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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Aménagement et majoration du crédit d’impôt pour intérêts d’emprunt au titre de la résidence principale
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12/1/2009
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La loi de finances pour 2009 restreint désormais le bénéfice du crédit d’impôt créé par la loi "TEPA" du 21 août 2007, lorsqu’il s’agit d’un logement acquis neuf ou en état futur d’achèvement, aux logements présentant des caractéristiques thermiques et une performance énergétique conformes aux prescriptions de l'article L111-9 du code de la construction et de l'habitation, en fait celles de la "réglementation thermique" en vigueur (actuellement la "RT 2005). Par ailleurs, elle a également doublé le taux du crédit d’impôt (40% au lieu de 20%) pour les logements correspondant aux normes du label "bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005", dont la consommation énergétique (chauffage, éclairage, etc) ne dépasse pas 50 kWh par mètre carré et par an. Cette dernière disposition vient d’être précisée par un décret du 2 janvier 2009.
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Loi de finances pour 2009 : les mesures intéressant l'immobilier
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12/1/2009
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La loi de finances pour 2009 a été publiée le 28 décembre 2008 ; peu de mesures concernent l'immobilier (la réforme du régime "Robien" a été adoptée dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 2008) ; les principales mesures concernant l'immobilier sont :
- la réforme du régime fiscal des loueurs en meublé professionnels : le régime des loueurs en meublé professionnels (LMP) est désormais réservé aux personnes inscrites au registre du commerce et des sociétés en tant que loueurs professionnels et tirant de leur activité de location une part significative de leurs revenus, 23.000 euros en valeur absolue "et" 50%en valeur relative, au lieu de "ou" actuellement), l'accès au régime du "micro-BIC" et l'exonération des plus-values de cession sont restreints, et un nouvel avantage fiscal est créé pour ceux - non professionnels - qui effectueraient certains investissements en meublé présentant un caractère d'intérêt général : résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées, résidences pour étudiants, résidences de tourisme, agréées ou classées, etc. : ils bénéficieront d'une réduction d'impôt au taux de 5% la première année et plafonnée à 25.000 euros, ce qui correspond à un montant d'investissement maximal de 500.000 euros ;
- l'institution d'un plafonnement global de certains avantages fiscaux en matière d'impôt sur le revenu (plafonnement des "niches fiscales") : leur effet sur l'impôt dû sera plafonné à la somme de 25.000 euros plus un montant égal à 10% du revenu imposable servant de base au calcul de l'impôt sur le revenu du contribuable ; les avantages concernés sont : l'amortissement des régimes "Robien" et "Borloo", et tous les crédits et réductions d'impôt sauf, concernant plus spécifiquement l'immobilier le crédit d'impôt pour l'acquisition de certains équipements de l'habitation principale ;
- l'aménagement et la majoration du crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt contractés pour l'acquisition ou la construction de l'habitation principale, lorsque le logement est acquis neuf et respecte des normes énergétiques et thermiques supérieures à celles actuellement en vigueur ;
- l'aménagement du crédit d’impôt pour les travaux d’économie d’énergie dans la résidence principale : le dispositif est prorogé jusqu’au 31 décembre 2012, avec des plafonds de dépenses maintenus inchangés, mais son bénéfice est étendu aux locataires, ainsi qu'aux propriétaires bailleurs, personnes physiques, effectuant des aménagements dans un logement achevé depuis plus de deux ans qu’ils s’engagent à louer à titre de résidence principale pour une durée de cinq ans ; à noter que les chaudières basse température et les pompes à chaleur air/air sont désormais exclues de ce régime, et que par contre, les frais de diagnostic de performance énergétique ouvrent désormais droit au crédit d'impôt (un diagnostic tous les 5 ans), de même que les dépenses afférentes à la pose de matériaux d'isolation thermique des parois opaques ;
- le plafonnement de la somme des réductions d'impôt sur le revenu tirées des deux dispositifs Girardin (immobilier et industriel), ainsi que les reports de réductions permis dans le Girardin industriel, ne peut excéder un montant de 40.000 euros au titre d'une même année d'imposition ; par contre, l'avantage retiré au cours d'une année par des investissements Girardin, soumis au plafond ci-dessus, est pris en compte à concurrence de 40% pour le calcul du plafonnement global des avantages fiscaux ;
- la transformation en réduction d'impôt de la déduction sur le revenu global accordée au titre des opérations de restauration "Malraux" ; le taux de réduction est de 30% du montant des dépenses de restauration en ZPPAU et 40% en secteur sauvegardé ; par ailleurs, la durée de la location obligatoire est portée de 6 à 9 ans ; par contre, l'avantage fiscal est étendu aux locaux affectés à un usage autre que l'habitation, notamment professionnel ;
- la restriction des conditions de déduction des dépenses effectuées sur les monuments historiques : la loi de finances limite notamment la déduction de son revenu global par le propriétaire d'un immeuble classé "monument historique" de 100 % des dépenses occasionnées par sa restauration (y compris les intérêts d'emprunt), aux cas où le monument est ouvert à la visite du public pendant au moins 40 jours par an, de juillet à septembre, et n'autorise désormais la déduction que de 50% de ces dépenses si le monument n'est pas ouvert au public ; par ailleurs, le bénéfice de cet avantage est désormais subordonné à une obligation de conservation de l'immeuble pendant une période d'au moins 15 ans à compter de son acquisition...
