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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Les agents immobiliers à nouveau épinglés par la DGCCRF
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3/11/2016
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La DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) a rendu publiques le 28 octobre les résultats de son enquête sur le respect par les agents immobiliers de leurs nouvelles obligations issues de la loi ALUR concernant l'information des consommateurs et les pratiques commerciales des agents immobiliers.
Résultat : sur 2.075 professionnels contrôlés sur l'ensemble du territoire national , elle a délivré 1.735 avertissements, 1.138 injonctions, 191 procès-verbaux à caractère pénal et 116 procès-verbaux administratifs. Il est vrai que les contrôles étaient ciblés : ils ont été réalisés en priorité sur des agences immobilières n'ayant pas été contrôlées récemment, mais ayant fait l'objet d'une plainte ou qui font paraître dans la presse locale ou sur internet des publicités apparaissant non conformes.
Des manquements aux obligations professionnelles
La DGCCRF constate encore des cas d'activité sans carte professionnelle (ou non mise à jour), sans attestation d'habilitation, sans déclaration préalable d'activité de succursale et sans assurance civile professionnelle (RCP). L'affichage lié à l'absence de détention de fonds est appliqué de façon inégale sur les lieux d'accueil de la clientèle et des irrégularités subsistent aussi dans la tenue du registre des mandats des transactions.
Est reprochée également une information souvent incomplète des consommateurs sur les prix et honoraires, voire déloyale. L'affichage en vitrine du barème de prix des prestations proposées par le professionnel n'est pas systématique, et il est souvent constaté une absence de concordance entre prix affiché et prix pratiqué dans les honoraires de vente. Pour la DGCCRF, cela constitue une pratique commerciale trompeuse et peut, en outre, faire l'objet d'une amende administrative lorsque le barème affiché n'est pas effectivement respecté.
De nombreuses anomalies ont été notées dans la présentation des prix et des honoraires :
- utilisation inappropriée de la mention "frais d'agence inclus" : la DGCCRF rappelle que cette mention n'est valable que lorsque les honoraires sont effectivement à la charge de l'acquéreur et compris dans le prix affiché ;
- mention de prix de vente hors frais d'agence : certaines annonces de vente affichent des prix "net vendeur" ce qui leur permet d'afficher des prix en apparence plus bas que ceux de la concurrence, mais auxquels les honoraires doivent être ajoutés ;
- affichage et calcul des honoraires sur la base d'un prix qui comprend déjà les honoraires. Ce mode de calcul conduit à majorer la somme totale due par le consommateur ;
- basculement des honoraires : la pratique consistant à annoncer des honoraires à la charge du vendeur pour ensuite les transférer à l'acquéreur : cette pratique demeure répandue et permet en réalité de s'affranchir de l'obligation d'affichage des honoraires à la charge de l'acquéreur lorsque l'annonce est publiée ;
- partage des honoraires : certaines agences ont pris le parti de partager leurs honoraires entre vendeur et acquéreur. Dans ce cas, le professionnel affiche le seul pourcentage d'honoraires à la charge de l'acquéreur de ce fait substantiellement inférieur à celui de ses concurrents. Il conviendrait dans ce cas selon la DGCCRF de préciser sur l'annonce que le vendeur est également astreint au paiement d'une partie des honoraires.
Une information incomplète sur les caractéristiques des biens et l'identité du vendeur
La DGCCRF a constaté des écarts entre surfaces annoncées et surfaces réelles. Or la mention de surface est obligatoire sur les annonces de vente d'un bien soumis à la loi Carrez et dans tous les cas pour les annonces de location ; pour ces dernières, elle est un élément déterminant du montant des honoraires à la charge du locataire.
Par ailleurs, et on peut le constater de visu dans les vitrines, l'affichage de l'étiquette-énergie sur les annonces de location ou de vente (Diagnostic de performance énergétique – DPE) est très souvent absent ou non conforme. Dans les annonces, les informations relatives à la copropriété, hormis le montant moyen annuel des charges, sont souvent incomplètes (l'absence d'indications sur le mode de chauffage, la présence d'un gardien, le coût de l'entretien des espaces verts, etc.).
