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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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L'encadrement des loyers sur les rails
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18/5/2012
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La nouvelle ministre du Logement Cécile Duflot a déclaré le 17 mai à l'AFP, à l'occasion de la passation des pouvoirs avec son prédécesseur Benoist Apparu, que l'engagement d'encadrement des loyers, formulé pendant la campagne par le président de la République, est particulièrement important et sera au coeur des priorités du gouvernement.
Tel que prôné par François Hollande pendant la campagne, l'encadrement concernera - en plus du renouvellement du contrat de location (tous les 3 ou 6 ans) comme actuellement - les premières locations et les relocations des logements privés pour certaines régions (la grande majorité de l'Ile-de-France, une partie de PACA et de Rhône-Alpes, la côte basque). Le loyer proposé aux locataires ne pourra pas dépasser le niveau moyen constaté dans le voisinage pour des logements comparables.
Rappelons que cette mesure est déjà pratiquement définie dans un amendement qui a été adopté avant l'élection par la majorité socialiste au Sénat dans le projet de loi "Lefebvre" de protection du consommateur. Il prévoit la possibilité pour le locataire qui entre dans les lieux de contester le loyer qui lui a été fixé par le bail, de saisir la commission départementale de conciliation des baux d'habitation, et à défaut d'accord avec le propriétaire sur une baisse du loyer, de saisir le juge "à l'allemande" pour le faire fixer conformément aux loyers du voisinage. Le dispositif prévoit que le gouvernement puisse, temporairement et dans certains secteurs particulièrement tendus, prescrire par décret une fixation du loyer jusqu'à 20% en dessous du niveau moyen de ces loyers de voisinage pour des logements comparables, afin de peser sur les niveaux de loyers et faire baisser les moyennes...
Notons aussi que cette mesure, si elle est très critiquée par les milieux proches des propriétaires, ne satisfait pas totalement les associations de locataires qui réclament, par la voix de la CNL (Confédération nationale du logement) et la CGL (Confédération générale du logement), la publication rapide d'un "décret bloquant tous les loyers", y compris des HLM qui ne sont pas concernés par l'encadrement façon Hollande...
La ministre est également en charge de l'égalité des territoires, une appellation dont le périmètre devrait inclure l'aménagement du territoire, la politique de la Ville (qui a son ministre délégué, François Lamy) et le Grand Paris.
Les professionnels du secteur, pas forcément ravis de l'arrivée d'une écologiste, se sont néanmoins tous félicités du rétablissement d'un ministère du Logement à part entière. François Payelle, le nouveau président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), a déclaré à l'AFP que "le gouvernement, s'il veut atteindre l'objectif du président de la République de construire 500.000 logements neufs par an, doit mettre en oeuvre de nombreux dispositifs, notamment pour le secteur privé et pas seulement pour le secteur social". Le président de l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), Jean Perrin, propose au gouvernement "un partenariat pour la rénovation énergétique des logements anciens en contre-partie d'une remise à plat des rapports entre locataires et propriétaires qui permettrait à ces derniers d'investir plus d'argent dans leurs logements, ce qui créerait des emplois"...
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Le marché immobilier vu par les notaires : baisse mais pas chute...
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17/5/2012
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Dans leur note de conjoncture immobilière de mai 2012, les notaires de France (en fait le Conseil supérieur du notariat) privilégient un scénario où les taux d'intérêt restent à leur niveau actuel et où la prochaine législation sur les loyers n'est pas dissuasive pour les investisseurs, qui permettrait de limiter la baisse des transactions de logements anciens entre 10% et 15% en 2012, soit 700.000 à 740.000 de moins par rapport au record de 2011 (858.200).
Dans un tel scénario, la baisse des prix en 2012 "devrait être modérée, de l'ordre de 5% à 10%, plus près de 5% sur les marchés attractifs et tendus, plus près de 10% sur les autres marchés".
Sans surprise et sans prendre trop de risques, ils estiment que si les taux d'intérêt augmentent très sensiblement et si "les nouvelles législations fiscales créent une perte de confiance, une peur et une incertitude entraînant un retrait du marché immobilier des seniors et des classes moyennes, le volume de transaction passera au-dessous de 700.000 avec des baisses de prix également bien accentuées".