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Présentation du projet de loi Grenelle 2 : encore des nouveautés pour les copropriétés...
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8/1/2009
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Alors que le Sénat ne devrait commencer sa première lecture du projet de loi Grenelle 1 que dans le courant de janvier, le projet de loi dit "Grenelle 2", intitulé "projet de loi d'engagement national pour l'environnement", a été présenté le 7 janvier en conseil des ministres.
Texte volumineux de 104 articles, touchant de nombreux codes (urbanisme, construction, environnement…), il doit être inscrit au calendrier parlementaire pour un vote avant l'été. Il met en application législative la loi de programmation qui doit être discutée au Sénat à compter du 13 février.
Le titre 1er concerne le bâtiment et l'urbanisme, avec des dispositions renforçant et fiabilisant la prise en compte de la règlementation thermique dans le neuf, et rendant obligatoire l'exécution de travaux dans les bâtiments tertiaires existants sur une période de 8 ans à compter du 1er janvier 2012.
Pour les copropriétés, des dispositions à insérer dans la loi du 10 juillet 1965 visent à faciliter la réalisation de diagnostics de performance énergétique et de travaux d'économie d'énergie :
- pour tout immeuble équipé d'une installation collective de chauffage, le syndic devra inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires qui suit l'établissement d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) la question d'un "contrat de performance énergétique" pour la réalisation de travaux avec garantie de résultat (offres de contrat pouvant conduire à la présentation d'un coût de zéro euro pour une prestation rémunérée, par exemple, sur les économies d'énergie réalisées). Le syndic devra néanmoins mettre en concurrence plusieurs prestataires pour l'élaboration du contrat et recueillir l'avis du conseil syndical ; un décret devra déterminer les catégories d'immeubles concernées (immeubles de grande hauteur, grandes copropriétés…) et le mode de chauffage (chauffage collectif) considéré ;
- l'article 25 de la loi qui prévoit une majorité dérogatoire pour les travaux d'amélioration destinés à réaliser des économies d'énergie sera modifié pour supprimer la référence à une durée d'amortissement maximale de l'investissement (actuellement 10 ans), mais aussi pour permettre de voter à cette majorité des "travaux d'intérêt commun réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot en cause" (par exemple, les fenêtres) ; un décret déterminera la liste des travaux éligibles...
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En Ile-de-France, un quart des enfants vit dans un logement surpeuplé
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6/1/2009
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C'est ce qui ressort de la publication par l'INSEE des résultats des enquêtes annuelles de recensement de la population de 2004 à 2007, avec quelques chiffres intéressants : 57% des enfants vivent dans un logement dont le ménage est propriétaire, et cette proportion augmente avec l'âge des enfants, leurs parents accédant progressivement à la propriété au cours de leur vie. Ainsi à la naissance, 45% seulement des enfants résident dans un foyer propriétaire alors qu'ils sont 63% à 17 ans.
Le surpeuplement du logement est plus fréquent en location : il concerne 17% des enfants, contre 5% quand le ménage est propriétaire. Dans les familles monoparentales, un enfant sur cinq habite un logement où il manque au moins une pièce, selon l'indicateur usuel de peuplement , contre un sur dix pour les enfants vivant avec un couple. Pour 3% des enfants, ce sont deux pièces qui manquent.