Enfin, de nombreux sites internet d'agences immobilières ne comportent pas toutes les mentions légales (RCS, n° de TVA intracommunautaire, carte professionnelle, etc.). A noter aussi que certains sites de vente d'espace publicitaire sur internet proposent à des particuliers vendeurs la publication d'annonces immobilières en leur promettant une vente "sans frais d'agence", mais moyennant rémunération.
Des pratiques commerciales parfois déloyales
La DGCCRF a relevé aussi des pratiques de facturation de détecteurs autonomes avertisseurs de fumée (DAAF) à un coût de base supérieur au prix du marché sans commande préalable du consommateur, des stratagèmes permettant de dépasser les plafonds d'honoraires de location, tels que par exemple la proposition au candidat-locataire d'un mandat de recherche qui donne lieu à une rémunération spécifique, ou la facturation d'office d'honoraires supplémentaires dits de services.
Egalement, selon la DGCCRF, la notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs, pourtant obligatoire, est rarement annexée au bail. Enfin, elle a relevé la facturation, par un grand réseau d'agences immobilières, d'un montant de 100 euros au renouvellement ou à la conclusion d'un avenant aux baux, à la date anniversaire du contrat sans le consentement des parties. Facturation bien entendu illégale !
Même si les professionnels contrôlés sont souvent enclins à se mettre rapidement en conformité, la DGCCRF estime devoir maintenir le secteur sous surveillance et sous la pression de contrôles répétés, au vu du grand nombre d'infractions constatées, et du caractère récent des évolutions législatives ou réglementaires ayant multiplié les obligations à la charge des professionnels.
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L'activité dans la construction de logements progresse encore
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31/10/2016
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432.300 permis de construire ont été délivrés sur les douze derniers mois arrêté à fin septembre, confirmant une croissance de 14,3% en rythme annuel contre 11,4% à fin août et 8,9% à fin juin 2016.
Pas de doute : la reprise de la construction observée depuis 1 an se poursuit dans les chiffres publiés le 28 octobre par le Commissariat général au développement durable (CGDD).
C'est le logement collectif qui est le moteur de cette reprise avec 28,5% d'augmentation au 3ème trimestre. Sur 12 mois à fin septembre le nombre d'autorisations pour le collectif s'élève à 208.000 soit une hausse de 19,6%. Le logement individuel connaît quant à lui une augmentation de 8,1% en rythme annuel.
Les mises en chantier en augmentation de 8,1% par rapport au cumul des 12 mois précédents
Après une progression de 4,9% au deuxième trimestre, les mises en chantier ont fléchi de 2,9% au troisième trimestre. Cependant les constructions de logements commencées au cours des trois derniers mois (82.400 unités) sont en augmentation de 7,4% par rapport au même trimestre l'année dernière. Sur un an, ce sont 367.000 logements qui ont été lancés en chantier depuis 12 mois, en augmentation de 8,1% par rapport au cumul des 12 mois précédents. Le délai moyen d'ouverture de chantiers à partir de l'autorisation à construire s'établit à un niveau inférieur à sa moyenne de longue période, en particulier dans le logement collectif (8,1 mois contre 10,7 mois en longue période).
Source : Ministère du logement et de l'habitat durable
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L’immatriculation des copropriétés peut commencer.
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31/10/2016
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Emmanuelle Cosse, ministre du logement et de l'habitat durable, lancera mardi 1er novembre un nouveau site internet pour immatriculer les copropriétés www.registre-coproprietes.gouv.fr/. La gestion du traitement automatisé de données de ce registre national d'immatriculation des syndicats de copropriétaires est confiée à l'Agence nationale de l'habitat (Anah).
