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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Accord annoncé pour Urbania
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7/9/2010
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L'information annoncée le 6 septembre par l'AFP a été confirmée le 7 par Les Echos : les banques créancières du groupe Urbania, Société Générale en tête, ont accepté - faute de mieux - la dernière version de l'accord qui leur a été proposé par le fonds d'investissement Investors in Private Equity (IPE) de Philippe Nguyen. Selon Les Echos, le protocole d'accord signé le 6 prévoit que les banques abandonnent la moitié de leurs 430 millions de créances et obtiennent en échange 209 millions d'obligations convertibles d'ici à quinze ans en titre de la société, avec possibilité de rachat d'ici là à certaines dates clefs, la première étant en fin d'année.
C'est la Société Générale qui perdrait le plus, avec 240 millions de créances (provisionnées en partie fin 2009 et fin juin 2010), mais il a été cité aussi Monte Paschi Banque et Fortis (pour 78 et 25 millions respectivement selon Les Echos), et Banque Française. Le repreneur a fait valoir que c'était cela ou rien : une liquidation judiciaire aurait entraîné une fuite des mandats de copropriété et de gérance, et les cabinets auraient vu fondre leur valeur.
Cet accord doit encore être homologué par le tribunal de commerce de Nanterre (prévue le 20 septembre) qui aurait ouvert une procédure de mandat ad'hoc (procédure de sauvegarde des entreprises en difficulté confidentielle) ; IPE rachèterait les cabinets d'administration de biens, soit 105 sociétés, et Adyal, le leader français du "property management" avec 17 millions de mètres carrés de bureaux sous gestion. Pour ce premier investissement dans le secteur, IPE a créé un fonds dédié aux services immobiliers, Ulysse Investissement, avec un tour de table de particuliers fortunés, qui effectuera l'acquisition exclusivement sur fonds propres. "Bernard Tapie n'en fait pas partie", a précisé Philippe Nguyen. Il se pourrait que l'entrée de l'homme d'affaires dans l'opération ait provoqué un véto des banques...
Les Echos indiquent que le montant de l'opération est estimé autour de 225 millions d'euros, une valorisation du chiffre d'affaires du groupe (150 millions) à 1,5 fois, loin de celle qu'avait accepté le groupe Banques Populaires pour Foncia en 2007 (3,4 fois). Le prix serait bien entendu entièrement versé aux créanciers, la Société Générale maintenant sa plainte pénale contre X pour abus de confiance. Il servira en priorité à couvrir les fonds des clients que les dirigeants du groupe auraient placé dans des opérations de croissance externe...
Reste à savoir ce que fera la clientèle de mandants locatifs et de copropriétaires ; ces derniers seront-ils tentés de changer de syndic à l'occasion des assemblées générales dont la saison s'ouvre à compter du mois d'octobre et surtout à compter de janvier prochains ? L'opération devra être rondement menée si les repreneurs veulent l'éviter. A noter qu'on ne parle plus de rachat des seuls fonds de commerce, technique qui provoque d'importantes déperditions car il faut renouveler chaque mandat individuellement au profit du repreneur...
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Hausse plus modérée des impôts locaux en 2010
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6/9/2010
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Les avis d'imposition qui arrivent pour la taxe foncière et la taxe d'habitation seront comme chaque année en hausse mais moins qu'en 2009 : c'est ce qu'anticipe Le Figaro, qui rappelle que les impôts locaux se calculent en multipliant la valeur locative du logement, déterminée par l'administration, par un taux d'imposition, voté par les régions, départements ou communes. Or la valeur locative, qui est majorée chaque année au niveau national pour suivre l'inflation, l'est en 2010 de 1,2%, contre 2,5% en 2009.
Par ailleurs, selon le Forum pour la gestion des villes, les élus locaux, en période mi-mandat, ont eu la main un peu moins lourde cette année : les communes et les intercommunalités de plus de 100.000 habitants ont, en moyenne, relevé leur taux d'imposition sur la taxe foncière et la taxe d'habitation de 2,8% en 2010, soit presque deux fois moins qu'en 2009 (5,2%).