La proportion d'enfants demeurant dans un logement surpeuplé est la plus forte dans les espaces les plus urbanisés, en particulier à Paris et dans la petite couronne, dans l'agglomération lyonnaise et sur le littoral méditerranéen. 25% des enfants vivent dans un logement surpeuplé en Ile-de-France. Viennent ensuite Provence - Alpes - Côte d'Azur (19%), Corse (17%) et Languedoc - Roussillon (12%). C'est en Bretagne et dans les Pays de la Loire que les enfants habitent le moins souvent en logement surpeuplé (avec moins de 5% des enfants concernés).
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Le marché immobilier vu par le réseau d'agences Century 21
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6/1/2009
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C'est probablement avec ceux des notaires les chiffres les plus précis, deux fois par an, sur le marché immobilier de l'ancien, du moins pour les transactions qui passent par les agents immobiliers ; la synthèse du réseau d'agences immobilières Century 21 est en effet établie à partir de l'ensemble des promesses de ventes et locations signées au cours d'un semestre, telles qu'elles sont répertoriées pour l'établissement de la redevance des franchisés (930 agences dans toute la France), et elle a l'avantage de la fraîcheur : quelques jours suffisent à arrêter les chiffres, alors que ceux des notaires, concernant les ventes, reflètent quand ils sont publiés les transactions conclues six mois auparavant.
Ainsi, ceux publiés le 6 janvier sont les premiers sur le second semestre 2008 et confirment un net retournement du marché de la vente, avec un nombre des transactions en baisse de 15% dès le début de l'année et baisse des prix amorcée à partir du 3ème trimestre, et accentuée au 4ème. Globalement le nombre de transactions a chuté sur l'année entière de 20% par rapport à 2007, et le prix moyen du m2 "seulement" de 1,63% (-1,51% pour les appartements et -2,23% pour les maisons), mais le retournement est plus brutal lorsqu'on prend en compte les prix moyens constatés trimestre par trimestre : alors qu'au 1er et au 2ème ils étaient encore sur une pente très légèrement ascendante (+0,67 et +0,08%), ils subissent une dégringolade de 6,11% au 3ème et de 6,50% au 4ème (chiffres de trimestre à trimestre de l'année précédente) !
Seule consolation qui fait dire aux dirigeants du réseau que le marché s'autorégule plus qu'il ne s'effondre : le nombre de transactions repart à partir du 4ème trimestre là où les prix baissent le plus nettement, ce qui tendrait à prouver que le niveau des prix est le principal obstacle à l'expression d'une demande restée forte ! Tout se passe en fait comme si l'on assistait pour la première fois à une réduction de l'écart entre les prétentions des vendeurs et les moyens des acheteurs, les premiers lâchant prise d'autant plus vite qu'ils sont en situation de "vente obligée", pour des motifs familiaux ou professionnels : à preuve, les "petits prix ont commencé à baisser les premiers, ce qui n'est pas un hasard, les ventes obligées concernant plus fréquemment ce type de biens...
Bien entendu les moyennes cachent comme toujours d'importantes disparités régionales : ainsi la baisse du nombre de transactions n'est que de 6,7% en Franche Comté et 7% en Essonne dans l'Ile-de-France, alors qu'elle est dans cette même région de 27% dans les Hauts-de-Seine et 40% dans les Yvelines, ou de 28% en Haute Normandie. Parallèlement, les prix chutent au 4ème trimestre de 5,9% à Paris et de 13% à Lyon, où par contre les transactions ne reculent "que" de 12%... Logiquement, ils baissent aussi beaucoup là où ils avaient flambé, comme dans les Yvelines (-18,1%) !
Sans surprise, dans un marché en marasme, le délai de vente s'est allongé (88 jours contre 80 en 2007) et la marge de négociation a augmenté, l'écart entre le prix du mandat et le prix négocié grimpant à 6,84% en moyenne contre 4,85 un an avant. Dans le même temps, les financements sollicités ont - effet de l'attitude des banques - baissé en proportion du prix (74,7% en moyenne contre 75,2 en 2007 et 78,6 en 2006) et la durée moyenne des crédits a baissé (20,22 ans contre 20,88). Les dirigeants du réseau estiment à 20% la part des acquéreurs désolvabilisés par les conditions plus restrictives des banques, la hausse des taux, et le niveau atteint par les prix.