Le calendrier fixé par la loi "ALUR" du 24 mars 2014 pour l'immatriculation des copropriétés existantes est maintenu comme suit :
- avant le 31 décembre 2016 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots principaux (immeubles à destination partielle ou totale d'habitation seulement),
- au 31 décembre 2017 pour ceux de plus de 50 lots,
- au 31 décembre 2018, pour les autres syndicats.
La loi ne formulait pas le nombre de lots en le limitant aux lots principaux (logements, commerces), mais une modification législative est en cours pour le faire. Ainsi, le message a été passé aux syndics que les copropriétés à immatriculer en 2016 sont celles de plus de 200 lots principaux.
Ce registre ouvert par cette immatriculation a pour objectif de :
- mieux connaître le parc de copropriétés, ses caractéristiques (nombre, localisation, taille, âge) et son état ;
- permettre aux pouvoirs publics de mieux comprendre les processus de fragilisation des copropriétés, afin d'intervenir dès les premières difficultés ;
- disposer d'éléments de comparaison des charges, utiles aux syndics et aux copropriétaires dans la gestion quotidienne et prospective de leurs copropriétés et favorisant une meilleure information des futurs acquéreurs ;
- donner une meilleure visibilité à la personne morale qu'est le syndicat de copropriétaires ;
- sécuriser les démarches des syndics et des copropriétaires en créant un identifiant unique pour chacune des copropriétés.
Les télé-déclarants sont les syndics, représentants légaux des copropriétés et les notaires pour les immeubles neufs, les immeubles nouvellement mis en copropriété et les copropriétés sans syndic. La mise à jour des données financières devra être effectuée une fois par an.
La procédure entièrement sécurisée et dématérialisée a été expérimentée sur le territoire du Grand Lyon. Le temps estimé pour l'immatriculation d'une copropriété est estimé à 20 à 30 minutes, temps qui devrait, selon le communiqué de la ministre, encore se réduire avec la mise en place des procédures automatisées de téléversement de données, déjà effectives chez plusieurs éditeurs de progiciels de syndic.
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Encadrement des loyers : Emmanuelle Cosse va faire réaliser des contrôles chez les agents immobiliers
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26/10/2016
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La minisitre du logement, Emmanuelle Cosse, a rapidement réagi à la publication le 25 octobre par la CLCV association Consommation, logement et cadre de vie) des résultats de son enquête sur le respect de l'encadrement des loyers à Paris par les professionnels et les particuliers. Dans un communiqué, elle prend acte des mauvais résultats de cette enquête - 38% des annonces examinées excèdent le maximum autorisé par la réglementation, ce taux montant à 46% pour les meublés - et annonce qu'elle va faire suite à une des mesures préconisées par l'association, à savoir demander à ce que la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) réalise des contrôles auprès des agences immobilières et veille au respect de la réglementation en vigueur, en application de la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014.
On pourra remarquer que cette première réaction ne vise que les manquements à l'application de la loi observés chez les professionnels, qui sont pourtant minoritaires par rapport à ceux des particuliers qui louent leurs biens en direct : en effet, l'étude de la CLCV révèle que si un loyer sur quatre reste illégal sur les sites des agences immobilières, ce taux est de 49% dans le particulier à particulier !
Si la ministre souhaite utiliser comme elle l'indique "tous les moyens disponibles pour remporter cette bataille" pour lutter "contre les abus et les dérives qui nuisent en priorité aux populations les plus vulnérables, vivant dans des petits logements, comme les jeunes et les étudiants", force est de constater qu'elle s'attaque à la cible la plus facile, mais pas nécessairement la meilleure. Peut-être est-il temps de satisfaire une vieille revendication des propriétaires en leur accordant le statut du bailleur privé qu'ils réclament depuis des lustres, statut qui pourrait logiquement être assorti de possibilités de contrôle équivalentes à celles qui ont été instaurées pour les professionnels...
