédagogiques sur Internet sur le mode des "serious games", visant à mettre en pratique de manière ludique les différentes règles applicables à une copropriété. Le scénario est inspiré de la série américaine "Lost" et comporte en tout 6 épisodes pour sa première "saison"...
Réalisé par un des grands organismes de formation intervenant dans l'immobilier, Elégia, tout y passe : qu'est-ce qu'une copropriété, les parties privatives et parties communes, le règlement de copropriété et les tantièmes, l'assemblée générale, les travaux, les assurances et les sinistres, etc.
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Le Sénat ramène à 150 millions d'euros le prélèvement sur les HLM
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30/11/2010
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Dans le projet de loi de finances pour 2011, le gouvernement voulait prélever 340 millions d'euros sur les organismes HLM, par le biais de la suppression de l'exonération de la CRL (contribution sur les revenus locatifs), dont 260 millions pour financer l'ANRU (Agence nationale de rénovation urbaine). En accord avec le gouvernement, les députés avaient modifié la taxe pour en exempter un quart des organismes, ramenant la ponction à 260 millions.
Les sénateurs ont encore, contre l'avis du gouvernement cette fois, réduit ce montant à 150 millions, et la ponction servira uniquement à faire de la péréquation entre les ressources financières des organismes HLM les plus riches et celles des plus démunis. Dans ces 150 millions, 70 millions pourront rester dans la caisse de solidarité du monde HLM - la CGLLS -qui les redistribuera sans qu'ils transitent par le budget de l'Etat, précise le sénateur UMP de Seine-Saint-Denis Philippe Dallier, rapporteur ville et logement et auteur des amendements sur le sujet.
Pour l'ANRU, en grande difficulté de faire face à ses engagements, il faut trouver d'autres ressources, les organismes HLM n'ayant pas spécialement vocation à prendre en charge la rénovation urbaine. Les sénateurs ont, faute de mieux, imaginé utiliser à ces fins les taxes sur le Grand Paris entre 2011 et 2013, en attendant que le projet démarre vraiment...
La commission mixte paritaire aura du travail le moment venu !
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Après le Pass-Foncier, le PSLA devrait connaître un renouveau
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29/11/2010
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Avec la disparition programmée du Pass-Foncier le 31 décembre 2010, le Prêt social location-accession (PSLA) reste le seul dispositif d'aide à l'accession sociale à la propriété qui ouvre droit à la TVA à 5,5%. Son utilisation par les collectivités locales devrait donc, selon l'ANIL (Agence nationale d'information sur le logement), connaître un renouveau dans les mois à venir.
Dans son principe, le PSLA est destiné à permettre à des ménages modestes d'accéder à la propriété en deux étapes : une phase locative au cours de laquelle le futur accédant paie, en sus du loyer, une redevance qui s'accumule pour constituer un apport personnel. Il dispose d'une option d'achat qu'il peut exercer, à sa convenance, dans un délai fixé par le contrat. La phase locative est censée permettre de tester la capacité du ménage à assumer la charge de remboursement, une fois l'option d'achat levée. Selon l'ANIL, dans la pratique, la durée de la phase locative est presque toujours réduite à 1 an, voire moins, la capacité de remboursement du ménage étant évaluée comme dans le cas d'une opération d'accession ordinaire.
L'intérêt d'utiliser le PSLA réside donc dans le fait qu'il permet d'obtenir l'application du taux réduit de TVA (5,5% au lieu de 19,6%). De même que le montage financier, la phase locative devient une simple contrainte qu'il faut accepter pour bénéficier de cet avantage considérable, qui, pour une opération de 200.000 euros au taux de TVA normal, équivaut à une subvention de 24.000 euros. Avec le nouveau prêt à taux zéro ("PTZ+"), dont peut en outre bénéficier l'accédant, l'aide de l'Etat peut représenter, en zone B1, de l'ordre de 60.000 euros pour un ménage de 4 personnes de la tranche de revenus la plus basse. Face à cela, l'avantage de taux que peut apporter le prêt PSLA est négligeable.