La proportion des achats pour résidence principale est restée stable (72%), celle des résidences secondaires a baissé (-8% à 7,8%) et corrélativement les achats pour investissement ont augmenté (+6,3% à 14,5%), l'investissement locatif semblant à la fois se maintenir malgré la crise et se reporter sur l'ancien alors qu'il déserte le neuf...
Sans surprise également, les moins de 40 ans et les primo-accédants sont aux abonnés absents, le marché étant tiré par les 40-50 ans et par les 60-70 ans, deux segments de population probablement moins touchés par la crise.
Globalement, le marché a changé de maître : alors que pendant des années les vendeurs ont fixé les prix en toute impunité, les acheteurs font désormais la loi ! Signe des temps, les agents immobiliers membres du réseau sont incités à changer de méthode d'estimation des biens : là où ils se contentaient de vérifier le prix demandé par le vendeur par rapport aux transactions réalisées dans le voisinage pour des biens comparables, ils doivent aujourd'hui prendre en compte la capacité de financement et de remboursement des acquéreurs, condition d'existence d'une demande solvable pour les biens considérés...
Moyennant quoi les dirigeants de Century 21 tablent sur un redémarrage du marché dès 2009, après que le marché de l'ancien ait atteint en activité son niveau d'étiage de 475 à 500.000 ventes (par rapport à une estimation de 550 à 600.000 ventes en 2008), et que les prix aient pris dans le courant de l'année un coup de baisse de 6 à 10%, permettant - une baisse espérée des taux d'intérêt aidant - une reprise des transactions "de confort" (celles qui visent à améliorer la taille ou la qualité de la résidence principale) retenues maintenant depuis près de 2 ans !
Parmi les paris fondant cet optimisme, celui de voir les investisseurs, fuyant les placements financiers devenus hasardeux, redoubler d'appétit pour l'immobilier, avec des prix devenus attractifs et un marché de la location resté très dynamique. Si les loyers semblent s'assagir et même accuser une légère baisse, le phénomène pourrait n'être que temporaire : la pénurie de logements à loyers accessibles, apaisée par l'arrivée sur le marché de forts volumes de construction des années 2003 à 2007 et un effet "Tanguy" retenant dans un climat économique anxiogène plus longtemps les jeunes chez leurs parents, pourrait reprendre d'ici 2 à 3 ans, tirant à nouveau les loyers à la hausse et avec eux des rendements locatifs redevenus compétitifs...
Cette vision plutôt rose tranche avec les témoignages d'agents immobiliers individuels se plaignant de ne plus voir un client plusieurs jours d'affilée : les membres d'un réseau comme Century 21, mieux armés commercialement que leurs confrères, ne récolteraient-ils que la crème du marché, à savoir la partie des biens les plus faciles à vendre, leur donnant une appréciation chiffrée déformée de la réalité ? Il faudra attendre probablement les chiffres des notaires dans quelques mois pour le savoir, et les départager de ceux - notamment les économistes des banques - qui prévoient une crise plus profonde et plus durable, avec des baisses jusqu'à 30% d'ici 2011 ou 2012
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Les taux commencent enfin à refluer
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6/1/2009
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Accusées de ne pas jouer le jeu en ne répercutant pas sur les taux des crédits immobiliers la baisse des taux de refinancement sur les marchés des capitaux, et de boquer ainsi le marché immobilier, les banques semblent avoir amorcé un mouvement de repli : c'est en tous cas ce que relève l'Observatoire Crédit Logement/CSA (Observatoire du financement des marchés résidentiels) dans sa dernière livraison d'indicateurs. Les taux moyens du secteur concurrentiel se sont établis à 5,01% en décembre 2008 (5,04% pour l'accession dans le neuf et 4,96% pour l'accession dans l'ancien), contre 5,15% en novembre.
44,3% des prêts étaient même déjà à un taux inférieur à 5%, alors qu'en novembre 79,9% des prêts étaient à un taux supérieur à 5,00% et 8,5'% à un taux supérieur à 5,5%.
