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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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La construction de logements continue à augmenter, mais les ventes baissent
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30/8/2006
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Le ministère de l'Equipement a publié les chiffres du 2ème trimestre 2006, et sans surprise, les autorisations de construction de logements et les mises en chantiers ont respectivement progressé de 14,7% et de 4,8% par rapport à la même période un an plus tôt.
C'est le logement collectif qui tire la hausse, avec +22,5% d'autorisations de construire en plus, contre +5,0% pour le logement individuel. De même pour les mises en chantier, le logement collectif progresse de 5,2%, contre 2,6% pour le logement individuel.
En cumul sur douze mois, les autorisations de construction de logements délivrées à la fin juillet ont progressé de 13,4%, à 552.762 unités, tandis que le total des mises en chantier a augmenté de 10%, à 426.677 unités.
Le secteur des logements en résidence tire particulièrement bien son épingle du jeu. Dans ce domaine, les autorisations de construction progressent en effet de façon soutenue sur la période mai-juillet (+67,3%) et de 15,4% en cumulé sur douze mois. Les mises en chantier augmentent quant à elles de 36,7% sur trois mois, et de 40,4% sur douze mois !
Par contre, pour la première fois depuis plusieurs années, les ventes de logements neufs chutent au deuxième trimestre 2006 par rapport au même trimestre de 2005. Elles ont en effet enregistré un recul de 7,6% par rapport au même trimestre l'an dernier, à 29.400 logements neufs vendus. Un repli qui s’explique notamment par une forte baisse des ventes de maisons individuelles (-22%), "en raison d'un niveau exceptionnellement élevé au début de 2005", précise le ministère, selon lequel elles retrouvent ainsi leur niveau du premier trimestre 2003.
Avec un recul de 32%, les ventes de maisons de moins de quatre pièces enregistrent la plus forte baisse.
Quant aux ventes d'appartements neufs, elles baissent de 5,0% au deuxième trimestre. Dans ce secteur, avec des reculs respectifs de 19% et de 13%, les studios et les appartements de plus de quatre pièces (-13%) sont les plus touchés par la baisse. Seules les ventes d'appartements de 2 pièces augmentent (+2,6%).
Toutefois, malgré cette baisse au second trimestre, les ventes de logements neufs sur l'ensemble du premier semestre sont très légèrement supérieures à celles du premier semestre 2005. Sur les douze derniers mois, elles progressent de 5,0% par rapport aux douze mois précédents.
D’autre part, les mises en vente de logements ont atteint 33.900 unités au deuxième trimestre, en baisse de 2,0%. Le ministère précise qu'à l'inverse des ventes, ce sont les petites maisons dont les mises sur le marché augmentent le plus (+24%) : elles progressent de 6,1% sur l'ensemble du premier semestre par rapport à la même période un an plus tôt et de 11% sur un an par rapport aux douze mois précédents.
Toujours selon le ministère de l’Equipement, les stocks de logements ont augmenté de 37% entre fin juin 2005 et fin juin 2006, avec une hausse plus élevée pour les appartements (40%) que pour les maisons individuelles (23%). Le délai moyen d'écoulement des stocks passe de 5 à 7 mois pour l'individuel et de quatre à six mois pour le collectif.
Enfin, le prix de vente du lot de maison individuelle a augmenté de 14% et celui du mètre carré d'appartement de 9,6% en moyenne au deuxième trimestre sur un an.
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Aline : 300 euros pour la première location des étudiants boursiers
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29/8/2006
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Annoncée par le Premier ministre le 24 août, elle est destinée aux étudiants boursiers qui quittent le domicile familial et louent un logement pour la première fois, soit selon le gouvernement 80 000 jeunes en 2006. Intitulée "allocation pour l’installation étudiante" (Aline), son montant sera de 300 euros et sera versée par les caisses d'allocations familiales (CAF) la première semaine de novembre 2006.
Bien que son objectif soit officiellement d'aider les étudiants à s’installer de manière autonome, elle risque d'être considérée comme une simple mais salutaire allocation de rentrée étudiante : c'est en tous cas ainsi qu'elle a été accueillie par la Fédération des Associations Générales Etudiantes (FAGE) qui la réclamait depuis des années. Pour son président, dont les propos sont rapportés par l'AFP, l'ALINE ne saurait être considérée comme une véritable prime d'installation dédiée au logement, "300 euros représentant une somme déconnectée des coûts réels du logement étudiant"...
