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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Un sondage sur la GRL
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18/2/2010
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Réalisé par TNS Sofres à l'occasion du lancement effectif de la nouvelle GRL pour le compte du ministère de l'écologie et de l'APAGL (Association pour l'accès aux garanties locatives), émanation d' "Action logement", il fait le point sur l'attitude des bailleurs à l'égard des assurances contre les impayés de loyers et leur perception de la GRL (1). Il en ressort le sentiment général que louer un logement est une opération délicate, que la GRL bénéficie d'une bonne notoriété et d'une appréciation très positive mais d'une connaissance encore imprécise chez les bailleurs, et qu'elle est perçue comme une mesure efficace avant tout pour sécuriser les propriétaires mais également favorable aux locataires...
Le potentiel d'attractivité est important puisque 65% des bailleurs interrogés se déclarent prêts à la souscrire (11% "certainement" et 54% "probablement") !
Les freins sont le fait de disposer déjà d'une assurance (24% de citations, la perception de risques limités (21%), le manque d'informations et de confiance (18%), le coût n'arrivant qu'en fin (16%).
A noter que le grand public comme les bailleurs estiment pareillement à 32% en moyenne la part maximum des revenus que l'on peut consacrer au logement...
(1) Sondage TNS Sofres effectué les 17 et 18 novembre 2009 auprès du grand public et du 16 au 20 novembre 2009 auprès des bailleurs - échantillon national de 1000 personnes représentatif de l'ensemble de la population âgée de 18 ans et plus, et échantillon national de 300 propriétaires bailleurs
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Loi Handicap : le gouvernement crée un observatoire de l'accessibilité
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17/2/2010
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La réglementation technique relative à l'accessibilité du cadre bâti aux personnes handicapées (loi du 11 février 2005) est applicable depuis janvier 2007 aux bâtiments construits ou rénovés accueillant des établissements recevant du public (ERP) ou des logements. L'objectif du "tout accessible" est fixé à 2015.
A mi-parcours, le gouvernement a présenté l'ensemble des actions engagées en matière d'accessibilité et annoncé la création d'un "observatoire de l'accessibilité" composé d'élus, de professionnels du transport et du bâtiment ou de responsables d'associations. Cet observatoire publiera une fois par an un "bilan des progrès et des difficultés constatées dans la perspective du tout accessible avant 2015", a déclaré la secrétaire d'Etat auprès du ministre de l'Ecologie, Valérie Létard.
Les premiers résultats d'une enquête - bilan intitulée "2005-2008 : point sur la mise en accessibilité des territoires" rappellent notamment que sur les volets transport, voirie et cadre bâti, "19 décrets, 40 arrêtés et 6 circulaires ont été publiés".
L'étude dénombre au 31 décembre 2008 quelque 1.100 commissions communales et 400 commissions intercommunales pour l'accessibilité aux personnes handicapées. Sont concernés les transports collectifs, la voirie et les espaces publics, et les bâtiments.
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Les prix de l'eau en France auraient baissé de 5 à 9%
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16/2/2010
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C'est ce que devrait révéler l'enquête annuelle de la Fédération professionnelle des entreprises de l'eau que le quotidien Le Monde s'est procurée. Cette baisse des prix serait le résultat de renégociations de contrats dans différentes villes de France, engagées du fait l'arrivée prochaine à échéance des concessions octroyées aux distributeurs, mais surtout aussi en raison de la pression des élus.
Le Monde cite notamment le poids croissant de l'"intercommunalité" regroupement de collectivités qui réussit à obtenir, face à un opérateur, des baisses substantielles de tarifs, et donne l'exemple de plusieurs villes françaises où les habitants ont vu leur facture d'eau réduite : notamment Toulouse, où la facture d'eau va être réduite de 12,5%, le Grand Lyon où une baisse de 16% a eu lieu en 2008, Reims où les prix ont reculé de 10% en 2009, ou Saint-Etienne où de même les prix ont été réduits de 23%, et surtout la métropole de Nantes, qui a obtenu pour la moitié de ses communes une réduction de 30% !