Les Notaires de France, qui ne disposent pas encore de statistiques pour le premier trimestre, indiquent néanmoins avoir constaté "un nombre de ventes en baisse depuis février, notamment sur l'Ile-de-France avec -14% pour le seul mois de février 2012 par rapport au mois de février 2011".
Dans le secteur du neuf, "2012, quel que soit le scénario, ne sera pas une bonne année en termes de volume", affirment les notaires, qui ne font en réalité que reprendre les prévisions des promoteurs.
"Les investisseurs, compte tenu d'un nouveau coup de rabot annoncé sur les niches fiscales dans le programme socialiste, vont déserter le logement neuf" et "cette tendance pourrait même être accentuée si des mesures sévères venaient encadrer les loyers" alors que, selon eux, "il n'y a guère de raison que le prix du neuf baisse dans les prochains mois, sauf, ponctuellement, en vue de réduire le stock"...
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Les marchés immobiliers de 12 métropoles passés au crible, avec des surprises...
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16/5/2012
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François Cusin et Claire Juillard, chercheurs et co-directeurs de la Chaire Ville et Immobilier de l'Université Paris-Dauphine viennent de réaliser une étude de référence sur les marchés immobiliers des métropoles françaises en partenariat avec le Conseil supérieur du notariat et la Chambre interdépartementale des notaires de Paris. Sur une période allant de 1998 à 2010, ils ont passé à la loupe douze métropoles : Paris, Lyon, Marseille-Aix, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nice, Nantes, Strasbourg, Rennes, Montpellier et Orléans.
Première conclusion : l'immobilier relève d'abord de tendances structurelles, au-delà des évolutions conjoncturelles. L'étude permet de dépasser de nombreuses idées reçues et de répondre à des questions de fond comme : La province rattrape-t-elle vraiment Paris ? La réponse est non dans le collectif, où Paris (métropole et non seulement intra muros) conserve une nette avance sur la province en termes de niveau de prix. Même lorsque l'écart de prix s'est réduit, le rapport reste de plus de 1 à 1,5 entre les métropoles de Province les plus chères (Marseille-Aix, Lyon, Toulouse et Montpellier) et Paris. Mais par contre, la réponse est oui dans l'individuel, où Paris (toujours pris en tant que métropole, donc avec sa périphérie), déjà derrière Nice, a été rattrapée par Montpellier et même dépassée par Marseille-Aix.
Autre idée reçue mise à mal : à la question de savoir si les biens se vendent-ils toujours plus cher en centre ville qu'en périphérie, si la réponse est oui dans une majorité des cas, il est des cas où le modèle est "inversé", les prix augmentant avec l'éloignement au centre et atteignant leur maximum dans le périurbain. A Marseille-Aix, par exemple, les appartements se vendent 55% plus cher dans le périurbain que dans la ville-centre. Il est aussi des cas "intermédiaires" où la banlieue, qui est située entre la ville-centre et le périurbain, est la zone la plus chère. A Nice, par exemple, elle est jusqu'à 15% plus chère que la ville-centre, et le périurbain est jusqu'à 40% moins cher que le centre ville.
Dans la foulée, l'étude constate que la flambée des prix a doublement pénalisé les ménages modestes : d'une part parce que les prix ont atteint un niveau record sur tous les marchés immobiliers, mais surtout parce que ce sont les biens les moins chers qui ont le plus augmenté. Les métropoles les plus concernées sont Paris et Marseille-Aix puis Toulouse, Montpellier et Lille...
Enfin, les auteurs se demandent si en province, le classement des métropoles par le prix immobilier est stable. La réponse est clairement non : Strasbourg, Rennes et Orléans ont chuté dans le classement des métropoles des plus chères au moins chères, tandis que Lyon, Marseille-Aix et Toulouse ont fortement progressé.