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Le prix des terrains à bâtir se stabilise celui des maisons augmente de 1,3%
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26/10/2016
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Après quatre années de croissance, le prix moyen du mètre carré de terrain à bâtir se stabilise en 2015 à 79 euros, selon la dernière étude du commissariat général au développement durable (CGDD) publiée mardi 25 octobre. D'après cette étude, la stabilité du prix moyen du mètre carré des terrains achetés en France masque des évolutions contrastées selon le type d'agglomération. Dans les unités urbaines de 200.000 habitants et plus, le prix au mètre carré des terrains diminue alors qu'il progresse dans les unités urbaines de 5.000 à moins de 20.000 habitants. Si ces tendances ont eu pour effet de resserrer la fourchette des prix, cette dernière reste très étendue et varie proportionnellement à la taille d'agglomération : de 51 euros/ m² en zone rurale à 278 euros/m² en agglomération parisienne. La diversité des prix des terrains achetés s'observe également selon la catégorie socioprofessionnelle et l'âge de l'acheteur précise le CGDD.
Léger repli des surfaces des terrains et des maisons
La surface moyenne des terrains est en léger repli de 969 m2 en 2014 à 952 m2 en 2015 de même que la surface de plancher des constructions de maisons est passée de 122 m² en 2014 à 121 m² en 2015. Le coût moyen de la maison dans les projets de construction s'élève à 159.800 euros en 2015. Le prix moyen au mètre carré de la construction augmente de 1,3 % (de 1.306 euros en 2014 à 1.322 euros en 2015).
La part du terrain représente en moyenne un tiers du coût total du projet
En incluant le montant de la construction, l'investissement total pour la construction d'une maison individuelle s'élève en moyenne à 227.700 euros en 2015. La part du terrain représente, en moyenne, un tiers du coût total du projet. Les prix du foncier fluctuant davantage que ceux du bâti en fonction de la localisation, la part du terrain dans le coût de l'investissement total augmente, comme le prix du terrain, selon la taille de l'agglomération : elle évolue entre 29% en zone rurale et 46% en agglomération parisienne.
Les énergies renouvelables sont présentes dans 53% des constructions neuves
Après avoir presque doublé entre 2012 et 2014, la part des systèmes de chauffage utilisant des énergies renouvelables (bois, pompe à chaleur, solaire thermique...) est en léger repli (-1 point par rapport à 2014). Malgré tout, ces types de chauffage restent privilégiés par les ménages dans les constructions neuves. Ils sont présents seuls ou combinés entre eux dans 38% des projets. En ajoutant les cas où elles sont associées à un autre mode de chauffage, les énergies renouvelables sont présentes dans 53% des projets (-2 points par rapport à 2014).
Le coût des maisons varie selon le maître d'œuvre
L'étude précise également que six constructions de maisons sur dix sont supervisées par un constructeur de maisons individuelles, un quart le sont par les particuliers eux-mêmes. Le prix moyen par mètre carré des maisons est de 1.322 euros en 2015 ; ce coût varie selon le maître d'œuvre entre 1.194 euros dans le cas où le particulier coordonne lui-même les travaux et 1.636 euros lorsque intervient un architecte. La surface moyenne des maisons s'échelonne de 113 m² dans le cas d'un constructeur de maisons individuelles à 144 m² en cas de recours à un architecte (obligatoire pour les constructions excédant 170 m² en 2015).
Source : étude du commissariat général au développement durable-octobre 2016-
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Nouvelles mesures contre l’habitat indigne dans le parc privé
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26/10/2016
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L’annonce en été faite par Emmanuelle Cosse, ministre du logement en conseil des ministres : elles concernent en premier lieu les copropriétés en grande difficulté, qui vont faire l’objet de nouvelles opérations de requalification de copropriétés dégradées d’intérêt national (ORCOD-IN) dès le premier semestre 2017 notamment dans les Yvelines, le Val d’Oise et à Marseille.
