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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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La ville du futur dans tous ses états à Smart City Expo
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2/12/2015
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Si certaines innovations peuvent paraître futuristes, voire utopiques, beaucoup sont déjà en expérimentation, comme l'éclairage qui s'adapte à la circulation, les bus qui évitent les accidents, ou encore les ordures ménagères aspirées dans des canalisations souterraines. Toutes étaient présentées présentées à la Smart City Expo de Barcelone, qui se tenait du 17 au 19 novembre.
Une start-up berlinoise intègre par exemple une borne de recharge pour véhicules électriques directement dans chaque candélabre d'éclairage public. Un dispositif adaptable à n'importe quel autre mobilier urbain raccordé au réseau électrique. En puissance intermédiaire (22W), le dispositif coûte un peu plus de 2.500 euros contre entre 6 à 10.000 euros pour une borne classique de même puissance.
Les israéliens de Mobileye ajoutent, quant à eux, des caméras directement sur les bus, dispositif capable de détecter tous les dangers environnants, comme l'irruption d'un piéton ou d'un cycliste, et d'en alerter directement le conducteur. Le dispositif est actuellement testé par la mairie de Londres. Sur les trois premiers jours de test, le système appelé Shield+ y a obtenu un taux de réussite de 98,5% dans l'identification des risques d'accident.
Plus ambitieux : l'objectif de Cisco de rendre l'éclairage public plus intelligent; l'entreprise américaine expérimente dans plus de 90 villes du monde entier un panel de technologies connectées, dont notamment le Smart+Connected Lighting, système qui intègre, en plus d'un l'éclairage LED moins gourmand en énergie et plus précis que les ampoules classiques, toute une panoplie de capteurs permettant d'adapter la luminosité à la circulation. Le système s'ajuste également selon les conditions météorologiques en mesurant les rayons UV, notamment. Il peut même alerter sur une éventuelle activité sismique anormale. Les données récupérées par la panoplie de capteurs intégrés pourront aussi être utilisées pour connaître en temps réel le nombre de places de parking disponibles et leur emplacement exact. Une opportunité pour les villes de mieux gérer les flux de circulation dans leurs centres...
Les possibilités autour du Big data semblent infinies. Tel ce que vient présenter la start-up française Placemeter, qui offre la possibilité de mesurer de manière précise la fréquentation et l'occupation d'un ou plusieurs lieux en temps réel. L'objectif pour les collectivités est par exemple d'attirer les enseignes dans les locaux commerciaux vacants grâce à un ensemble de données sur la fréquentation des alentours et, notamment, le nombre de personnes qui passent chaque jour à proximité. Selon le Journal du Net, Placemeter révèle avoir conclu un partenariat avec la mairie de Paris pour une expérimentation concernant la mesure de fréquentation des piscines municipales. Un enjeu majeur car la région Ile-de-France ne possède que 0,5 bassin pour 10.000 habitants, soit deux fois moins que la moyenne nationale...
Mais toutes les innovations ne sont pas high tech : tel le système de collecte des déchets par tuyaux pneumatiques souterrains, en cours d'installation dans deux villes de la région parisienne : Vitry-sur-Seine et Saint-Ouen. La société Ros Roca y installe ses systèmes depuis 2012, en partenariat avec l'entreprise française Suez. Vitry a investi 26 millions d'euros dans le projet. 800 logements sont équipés depuis juin dernier. Les 10 kilomètres de réseaux souterrains et ses quelques 390 bornes avaleront, quand le projet arrivera à terme en 2020, 24.000 tonnes de déchets par an, soit la production de détritus d'environ 23 000 habitants.
Du côté de Saint-Ouen, l'éco-quartier des Docks a vu ses premières bornes de collecte sortir de terre en août dernier. D'une longueur totale de 6 kilomètres, le dispositif comportera 143 points de collecte d'ici neuf ans. De quoi redonner espoir aux automobilistes régulièrement coincés aux heures de pointe derrière des camions poubelles...
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Ce que cache l'étude de l'APUR sur les chambres de service parisiennes...
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1/12/2015
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L'étude de l'Atelier parisien d'urbanisme (APUR), dont nous avons rendu compte, n'était pas aussi innocente qu'elle en a l'air. Recensant les chambres de service de la capitale, au nombre de 114.000, encore la plupart du temps des annexes des logements des immeubles bourgeois construits entre 1850 et 1914, du centre ouest de la capitale, elle révèle que 85% de ces chambres de bonne sont officiellement inoccupées. Mais la ville, dont dépend l'APUR, n'est pas naïve. Une grande partie de ces chambres ne correspondent plus aux standards d'aujourd'hui et surtout à la réglementation sur le "logement décent" : d'une surface parfois inférieure à 9 m², sans eau chaude, douche ou WC, elles sont aussi mal isolées et souvent accessibles uniquement par un escalier de service. Aussi, les propriétaires qui les louent le font de la main à la main sans les déclarer.