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L'immobilier et le logement dans le nouveau gouvernement
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16/5/2012
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Dans le premier gouvernement de Jean-Marc Ayrault, le logement quitte l'écologie et se retrouve dans un ministère de l' "égalité des territoires et du logement", confié à Cécile Duflot, jusqu'ici présidente d'Europe écologie Les Verts (EELV). François Lamy, actuellement député PS de l'Essonne et également président de la communauté d'agglomération de Plateau de Saclay, est nommé ministre délégué chargé de la Ville. L'écologie et le développement durable sont confiés à Nicole Bricq, sénatrice PS, qui prend aussi en charge l'énergie, comme Jean-Louis Borloo dans l'avant-dernier gouvernement Fillon.
Les cordons de la bourse sont placés sous la garde de Jérôme Cahuzac, actuel président de la commission des fonances de l'Assemblée nationale, nommé ministre délégué au budget, sous Pierre Moscovici nommé au ministère de l'Economie, des Finances, et du commerce extérieur. Benoît Hamon est ministre délégué chargé de l'économie sociale et solidaire.
Enfin, Christiane Taubira devient ministre de la Justice, garde des sceaux, avec une ministre déléguée, Delphine Batho.
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Parachèvement de la réforme de la collecte du 1% Logement
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14/5/2012
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Un décret du 9 mai 2012 apporte une dernière touche à la réforme du 1% logement, engagée par le gouvernement en 2008, après une série d'affaires qui avaient mis en cause la gestion des fonds collectés auprès des entreprises pour loger leurs salariés par les "CIL" (centres interprofessionnels du logement), les organismes habilités à effectuer cette collecte et la distribution de son produit. Affaires de train de vie somptuaire de ces certains de ces collecteurs, à l'époque au nombre d'environ 130, et de leurs dirigeants, et qui ont fourni le prétexte à une ponction drastique sur les fonds de cette collecte (un peu moins de 4 milliards par an), au grand dam du MEDEF, gestionnaire de leur emploi paritairement avec les syndicats de salariés, pour le financement de l'ANAH (Agence nationale de l'habitat), de l'ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine) et de la lutte contre l'habitat indigne. Au passage, le gouvernement a voulu réformer la gouvernance de ce secteur, en imposant des regroupements de façon à réduire le nombre de collecteurs à une vingtaine...
Le décret procède pour finir à une série d'ajustements dans le fonctionnement de la collecte et l'utilisation du 1%, dont l'appellation exacte est la "participation des entreprises à l'effort de construction" (PEEC). Il fixe notamment des critères minimaux pour pour l'octroi ou le maintien de l'agrément indispensable des CIL : 10 millions d'euros de collecte et au moins 100 entreprises adhérentes ; ils auront également l'obligation de publier leurs comptes, ainsi qu'un rapport d'activité. Un représentant de l'Etat - en l'occurrence le directeur régional de l'environnement, de l'aménagement et du logement (DREAL) - siègera désormais dans leurs instances. Par ailleurs, la possibilité de collecte de la PEEC par les chambres de commerce et d'industrie est définitivement supprimée. Enfin, il prévoit que les recommandations formulées par l'UESL (Union des entreprises et des salariés pour le logement - fédération des collecteurs) auront dorénavant un caractère obligatoire pour les CIL, sous peine de perdre leur agrément. Ces recommandations porteront en particulier sur les coûts de gestion. L'UESL fixera également aux CIL des objectifs en termes de montants d'emplois et veillera à leur mise en œuvre. Ainsi, l'UESL devient ainsi le véritable pilote des CIL, et non plus leur simple porte-parole, comme cela fut le longtemps le cas.
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La concurrence sera facilitée pour l'entretien des ascenseurs
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14/5/2012
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Une loi de 2003, un décret de 2004 et des arrêtés de 2005 ont réformé les modalités d'entretien des ascenseurs, en redéfinissant notamment les dispositions contractuelles qui doivent obligatoirement figurer dans le contrat d'entretien et fixant une liste des clauses minimales. Ils ont aussi organisé un contrôle technique obligatoire tous les 5 ans.