La durée des prêts continue par contre à diminuer mais légèrement, à un peu moins de 216 mois (247 mois pour l'accession dans le neuf et 227 mois pour l'accession dans l'ancien), contre 220 mois en novembre 2008. Pour l'Observatoire, si les durées se sont allongées durant ces dernières années, c'est avant tout sous l'effet de la transformation des pratiques des emprunteurs les moins avancés dans le cycle de vie ; ainsi, en 2001, 20,9% des moins de 35 ans seulement s'endettaient sur 20 ans et plus, alors qu'en décembre 2008 cette proportion est montée à 69,5% ! L'usage de durées élevées par les plus jeunes et, en général, par tous les ménages faiblement dotés en apport personnel afin de réaliser les projets d'accession à la propriété reste donc une réalité, même dans le contexte actuel de crise financière qui rend les banques plus réticentes aux longues durées : cela a ainsi permis jusqu'à présent, selon l'Observatoire, de préserver les flux de la primo-accession à la propriété, même si elle semble plus à la peine...
Dans ce contexte, et quelle que soit la référence prise, les conditions de crédit se sont donc améliorées : le niveau des mensualités associées à un même capital emprunté s'est même réduit de l'ordre de 5% en décembre 2008 ! Et en dépit des évolutions intervenues jusqu'en octobre dernier, le niveau des mensualités n'a finalement pas progressé depuis l'été 2007. Du coup, la baisse du coût relatif moyen des opérations réalisées, sous l'effet de la baisse des prix des biens constatée en fin d'année, s'inscrit alors dans le mouvement amorcé depuis 18 mois : à 3,61 années de revenus, le coût relatif est revenu à son niveau du printemps 2005. Le recul est donc rapide et il bénéficie pour cela du recul du coût moyen des opérations réalisées : -1,4% en 2008, contre +3,6% en 2007 et +7,9% en 2006.
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Premier bilan mitigé du plan Borloo de rénovation urbaine 5 ans après
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31/12/2008
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"L'Etat ne tient pas ses promesses pour la rénovation des banlieues" : c'est sous ce titre que le quotidien Le Monde commente un rapport du comité d'évaluation et de suivi de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU), mettant en évidence l'importance des retards accumulés, l'insuffisance des ressources budgétaires et l'impossibilité de tenir les promesses effectuées depuis le lancement du programme par Jean-Louis Borloo en 2003. Les trois quarts des crédits de programmés sur les 12 milliards attribuables par l'ANRU d'ici à 2013, soit plus de 9 milliards d'euros, somme à laquelle s'ajoutent des subventions des collectivités locales et des organismes HLM, n'ont financé à ce jour que la moitié des objectifs du programme : 45,3% des démolitions (sur les 250.000 annoncées), 42% des reconstructions (sur 250.000), 54,4% des réhabilitations (sur 400.000) et 62,4 % des résidentialisations (sur 400.000).
"Il est donc probable que les crédits disponibles ne permettront pas d'atteindre les objectifs du programme", indique, de manière diplomatique, le rapport. Pire : au décalage important entre objectifs et programmations, s'ajoutent des retards "conséquents" dans l'engagement physique des travaux. Cette situation explique selon les rapporteurs le ressentiment, parfois la colère, exprimés par les habitants et les élus quant à la lenteur des changements sur le terrain. Une grande partie de ces retards relève d'une lourdeur particulière des procédures administratives.
Le contexte économique complique encore la situation : le rapport constate qu'alors que l'ANRU bénéficie d'enveloppes financières "fermées", les besoins ont explosé, notamment avec la hausse du coût de la construction (+24,6% entre 2003 et 2007). Le comité d'évaluation anticipe aussi dans l'avenir des "difficultés financières" pour l'ANRU, du fait de l'"insuffisance chronique" des subventions de l'Etat.
Dans son budget 2009, le gouvernement prévoit ainsi de réduire sa subvention au strict minimum en demandant au 1 % logement d'assumer quasi intégralement le financement de l'ANRU. Cette tendance au "désengagement financier" est qualifiée de "menace" par les experts, qui réclament, à l'inverse, le lancement d'un second plan Borloo porté par l'Etat. Le plan de relance de l'économie annoncé le 4 décembre viendra atténuer mais seulement partiellement ce désengagement.
Enfin, le rapport exprime des doutes sur la mixité sociale qui devait être favorisée par le programme de rénovation urbaine, grâce à des démolitions d'immeubles suivies de reconstructions sur d'autres sites. Le comité estime que le mouvement est entravé par "les comportements malthusiens de certains élus qui freinent, voire empêchent la construction de logements sociaux sur leur territoire". A l'inverse, les experts notent "la résistance" d'élus face aux démolitions de logements dans leur commune, dans le but de maintenir, sans doute à leur profit électoral, la sociologie des quartiers. Ainsi, en région parisienne 58% des logements seront reconstruits sur place, cette proportion atteignant même 81% en Seine-Saint-Denis et 82% en Seine-et-Marne !