S'emparant de l'étude, la Mairie de Paris, par la voix de l'adjoint (communiste) au logement, Ian Brossat, pointe du doigt ces mètres carrés inutilisés, un "énorme gâchis". Et déclare partir à la conquête de ce potentiel" en réfléchissant à des solutions de remise en location, voire à des "acquisitions par des bailleurs sociaux" qui permettrait de créer du "logement social dans le diffus".
En réalité, ce que vise la ville, c'est pousser les propriétaires à légaliser ces logements, quitte à les mettre aux normes, en les regroupant au besoin si leur surface est insuffisante. D'où la menace, à peine voilée, aux propriétaires qui ne déclareraient pas leurs biens : elle pourra les considérer inoccupés et y loger des locataires sociaux. La Ville a d'ores et déjà mandaté la Soreqa (Société de requalification des quartiers anciens) et l'APUR aux fis de réaliser une étude d'ingénierie sur ce point pour le premier semestre 2016. Mais il est peu probable qu'elle puisse aller au delà de la simple intimidation et conduire une opération de logement social à grande échelle : le statut de la copropriété rend les restructurations très délicates et longues à mener dans le type d'immeubles concerné. Juste créer de l'insécurité, comme elle le fait à l'égard des propriétaires tentés par la location touristique de courte durée via Airbnb...
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85% des chambres de service sont inhabitées à Paris
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24/11/2015
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C'est ce qui ressort d'une étude de l'APUR (Atelier parisien d'urbanisme) publiée le 23 novembre. Les immeubles bourgeois construits de 1830 à 1914, nombreux à Paris, comportent en général un ou deux étages traditionnellement réservés aux domestiques et desservis par un escalier séparé dit "de service". Malgré le caractère familier de ce qu'on a appelé les "chambres de bonne", peu d’études avaient été réalisées sur ce parc bien particulier.
Au long du XXe siècle, la domesticité dont s’entouraient les familles aisées a fortement baissé, modifiant l’occupation des chambres qui s’ouvrent alors aux étudiants et aux salariés modestes. Parallèlement, ici et là, une partie des propriétaires parvient à réunir plusieurs chambres pour former un appartement de bonne taille.
En 2002, la situation des chambres de service s'est trouvée contrainte par la loi SRU, instaurant l'obligation pour les bailleurs de délivrer un logement "décent", un décret du 30 janvier 2002 en fixant les caractéristiques minimales : salubrité, eau potable et évacuation des eaux usées, coin cuisine et surtout une surface habitable au moins égale à 9 m2. Une part importante des chambres ne réunissant pas ces caractéristiques, un grand nombre d'entre elles ont été retirées du marché, en fait nettement plus qu'on aurait pu le supposer...
Sans surprise, l'étude met en évidence une concentration géographique sur les arrondissements les plus aisés, 16ème, 17ème et dans une moindre mesure 7ème arrondissements.
Les chambres inhabitées servent d'annexe au logement auquel elles sont rattachées. Pendant longtemps, il était interdit de les vendre séparément de ce dernier. Lorsqu'elles sont habitées par contre, elles le sont majoritairement par des personnes d'âge mûr, et non comme on croit par des jeunes ou des étudiants, ces derniers ne représentant que 12% des locataires, à égalité avec les chômeurs et les retraités. 50% sont des actifs ayant un emploi !
Le marché des chambres de service a été florissant, avec pour les investisseurs des rentabilités exceptionnelles. Après la loi SRU, l'encadrement des loyers instauré à Paris devrait achever de le refroidir, au grand bénéfice des populations fragiles.
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Pour la Fondation Abbé Pierre, le mal-logement est aussi une question de santé publique
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24/11/2015
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C'est l'angle d'attaque de la prochaine campagne de la fondation, pour qui, dans les logements insalubres (600.000 en France) ou les habitats de fortune (85.000 tentes, cabanes et caravanes), les infiltrations d'eau, une mauvaise ventilation et un chauffage insuffisant (voire absent) provoquent une forte humidité et le développement de moisissures qui aggravent ou provoquent des pathologies allergiques et respiratoires.
