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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Le ministre fait un bilan encourageant de l'activité dans le domaine du logement
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28/11/2003
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1.000 logements autorisés chaque jour en 2003 ! C'est le chiffre mis en avant par Gilles de ROBIEN, ministre entre autres du logement, qui a présenté un bilan d'étape sur la construction de nouveaux logements, la commercialisation des programmes en accession à la propriété et le financement du logement social.
Le nombre de logements autorisés (permis de construire) à la fin du mois d'octobre s'élève à 304.774 et devrait être supérieur à 365.000 pour l'ensemble de l'année 2003 en progression d'environ 5% par rapport à l'année 2002.
En particulier, le nombre de logements collectifs autorisés devrait, delon le ministère, approcher 150.000 en progression de 10% par rapport à l'année précédente.
De même, le nombre de permis de construire obtenus par les organismes de logement social en 2003 devrait progresser de plus de 11% par rapport à 2002.
Le nombre de logements commencés (mises en chantier) à la fin du mois de septembre s'élève à 259.127 et devrait ainsi à la fin de l'année 2003 être très proche de 310.000 en progression de plus de 2% par rapport à 2002.
Cette croissance proviendra essentiellement des logements collectifs qui devraient dépasser 120.000 en progression de près de 10% par rapport à 2002.
Gilles de ROBIEN considère que ces résultats sont particulièrement encourageants et qu'ils montrent la bonne tenue du secteur du bâtiment. Ils confirment même les espoirs de reprise économique. Ils permettent de se rapprocher de l'objectif de 320.000 nouveaux logements par an pour répondre aux besoins des ménages.
Le nombre de logements neufs vendus par la promotion privée pendant les trois premiers trimestres de l'année 2003, s'élève à 77.000 en progression de plus de 23% par rapport à l'année 2002. En particulier, les ventes d'appartements collectifs se sont élevées à 65.000 en progression de plus de 25% par rapport aux neuf premiers mois de l'année 2002. Les ventes en 2003 devraient ainsi être proches de 100.000 logements environ en progression d'environ 20% par rapport à 2002.
Ces résultats marquent selon le ministre le succès du nouveau dispositif fiscal d'aide à l'investissement locatif mis en place par la loi "Urbanisme et Habitat" du 2 juillet 2003.
Gilles de ROBIEN avait annoncé lors du vote de la loi un objectif d'offre locative supplémentaire de 40.000 logements par an en régime de croisière, soit une augmentation de 10.000 logements par rapport à l'offre annuelle générée par le précédent dispositif d'aide à l'investissement locatif.
Cet objectif devrait être atteint, voire dépassé dès 2003 et alors même que le dispositif ne s'est appliqué en 2003 que sur 9 mois.
Le nombre de logements locatifs sociaux financés à la fin du mois d'octobre s'élève à 29.285 en augmentation de 21% par rapport au mois d'octobre 2002.
Gilles de ROBIEN félicite de leur mobilisation l'ensemble des partenaires du logement social et tout spécialement des organismes HLM et des services du ministère de l'Équipement, des Transports, du Logement, du Tourisme et de la Mer pour développer une offre nouvelle de logements locatifs sociaux de qualité.
Pour 2003, Gilles de ROBIEN confirme son objectif de 55.000 logements locatifs sociaux, conformément au programme prévu par la loi de finances.
Pour 2004, le projet de loi de finances prévoit la réalisation de 80.000 nouveaux logements locatifs sociaux.
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L’évolution des loyers dans le parc locatif privé en 2002
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28/11/2003
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Un très volumineux et très documenté rapport du ministère du logement fait le point de l'évolution des loyers au cours de l’année 2002. Les résultats sont issus d’enquêtes menées dans onze agglomérations de province, ainsi qu'à Paris, sa proche et grande banlieue. La conduite d’enquête et le traitement des données ont été réalisés par l’OLAP (Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne), et qui avait déjà publié une synthèse exposée dans un article récent...