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Vincennes prendra en charge la GRL pour la remise en location de logements vacants
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15/2/2010
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Après plusieurs villes ayant fait part de leur intention, Vincennes annonce dans un communiqué avoir signé avec l'APAGL (association pour l'accès aux garanties locatives, émanation d'Action logement - ex UESL, organisme fédérateur des collecteurs du 1% logement - qui est le promoteur de la GRL) un accord de partenariat pour la mise en œuvre du nouveau dispositif de garantie des risques locatifs GRL mis en place depuis le 26 décembre 2009.
5% des logements de la ville, soit 1.300 logements, ont été identifiés en 2008 comme vacants depuis plus d'une année. Pour inciter les propriétaires à les remettre sur le marché locatif, la ville de Vincennes a pris depuis 2004 plusieurs initiatives :
- la mise en œuvre d'une OPAH (Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat ) sur le centre ancien, après celle menée sur le quartier ouest, pour aider les propriétaires ne disposant pas de moyens suffisants à réaliser des travaux de réhabilitation ; des subventions sont versées par l'ANAH, la Ville et d'autres partenaires ;
- la mise en œuvre d'un PST (Programme Spécial Thématique) sur l'ensemble de la ville pour aider les propriétaires à la remise en état de leurs logements, avec comme condition, le conventionnement du logement en logement social ; là encore, des subventions sont versées par l'ANAH et la Ville.
- et enfin, depuis le 10 février, un partenariat pour la mise en œuvre de la GRL, dispositif d'assurance unique mis en place après concertation entre les partenaires sociaux d'Action Logement, l'Etat, la ville de Vincennes et les assureurs.
Vincennes prendra en charge pendant les 2 premières années de location les frais d'assurance normalement payés par le propriétaire louant à des locataires dont le taux d'effort serait supérieur à 28%. L'objectif que se sont fixé la ville de Vincennes, l'APAGL et CIL Logeo, organisme collecteur du 1% logement, est la remise sur le marché de 70 logements par an.
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Le gouvernement et la loi SRU : chat échaudé...
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15/2/2010
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Une réponse du secrétaire d'Etat au logement à une question orale sans débat au Sénat apportent des précisions intéressantes sur les intentions actuelles du gouvernement, après le camouflet infligé par le parlement à Christine Boutin, quant à l'application de l'article 55 de la loi "SRU" du 13 décembre 2000 dans les petites communes. Il s'agit de la disposition qui impose, sous peine de pénalités financières, 20% de logements sociaux pour les communes de plus de 5.000 habitants. La question posait le problème de communes comme Ormesson-sur-Marne (9.800 habitants), à dominante pavillonnaire, et ne disposant pas des emprises foncières nécessaires pour mettre en oeuvre l'obligation. De plus dans le cas cité, les logements sociaux qui existaient avant cette loi ont tous été vendus à leurs occupants et ne sont donc pas pris en compte pour le quota des 20%...
Dans sa réponse - lue par le secrétaire d'Etat aux Transports -, Benoist Apparu réaffirme qu'après la valse-hésitation lors de la discussion du projet de loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion en 2009, le gouvernement entend désormais rester "inflexible" sur la mise en oeuvre de l'article 55 de la loi SRU. En revanche, il souhaite que l'Etat "soit également un partenaire et un facilitateur, afin d'aider les collectivités locales à mettre en place une réelle mixité sociale" et, pour cela, "joue intelligemment entre les dispositifs existants, les mesures souhaitables et celles qui sont effectivement réalisables, le droit existant et l'ensemble des subtilités juridiques [...]".