De surcroît, la rénovation urbaine a d'abord été pensée comme une intervention sur le bâti : le déficit de gestion urbaine de proximité, de gestion des éclairages, du gardiennage d'immeubles pourrait menacer les investissements de l'ANRU". Les experts signalent que, faute de suivi humain, des dégradations ont déjà été observées sur "plusieurs sites emblématiques de la rénovation urbaine"...
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Les chiffres de la construction 2008 moins catastrophiques qu'on pouvait craindre
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31/12/2008
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Le ministère de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire (MEEDDAT) a publié les résultats de la construction en novembre 2008 : sur l’ensemble des douze derniers mois, de décembre 2007 à novembre 2008, les autorisations de construire n'ont baissé "que" de 17,1% par rapport à la période équivalente un an avant, retrouvant le niveau constaté en novembre 2004. Le recul est légèrement supérieur pour les logements collectifs (-20,6%) par rapport aux logements individuels (-16,7%). Le segment de l'individuel groupé résiste légèrement mieux (-9,9%).
Sur la même période, le nombre des mises en chantier a été de 379.000, en repli de 12,7% par rapport au chiffre constaté au cours des douze mois précédents. Il est proche de celui observé en février 2005 (381.000). Le recul des mises en chantier est plus important pour les logements individuels (-14,1 %) que pour les logements collectifs (-9,9 %).
Ces chiffres traduisent une chute moins spectaculaire que celle des ventes de logements neufs des promoteurs, de l'ordre de -30%, due notamment au maintien de la construction de la part des bailleurs sociaux.
Le ministère prévient tout de même que les données de novembre 2007 ont été fortement impactées à la baisse (problèmes de remontées des informations en provenance des centres instructeurs autonomes) par la réforme du droit des sols entrée en vigueur au 1er octobre 2007. Cela se traduit par un effet de "base" dans les variations constatées ce mois-ci : il y a une légère remontée par rapport aux chiffres cumulés sur douze mois de fin octobre (-19,5% sur douze mois pour les logements autorisés fin octobre au lieu de -17,1% ce mois et pour les commencés -14,3% en octobre et -12,3% en novembre).
Une chose est sûre en tous cas : l'objectif de 500.000 nouveaux logements par an, nécessaire pour réduire le déficit chronique du marché immobilier, semble plus que jamais hors d'atteinte, ni pour 2008, ni telle que la conjoncture se présente pour 2009...
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Crédits immobiliers : les banques accusées de ne pas jouer le jeu
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31/12/2008
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Les banques "profitent de la confusion actuelle pour augmenter leurs marges et rejeter les dossiers présentant le moindre risque", a affirmé mardi l'Institut national de la consommation (INC) concernant les crédits immobiliers. Sous le titre "les banques ne jouent pas le jeu", son magazine d'information "60 millions de consommateurs" publie en janvier 2009 un dossier confirmant les récentes déclarations de la Banque de France, des notaires et des agents immobiliers, selon lesquelles les banques "ne répercutent pas la baisse des taux" et "ne se font plus concurrence".
Le magazine indique qu'en outre de nombreux dossiers sont "écartés pour des raisons que l'on peine à comprendre", les banquiers retrouvant "de mauvais réflexes, en dissuadant les emprunteurs présentant un risque de santé, réel ou supposé"...
Et l'INC d'avertir que "si les banques persistent à ne pas appliquer" la tendance baissière des taux "comme cela semble le cas, elles pourront légitimement être tenues responsables d'avoir coupé les vannes du crédit, menaçant d'une grave crise les filières de l'immobilier et du bâtiment"...