Se fondant sur les résultats d'une étude réalisée par ses soins, la Fondation Abbé Pierre montre que la fréquence de ces pathologies est accrue chez les ménages en situation de précarité énergétique, c'est-à-dire qui ne peuvent pas se chauffer correctement, soit 5 millions de ménages dans ce cas.
Dans les logements anciens, l'humidité et la vétusté peuvent également entraîner la dégradation des peintures au plomb, dont l'ingestion des poussières et écailles est particulièrement dangereuse pour les jeunes enfants : ainsi, plus de 5.300 enfants sont aujourd'hui atteints du saturnisme en France, une maladie qui entraîne des troubles graves et irréversibles du développement. D'où le slogan d'une série de vidéos présentées en avant-première : "Le mal-logement se respire, le mal-logement se transmet".
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Région Nord-Pas-de-Calais : 1000ème chantier d'isolation des combles perdus à 1 euro
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23/11/2015
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Agréé par le ministère de l'écologie, le Pacte Energie Solidarité permet aux ménages en situation de précarité énergétique d’isoler leurs combles perdus pour 1 euro. Depuis 2013 il a permis l’isolation des combles perdus de 1.000 foyers dans la région Nord-Pas-de-Calais. Le 1.000ème chantier doit être présenté à la presse le 26 novembre.
Destiné aux propriétaires ou locataires de maisons individuelles, le Pacte Energie Solidarité leur permet de faire isoler leurs combles perdus, première source d’économies d’énergie dans une maison, pour 1 euro (tarif appliqué pour une superficie de 70m2 et 10 euros/m2 supplémentaire). L'inscription pour en bénéficier d'effectue sur Internet. Une fois le dossier établi, le foyer est entièrement pris en charge par un interlocuteur unique et les travaux sont financés par les fournisseurs d’énergie et de carburant à travers le dispositif des certificats d'économie d'énergie (CEE). Le courtier Certinergy se charge de les collecter au meilleur prix. L'économie escomptée est de 25 à 30% de la facture énergétique de la maison ou un gain de confort de 3 à 4°C.
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Hausse des droits de mutation : le Conseil de Paris se décide à suivre le mouvement
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23/11/2015
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La loi de finances pour 2014 avait donné aux conseils généraux (devenus conseils départementaux) la possibilité de relever pendant deux ans de 3,8% à 4,5%, soit une augmentation de 0,7 point, le taux de la part départementale des "droits de mutation à titre onéreux" (DMTO) sur les transactions immobilières. La loi de finances pour 2015 a pérennisé cette possibilité. Nécessité faisant loi, 94 départements, autant dire presque tous, avaient fait usage de cette possibilité. Sauf Paris, jusqu'au 23 novembre. Ce jour-là, le Conseil de Paris a décidé de suivre le mouvement.
Paris, où commune et département sont confondus, devient ainsi le 95e département français et le dernier département d'Île-de-France à déplafonner le taux des droits de mutation. La part communale de cette même taxe, à 1,2%, ne bouge pas, le total des droits passant de 5 à 5,7%. Formellement, la promesse d'Anne Hidalgo de ne pas augmenter les impôts de la ville est tenue ! Mais il est probable que les payeurs ne le verront pas ainsi...
La mesure s'appliquera dès le 1er janvier 2016 aux logements, bureaux et commerces qui feront l'objet d'une transaction. Cette hausse a été votée le 23 novembre. La mesure doit dégager un surcroît de recettes de 140 millions d'euros sur un an.
Nul doute que cette décision va inévitablement susciter les critiques des propriétaires et des agents immobiliers, qui vont l'accuser de tuer dans l'oeuf une reprise encore timide des transactions. S'ajoutant à une remontée modérée mais continue des taux d'intérêt des crédits immobiliers, elle va effectivement écorner le pouvoir d'achat des acquéreurs, avec effet modérateur sur des prix qui commençaient à remonter.
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Les professionnels ne croient pas forcément au PTZ dans l'ancien avec travaux
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20/11/2015
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A compter du 1er janvier, le prêt à taux zéro (PTZ), déjà accessible dans l'ancien sous conditions de travaux dans certains territoires ruraux, sera élargi à l'ensemble du territoire. Pour y être éligibles, les opérations d'acquisition devront cependant, comme aujourd'hui, comporter 25% de travaux. L'objectif est clairement de lancer une bouée de sauvetage à l'artisanat du bâtiment, à la peine depuis plusieurs années. Le gouvernement n’en attend rien de moins que la création de 50.000 emplois dans ce secteur. Mais est-ce réaliste ?