En pratique, Benoist Apparu rappelle que "la construction n'est pas la seule solution". Pour contourner le manque de ressources foncières, il signale ainsi la possibilité d'agir via l'acquisition-amélioration de bâtiments, en vue d'en faire des logements sociaux. Il cite aussi les nombreux outils d'urbanisme permettant d'augmenter le stock de logements sociaux. C'est le cas, par exemple, de la mise en oeuvre du droit de préemption urbain ou de la modification du plan local d'urbanisme (PLU), afin d'y introduire des emplacements réservés et de majorer le coefficient d'occupation des sols (COS) pour faciliter la production de logement social. Autre dispositif bien adapté pour les petites communes : le plan local de l'habitat (PLH). Celui-ci permet en effet de fixer des objectifs à l'échelle de la commune et de déterminer la typologie des logements à réaliser. En outre, lorsque la commune appartient à une intercommunalité - ce qui est le cas d'Ormesson-sur-Marne -, le PLH permet, si les autres membres de l'EPCI sont d'accord, de mutualiser les objectifs d'une commune. Enfin, la signature d'un contrat de mixité sociale, définissant les actions et les moyens à mettre en oeuvre pour atteindre l'objectif de la période triennale, permet à la commune de bénéficier d'un accompagnement dans sa recherche de solutions.
A noter tout de même les allusions à d'éventuels aménagements de la loi SRU, faites par Benoist Apparu lors de la présentation du rapport de la Fondation Abbé-Pierre : le secrétaire d'Etat y évoquait en effet la possibilité d'améliorer la loi SRU, "par des bouts d'amendements par ci, par là"...
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Immobilier : le crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt en passe d'être réformé ?
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12/2/2010
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Le quotidien la Tribune croit savoir qu'une réflexion est en cours pour transformer le crédit d'impôt sur le revenu au titre des intérêts d'emprunt en un système proche du prêt à taux zéro. Critiquée de toutes parts, y compris par les professionnels de l'immobilier pour sa faible efficacité et son effet d'aubaine en cette période de disette budgétaire, cette mesure de la loi "TEPA" de 2007 passe pour devenir le ratage le plus coûteux du quinquennat de Nicolas Sarkozy. Censé aider à l'accession à la propriété du plus grand nombre, il lui est reproché d'avoir un effet trop tardif, au contraire du prêt à taux zéro (PTZ)", que les banquiers peuvent prendre en compte dans l'apport personnel, alors que le crédit d'impôt ne peut pas l'être.
De surcroît, il ne joue sur les échéances de remboursement qu'à partir de la deuxième année suivant l'achat de la résidence principale, ne dure que cinq à sept ans, et ne varie pas en fonction des revenus : ainsi les accédants les plus modestes n'en font pas le plein car leurs intérêts d'emprunt ne saturent pas l'enveloppe fiscale qui leur est ouverte, indique Marie-Christine Caffet, directrice du développement au Crédit Mutuel, citée par La Tribune. "A l'inverse, le PTZ réduit de près de 15% le coût moyen d'une accession. Et il revient pour l'Etat à un crédit d'impôt - et non une subvention - versé aux banques, pour en compenser la gratuité.
Problème, indique la Tribune : modifier le crédit d'impôt est presque un tabou, tant le chef de l'Etat s'est investi dans cette mesure. Mais des réflexions sont en cours, d'autant qu'il coûte cher : la dépense fiscale à ce titre est estimée à 1,5 milliard d'euros en 2010 (contre 950 millions pour le PTZ).
Selon le quotidien, les députés UMP Gilles Carrez et Michel Piron pourraient proposer, dans les semaines qui viennent, un aménagement du dispositif, de telle sorte qu'il soit pris en compte a priori par les banques. Ils avaient d'ailleurs déposé un amendement en ce sens lors du débat sur la loi de finances. "Une étude a démarré en vue de transformer ce dispositif en un système sans conditions de ressources, mais qui fonctionnerait de la même manière que le PTZ", aurait indiqué Gilles Carrez à l'Assemblée, le 3 février. Ce PTZ ouvert à tous, y compris aux classes moyennes, serait plus efficace et moins coûteux, car il serait recentré sur les primo-accédants (alors que le crédit d'impôt bénéficie également aux particuliers déjà propriétaires). Eric Woerth également cité n'aurait pas fermé la porte et aurait confirmé une réflexion sur ce sujet
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Immobilier : timide retour des crédits relais
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12/2/2010
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Ce sont les courtiers qui le disent : dans une enquête parue dans le quotidien Les Echos, il apparaît qu'avec la légère reprise des transactions immobilières, le marché des crédits relais a tendance à repartir. C'est une bonne nouvelle en vue d'un déblocage du marché de la revent, d'autant qur selon eux, ce redémarrage est en premier lieu le fait des particuliers qui se montrent un peu moins frileux lorsqu'ils effectuent des opérations d'achat-revente.