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Régime fiscal de l'activité de syndic non professionnel
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28/11/2003
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Une réponse ministérielle (1) rappelle entre les lignes qu'un syndic non professionnel, nécessairement copropriétaire dans l'immeuble qu'il gère, peut être rémunéré, en plus de son défraiement, soit à l'euro près, soit forfaitairement...
La question du parlementaire visait le régime fiscal du syndic bénévole de la copropriété dont il est membre, et demandait confirmation qu'il ne peut être considéré comme exerçant en cette qualité une profession commerciale ou non commerciale, et qu'il n'est pas redevable de l'impôt sur le revenu sur les sommes qui lui sont allouées par le syndicat des copropriétaires à titre de remboursements forfaitaires de frais destinés à couvrir la mise à la disposition de la copropriété d'une pièce de son habitation principale, ainsi que les frais de téléphone, de déplacement et les frais divers (frais de bureau, pourboires...) incombant normalement à la copropriété, lorsque ces remboursements ne sont pas excessifs eu égard à l'importance de la copropriété et n'excèdent pas, en tout état de cause, 4 000 euros par an.
Il rappelait qu'une réponse ministérielle a déjà précisé que ces remboursements n'étaient soumis à aucune cotisation sociale (JOAN, 30 janvier 1989, p. 530, n° 2305)...
Le ministre a répondu en indiquant que l'activité de syndic d'immeuble, lorsqu'elle est exercée à titre personnel et non en société, "relève en principe de la gestion d'affaires, activité imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux".
Mais lorsque cette activité est exercée à titre purement occasionnel par une personne qui n'exerce par ailleurs aucune activité commerciale, il est admis que les recettes qu'elle perçoit soient soumises à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices non commerciaux. A ce titre, les recettes comprennent notamment les sommes reçues à titre de remboursement forfaitaire de frais. En contrepartie, les dépenses correspondantes sont déductibles pour leur montant réel sous réserve qu'elles aient été effectivement payées.
La réponse précise que "la même solution est retenue à l'égard d'un contribuable retraité ou salarié qui remplit les fonctions de syndic dans un immeuble dont il est lui-même copropriétaire"...
De là à encourager cette activité pour les retraités en tant que complément pour une retraite amaigrie...
(1) Rép. ministérielle Lasbordes, JOAN du 27 octobre 2003, n°16465
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Sursis pour la TVA à 5,5% dans le bâtiment ?
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27/11/2003
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Devant l'imposibilité de se mettre d'accord sur une liste définitive de produits et services susceptibles de bénéficier d'un taux de TVA réduit à partir de celle proposée par la Commission (notre brève), les ministres des Finances des Quinze pays membres de l'Union européenne, réunis en Formation Ecofin, se sont au moins mis d'accord pour demander de pouvoir prolonger pour deux ans le régime des taux réduits de TVA à 5,5% sur les travaux dans le logement. Mais le commissaire européen chargé de la Fiscalité, Frits Bolkestein, qui veut mettre de l'ordre dans le maquis des taux réduits en harmonisant les dérogations, a refusé de faire la proposition nécessaire pour que cette prolongation puisse être décidée. «Le problème réside dans le fait que la Commission ne fera pas de proposition», a-t-il déclaré. «Et en l’absence d’une proposition rien n’aura lieu». Il s'est contenté d'assurer que la Commission n'ouvrirait pas pendant six mois de procédure d'infraction contre les pays qui appliquent de tels taux réduits pendant six mois.
Il est vrai que la Commission venait de se faire désavouer pour la deuxième fois en deux jours et qu'elle en était quelque peu dépitée...
Parmi les premières réaction des professionnels, la CAPEB (Confédération de l'artisan et des petites entreprises du bâtiment) indique qu’elle «aurait préféré une solution durable et pérenne, mais ne voulant pas lâcher la proie pour l'ombre, elle salue la prolongation de deux ans, que le gouvernement français a ardemment soutenue".