L'ANIL rappelle que pendant la période où il a été distribué, le Pass-Foncier, qui ouvrait droit, lui aussi, au taux réduit de TVA et pouvait se cumuler avec le PTZ, le PSLA, d'un montage plus complexe qu'une opération d'accession ordinaire, avait perdu de son attrait. Les grandes collectivités territoriales qui ont mis en place des politiques d'aide à l'accession à la propriété s'y intéressent à nouveau et les promoteurs privés pourraient être tentés de s'intéresser à ce secteur, jusqu'ici investi par les seuls organismes d'HLM, à condition de pouvoir satisfaire à l'obligation de sécurisation (garantie de rachat et de relogement) inscrite dans le PSLA.
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Nathalie Kosciusko-Morizet reconnaît que l'image du Grenelle s'est brouillée
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28/11/2010
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Interrogée par Le Monde (1), la nouvelle ministre chargée de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement, Nathalie Kosciusko-Morizet, qui a succédé à Jean-Louis Borloo le 14 novembre, refuse l'idée que le Grenelle de l'environnement soit "mort", mais reconnaît qu'à la suite de la montée du "climato-scepticisme", de la confusion autour de la taxe carbone et de l'échec du sommet de Copenhague, l'image s'est brouillée. "Il faut la relancer. Avec Benoist Apparu et Thierry Mariani - secrétaires d'Etat respectivement au logement et aux transports - , nous voudrions qu'à l'issue des dix-huit mois qui sont devant nous, on entende, quand on évoque le Grenelle, les mots " espérance ", " compétitivité ", " emploi ", a-t-elle notamment déclaré.
Et d'ajouter : "je veux que le Grenelle soit synonyme d'actions concrètes : la rénovation thermique des bâtiments, les nouvelles lignes de transport en commun, l'affichage environnemental des produits. Nous avons beaucoup d'essais à transformer pour convaincre les Français. En 2011, nous ferons aboutir de nombreux chantiers : les emplois verts, la simplification des règles d'urbanisme, afin de créer des logements et de lutter contre l'extension sans fin de la ville. 2011 est l'année pivot pour le grand emprunt : 10 milliards sont consacrés à l'innovation environnementale".
Dont acte !
(1) entretien paru dans l'édition du 28 novembre
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Travaux dans le logement : dépense prioritaire en cas d’augmentation des revenus
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26/11/2010
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Selon une idée reçue, rien ne sert d'augmenter le pouvoir d'achat des Français, ils se précipiteraient sur les écrans plats et autres objets de technologie produits hors de France et aggraveraient le déficit commercial ! Un sondage BVA pour l'Expansion (1) prouve le contraire : en cas d'augmentation de 10% des revenus des Français, les dépenses porteraient plus sur les travaux dans les logements (64%) et les loisirs (61%),majoritairement passés en France, que dans les biens d'équipements du foyer (46%), l'achat d'une voiture (36%) ou les produits technologiques (28%) !
BVA et L'Expansion rappellent que plus de 6 Français sur 10 n'ont pas vu leurs revenus augmenter de manière significative depuis ces deux dernières années et 4 sur 10 depuis plus de 5 ans. Les heureux élus se comptent essentiellement parmi les cadres supérieurs et les jeunes actifs.
A la question "que feriez-vous si vos revenus augmentaient de 10% ?", les Français sont partagés entre épargne (51%) et dépense d'un revenu supplémentaire (47%). Mais de grosses disparités existent selon l'âge et la catégorie sociale professionnelle (CSP). Ceux qui peuvent le moins mettre d'argent de côté-les personnes aux plus faibles revenus (55%) et les jeunes (72%)-déclarent qu'ils essaieraient massivement de se constituer ou reconstituer une épargne. Confirmation de ce que disent les économistes, notamment ceux de l'OFCE (Observatoire français des conjonctures économiques): il y a bien une épargne particulière à la crise, une épargne de précaution. Dans la mesure où ils le peuvent, les Français se constituent cette épargne susceptible de les protéger en cas de coup dur.