Les fédérations professionnelles ont applaudi dans un premier temps. En particulier, même s'il y a des voix discordantes, une grande part des agents immobiliers qui réclament depuis longtemps le retour du PTZ dans l'ancien. Mais pour François Gagnon, président du réseau d'agents immobiliers ERA France et ERA Europe, cette mesure est de la "poudre au yeux". D'abord, parce que selon lui, le potentiel de logements concernés par l'acquisition-amélioration n'est absolument pas celui qu'on croit : "où sont ces logements tellement dégradés qu'ils nécessitent 25% de travaux ?", demande-t-il, soulignant qu'en fait les 25% s'appliquent à l'opération globale, ce qui veut dire que l'enveloppe de travaux doit représenter le tiers du prix du bien lui-même avant travaux ! "On mesure qu'il s'agit d'appartements ou de maisons inhabitables en l'état, exigeant une réhabilitation lourde", ce qui correspond à un patrimoine délaissé présent surtout dans les communes rurales à faible demande de logement. Au cœur des villes moyennes et des grandes villes, ces logements sont rares. "L'éradication de l'habitat insalubre, notamment grâce à des opérations programmées d'amélioration de l'habitat (OPAH), a depuis longtemps réduit à rien ce patrimoine pathologique. Or, on nous le présente comme un potentiel extraordinaire !", s'insurge-t-il.
Par ailleurs, François Gagnon pointe le fait qu'une des vertus de la primo-accession dans le logement existant tient à la possibilité d'échelonner et de différer les dépenses de travaux. S'il faut prendre en compte les travaux, dès le plan de financement initial, cela revient en termes de coût final à un achat classique. Le seul avantage tient alors à la relative modération des droits de mutation à titre onéreux, puisque les travaux n'entreront pas
dans l'assiette du calcul...
La bonne nouvelle en somme, comme pour d'autres "produits marketing" de la politique du logement tels que la maison à 100.000 euros ou que le "Borloo" dans l'ancien pour les bailleurs, c'est que le dispositif risque de coûter nettement moins du milliard d'euros annoncé aux finances publiques !
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Les pannes d'ascenseurs : un problème autant technique que social
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16/11/2015
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Patrick Kanner, ministre de la Ville, en visite le 16 novembre dans un immeuble du XVIIIe arrondissement de Paris, a annoncé une coopération étroite avec l'Union sociale pour l'Habitat (USH) et la Fédération des Ascenseurs pour l'amélioration du service rendu aux usagers du parc social dans les quartiers.
Selon Pierre Hardouin, président de la fédération des ascenseurs, un ascenseur qui sert à haute fréquence doit être complètement "upgradé" tous les 15 à 20 ans, alors que pour un ascenseur qui sert rarement, la rénovation peut attendre 30 ans. Entre 20 et 25% des ascenseurs posent problème, selon Alain Cacheux, président de l'USH. Un grand nombre de résidences du parc social ont été construites dans les années 60 ou 70. C'est particulièrement le cas dans le XVIIIe arrondissement. Et pour beaucoup de ces résidences, c'est toujours le même appareil qui est en marche, et pour certains, les pièces à changer en cas de panne n'existent même plus. Ce qui rend le dépannage encore plus complexe.
Pour le ministre, un ascenseur va au-delà d'un simple service. "Quand un ascenseur ne marche pas, quelle injustice! On a l'impression d'être privé de sa liberté", explique Patrick Kanner. C'est donc aussi de lien social qu'il s'agit, d'accès aux commerces de proximité, de mobilité et d'échanges pour tous les habitants du quartier, y compris les moins mobiles.
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Action logement poursuit sa mue et se positionne en fer de lance du logement social
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12/11/2015
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A l'issue de longues négociations entre Medef-CGPME et cinq syndicats de salariés (CFDT, FO, CFE-CGC, CGT et CFTC), le conseil d'administration de l'UESL-Action Logement, l'union des collecteurs du "1% logement" (la PEEC ou participation des employeurs à l'effort de construction), s'était engagé le 9 avril à une réforme radicale, consistant notamment à regrouper les 20 collecteurs restants après une première vague de fusions (ils étaient plus d'une centaine il y a seulement 5 ans !), autour désormais d'une seule entité : Action Logement, qui deviendrait "le premier financeur du logement en France et le premier opérateur du logement social".