Même chose du côté des départements, avec une augmentation moyenne des taux d'imposition de 2,5% cette année contre 6,3% l'an passé. Les régions sont, elles, restées sages comme l'an passé (hausse de 0,1%, après 0,7%), mais leur poids dans la fiscalité locale est faible.
Au total donc, les ménages devraient voir leurs impôts locaux augmenter entre 3,7% et 3,9%, contre près de 6% en 2009.
Bien entendu, ce n'est qu'une moyenne : les Parisiens, qui il est vrai jouissaient des taux d'imposition les plus bas de France, subissent une hausse de 8% des taux après 9% déjà l'année passée ! Ils conserveront malgré tout une imposition peu élevée, moitié moindre que dans de nombreuses villes d'Ile-de-France et de province.
D'autres villes voient leur fiscalité augmenter plus que la moyenne : Montreuil (hausse des taux de 10,3%), Argenteuil (+ 9%), Perpignan (+ 8%) ou encore à Rouen (+ 8%). Du côté des départements, les habitants des Yvelines sont les plus pénalisés, avec une hausse de 14,8%.
A l'inverse, dans la moitié des départements et la moitié des villes de plus de 100.000 habitants, les taux n'ont pas bougé en 2010 : Bordeaux, Montpellier, Lille, Grenoble ou Tours. Rodez a même baissé sa taxe d'habitation de 1%, signale Le Figaro !
En 2011, avec la réforme de la taxe professionnelle, l'échelon communal sera le seul à percevoir la taxe d'habitation, et donc à fixer son taux. La taxe foncière par ailleurs ne sera plus perçue par les régions. Avec la reprise de l'immobilier, les droits de mutation, l'autre grande ressource des collectivités, devraient remonter, redonnant quelques couleurs aux finances locales...
Les contribuables ont jusqu'au 15 octobre minuit pour régler la taxe foncière et jusqu'au 15 novembre la taxe d'habitation.
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Les locataires bénéficient-ils des pénalités versées par les ascensoristes en cas de défaillance dans l'entretien ?
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6/9/2010
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Un point à vérifier par les associations de locataires lorsqu'elles contrôlent les charges récupérables : un rapport remis au Conseil de Paris le 7 juin dernier, qui mettait en évidence les difficultés rencontrées dans l'entretien, la maintenance, la réparation et la mise aux normes des ascenseurs à Paris,recommandait "que les locataires lésés par leurs carences et ne bénéficiant donc pas du service rendu, soient indemnisés par les pénalités appliquées aux ascensoristes par les bailleurs". Le Syndicat du Logement et de la Consommation (SLC), qui a enquêté, indique dans un communiqué que les locataires d'un des principaux bailleurs sociaux de Paris, Paris Habitat, ne bénéficieraient que de 10% des pénalités versées par les ascensoristes à la ville en cas de défaillance.
En effet, selon le SLC, sur une somme de pénalités atteignant1,650 millions d'euros, seuls 150.000 euros seraient attribués au fonds d'accompagnement des locataires qui vise à aider les locataires en cas de panne d'ascenseurs.
Paris Habitat aurait déclaré durant son audition devant la mission à l'origine du rapport que les pénalités des ascensoristes seraient restituées aux locataires sous forme de "portage confié à des sociétés d'insertion"...