Dans chaque département, un sous-préfet référent en matière de lutte contre l’habitat indigne sera désigné. Son rôle sera de piloter le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne (PDLHI) avec pour mission d’améliorer la coordination des différents services de l’Etat, d’accompagner les acteurs locaux engagés dans le traitement des logements insalubres et de maintenir un lien avec la justice pour sanctionner fermement les actes délictueux. Par ailleurs, une circulaire interministérielle sera diffusée pour favoriser la mise en œuvre des astreintes administratives à l’encontre des propriétaires indélicats ne réalisant pas les travaux qui ont été ordonnés par la justice.
Enfin, une société publique sera créée au 1er janvier 2017 avec l’Établissement public d’Ile-de-France et Action Logement pour contrôler la division pavillonnaire et endiguer dans certains quartiers franciliens, des maisons individuelles conçues pour une seule famille sont divisées abusivement pour en accueillir un plus grand nombre dans des conditions inacceptables et dans des locaux impropres à l’habitation (cave, ...).
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Encadrement des loyers parisiens : du mieux mais la loi n'est toujours pas bien respectée
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25/10/2016
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C'est la deuxième étude, à un an d'intervalle, de l'association de consommateurs CLCV (Consommation, logement et cadre de vie) publiée mardi 25 octobre sur la bonne application à Paris de l'une des principales dispositions de la loi ALUR, l'encadrement des loyers. L'enquête a été réalisée en août et septembre 2016, dans les mêmes conditions que celle de 2015. Elle prend en compte 800 annonces, avec un partage égal entre locations nues et meublées d'une part, et entre propriétaire bailleur en direct et agent immobilier d'autre part. Ces annonces ont été prises au hasard sur huit sites Internet différents, à savoir : Century21.fr, Fnaim.fr, Foncia.com, Leboncoin.fr, Nexity.fr, Orpi.com, Pap.fr et Seloger.com.
Il ressort de cette étude que 38% des annonces examinées excèdent le maximum autorisé par la réglementation :
91% des loyers excédentaires ont un taux de dépassement inférieur ou égal à 40%
71% ont un taux de dépassement inférieur ou égal à 20%,
9% ont un loyer supérieur de plus de 40% (contre 10% l'année précédente) ce qui représente, pour un dépassement de 50% sur un loyer maximum de 600 euros, un surcoût de 300 euros par mois, soit 3.600 euros à l'année !
Les abus se concentrent principalement sur les petites surfaces meublées. Ainsi, 54% des annonces concernant un studio ont un loyer conforme, contre 88% pour un 4 pièces. Le taux de conformité varie également en fonction du caractère meublé ou non du logement : 54% seulement des annonces concernant un meublé sont conformes, contre 72% pour les logements nus. Si ces résultats sont meilleurs que ceux de 2015, la pratique des bailleurs consistant à fixer un loyer abusivement élevé pour les petits logements reste courante et pénalise prioritairement les jeunes et étudiants qui en sont locataires, fait remarquer la CLCV.
Les professionnels immobiliers font mieux que les bailleurs particuliers. 75 % des annonces passées par un professionnel sont conformes, contre 51 % pour les particuliers. Ces résultats sont meilleurs qu'en 2015, ces taux étaient alors respectivement de 70% et 47%. Cependant, cette amélioration est à relativiser puisque un loyer sur quatre reste illégal sur les sites des agences immobilières "ce qui est trop important", estime la CLCV. Il est vrai que depuis plus d'un an, les agents immobiliers doivent en qualité de professionnel se conformer au code de déontologie paru au journal officiel du 30 août 2015 et qui leur impose le respect d'une "éthique professionnelle" et notamment le "strict" "respect des lois et règlements". Rappelons qu'en 2011, les fédérations professionnelles lors des "Etats généraux des professions immobilières" réunissant la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) et l'UNIS (Union des syndicats de l'immobilier) avaient proposé la création d'un code de déontologie plaçant le consommateur au centre de leurs préoccupations...