En revanche les hauts revenus et les Français âgés de plus de 50 ans, qui disposent déjà majoritairement de cette épargne de précaution, en profiteraient pour consommer.
Ce sondage valide aussi les travaux des économistes qui avancent qu'en période de crise, la part de la consommation en bien manufacturés baisse au profit des dépenses de logement. Les quadras misent sur les travaux dans leurs logements (73%), les jeunes dans les loisirs (73%) et les seniors dans les voyages en France (65%). Il arrive à point nommé pour soutenir ceux - de plus en plus nombreux y compris dans les milieux acquis au libéralisme économique - qui préconisent une augmentation du revenu disponible...
(1) sondage réalisé par Internet du 26 au 27 octobre, auprès d'un échantillon de 1086 personnes, représentatif de la population française âgée de 15 ans et plus. La représentativité de l'échantillon est assurée par la méthode des quotas, appliqués aux variables suivantes: sexe, âge, profession de l'interviewé après stratification par région.
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La HALDE, chronique d'une mort organisée
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25/11/2010
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Déjà vouée à disparaître avec la mise en place du Défenseur des droits - instance chargée de veiller au respect des droits et libertés - prévue début 2011 par la révision constitutionnelle du 23 juillet 2008 -, la HALDE (Haute autorité de lutte contre les discriminations et pour l'égalité), qui avait pourtant prouvé (trop ?) son efficacité sous la présidence de Laurent Schweitzer, ancien patron de renault et actuel président du conseil de surveillance du groupe Le Monde, est désormais paralysée : son éphémère présidente, Jeannette Bougrab, qui avait pourtant promis "de se battre comme une tigresse" pour la défendre l'a abandonnée en rase campagne pour un portefeuille de secrétaire d'Etat.
La disparition de la Haute autorité de lutte contre les discriminations et pour l'égalité semble désormais inéluctable. Et ne pas nommer de président est la meilleur façon de la tuer !
"Sans président, il n'y a pas de délibération, pas de recrutement et pas de marché public", déplore sous le couvert de l'anonymat un autre cadre dans des propos rapportés par Le Monde.
Initialement, le Défenseur des droits devait regrouper le Médiateur de la République, le Défenseur des enfants (créé en 2000) et la Commission nationale de déontologie de la sécurité (CNDS, existant aussi depuis 2000). La commission des lois du Sénat a finalement décidé d'y ajouter la HALDE, décriée par la majorité parlementaire, car quelque peu intrusive quant aux pratiques des employeurs et des propriétaires immobiliers, et hélas récemment épinglée par la Cour des comptes pour ses dépenses jugées exorbitantes...
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Prix de l'immobilier : les notaires d'Ile-de-France s'inquiètent des niveaux atteints au printemps
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25/11/2010
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La publication trimestrielle conjointe par les notaires franciliens et l'INSEE des indices et des prix de l'immobilier en Ile-de-France confirme la tendance des chiffres précédents : les prix ont continué à grimper au printemps - les chiffres publiés sont ceux des signatures de ventes en acte authentique au 3ème trimestre 2010, et donc des ventes conclues en promesse sur une période couvrant approximativement le 2ème trimestre - dans des niveaux de volumes de transactions proches du niveau moyen observé dans la période 1999-2007, donc avant la crise : en chiffres bruts, les appartements ont pris encore +5,1% sur un trimestre à Paris (+13,8% sur un an), +4% en petite couronne (+11,5% sur un an) et +3,1% en Grande couronne (+8,9% sur un an) ! Les maisons ont été plus raisonnables, ne prenant "que" +2,5% en Petite couronne (+9,4% quand même sur un an) et +3,8% en Grande couronne (+7% sur un an). Rappelons que le marché des maisons à Paris même est trop petit et divers pour donner lieu à indices significatifs.
Dans Paris, le prix moyen au m2 a dépassé 7.000 euros, et dépasse 5.000 euros dans tous les quartiers. Cela met le trois pièces moyen parisien à près d'un demi million d'euros, et à près de 800.000 euros dans le 6ème... t il ne s'agit encore que de moyennes !