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Immobilier d'habitation : timide reprise de la mobilité et de la hausse des loyers
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1/9/2010
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C'est ce qui ressort des chiffres de l'Observatoire CLAMEUR, qui constitue aujourd'hui le principal outil de connaissance du marché locatif du parc privé (1), présentés par le professeur Michel Mouillart le 1er septembre : la mobilité résidentielle (taux de locataires changeant de logement dans l'année) remonte à mi-2010 à 26,5% après être tombé au plus bas de la décennie en 2009 à 25,6% (près de 30% dans les meilleurs années), et l'indice des loyers France entière, après avoir stagné en 2009, reprend une légère pente ascendante à +1,4% (après avoir connu des sommets de hausse jusqu'à +6,6% en 2000 ou entre +4,5 et +5% de 2004 à 2006), inférieure à l'inflation. A noter une forte augmentation de l'effort d'amélioration des logements, influant de manière décisive sur l'augmentation du loyer entre deux occupants (celle-ci étant même négative lorsque le bien est reloué sans travaux), et une nette augmentation de la durée de vacance entre deux locataires (en augmentation de près de 14% depuis 2008, le plus mauvais chiffre depuis 1998 !), ceci expliquant probablement cela et réciproquement...
Ces chiffres, ainsi que les loyers moyens et leur évolution cachent d'énormes disparités, notamment entre l'Ile-de-France et quelques zones tendues, qui ne connaissent pratiquement pas de vacance, et où l'on trouve des loyers de plus 10-12 euros le m2 (20 à 30 à Paris intra muros) et le reste de la France où les loyers tombent à 5-6 euros, voire moins dans quelques petites villes au marché excédentaire, où la vacance peut atteindre des moyennes de 8 mois contre une moyenne de 2,1 mois pour la France entière. La construction de neuf défiscalisé ces dernières années n'est pas étrangère à ces disparités...
Globalement on compte moins de villes où les loyers baissent qu'en 2009 où elles étaient majoritaires, du moins dans l'échantillon de CLAMEUR : la proportion tombe à 1/3 contre 2/3 de villes (ou arrondissements de Paris) où les loyers continuent d'augmenter ou ré-augmentent, alors qu'elle était de 50-50 en 2009. Parmi les haussières, paris et plusieurs de ses voisines d'Ile-de-France, Lyon, Marseille, Bordeaux, Rennes ; Montpellier, Dijon, Nantes, Strasbourg, Lille, Nantes, Avignon restent stables ; enfin parmi les baissières, on trouve Grenoble, Chambéry, Toulouse, le Mans...
Autre information intéressante bien que pas nouvelle : les loyers du neuf, en général de 10 à 15% supérieurs à localisation et taille de logement comparables, stagnent une fois de plus, et ce pratiquement depuis 2006. La défiscalisation n'a dont été ni inflationniste, ni franchement déflationniste...
A noter enfin que ce sont principalement les loyers des grandes surfaces qui augmentent, à partir des 3 pièces (+2 à +3%, les loyers des 2 pièces augmentent plus timidement (+1,1%), et ceux des studios et une pièce stagnent carrément (+0,4%). D'aucuns y voient l'effet de la progression du phénomène de colocation, mais peu de chiffres ont été produits à ce jour pour quantifier son ampleur réelle, au delà de son succès médiatique. L'ANIL (association nationale pour l'information sur le logement) a tenté une estimation, à 160.000 pour le nombre de ces logements et à 370.000 pour les colocataires qui les partagent, en général étudiants ou jeunes actifs, en abaissant ainsi leur quittance mensuelle de 30 à 50% par rapport au coût d'un studio pour chacun.
(1) L'observatoire CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux) rassemble des références de location du marché privé fournies par des réseaux et organisations professionnelles d'agents immobiliers et administrateurs de biens (sauf la FNAIM), une organisation de propriétaires (l'UNPI ou Union nationale de la propriété immobilière), des grands groupes d'administration de biens (Foncia, Urbania, Gérer, Nexity, etc.) des sites d'annonces (Se Loger), des propriétaires institutionnels (SNI, etc.), avec le concours de l'ANAH (Agence nationale de l'habitat), et sous la direction scientifique du professeur Michel Mouillart, de l'université Paris X Nanterre
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Immobilier : l'emprunteur peut désormais choisir son assurance crédit
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1/9/2010
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C’est une des dispositions phares de la loi portant réforme du crédit à la consommation publiée le 2 juillet 2010. L’article 21 de la loi interdit aux établissements prêteurs, à l'occasion d'une demande de crédit immobilier, d'imposer au consommateur d'adhérer au contrat d'assurance emprunteur qu'ils commercialisent. Le principe est ainsi inversé avec l'instauration du libre choix en matière d'assurance de groupe. L'objectif est de donner la priorité à l'information et à la sécurité du particulier emprunteur.