Le courtier ACE note par exemple qu'il a accordé trois fois plus de crédits relais au second semestre 2009, qu'au premier. Il est vrai que dans les six premiers mois de 2009, le marché a été quasiment gelé. Le courtier Empruntis indique pour sa part que la quotité s'approcherait du seuil des 70% de la valeur estimée du bien à vendre, ce que confirme ACE. Depuis quelques mois, ce financement peut même atteindre 80% de la valeur du bien, dès lors que le client est en passe de signer une promesse de vente, indique-t-on chez ce dernier.
Toutefois, notent Les Echos, ce constat se vérifie essentiellement en région parisienne, où le marché de l'immobilier résidentiel est devenu un peu plus liquide au cours des derniers mois. Dans les autres régions françaises où le marché n'a pas amélioré sa fluidité, il reste prudent s'engager dans un crédit relais le plus tardivement possible : une fois que l'on a signé une promesse de vente. Selon ACE, la durée des crédits-relais tourne autour de quatre à cinq mois.
Lorsque le crédit-relais est accordé par une banque de dépôt, le calcul de la quotité s'effectue sur la base de l'estimation de l'agent immobilier mandaté pour la vente. S'il est accordé par un établissement spécialisé, par exemple le Crédit Foncier, le mandat de vente ne suffit pas toujours pour déterminer le montant du financement. En fonction du bien à céder et de son marché, le banquier peut diligenter une expertise pour éviter de se tromper.
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Les classes moyennes ont du mal à devenir ou même à rester propriétaires
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11/2/2010
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Selon une étude réalisée pour le compte de la CFE-CGC (Confédération française de l'encadrement), 28,4 % des ménages de la classe moyenne inférieure ont perdu leur statut de propriétaire lors de leur dernier déménagement. Intitulée "Le logement, facteur d'éclatement des classes moyennes ?", elle a été menée en 2009 auprès de 4.000 actifs âgés de moins de 65 ans par deux chercheurs de l'université Paris-Dauphine.
L'étude révèle que le logement est désormais un élément de clivage au sein même des classes moyennes et de décrochage d'environ un tiers d'entre elles. "Plus précaire du fait de la faiblesse de son pouvoir d'achat et de la fragilisation de son parcours professionnel, la classe moyenne inférieure peut se trouver en situation de propriété captive", y est-il notamment indiqué.
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Lancement effectif de la nouvelle GRL
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11/2/2010
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Après la parution des textes régissant la "Garantie universelle des risques locatifs" (GRL version 2010) - trois décrets du 23 décembre 2009 -, encore fallait-il pour que cette nouvelle formule démarre qu'un premier assureur "plonge", et signe la convention type avec l'APAGL (Association pour l'accès aux garanties locatives), émanation d' "Action logement", la nouvelle appellation de l'UESL, l'organisme fédérateur des collecteurs du "1% Logement".
Cela a été chose faite le 10 février 2010, et en présence de Benoist Apparu, le secrétaire d'Etat chargé du logement, qui a réitéré son soutien à ce dispositif généralisé de sécurisation des bailleurs privés. Le premier assureur à se lancer n'est pas un inconnu pour l'APAGL, puisqu'il s'agit de DAS, du groupe des mutuelles du Mans, qui assurait déjà la plus grande partie de la distribution de la GRL 1ère version.