La CLCV demande que 3 mesures soient prises :
une amélioration de l'information du candidat locataire, incombant aussi bien aux professionnels de l'immobilier qu'aux bailleurs louant sans intermédiaire. Il est notamment indispensable de préciser le montant de la provision pour charges et, le cas échéant, du complément de loyer;
des sanctions en cas d'infraction : une amende pourrait tout à fait être prévue en cas de proposition d'un loyer excédent le maximum autorisé. Par ailleurs, on peut aussi imaginer un contrôle de l'administration fiscale sur les loyers pratiqués puisque ceux-ci constituent des revenus fonciers soumis à déclaration.
une extension rapide du dispositif de plafonnement des loyers aux autres zones concernées, outre la banlieue parisienne où le processus est en marche.
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L'effet élection présidentielle sur le marché immobilier d’après le Crédit Foncier
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24/10/2016
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Une étude du Crédit foncier parue le 20 octobre a cherché à mesurer l'impact du scrutin de l'élection présidentielle sur le marché immobilier résidentiel. Si les transactions immobilières dans l'ancien, s'élèveront cette année, à 840.000, elles ne seraient "que" de 810.000 en 2017. En analysant les transactions annuelles dans l'immobilier résidentiel ancien sur une période de plus de quarante ans (1971 à 2013) afin de mesurer les effets des sept dernières élections présidentielles (1974, 1981, 1988, 1995, 2002, 2007 et 2012), le Crédit Foncier observe que l'année électorale accuse une baisse moyenne de 3,8 % des transactions dans l'ancien.
La moyenne obtenue sur la base des résultats des sept dernières élections présidentielles, est :
une hausse de 4,6 % des transactions immobilières dans l'ancien l'année précédant l'élection présidentielle.
une baisse de 3,8 % des transactions immobilières dans l'ancien l'année de l'élection présidentielle; sur sept élections, il n'y a qu'en 2002 qu'aucune baisse n'a été observée.
une reprise de 2,3% des transactions immobilières dans l'ancien l'année suivante.
Une enquête réalisée également par le Crédit Foncier, auprès de 400 professionnels de l'immobilier, confirme cette étude puisque 53% des professionnels estiment que l'élection présidentielle de 2017 va avoir un impact négatif durant les mois précédant l'élection.
Source : Crédit foncier
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Les propriétaires bailleurs incités à rénover et louer leurs logements à des salariés à loyers maîtrisés
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18/10/2016
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Une convention visant à faciliter l'accès des ménages en situation de précarité au parc privé a été signée, lundi 17 octobre, entre l'ANAH et Action Logement, le mouvement des collecteurs du "1% Logement" ou "participation des employeurs à l'effort de construction" (PEEC). Cette convention matérialise le soutien financier du groupe Action Logement au programme "Habiter Mieux", contre la précarité énergétique, et prévoit des dispositifs pour inciter les propriétaires bailleurs à rénover leur bien et à les réserver à des salariés aux revenus modestes.
Il est ainsi prévu un apport financier supplémentaire d'Action Logement à l'ANAH à hauteur de 50 millions d'euros en 2016 et 50 millions en 2017, et la création d'un dispositif d'incitation auprès des propriétaires bailleurs à la "réservation" de logements pour les salariés bénéficiaires d'Action Logement, soit un total de 10.000 logements pour la période 2016-2020. En contrepartie, l'ANAH apportera des aides financières aux propriétaires bailleurs désireux de faire des travaux d'amélioration sous condition de conventionnement de loyers, leur ouvrant droit à un abattement fiscal.
De son côté, Action Logement propose pour les résidences principales du parc privé, une aide à la location par le financement du dispositif Visale, service de cautionnement gratuit pour le bailleur, qui lui garantit la prise en charge du paiement du loyer et des charges locatives en cas de défaillance du locataire.