Il est également précisé que le prêteur ne peut pas modifier les conditions de taux du prêt prévues dans l'offre, que celui-ci soit fixe ou variable, en contrepartie de son acceptation en garantie d'un contrat d'assurance autre que le contrat d'assurance de groupe qu'il propose.
Ces dispositions seront applicables à compter du 1er septembre 2010 pour les offres émises à compter de cette date.
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Un organisme HLM sur trois piégé par des emprunts toxiques
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1/9/2010
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Comme de nombreuses collectivités territoriales, 34 des 151 organismes HLM ont eu recours à des emprunts dits "toxiques" en 2008 et 27 en 2009 ; il s'agit de formules proposées par des établissments financiers spécialisés, comportant des taux d'appel mirifiques assortis de formules d'indexation piégées. Il y en aurait pour 7 à 8 milliards d'euros, selon le rapport de la Mission interministérielle d'inspection du logement social (Miilos), dont fait état La Tribune mercredi 1er septembre.
La part de ces produits dans la masse globale de la dette des organismes HLM est très variable. Pour 15 (sur 151), elle est inférieure à 5 % en 2009. Mais pour 12, elle peut aller jusqu'à 10 %, 20 %, voire 50 %.
L'USH (Union sociale pour l'habitat, - ex Union des HLM), cherche à minimiser l'impact de ces produits, mettant en avant qu'il n'y a pas eu de dépôt de bilan, et qu'en 2008, l'ensemble des gains des produits financiers souscrits par les organismes HLM étaient supérieurs aux pertes...
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Hausse des prix et embellie fragile des ventes dans l'immobilier neuf
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31/8/2010
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Le chiffre des ventes d'appartements neufs par les promoteurs, publié par le ministère de l'écologie, s'est redressé au 2ème trimestre 2010 : +5,7% par rapport au même trimestre de 2009, portant le nombre de ventes total sur 12 mois à 95.800 contre 73.600 un an auparavant (+30,2%). Il est vrai que les comparaisons s'effectuent par rapport à la pire période de la crise, et que les niveaux d'avant celle-ci sont encore loin : le nombre d'appartements vendus au cours de la même période de 2006-2007 était de 116.900.
Encore plus net redressement des mises en vente : +54% au 2ème trimestre par rapport au 2ème trimestre 2009, mais parce que les mises en vente avaient encore plus chuté au cours de la période de référence. Sur un an, elles se montent à 86.300 unités, en hausse de 42% par rapport à la même période précédente, mais encore loin des 138.700 de la même période en 2006-2007 !
Les mises en vente étant en retrait par rapport aux ventes, les stocks continuent et vont continuer de baisser, ce qui ne peut que freiner les ventes à venir. Fin juin 2010, ils étaient 57.200, chiffre inférieur de 20% à celui observé fin juin 2009 et ce, pour tous les types d’appartements. Le recul est moindre pour les studios (-1,9%). Sur un an, la part de l’encours
de logements en projet (c'est à dire avant le début de la construction) passe de 51,4% à 58,4%, alors que la part de l’encours de logements en cours de construction diminue (de 40,3% à 32,8%). Le délai d’écoulement de l’encours qui était de 9,2 mois au deuxième trimestre 2009 est de
6,9 mois au deuxième trimestre 2010.