Reconnaissant implicitement que la mesure a été une fois de plus adoptée sans concertation préalable, le gouvernement promet que "la mise en oeuvre de l’allocation fera l’objet d’une concertation entre les organisations étudiantes et le ministère de l’Enseignement supérieur et de la Recherche", et que "le cas échéant, des améliorations seront apportées à la mesure dans les années à venir"...
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Entrée en vigueur des régimes Robien recentré et Borloo populaire
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26/8/2006
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Créés par la loi "ENL" (engagement national pour le logement) en remplacement du régime "Robien" d'incitation fiscale à l'investissement locatif qui cesse de s'appliquer dans sa forme initiale le 31 août, ils entrent en vigueur le 1er septembre ; le nouveau zonage pour les plafonds de loyer a été fixé par un arrêté du 10 août, et les plafonds de loyer correspondants, ainsi que les plafonds de ressources des locataires pour le régime "Borloo" ont été fixés par un décret du même jour (v. l’ensemble des valeurs applicables dans notre section des indices et chiffres-clés).
Rappelons que les taux de l'amortissement fiscal ont été revus (6% par an pendant 7 ans et 4% pendant 2 ans au lieu de 8% pendant 5 ans et 2,5% pendant 4 ans) et que la possibilité de poursuite optionnelle d'un amortissement de 2,5% par an pendant une ou deux fois 3 ans est désormais réservée au "Borloo populaire" ; du coup, seul le "Borloo populaire" permettra d'amortir 65% de la valeur investie sur 15 ans, le "Robien recentré" ne permettant plus d'amortir que 50% de la valeur investie sur neuf ans.
Le "Borloo populaire" comporte un avantage supplémentaire : il autorisera en plus une déduction forfaitaire de 30% sur les revenus locatifs, mais en contrepartie de deux conditions : la réintroduction d'un plafond de ressources pour les locataires (comme dans le régime "Besson"), et un plafonnement des loyers à 80 % de ceux du "Robien recentré", qui sont censés être à près de 90% des prix du marché.
Il ne reste plus à paraître que les textes d’application du régime "Borloo dans l’ancien", en remplacement à compter du 1er octobre 2006 du régime "Besson ancien", qui cesse de s’appliquer le 30 septembre (voir Robien et Borloo (Régime ou loi)).
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Reconduction de l'encadrement des loyers dans l'agglomération parisienne
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26/8/2006
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Comme les chiffres des augmentations de loyers en 2005 publiés par l'OLAP (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne) en juillet 2006 le laissaient prévoir - les loyers d'habitation du secteur locatif privé ont augmenté en moyenne de 5.1% à Paris, 4.4% dans sa proche banlieue et de 4.6% en province - la reconduction du régime de modération des augmentations des baux en cours était une nouvelle fois inéluctable dans le contexte économique et social en cours...
Le décret visant à reconduire l'encadrement des loyers en agglomération parisienne (1) reprend à l'identique le dispositif en vigueur depuis 1993. Il s'applique aux renouvellements de baux qui interviendront entre le 31 août 2006 et le 30 août 2007. Il ne s’applique qu’aux baux entrant dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989, à savoir les logements non meublés loués à des personnes physiques à titre d’habitation principale.
Il concerne les baux renouvelés avec le locataire qui occupait déjà le logement. En revanche il ne s'applique pas aux locations avec un nouveau locataire dont la fixation du loyer initial se fait librement entre le propriétaire et le locataire.
Lors du renouvellement de bail d'un locataire, l'augmentation du loyer est limitée à l'évolution de l’indice INSEE de révision des loyers (IRL).
Elle peut toutefois être supérieure à la variation de l'indice INSEE :
- lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers constatés dans le voisinage : l'augmentation du loyer peut alors atteindre la moitié de l'écart entre le loyer déterminé par référence au voisinage et celui du logement à la date du renouvellement ;
- si le bailleur a effectué des travaux sur les parties privatives ou communes, d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer, il a le choix entre une augmentation en fonction des références (limité à la moitié de l'écart) ou une augmentation atteignant 15 % du coût TTC des travaux réalisés (ce taux est passé de 10 à 15 % lors du décret d'août 1998).
La mise en oeuvre de l'augmentation qui en résulte le cas échéant s'effectue conformément aux dispositions de l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989...