A Paris, le nombre de ventes dans l'ancien reste encore inférieur de 9% à la moyenne de la période 1999-2007 (époque où se concluaient entre 800 et 850.000 ventes par an sur toute la France alors qu'il est estimé qu'il s'en est conclu 714.000 de la mi-2009 à la mi-2010), mais que de 5% en Petite couronne et de 1% seulement en Grande couronne.
Dans son discours d'ouverture de la conférence de presse de présentation de ces chiffres, Christian Lefebvre, président de la Chambre des notaires de Paris a pointé le paradoxe que représente le dynamisme du marché immobilier francilien "dans une économie et une société qui se caractérise aujourd'hui par les soubresauts de la crise financière traversée il y a deux ans". Rappelant qu'il y a deux ans les pronostics étaient sombres et que chacun prédisait la reproduction d'une crise immobilière d'après l'euphorie des années 86-90, il n'a pas manqué de défendre les propos mesurés des notaires qui avaient rapidement constaté qu'après une panne sèche d'environ 6 mois, l'activité repartait, "fruit d'une confiance dans l'immobilier et d'une tenue assez exceptionnelle de ce marché caractérisé par la pénurie de l'offre de logements de qualité par rapport à la demande, y compris solvable".
Mais il a aussi reconnu que cette situation rendait encore plus cruciale "l'absolue nécessité de s'attaquer dans notre pays et spécialement dans cette région particulière qu'est l'Ile-de-France, à la situation du logement". La pénurie de logements de qualité s'accentue avec un effort de construction insuffisant, "qui ne répond même pas aux exigences de renouvellement d'un parc immobilier qui vieillit et parfois se détériore". "Il est temps, plus que temps, de desserrer l'étau qui paralyse la demande de logement. Sinon, c'est l'ensemble de notre société qui sera malade parce qu'elle consacrera globalement trop de ressources à son logement", a-t-il notamment déclaré.
Le problème est que cette hausse des prix en Ile-de-France, et singulièrement à Paris, devenue ville inabordable pour qui n'a pas un bien à vendre intra muros, ne semble pas en passe de se calmer : le baromètre du courtier en agences immobilières, Meilleursagents.com affiche des hausses mensuelles supérieures à 2% (+2,4% en octobre), ce qui porte la hausse à 19% en un an (1er novembre 2009 au 1er novembre 2010) ! Près du double de la progression des prix à Londres (+11%, source Halifax Price Index) et sans comparaison par rapport à New York (+0,1% en un an, source Standard & Poor's-Case Shiller). Et sur deux ans, la montée des prix parisiens (+15,8%) va à l'inverse de ceux de Londres et de New-York, qui baissent respectivement de 2,7% et de 9,4%. Dans le reste de l'Ile-de-France, l'évolution cet automne semble poursuivre celle mise au jour par les notaires pour le printemps.
La baisse des taux ne semble donc pas augmenter le pouvoir d'achat mais semble par contre alimenter la hausse des prix. Il faut s'attendre à ce que le nouveau prêt à taux zéro ("PTZ+") fasse de même !
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Maintien provisoire de la TVA à 5,5% sur les travaux
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24/11/2010
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Il s'en est fallu de peu : dans le cadre de l'examen de la loi de finances pour 2011, les sénateurs ont finalement rejeté des amendements augmentant à 7% le taux de la TVA sur les travaux d'entretien et de rénovation des bâtiments, la laissant encore pour un an à 5,5%, le taux appliqué depuis une dizaine d'années. Mais pour le président de la Commission des finances, le Sénat n'a fait que repousser l'échéance. "Nous n'échapperons pas à un taux intermédiaire et nous avons tort de repousser l'échéance", déclaré le président de la Commission des finances, Jean Arthuis. Malgré le coût de cette "dépense fiscale", de loin la plus coûteuse des "niches" de l'immobilier (plus 5 milliards d'euros par an), le gouvernement était contre l'augmentation. La question est de savoir jusqu'à quand...