Un décret du 7 mai 2012 revisite ces dispositions. La clause de résiliation indique les manquements graves de l'une ou l'autre des parties donnant lieu à la résiliation de plein droit du contrat. Elle fixe également les conditions permettant de résilier le contrat, moyennant un préavis de trois mois, lorsque des travaux importants sont réalisés par une entreprise différente de celle titulaire du contrat, notamment les travaux de sécurisation prescrits par ces mêmes textes de 2003, 2004 et 2005.
Le contrat d’entretien devra faire ainsi mention, en supplément de celles prévues par les textes antérieurs, des modalités d'information et de communication permettant la présence d'un représentant du propriétaire en vue de tout échange d'informations utiles lors des visites régulières du technicien d'entretien, et des modalités de mise à disposition du personnel compétent pour accompagner le contrôleur technique pendant la réalisation du contrôle technique obligatoire.
Une description, établie contradictoirement, de l'état initial de l'installation ainsi que le plan d'entretien, devront être annexés au contrat. Sur demande du propriétaire, le contrat fixera également les conditions pour que soit établie une description de l'état final de l'installation dans les deux mois précédant l'échéance du contrat ou sa résiliation. Lors de la signature du contrat, le propriétaire remet à l'entreprise chargée de l'entretien la description des caractéristiques de l'ensemble de l'installation, ainsi que la notice des instructions nécessaires à l'exécution des tâches d'entretien. A défaut, l'entreprise élabore cette notice. En fin de contrat, la notice d'instructions est remise au propriétaire ainsi que tous les éléments qui ont été fournis au prestataire d'entretien par le propriétaire.
Les comptes rendus des visites, opérations et interventions effectuées en exécution du contrat d'entretien pourront être établis sous forme d'un registre électronique si le propriétaire le souhaite.
Les obligations des fabricants d’ascenseurs sont également redéfinies de façon à permettre une réelle concurrence pour l'entretien : ainsi, toutes les parties de l'installation doivent être accessibles au prestataire d'entretien pour l'exécution de sa mission, et en conséquence, le ou les éventuels codes d'accès à tout ou partie de l'installation ou toute autre forme de déverrouillage, nécessaires à l'entretien, au dépannage ou à la remise en service devront être fournis intégralement sans frais et sans restriction de durée d'usage par le fabricant ou l'installateur qui les a introduits sur l'installation au propriétaire de l'ascenseur qui pourra les remettre à l'entreprise d'entretien de son choix.
Notamment les dispositifs de téléalarme doivent être accessibles pour la réalisation des tests cycliques et pour la modification du numéro de réception des appels.
Les fabricants d'ascenseurs seront tenus de fournir, sur demande, les outils spécifiques d'entretien et de maintenance, outils qui doivent être accompagnés d'une notice d'utilisation et d'une documentation technique suffisamment explicite pour permettre au prestataire de maintenance d'accéder aux différents menus fonctionnels de l'installation et de modifier les paramètres de réglage si nécessaire, pour les besoins de l'entretien, du dépannage et de la remise en service sans diminuer le niveau de sécurité prévalant avant son intervention.
Autre moyen utilisé par les ascensoristes pour décourager la concurrence, les pièces de rechange devront être fournies par le fabricant à la demande de tout prestataire d'entretien, que ce dernier soit lié statutairement ou non au fabricant, dans des conditions de coûts et de délais compatibles avec les moyennes pratiquées.
Ces obligations sont garanties par des sanctions pénales (contraventions de la 3e classe).
Les ascensoristes ne sont pas bousculés pour autant : si la date d'entrée en vigueur est fixée au 1er juillet 2012, celle relative à la mise à disposition des outils spécifiques de maintenance est reportée au 1er juillet 2013, et de celle relative à la mise à jour des contrats d'entretien au 1er janvier 2015... Un grand pas est néanmoins franchi pour la moralisation de la concurrence dans ce secteur !