De son côté, Christian Baffy, président de la Fédération Française du Bâtiment (FFB), considère que les récentes déclarations des ministres des Finances européens sur la TVA à 5,5 % pour les travaux dans le logement lèvent les incertitudes des professionnels... au moins pour 2004. "Pour 2004, nous pouvons continuer à établir des devis avec un taux de TVA à 5,5%" a-t-il déclaré.
Pour le président de la FFB dont les propos sont rapportés par Batiactu.com, "cette décision met fin à un très mauvais suspens. Elle donne de l'air à nos entreprises et fait retomber la pression de clients que l'approche de l'échéance du 31 décembre avait rendus impatients. Cette annonce va également permettre de débloquer des travaux qui étaient carrément gelés, notamment auprès des syndics de copropriété. L’enjeu est de taille puisque cette mesure nous assure de pouvoir conserver les 50.000 emplois directs et indirects que nous avons créés grâce à la TVA à 5,5 %."
Il reconnaît toutefois qu’au delà de l’année prochaine, la situation est loin d’être résolue, et qu'en ce qui concerne la FFB, tant au niveau européen - avec la FIEC - qu’en France, elle "continuera sa mobilisation jusqu’à ce qu’elle obtienne de façon définitive la TVA à 5,5% dans le logement", ajoutant : "nous allons nous battre jusqu’au bout et nous allons d’ailleurs diffuser 500.000 autocollants «Touche pas à ma TVA !» à afficher sur les véhicules de nos 55.000 entreprises adhérentes"...
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Le chèque emploi-service pour les entreprises refait surface...
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24/11/2003
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C'est devenu un feuilleton à épisodes : voté en première lecture par les députés dans le projet de loi sur l’initiative économique et applicable aux employeurs rémunérant trois salariés au plus, il avait été retiré discrètement par le Sénat fin mars en accord avec le gouvernement pour être, adopté dans le cadre des ordonnances sur les simplifications administratives (projet de loi d'habilitation - voir notre brève).
Puis une loi spécifique (1), applicable au 1er janvier 2004 sous réserve de parution d'un décret d'application, a créé deux "chèques emploi", potentiellement utilisables par les copropriétés (notre brève) :
- le « chèque-emploi associatif » : il concernera les associations à but non lucratif employant au plus un équivalent temps plein ;
- le « chèque emploi jeune été » pour les travaux saisonniers.
Hier enfin, le premier ministre invité sur Europe 1 a annoncé comme une grande mesure susceptible de créer jusqu'à 500.000 emplois, l'extension aux entreprises du principe du chèque "emploi-services" accessible pour le moment aux seuls particuliers pour les emplois à domicile.
Rappelons que cette mesure est attendue avec intérêt par les petites copropriétés, notamment celles gérées par un syndic non professionnel, ainsi que par les propriétaires de petits immeubles, comme moyen de simplifier la gestion d'emplois de gardiens et surtout d'employés d'immeuble.
(1) loi n° 2003-442 du 19 mai 2003 relative à la création d'un chèque-emploi associatif
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Des victimes du saturnisme indemnisées
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24/11/2003
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La commission d'indemnisation des victimes d'infraction (CIVI) a jugé recevable la demande d'indemnisation présentée par cinq familles victimes du saturnisme, a annoncé l'association des familles victimes du saturnisme.
La CIVI a reconnu le caractère matériel de l'infraction d'"omission de porter secours à autrui" subie par ces familles et a ordonné une expertise médicale qui devra déterminer l'importance du préjudice.
En réalité, la CIVI avait pris une décision similaire le 25 juillet 2002 concernant 13 familles dont les enfants avaient été intoxiqués par le plomb contenu dans les vieilles peintures de leurs appartements insalubres du 19ème arrondissement de Paris.
Rappelons que les peintures anciennes au plomb constituent, dans les immeubles dégradés ou en cours de rénovation, la principale cause de saturnisme. Même à faible dose, l'imprégnation par le plomb peut avoir de graves répercussions sur le développement physique, intellectuel et psychomoteur des enfants. La déclaration du saturnisme est obligatoire par le médecin qui le détecte.