Rappelons que la nouvelle GRL, qualifiée désormais d'"universelle", sera non seulement distribuée comme avant par les assureurs qui signeront une convention avec l'APAGL, mais aussi entièrement gérée par eux. Pour ceux-ci, elle devra pratiquement se substituer à la garantie loyers impayés (GLI) classique, les propriétaires bailleurs ou les administrateurs de biens s'adressant à eux ne se faisant proposer qu'un seul produit ; les courtiers spécialisés qui distribuaient la GLI pourront par contre proposer à la fois de la GRL et de la GLI, les assureurs non signataires pouvant continuer à proposer cette dernière.
La nouvelle garantie couvre les locations jusqu'à 2.000 euros de loyer mensuel (hors charges ?) à la signature du bail, et couvre jusqu'à 70.000 euros d'impayés et frais de recouvrement, ainsi que 7.700 euros de détériorations immobilières (3.500 euros pour les meublés). Le propriétaire qui la souscrit (pour une cotisation d'environ 2,5% des loyers et charges garantis) doit juste s'assurer que le locataire ne dépasse pas 50% de taux d'effort selon un mode de calcul prévu par le contrat.
Celle formule apporte une véritable sécurisation des bailleurs, tout en ouvrant à de nombreux candidats locataires, disposant de ressources limitées ou en situation professionnelle précaire les portes d'un parc locatif privé auquel ils n'avaient pas accès. De nombreuses communes et collectivités territoriales ont décidé ou envisagent de prendre en charge la cotisation de certains bailleurs, notamment ceux qui mettent en location des logements vacants.
Reste à savoir quelle proportion des assureurs qui font actuellement de la GLI suivront ; il semble que les grands courtiers spécialisés y soient favorables et s'apprêtent à pousser sa distribution. La FNAIM, qui regroupe une grande partie des administrateurs de biens n'a plus de réticences et encourage ses adhérents à y recourir. Les milieux plus conservateurs continuent à la critiquer, dénonçant pour des raisons plus idéologiques que factuelles un risque de déresponsabilisation des locataires ; toutefois, l'UNPI, qui a signé une convention avec l'APAGL pour la promotion de l'ancienne GRL semble vouloir la renouveler avec la nouvelle...
Il est vrai aussi que la GLI est en perte de vitesse pour d'autres raisons : la réduction à un mois du dépôt de garantie et l'interdiction, depuis la loi "Boutin" de mars 2010 de cumuler GLI et caution personnelle ont augmenté fortement le risque des assureurs, les obligeant à réviser leurs primes potentiellement de plus de 25 à 30% ; sans compter les effets de la crise économique, qui aurait semble-t-il tendance par les temps qui courent à augmenter dangereusement les impayés ! De quoi amener à la GRL des bailleurs qui aujourd'hui encore sont rétifs à toute assurance, estimant disposer de suffisamment de candidats solvables pour leurs locations, et comptant sur leur vigilance dans l'étude des candidatures et les garanties classiques pour déjouer les risques d'impayés...
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Le nombre d'éco-PTZ distribués par les banques atteint 75.000
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9/2/2010
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Moins d'un an après sa mise en place en avril 2009, les banques ont déjà distribué 75.000 de "éco-prêts à taux zéro" (ou Eco-PTZ) pour l'amélioration de l'efficacité énergétique des logements, selon la FBF (Fédération bancaire française). Ce résultat est encourageant pour le gouvernement, qui s'était fixé un objectif de 200.000 sur la période 2009-2010. Le montant moyen de ces prêts s'élève à 17.000 euros.
Ce prêt, créé dans le cadre de la loi de finances pour 2009, permet aux particuliers de souscrire un prêt à taux zéro pour financer un bouquet de travaux d'amélioration de l'efficacité énergétique de leur résidence principale, pour un montant pouvant aller jusqu'à 30.000 euros et sur une durée de 10 ans.
La FBF note néanmoins que ce résultat aurait pu être meilleur : selon elle, la réglementation complexe pour définir les travaux éligibles est souvent source de retards dans le montage des dossiers ; malgré ses demandes, les pouvoirs publics n'ont toujours pas apporté les clarifications et simplifications nécessaires qui permettraient d'accélérer la réalisation des projets et d'en augmenter le nombre...
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universimmo.com
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