Avec cette convention, Action Logement et l'ANAH sont en capacité d'offrir aux bailleurs et candidats locataires un dispositif global comprenant la sécurisation de l'investissement locatif (travaux et gestion locative) du propriétaire bailleur et la facilitation de l'accès au logement à loyer maîtrisé pour les salariés modestes. Les aides sont complémentaires et cumulables. Cette complémentarité constitue un facteur-clé de succès pour faciliter l'accès des salariés à revenus modestes à des logements privés.
Cet accord s'applique sur tout le territoire national ; les collectivités locales qui souhaitent améliorer leur parc locatif privé pour redonner de l'attractivité à leurs centres villes, centres bourgs et logements collectifs, pourront disposer de l'ensemble des outils destinés à faire le lien entre l'offre et la demande de logements.
Une opération exemplaire est lancée à Rennes dans le cadre de ce partenariat conforté et même renforcé entre l'ANAH et Action logement : Rennes Métropole lance sa nouvelle OPAH-RU (opération programmée d'amélioration de l'habitat - renouvellement urbain) avec un volet copropriétés, sur le cœur historique de la ville-centre, qui porte des enjeux majeurs pour les propriétaires bailleurs et les syndicats de copropriétés. De 2016 à 2021, il est prévu de traiter environ 120 immeubles représentant 1.200 logements, dont le traitement curatif de 80 copropriétés (900 logements) ; ces logements pourront bénéficier d'une aide au syndicat mixée à des aides individuelles sous contreparties sociales. Avec ce mixage des aides, ou à travers des aides individuelles, la Métropole de Rennes s'engage à créer près de 400 logements conventionnés dont au moins 240 logements en loyer social.
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Contrat de syndic-type : le Conseil d’État supprime les illégalités
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14/10/2016
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Le décret du 26 mars 2015 fixant le contrat type de syndic et la liste limitative des prestations susceptibles d'être facturées en sus des honoraires forfaitaires, pris en application de la loi ALUR du 24 mars 2014, et entré en vigueur le 02 juillet 2015 comportait des dispositions illégales. Il a été partiellement remis en cause par le Conseil d'Etat, le 5 octobre 2016.
La haute juridiction avait été saisie en mai et en août 2015 par la FNAIM, l'UNIS et le SNPI ainsi que par la CLCV. Ne retenant qu'une partie des demandes, le Conseil d'Etat a rappelé que le mandat objet du contrat lie le syndicat des copropriétaires au syndic, et que les copropriétaires ne sont pas parties à ce contrat. Dès lors la totalité des honoraires et frais du syndic doivent être facturés au syndicat des copropriétaires, et répartis aux copropriétaires suivant leurs tantièmes, les seuls frais et honoraires pouvant être imputés au seul copropriétaire concerné sont ceux listés à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir :
"a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur,
"b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot.
L'article mentionné indique que les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations citées ne pourront excéder un montant fixé par décret (à paraître) ; à noter au passage que le Conseil d'Etat confirme que ce décret les concernera tous et pas seulement ceux relatifs à l'état daté…
Or le contrat type de syndic fixé par le décret du 26 mars prévoyait plusieurs honoraires et frais supplémentaires susceptibles d'être imputés au seul copropriétaire concerné : les honoraires de "conclusion d'un protocole d'accord par acte sous seing privé", de "dépôt d'une requête en injonction de payer", de "constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice", de "suivi du dossier transmis à l'avocat", d' "opposition sur mutation (article 20 I de la loi du 10 juillet 1965), de "délivrance du certificat prévu à l'article 20 II de la loi du 10 juillet 1965", et de de tous les "frais de délivrance des documents sur support papier". Il s'ensuit que ces honoraires et frais doivent impérativement être répartis en tantièmes généraux car non prévues par l'article 10-1. Par ailleurs, la mention concernant ces éléments de facturation précisant que le syndicat des copropriétaires "ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre" est supprimée.
La décision du Conseil d'Etat prend effet dès la date de publication du décret originel, et ouvre une possibilité de contestation d'honoraires déjà facturés en application des clauses annulées.
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universimmo.com
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