(1) décret n° 2006-1049 du 23 août 2006 relatif à l'évolution de certains loyers dans l'agglomération de Paris, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989; inclut la liste des communes concernées
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Logement : hausse de la construction neuve et ralentissement des marchés immobiliers dans les villes moyennes
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25/8/2006
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C'est ce qui ressort de la dernière étude du service d’études économiques et prospective du ministère de l’équipement (SESP) : en croissance soutenue depuis 2000, la construction neuve s'est envolée depuis deux ans pour se situer à un niveau historique de 410.000 logements mis en chantier, notamment dans le domaine de l'habitat collectif.
Du coup, les villes françaises de taille moyenne ont bénéficié d'une détente "sensible" des marchés immobiliers en 2005, en particulier celles comprises en 50 et 100.000 habitants, visible au travers de l'allongement des délais de ventes des biens immobiliers. Dans ces villes, "les mise en vente sont supérieures aux ventes et les stocks de la promotion immobilière augmentent", précise la note mensuelle du SESP (1)
D'après cette note également, les délais d'écoulement des stocks de biens anciens s'allongent de deux mois par rapport à 2003 : "à la fin 2005, il fallait six mois à un agent immobilier pour vendre un bien dans une ville de cette taille, contre 5,4 mois à l'échelle nationale et 4,9 à Paris", est-il précisé. La note ajoute que "ces villes "bénéficient depuis deux ans d'une construction dynamique et d'une croissance plus faible de la population".
Par ailleurs, le taux de logements vides depuis moins de trois ans ("taux de vacance") a quant à lui augmenté dans les villes qui comptent entre 30 et 100.000 habitants alors que, toujours selon l'étude, il y était stable depuis 1991, ce taux étant calculé grâce aux fichiers d'abonnement EDF, précise le ministère.
Ainsi, dans les villes moyennes, à fin 2005, 3,7% des logements dans ces villes étaient vacants (+0,5 point par rapport à 2003), contre 3,3% en moyenne nationale.
Enfin, à l'inverse, dans les grandes villes (plus d'un million d'habitants), le taux de vacance remonte à peine (+0,2 point) notamment parce que la population y augmente davantage, ce qui suggère des tensions persistantes sur le marché. A Paris, le taux de vacance reste historiquement bas à 2,9%, stable depuis deux ans.
Sont également dans le même cas le Genevois et la Côte d'Azur. La note remarque au demeurant que les tensions du marché se réduisent dans les zones où les plafonds de loyers pour les dispositifs d'incitation fiscale à l'investissement locatif (régimes "Robien" et maintenant "Borloo") sont les plus bas, ce qui n'est pas forcément un hasard...
(1) Hausse générale de la construction neuve de logements, détente du marché dans les villes moyennes - SESP en bref n° 9 Août 2006
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Régimes Robien et Borloo : publication des nouveaux zonages et plafonds
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25/8/2006
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Ils étaient annoncés depuis le vote définitif de la loi "ENL" (engagement national pour le logement ; ils sont désormais fixés par un décret (1) et un arrêté (2) (v. l’ensemble des valeurs applicables dans notre section des indices et chiffres-clés) ; notons concernant les plafonds de revenus pour les régimes où ils s’appliquent ("Besson" et "Lienemann" pour les engagements de location en cours des biens qui y ont été soumis, et désormais "Borloo populaire") la substitution discrète de la notion de "couple" à celle de "couple marié", anachronisme encore en vigueur jusqu’à la publication de ces textes…
(1) décret n° 2006-1005 du 10 août 2006 pris pour l'application des articles 31 et 31 bis du code général des impôts relatif à la mise en location de logements ainsi qu'aux souscriptions au capital de sociétés civiles de placement immobilier et modifiant l'annexe III à ce code
(2) arrêté du 10 août 2006 pris pour l'application des articles 2 terdecies B et 2 terdecies C de l'annexe III au code général des impôts et relatif au classement des communes par zones
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Accords de prêts immobiliers : la jurisprudence sanctionne de plus en plus les banques
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17/8/2006
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Ce ne sont plus des cas isolés mais une tendance marquée qui se dessine : deux nouveaux arrêts de la Cour de cassation confirment des arrêts allant dans le même sens en 2004 et 2005 et qui sanctionnent des établissements prêteurs pour manquement à l'obligation de conseil :
- dans un premier (1), la Cour de cassation censure une cour d'appel qui, bien que constatant que le montant mensuel des revenus perçus par des époux emprunteurs s'élevait à la somme de 8 440 francs tandis que le montant total des mensualités de remboursement de deux prêts octroyés par une banque atteignait la somme de 5 851,68 francs, avait retenu que celles-ci ont été payées jusqu'à une certaine date et que les époux ne prouvent ni qu'à la date de la signature du premier contrat de prêt ils étaient dans l'incapacité financière de faire face au remboursement de celui-ci, ni que la banque ait commis une faute en octroyant le second prêt...