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Un petit cadeau de Noël aux bailleurs : l'aménagement de la liste charges récupérables sur leurs locataires
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26/12/2008
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Un décret longtemps inespéré vient remédier à une rédaction maladroite du décret du 26 août 1987, relatif aux charges récupérables sur les locataires relevant de la loi du 6 juillet 1989 (logements non meublés loués à titre d'habitation principale), et son jumeau du 9 novembre 1982 s'appliquant aux HLM : elle avait conduit à des arrêts en cascade de la Cour de cassation, ayant créé une jurisprudence très défavorable aux bailleurs dès... 2002 ! Un rapport avait même été commandé à Philippe Pelletier, Président de l'ANAH, par le ministre de l'époque, Gilles de Robien, remis le 11 juin 2003. Il faisait suite à deux arrêts importants de la Cour de cassation en 2002, l'un concernant les gardiens (les 75% de leurs salaires et charges sociales n'étaient récupérables, selon une interprétation stricte du texte, que s'ils assurent à la fois et en totalité le nettoyage des parties communes et le service des ordures ménagères), et l'autre concernant les prestations de nettoyage et de service des ordures ménagères lorsque celles-ci sont effectuées par une entreprise (n'étaient récupérables que les salaires et charges sociales des employés effectuant le travail et ceux du personnel d'encadrement technique, mais pas les frais généraux de l'entreprise, ni la TVA... ni son bénéfice !).
Le second problème avait déjà été remédié par une disposition de la loi "ENL" du 13 juillet 2006 prévoyant que désormais "le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur".
Le premier restait par contre en suspens, la jurisprudence rendant la récupérabilité du coût d'un grand nombre de gardiens de plus en plus problématique ; pire : une deuxième épée de Damoclès concernait cette fois les charges relatives aux employés d'immeubles, du fait que la même rédaction que pour les gardiens pouvait conduire - en toute absurdité - à leur appliquer le même principe de non récupérabilité, s'ils n'assurent pas à la fois et en totalité le nettoyage des parties communes et le service des ordures ménagères !
Un décret du 19 décembre sécurise la récupérabilité des charges relatives aux deux catégories de salariés :
- concernant les gardiens proprement dits :
.la récupérabilité à 75% des dépenses correspondant à leur rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes reste subordonnée au fait qu'il soit prévu à contrat de travail qu'ils doivent assurer cumulativement l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, étant désormais précisé que cette récupérabilité est assurée "y compris lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul les deux tâches" ;
.par contre il est désormais prévu que le coût d'un gardien est récupérable à hauteur de 40 % de son montant lorsque le gardien ou le concierge n'assure, conformément à son contrat de travail, que l'une ou l'autre des deux tâches, avec la même précision concernant les remplacements ;
.enfin, s'alignant sur une jurisprudence récente de la Cour de cassation, le texte prévoit dorénavant qu' "un couple de gardiens ou de concierges qui assure, dans le cadre d'un contrat de travail commun, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets est assimilé à un personnel unique".
- concernant les employés d'immeubles, le texte prémunit aussi les bailleurs contre une interprétation restrictive en prévoyant que leur coût est intégralement récupérable dès lors qu'ils assurent l'entretien des parties communes "ou" l'élimination des rejets (et non pas les deux cumulativement comme dans la rédaction antérieure)...
A noter que le texte en profite, afin de prévenir de nouveaux litiges, pour fixer aussi avec précision les éléments de la rémunération qui ne peuvent être pris en compte dans les charges récupérables : ainsi ne sont pas récupérables le salaire en nature, l'intéressement et la participation aux bénéfices de l'entreprise, les indemnités et primes de départ à la retraite, les indemnités de licenciement, la cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur ou par le comité d'entreprise, la participation de l'employeur au comité d'entreprise, la participation de l'employeur à l'effort de construction, et la cotisation à la médecine du travail...
A noter aussi que désormais le texte règlementaire précise que le coût récupérable des services assurés en régie (lire assurés par du personnel de l'employeur) inclut le coût du personnel d'encadrement "chargé du contrôle direct du gardien, du concierge ou de l'employé d'immeuble", et que "ces dépenses d'encadrement sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 10 % de leur montant".
Malheureusement pour les bailleurs, ces dispositions ne s'appliquent qu'aux dépenses nées à compter du 1er janvier 2009 : les locataires sont donc fondés à demander le remboursement du trop payé de charges locatives pour les périodes antérieures aux bailleurs qui n'auraient pas appliqué l'interprétation de la Cour de cassation, et ce dans les limites de la durée prescription en vigueur, à savoir 30 ans jusqu'au
19 janvier 2010 et 5 ans au delà ! C'est en effet à cette date que la nouvelle prescription pour les actions en recouvrement par les locataires de sommes payées indument à leurs bailleurs, insérée dans une loi du 18 janvier 2005, deviendra applicable.
La précédente modification mentionnée, insérée dans la loi "ENL", s'applique quant à elle aux dépenses nées à compter de la publication de la loi, à savoir le 15 juillet 2006...
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