Cette diminution des stocks n'est probablement pas étrangère à la tension constatée sur les prix de vente : le prix moyen au mètre carré des appartements neufs au deuxième trimestre 2010 (3.556 euros) est supérieur de 5,4% à celui du deuxième trimestre 2009 (3.375 euros). La hausse concerne tous les types d’appartements. Elle est particulièrement
marquée pour les studios (+11,3%).
La fragilité de cette embellie est accentuée par la suppression de certaines incitations (doublement du prêt à taux zéro), l'atténuation d'autres (le "Scellier"), sans oublier la fin des effets du plan de relance...
Si l'on intègre la construction de maisons individuelles, les mises en chantier de logement se sont également redressées en juillet, portant le total des logements commencés de construire sur les 12 derniers mois (août 2009 à juillet 2010) à 300.171 unités, contre 295.981 en juin. On est encore très loin des 429.812 déclarés commencés d'août 2006 à juillet 2007. Redressement encore plus spectaculaire des permis de construire qui remontent à 384.102 sur les 12 derniers mois contre 370.801 en juin ; ils étaient de 570.660 sur la période d'août 2006 à juillet 2007...
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Rénovation énergétique : la FNAIM fixe à ses administrateurs de biens des objectifs ambitieux
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31/8/2010
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Membre actif du "Chantier copropriété" du "Plan bâtiment Grenelle", présidé par l'ancien président de l'ANAH, Philippe Pelletier, la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier), qui fédère près de 10.000 professionnels dont 3 à 4.000 administrateurs de biens, gestionnaires d'immeubles et syndics de copropriété, veut mettre en mouvement ses adhérents pour la rénovation énergétique de l'immobilier ancien, souvent très énergivore. Ainsi ses dirigeants ont présenté solennellement le 31 août à la presse un plan d'actions baptisé "100.000 logements éco-rénovés en 2012", visant à installer les objectifs du développement durable et du "Grenelle de l'environnement" "comme une composante essentielle des compétences des professions immobilières", chez les agents immobiliers autant que chez les gestionnaires d'immeubles.
Avec un argument-choc à destination des clientèles de ces professions - vendeurs de biens immobiliers, copropriétaires, propriétaires d'immeubles locatifs - : ne vous en tenez pas seulement au temps de retour des investissements nécessaires pour réduire la consommation énergétique des maisons ou des bâtiments, pensez aussi à la valorisation que vous leur donnez et a contrario à la décote qu'ils subiront avec une étiquette énergétique médiocre F ou G lorsqu'ils seront demain en concurrence, pour la vente comme pour la location, avec des biens issus de la construction neuve avec une étiquette A, en BBC (Bâtiments basse consommation - réglementation "RT 2012" déjà anticipée par la plupart des promoteurs), ou rénovés avec une étiquette B, C ou même D...
Pour cela, il faut rendre les professionnels en mesure de conseiller efficacement et accompagner la clientèle dans la réalisation des diagnostics et audits énergétiques, puis dans celle des travaux ; notamment leur apprendre à rendre les charges lisibles, à mettre en place avec leurs clients une programmation de travaux cohérente, même si ceux-ci doivent pour des raisons évidentes être réalisés de manière fractionnée, à prendre en compte non seulement les objectifs énergétiques dans les réhabilitations mais aussi les exigences de confort, de sécurité et d'accessibilité des résidants, enfin à savoir mobiliser toutes les aides et subventions mises à la disposition des propriétaires ou copropriétaires, et notamment l'Eco-prêt à taux zéro, puissant outil de financement qui nécessite cependant quelques adaptations...
Pour Benoît Fauchard, Président délégué de la FNAIM en charge du développement durable, il s'agit de faire passer 100.000 logements de l'étiquette énergétique E, moyenne du parc ancien, vers la C ou la B, autrement dit d'aller vers une consommation qui se situerait autour de 100 kWhep/m²/an pour le chauffage, l'eau chaude sanitaire, le refroidissement et la ventilation, là où elle se situe aujourd'hui plutôt autour de 250 !