Depuis 1999, les préfets peuvent faire effectuer des travaux de réhabilitation des appartements en cas de risque, et ce, même en cas de refus des propriétaires.
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L'ARC attaquée par trois grandes fédérations de professionnels immobiliers
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19/11/2003
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Quinze ans après sa création, L'ARC (Association des responsables de copropriété), ancienne branche de la CLCV (Consommation, logement, cadre de vie) spécialisée dans la copropriété et devenue autonome, est attaquée en justice par trois grandes fédérations d'agents immobiliers et administrateurs de biens (donc entre autres syndics de copropriété) : la FNAIM (Fédération nationale des agents immobiliers), le SNPI (Syndicat national des professionnels de l'immobilier) et la CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens).
Le motif est le dénigrement de professionnels que l'ARC pratiquerait de façon systématique et la concurrence déloyale à laquelle se livrerait cette association par l'intermédiaire de sa coopérative 'Copropriété-services" : celle-ci a pour activité, pour les syndics non professionnels et les conseils syndicaux qui veulent intervenir dans le choix des fournisseurs et prestataires de leur copropriété, le référencement de fournisseurs recommandés et la négociation de prix préférentiels sur un certain nombre de produits comme le fioul domestique (voir notre article de 2001 sur cette pratique)...
On s'étonnera que l'action sur ce dernier fondement ne vise pas aussi une initiative du même type lancée pour faire pièce à Copropriété-services : les "A.UR.A" (Associations urbaines d'achats et de services) ; mais il est vrai que cette initiative est le fait du groupe Vendôme-Rome, premier groupe immobilier et deuxième plus grand groupe de syndics en France, et dont des dirigeants sont aussi dirigeants de la CNAB (voir le même article)...
Par ailleurs, cette dernière organisation attaque aussi l'ARC en diffamation pour les critiques qu'elle a émises sur son "Observatoire des charges de copropriété", mettant en doute, au vu de résultats paradoxaux, la méthode d'élaboration des chiffres produits en 2002 (notre brève).
Nul doute que l'ARC, qui n'est pas à l'abri de toute critique mais qui sait à merveille se mettre en valeur dans les médias, saura tirer parti de ces actions judiciaires à l'encontre de leurs auteurs, qui une fois de plus semblent se tromper de méthode pour défendre des professions à l'image malmenée...
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Lancement de l'Agence nationale de rénovation urbaine
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17/11/2003
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Le ministre délégué à la Ville, Jean-Louis Borloo, a lancé aujourd'hui, en présence du Premier ministre Jean-Pierre Raffarin, l'Agence nationale de rénovation urbaine (ANRU), un outil "révolutionnaire", selon lui, qui va "bouleverser" les mentalités et les pratiques.
Instauré par la loi d'orientation et de programmation pour la ville du 1er août (1), l'ANRU va être le guichet unique pour les financements des projets de rénovation des quartiers sensibles présentés par les élus locaux, pour les cinq ans à venir.
"Avant, cela ne fonctionnait pas, d'abord parce qu'il y avait peu de moyens financiers, mais aussi parce que c'était opaque et que chacun des partenaires travaillait dans son coin", dit le ministre dans un entretien rapporté par l'AFP.
Destiné aux zones urbaines sensibles (ZUS), le programme de rénovation urbaine implique la démolition, la construction ou la réhabilitation de 600.000 logements sociaux en cinq ans, pour un coût estimé à 30 milliards d'euros. La participation de l'Etat est de 2,5 milliards pour la période 2004-2008.
"Les élus suivent à fond", affirme le ministre. Une dizaine de conventions ont été signées depuis sept mois, l'agence fonctionnant déjà, sans locaux ni installation officielle.