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Le Crédit immobilier de France dans une mauvaise passe
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14/5/2012
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Les ennuis ont commencé le 16 février : l'agence de notation américaine Moody's a placé ce jour-là sous surveillance la notation de 114 banques, dont UBS ou Morgan Stanley, mais aussi le Crédit immobilier de France (CIF), en précisant qu'elle pourrait dégrader sa notation financière de quatre crans. De quoi rendre quasi impossible son refinancement sur les marchés dans des conditions viables, alors qu'elle y puise toutes ses ressources pour ses activités de financement de l'immobilier. La seule menace de cette sanction a produit des réactions en chaîne : les commissaires aux comptes ont considéré qu'ils ne pouvaient attester de la "continuité d'exploitation" d'un groupe bancaire ayant une telle "épée de Damoclès" au-dessus de la tête ! Du coup, sans comptes arrêtés, le CIF a vu l'Autorité des marchés financiers (AMF) demander la suspension de plusieurs lignes d'obligations émises par le réseau des 56 sociétés coopératives régionales proches du mouvement HLM... De quoi déclencher une vague de rumeurs sur la santé du groupe. Rumeurs que le CIF veut juguler en indiquant que le groupe se préparait à publier un bénéfice d'environ 78 millions d'euros, équivalent au profit de 2010, selon un proche du dossier cité par Le Figaro, qui jure : "il n'y a eu aucun élément nouveau concernant le CIF entre le 27 décembre, date à laquelle Moody's a confirmé la note du groupe, et la mi-février, où l'agence a évoqué un abaissement pouvant aller jusqu'à quatre crans" !
Cette dégradation potentielle ne concerne que 3CIF (Caisse Centrale du Crédit Immobilier de France), un véhicule financier apportant un tiers des 5 à 7 milliards d'euros que le réseau va chercher chaque année sur les marchés. En parallèle, la banque réalise les deux tiers de son refinancement via CIF Euromortgage, une société de crédit foncier qui émet des titres sécurisés par les prêts consentis aux particuliers. Mais l'alerte est suffisante pour que les marchés, particulièrement nerveux s'agissant des valeurs bancaires commencent à perdre confiance dans l'ensemble du groupe...
Du coup, les rumeurs de repreneurs vont bon train : ses confortables 2,4 milliards de fonds propres - une cagnotte qui a un temps tenté l'Etat, attirent du monde. BPCE - propriétaire du Crédit foncier - a démenti tout intérêt. La Banque postale est évoquée. "Il y a des discussions avec elle comme avec d'autres. Tous les schémas sont envisagés", relate au Figaro un proche du dossier. Des banques étrangères seraient dans la boucle. Mais le gouvernement peut y mettre son véto comme il avait bloqué une association avec l'allemand HVB...
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L'immobilier neuf des promoteurs et des constructeurs de maisons individuelles en chute libre
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14/5/2012
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C'est ce qui ressort des chiffres publiés le 10 mai par la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers) et l'UMF (Union des maisons françaises pour le 1er trimestre 2012.
Les ventes de logements collectifs (12.757 logements) de promoteurs sont en baisse de 25% par rapport au 1er trimestre 2011 et de 39% par rapport au 1er trimestre 2010 ! Cette baisse est générale et commune à tous les marchés, mais encore plus marquée dans les marchés peu tendus (zones B2) que dans les zones tendues.
Les promoteurs attribuent ce qui s'apparente à un effondrement à la réduction drastique des dispositifs de soutien tant à l'investissement locatif (le "rabotage de la réduction d'impôt "Scellier") qu'à l'accession à la propriété (la soumission du "PTZ+" à des conditions de ressources et de plafond du prix au m2). Ces mesures ont entraîné le retrait brutal des investisseurs privés du marché, avec une baisse de l'investissement locatif de 39% par rapport au 1er trimestre 2011 et de 57% par rapport au 1er trimestre 2010 ! L'accession à la propriété a certes moins reculé (-12% par rapport au 1er trimestre 2011 et -13% par rapport au 1er trimestre 2010), mais elle touche en particulier les primo-accédants ;
Autre facteur : le durcissement des conditions d'octroi de crédits par les banques depuis l'été 2011.