Créée en 1999, la TVA à 5,5% dans les travaux concerne l'amélioration, la transformation, l'aménagement et l'entretien des logements et des immeubles majoritairement destinés à l'habitation, achevés depuis plus de 2 ans, effectués par des professionnels du bâtiment. Elle était notamment destinée à combattre le travail "au noir".
Selon la CAPEB (Confédération de l'artisanat et des petites entreprises du bâtiment), depuis son instauration cette mesure a permis la création de 40.000 emplois dans le secteur. Elle estime depuis plusieurs années à ce niveau les suppressions d'emploi qu'entraînerait sa disparition totale. Il semble que le gouvernement n'y soit pas insensible malgré le déficit budgétaire...
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Ascenseurs : échéance le 31 décembre pour la réalisation de la 1ère tranche des travaux de sécurisation
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23/11/2010
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Selon la Fédération des ascenseurs, alors que l'échéance - déjà reportée une fois - de réalisation de la première tranche des travaux de sécurisation imposée par la loi "urbanisme et habitat de 2003 approche, 20% des ascenseurs n'avaient pas subi, fin septembre, les travaux nécessaires. Essentiellement en copropriété, où en pleine crise économique les copropriétaires sollicités font de la résistance en raison du montant et de la complexité des devis, et aussi du manque de confiance dans les ascensoristes !
Les débats sont vifs dans les assemblées générales, et les copropriétaires sont sensibilisés par la dénonciation de nombreux abus : travaux non obligatoires insérés subrepticement, prix excessifs, etc. L'ARC (Association des responsables de copropriété) en a mis en ligne sur son site toute une collection. Le coût moyen de 20.000 euros par immeuble, estimé par la fédération des ascenseurs se situerait selon l'ARC plutôt dans une fourchette de 20.000 à 50.000 euros. L'UFC-Que Choisir, qui s'était penchée sur le sujet en 2008, avait fait une estimation de 22.000 euros par ascenseur, soit le double de ce qui était prévu lors du vote de la loi.
Pour les associations de consommateurs, ce renchérissement provient d'un manque de concurrence dans un marché largement dominé par quatre grands acteurs : Otis, Schindler, Thyssen et Koné. Avec des plannings pleins, ils se sont révélés peu motivés pour tirer les prix. Pour être conseillés, mieux vaut pour les copropriétaires de faire appel à un bureau d'études spécialisé, indépendant des ascensoristes.
A noter tout de même une retombée positive de toute cette opération : les propriétaires d'ascenseurs, ayant dû élargir leurs appels d'offres à d'autres ascensoristes que l'installateur d'origine, ont envisagé plus facilement de faire jouer la concurrence aussi pour le contrat d'entretien. Résultat : les quatre "grands" auraient perdu des dizaines de milliers de contrats au profit de petits ou moyens ascensoristes alternatifs. La protection qui maintenait jusque là la clientèle captive des installateurs, le "verrouillage technologique", pratique anti-concurrentielle par excellence, est de moins en moins admis, et un décret serait même en préparation interdisant toute entrave à l'accès aux pièces de rechange et aux techniques de mise en oeuvre permettant à un ascensoriste d'entretenir des installations qui ne sont pas de sa marque...
Autre sujet pour lequel le gouvernement est sollicité : le report éventuel des deux prochaines échéances, celles de 2013 et de 2018, autorisé par la loi "Boutin" du 25 mars 2009. Sans surprise, la Fédération des ascenseurs est contre. Interpellé sur ce sujet au Parlement, le secrétaire d'Etat Benoist Apparu avait répondu qu'il souhaitait attendre la fin de 2010 pour faire un point sur l'avancement des travaux et décider ensuite de donner ou non plus de temps aux propriétaires. Selon les statistiques de la Fédération des ascenseurs, la part du parc ayant subi des travaux pour les deux prochaines échéances n'a que très peu progressé depuis le début de l'année : 40% pour 2013, et 17% pour 2018 à la fin de septembre...
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universimmo.com
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