"A Aulnay-sous-Bois (Seine-Saint-Denis), ils ont mis 227 millions d'euros, nous 61, à Montereau (Seine-et-Marne) ils ont mis 149, nous 60, en gros, l'agence met un tiers, mais sur Montfermeil (Seine-Saint-Denis), on va monter à 70%", a-t-il relaté, ajoutant qu'ont été déjà engagés 500 à 600 millions d'euros, "alors que, sur les quatre dernières années, ce sont 20 millions d'euros par an qui sont arrivés dans ces villes"...
"Il faut dire aux élus, on vous fait confiance, expliquez ce que vous faites, combien il vous faut, nous, on garantit les financements" a-t-il même lancé.
L'agence nationale de rénovation urbaine sera installée dans ses murs d'ici à une quinzaine de jours, affirme M. Borloo, en même temps peut-être que les services de la DIV (délégation interministérielle à la ville), actuellement à Saint-Denis (Seine-Saint-Denis), et peut-être, souhaite le ministre, le ministère de la Ville lui-même, "pour plus de cohérence".
Une fois lancée l'agence de rénovation urbaine, finalisées la création de nouvelles zones franches urbaines et les mesures en faveur des ménages surendettés, Jean-Louis Borloo annonce qu'il s'attaquera en janvier 2004 à de nouveaux dossiers: la prévention de la délinquance, l'amélioration des "métiers de l'humain" (travailleurs sociaux, éducateurs de rue), et le lancement d'un "programme autour de l'Education nationale"...
Jusqu'où s'arrêtera-t-il ?
(1) loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine
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Certificat de performance énergétique en vue
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17/11/2003
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La loi "Habitat (ou logement) pour tous" en préparation chez Gilles de Robien, et qui doit, parmi une grande variété de mesures doit regrouper les diagnostics requis lors de la vente de biens immobiliers, doit aussi mettre en application une directive européenne du 16 janvier 2002, dont l'article 7 préconise la création d'un "Certificat de performance énergétique", à délivrer lors de la construction, de la vente ou de la location d'un bâtiment, par le constructeur au propriétaire, ou par le propriétaire à un acheteur ou au locataire potentiel, selon le cas. Le certificat serait valable pendant dix ans au maximum.
Pour les appartements ou les unités d'un même immeuble conçues pour des utilisations séparées, la certification pourra être établie sur la base :
- d'une certification commune pour l'ensemble de l'immeuble lorsque celui-ci est équipé d'un système de chauffage commun ; ou
- de l'évaluation d'un autre appartement représentatif situé dans le même immeuble.
Le même article de la directive précise que le certificat de performance énergétique du bâtiment inclut des valeurs de référence telles que les normes et les critères d'évaluation en usage, afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer la performance énergétique du bâtiment. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer la rentabilité de la performance énergétique".
(1) directive 2002/91/CE du 16 décembre 2002 du parlement européen et du conseil - JOCE no L1 du 4 janvier 2003
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L'acquéreur d'un garage annexe d'un immeuble ne bénéficie pas du délai de réflexion ou de rétractation
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14/11/2003
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Depuis le 1er juin 2001, tout acquéreur non professionnel d'un bien immobilier à usage d'habitation dispose d'un droit de rétractation de 7 jours après la signature d'un avant-contrat de vente sous seing privé - promesse ou compromis - ou d'un délai de réflexion de même durée entre la réception d'un projet d'avant-contrat et sa signature chez le notaire (articles L 271-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation - voir notre article de juin 2001). Toutefois, cette protection ne couvre pas l'acquéreur d'un garage, même s'il s'agit d'un local annexe à un immeuble d'habitation !
C'est en tous cas l'avis exprimé dans une réponse ministérielle du 3 novembre 2003 (JOAN Q. n°23425) selon laquelle la vente d'une dépendance isolée n'entre pas dans le champ d'application de l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, de sorte que "l'acquisition d'un garage, local annexe à un immeuble d'habitation, est exclue de ce dispositif"...
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universimmo.com
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