Les évolutions constatées depuis le début de l'année font craindre aux promoteurs, à environnement inchangé, un volume de ventes compris entre 75 et 80.000 logements en 2012, "soit un niveau équivalent à celui de l'année 2008 qui avait déclenché le plan de relance", indique le communiqué de la FPI. De nombreux programmes, dont les permis de construire sont pourtant obtenus, risquent de ne pas être mis en chantier, comme le laisse prévoir la chute de 21% des mises en vente au 1er trimestre. Ce pourrait être même encore pire si aucun dispositif de soutien à l'investissement locatif ne venait prendre la suite du "Scellier", qui doit s'arrêter fin 2012... Sans mentionner une accentuation de la raréfaction du crédit, voire une forte hausse des taux suite à des tensions sur les marchés obligataires, qui selon les promoteurs conduiraient à la suppression de dizaines de milliers d'emplois dans le bâtiment et de déprimer l'activité économique dans son ensemble !
La tendance à la baisse se manifeste également, quoique de façon moins marquée, pour les ventes de maisons individuelles qui enregistrent une baisse de 17% au cours du premier trimestre 2012 (31.834 ventes) par rapport au 1er trimestre 2011 et de 32% par rapport au premier trimestre 2010. La baisse se manifeste dans toutes les zones géographiques, même si elle est particulièrement marquée dans l'Ouest et en Languedoc-Roussillon.
Là encore, les mêmes causes ont produit les mêmes effets...
L'année 2012 s'annonce particulièrement difficile avec un volume de ventes de 120 à 130.000 maisons, encore en dessous du niveau atteint lors de la crise 2008/2009 qui avait été jugulée dans le cadre du plan de relance avec le doublement du PTZ qui avait dopé l'accession sociale.
L'inquiétude de l'UMF se fonde sur une analyse qui montre que la crise actuelle a, pour les maisons individuelles des racines plus structurelles. A celles citées pour les logements collectifs s'ajoutent selon elle la surabondance des normes et notamment des impératifs de la réglementation thermique 2012 qui pèsent lourdement sur les prix de production, et la cherté du foncier en l'absence de politiques locales actives de création de terrains aménagés dédiés à la construction de maisons.
La FPI et l'UMF, qui représentent 70% de la construction neuve de logements et 57 milliards de chiffres d'affaires, tirent le signal d'alarme et rappellent qu'avec l'ensemble des acteurs de la construction de logements et la Fondation Abbé Pierre, elles ont présenté le 5 avril dernier, une analyse et des propositions communes et appelé à des Assises du Logement avec le prochain gouvernement pour apporter une solution globale à la crise du logement.
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Crédits immobiliers : taux d'intérêt en baisse mais le robinet se resserre
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14/5/2012
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Selon l'enquête mensuelle de la Banque de France auprès des banques sur la distribution du crédit, les critères d'attribution des crédits à l'habitat se sont légèrement resserrés en avril 2012, et la demande est de nouveau perçue en baisse par presque tous les déclarants. Les banques continuent donc à redoubler de prudence, et ressentent en même temps le contre-coup du ralentissement du marché. Cela peut paraître paradoxal mais s'explique par le fait que les achats non financés bloquent des reventes, qui diminuent les demandes solvables de crédit...
Désormais, le candidat à un achat immobilier doit pouvoir justifier d'un emploi stable (de préférence en CDI), bénéficier d'un apport personnel conséquent (au moins 20 à 30% du montant du bien) et respecter le taux d'endettement (maximum de 30%) fixé par les banques, indiquent les courtiers en crédits Meilleurtaux.com et Empruntis.com.
Du coup, afin d'enrayer la baisse de cette activité, très rentable sur le long terme car elle permet de prendre des parts de marché et fidélise les clients existants, les banques redoublent de concurrence sur les bons dossiers et baissent leurs taux : actuellement, les emprunteurs s'endettent à 3,70% sur 15 ans en moyenne (hors assurance) et à 4% sur 20 ans, selon le courtier Empruntis. Des niveaux proches des plus bas historiques de l'automne 2010. Cette décrue permet aux ménages d'améliorer légèrement leur pouvoir d'achat d'immobilier. "On assiste à une hausse du pouvoir d'achat immobilier dans toutes les villes, excepté à Paris où il stagne", note ainsi le courtier Meilleurtaux.com.