A terme, l'UESL-Action logement devrait se composer de trois entités : une "structure faîtière", paritaire, chargée de piloter l'ensemble du groupe Action Logement, un pôle de services chargé notamment de collecter la PEEC, et un pôle immobilier, composé des sociétés d'HLM actuellement détenues par les collecteurs et regroupant le patrimoine foncier (des ESH, ou entreprise sociales de l'habitat), soit environ 900.000 logements.
L'objectif de la réforme est d'améliorer les services apportés par les collecteurs et les ESH aux salariés, notamment ceux des PME, tout en réduisant ses coûts. Elle sera inscrite dans un projet de loi présenté en conseil des ministres à la fin de l'année, pour être examiné au Parlement début 2016 et complété par un projet d'ordonnance "à la fin du printemps", a précisé à l'AFP Bruno Arbouet, directeur général de l'UESL-Action Logement. Ces derniers mois un "état des lieux du réseau a été dressé, pour la première fois depuis 60 ans", a-t-il indiqué. Ainsi quelque 500 filiales (ESH, sociétés immobilières, sociétés commerciales spécialisées dans la mobilité, l'accompagnement social, le conseil en financement...) ont été répertoriées. Action Logement emploie ainsi, via ses filiales, 18.000 salariés dans tous les départements (à l'exception de la Lozère et la Corrèze).
Afin de mener à bien la réforme, l'UESL-Action Logement change pour la 3ème fois en 16 mois de président : Bernard Gaud, président du MEDEF Rhône-Alpes, devenu à l'été 2014 "Monsieur logement" du MEDEF, qui avait succédé à Jean-Luc Monteil, démissionnaire le 9 juillet 2014, après seulement dix jours de mandat au terme d'un bras de fer avec le gouvernement, qu'il accusait de vouloir siphonner les fonds d'Action Logement pour financer le Pacte de responsabilité des entreprises, a décliné le mandat de la nouvelle entité faitière. Il est remplacé par Jacques Chanut, actuel président de la Fédération française du bâtiment (FFB), jusque-là chargé d'une mission sur cette réforme.
Dès son entrée en fonctions, à l'occasion de la première convention du groupe Action Logement, le nouveau président a signé avec le président de l'USH (Union sociale pour l'habitat), Jean-Louis Dumont, et les présidents des cinq fédérations composant l'USH, Alain Cacheux (Fédération nationale des Offices Publics de l'Habitat), Christian Baffy (Fédération nationale des Entreprises sociales pour l'habitat), Marie-Noëlle Lienemann (Fédération nationale des Sociétés coopératives d'Hlm), Yannick Borde (l'Union d'économie sociale pour l'accession à la propriété) et Denis Rambaud (Fédération nationale des Associations régionales d'organismes d'habitat social), une convention qui organise la nouvelle relation de partenariat entre les deux mouvements pour tenir compte de la réforme d'Action Logement. La convention de partenariat prévoit la mise en place d'un "Comité des partenaires du logement social" dont l'objectif sera d'analyser et échanger sur les solutions et les réponses à apporter aux besoins nouveaux des salariés, à débattre des difficultés éventuelles rencontrées entre partenaires et à être force de proposition et d'innovation auprès des parties contractantes. Par ailleurs, une structure paritaire de portage de l'ensemble des filiales et participations sera constituée dans le cadre de la réforme" précise l'USH.
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La liste des documents pouvant être demandés aux candidats locataires désormais encadrée
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10/11/2015
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Jusqu'ici, la loi listait les documents qui ne pouvaient être demandés aux candidats locataires en vue d'une location, et ce uniquement pour les locations non meublées. Ce qui n'était pas interdit était autorisé. L'article 6 de la loi "ALUR" du 24 mars 2014 a prévu que la liste des pièces justificatives pouvant être exigées du candidat à la location ou de sa caution par le bailleur, préalablement à l'établissement d'un contrat de location d'un logement nu ou meublé dans le parc locatif privé, serait définie par décret. C'est désormais chose faite : un décret du 5 novembre fixe deux listes, l'une pour le candidat à la location lui-même, et une pour la ou les cautions (v.notre fiche pratique).
A noter la possibilité de cumuler la demande de 3 derniers bulletins de salaire avec celle du contrat de travail ou, à défaut, une attestation de l'employeur précisant l'emploi et la rémunération proposée, la date d'entrée en fonctions envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d'essai.
L'exigence d'une ou plusieurs pièces non prévues par le décret est punie d'une amende administrative, pouvant aller jusqu'à 3.000 euros pour une personne physique et 15.000 euros pour une personne morale, telle qu'une société foncière ou une agence immobilière...
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universimmo.com
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