Si l'objectif de 100.000 logements éco-rénovés fin 2012 (date de fin du mandat des dirigeants actuels de la FNAIM) paraît hors d'atteinte compte tenu des délais pour mener à bien une rénovation énergétique digne de ce nom - au moins peut-on espérer des rénovations engagées à cette date -, la fédération veut se donner des moyens à la hauteur :
- sur le plan de la formation en mobilisant son école, l'ESI (Ecole supérieure de l'immobilier),
- sur le plan des outils, avec le "Carnet de développement durable", mis au point dans le cadre du "Chantier copropriété", et destiné à sensibiliser les copropriétaires à la consommation énergétique de leur immeuble, première étape d'une mise en mouvement, la FNAIM s'apprêtant comme les autres fédérations professionnelles et les organisations de consommateurs à participer à la campagne nationale "Un éco-bilan pour tous" en préparation avec l'appui du "Plan bâtiment Grenelle",
- sur le plan des structures en mettant en place une plate-forme technique offrant aux professionnels adhérents un accès à l'ensemble des filières associées au développement durable : fournisseurs d'énergie, diagnostiqueurs, bureaux d'études thermiques ou de contrôle, industriels de l'isolation, du comptage ou du chauffage, banques, instances publiques de financement ou d'assistance, etc.
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Le gouvernement fait arrière toute sur le cumul aide au logement et demi-part fiscale
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30/8/2010
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Devant les risques d'une agitation étudiante à la rentrée se cumulant avec celle annoncée sur les retraites, le président de la République tranché en faveur d'un lâcher de lest : les 565.000 étudiants boursiers percevront 9,5 mois de bourse en 2010 et dix mois en 2011, contre neuf mois actuellement, et les familles d'étudiants pourront continuer à cumuler aide au logement (APL ou AL) et demi-part fiscale, a annoncé l'Elysée le 26 août à l'issue d'une réunion d'arbitrage avec la ministre de l'Enseignement supérieur Valérie Pécresse.
Evoquée par le ministre du budget François Baroin le 6 juillet, la décision de supprimer ce cumul avait été pourtant confirmée le 12 juillet par le président de la République, et aurait concerné 535.000 foyers. Selon les estimations du ministère, 70% d'entre eux auraient conservé les aides au logement, plus intéressantes financièrement.
La mesure aurait pesé en réalité surtout sur les classes moyennes intermédiaires, celles qui paient de l'impôt et dont le pouvoir d'achat est le plus "plombé" par les dépenses contraintes, notamment d'éducation, sans pouvoir bénéficier des bourses d'Etat...
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Photovoltaïque : nouvelle baisse au 1er septembre des tarifs de rachat de l'électricité
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30/8/2010
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Elle concernera les projets professionnels et les grosses installations : un communiqué du ministère de l'écologie annonce que pour ceux-ci un ajustement des tarifs de rachat de l'électricité produite correspondra à une baisse de 12 %. La révision tarifaire entrera en vigueur au 1er septembre, après publication au Journal Officiel d'un arrêté envoyé pour avis à la Commission de régulation de l'énergie (CRE) et au Conseil supérieur de l'énergie.
Le gouvernement justifie cette mesure par le souci d'éviter les effets d'aubaine spéculatifs et la prise en compte de la diminution des coûts des équipements photovoltaïques, qui représente environ la moitié du coût des projets. Il fait également remarquer que la France est très largement en avance sur la mise en oeuvre des objectifs du "Grenelle de l'environnement" (1.100 MW fin 2012 et 5.400 MW en 2020) : la puissance cumulée du parc installé en France sera de 850 MW fin 2010, et les projets déposés à ce jour représentent plus de 3.000 MW !
Les tarifs applicables aux installations domestiques d'une puissance inférieure à 3 kW (soit environ 30 m2 de panneaux) resteront inchangés à 0,58 euros par kWh.
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universimmo.com
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