C'est à Marseille que les conditions sont les plus favorables. Les emprunteurs, qui s'endettent sur 20 ans avec une mensualité de 1.000 euros, gagnent 3 m². Suivent ensuite Strasbourg et Nice (gain de 1 m²). "Les différences restent importantes d'une ville à l'autre: avec le même budget on peut ainsi acheter 59 m² à Bordeaux, 49,3 m² à Lyon ou 66,5 m² à Toulouse", souligne Meilleurtaux...
Et c'est encore plus favorables pour ceux qui ont un meilleur dossier. "Les banques accordent des décotes de taux - jusqu'à 0,5% - à ceux qui répondent aux critères d'endettement", indique le courtier Empruntis.
Un bémol cependant qui freine l'amélioration du pouvoir d'achat immobilier : le raccourcissement des durées des crédits. 80% des prêts accordés sont actuellement de 12 à 20 ans, alors que 60% des crédits accordés en 2007 étaient de plus de 20 ans...
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Confirmation de l'effondrement du volume des crédits immobiliers au 1er trimestre
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4/5/2012
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Le volume de la "production de crédits immobiliers" (nombre de prêts accordés) a chuté de 26,1% au 1er trimestre 2012 par rapport au 1er trimestre 2011, et de 30,8% par rapport au trimestre précédent ! C'est ce qui ressort des chiffres de l'Observatoire Crédit Logement / CSA du financement des marchés résidentiels pour le 1er trimestre 2012, présentés le 3 mai par Jean-Marc Vilon, directeur général de Crédit Logement, et Michel Mouillart, Professeur à l'Université Paris Ouest et opérateur de l'observatoire. La chute est brutale après les anticipations visant à profiter de l'ancien régime d'imposition des plus-values, du "PTZ+" et du "Scellier" version 2011.
Les crédits accordés se sont recentrés sur une clientèle plus aisée à l'apport personnel croissant, au détriment des jeunes acheteurs notamment. Le coût relatif des opérations ralentit sa progression mais l'indicateur de solvabilité de la demande se dégrade.
Les taux d'intérêt (hors assurance et coût des sûretés) ressortent à 3,92% en moyenne sur le trimestre, contre 3,89 % le trimestre précédent. Cependant, le mois de mars laisse présager une inversion de la tendance, contrairement à ce qui était anticipé. La cherté du crédit n'est donc pas la cause du ralentissement du marché du crédit, qui reflète en réalité le ralentissement du marché. Il faut plutôt chercher vers une frilosité accrue des prêteurs, qui se traduit notamment dans la hausse des taux d'apport personnel et dans la baisse de la durée des crédits.
Ainsi la part de l'apport personnel par rapport au montant emprunté, en forte augmentation depuis 2009, confirme encore sa tendance à la hausse avec une augmentation de presque 3 points entre le 1er trimestre 2011 et le 1er trimestre 2012 (de 22,8 % à 25,6 %). Ces évolutions bouleversent évidemment les équilibres des plans de financement des opérations. Aussi, alors que la progression des coûts des opérations ralentit, les ménages réduisent leur recours à l'endettement.
Par ailleurs, au 1er trimestre 2012, la durée des prêts s'est établie à 212 mois : une diminution de 14 mois entre février et avril 2012 ! Elle a été encore plus rapide sur le marché de l'ancien : 218 mois en mars
2012 contre 223 mois en février et 226 mois en juillet 2011. Elle a diminué plus modérément dans le neuf et y reste élevée : 232 mois en mars 2012 contre 233 mois en moyenne en 2011).
Cause ou conséquence de ces phénomènes : le profil des acheteurs s'est transformé : ils sont moins jeunes, plus aisés, et appartenant à des catégories sociales supérieures.
Ces tendances se sont poursuivies en avril, laissant penser que la dégradation du marché va se poursuivre, alors que la baisse des taux d'intérêt se confirme : ils se sont établis à 3,67%, en moyenne !
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universimmo.com
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