- dans le second (2), la Cour de cassation a jugé dans un cas similaire : "...qu'en se déterminant ainsi sans rechercher, comme elle y était invitée, si en raison de la progressivité du montant des mensualités de remboursement du prêt litigieux, l'endettement total qui en résultait, excédait, ou non, les facultés contributives des époux X..., et, dans l'affirmative, si ceux-ci pouvaient, ou non, être regardés comme des emprunteurs profanes à l'égard desquels la banque eût alors été tenue d'un devoir de mise en garde, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision..."
Dans les deux cas, l'établissement prêteur était attaqué par les emprunteurs en réparation du préjudice, né de la faute constituée selon eux par le fait de leur avoir consenti des prêts immobiliers dont le remboursement excédait leurs facultés contributives...
(1) Cass. 1ère Ch. civ., 12 juillet 2006, n° 05-12.699
(2) Cass. 1ère Ch. civ., 12 juillet 2006, n° 04-13.192
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Une évaluation du dispositif d'enregistrement départemental unique des demandes de logements sociaux
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16/8/2006
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Le dispositif d'enregistrement départemental obligatoire des demandes de logement social a été créé par la loi d'orientation relative à la lutte contre les exclusions du 29 juillet 1998. Il avait pour objet de garantir à tout demandeur la prise en compte de ses demandes, avec une date certaine et une priorité de traitement au-delà d'un délai anormalement long, défini par zone dans chaque département.
Un rapport (1) réalisé conjointement par le ministère de l'intérieur et de l'aménagement du territoire et le ministère des transports, de l'équipement, du tourisme et de la mer, évalue ce dispositif ainsi que la pertinence de la mise en place d'un véritable système de gestion de la demande.
En dépit de l'économie du dispositif du n° unique, la mission constate l'absence du lien entre n° unique et dossier de demande qui nuit à son efficacité. Elle estime par ailleurs que le système actuel ne peut répondre aux objectifs de transparence des attributions et de suivi de la demande des plus défavorisés. Sur la base de ces constats, elle préconise la mise en place de systèmes départementaux partagés de gestion de la demande, avec les objectifs suivants : mixité sociale, logement des plus démunis, égalité de traitement des demandeurs, orientation des aides à la construction.
(1) consulter le rapport
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La mobilité résidentielle en chiffres
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10/8/2006
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Ces 5 dernières années, 19,5 millions de Français ont changé de logement. Parmi eux, 3,8 millions ont changé de région. Les principaux responsables de la hausse de la mobilité résidentielle sont les "petits" ménages d'une ou deux personnes, plus nombreux et beaucoup plus mobiles que dans les années 80. En fait, aujourd'hui un français occupe en moyenne 3,8 logements tout au long de sa vie.
Ces chiffres sont rappelés par le réseau Century 21 qui a fait cette année de la mobilité résidentielle le thème de ses "Universités" qui se dérouleront dans 5 villes françaises en septembre et début octobre 2006.
Century 21 rappelle aussi que la mobilité est favorisée par les "accidents de la vie", les bifurcations personnelles et professionnelles inattendues, et prévoit que "l’homme de demain sera un vrai mutant... habitué à la mobilité, il vivra à peu près de la même façon dans n’importe quel pays du globe"...
Toujours selon Century 21, la mobilité résidentielle partage les hommes en 2 catégories : ceux qui peuvent choisir la mobilité et ceux qui la subissent pour des raisons personnelles ou professionnelles. Le déménagement est perçu par 88% des Français comme un événement important dans leur vie, et parce qu'il occasionne une forte remise en cause de la routine, il est source de stress pour 78 % d'entre eux...
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Prix de l’ancien : l’indice de la FNAIM confirme le ralentissement
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9/8/2006
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Après l'indice BoursoPap, édité par Boursorama et PAP (Particulier à particulier), l'indice mensuel de la FNAIM confirme pour le mois de juillet la tendance constatée au ralentissement avec une quasi-stabilisation concernant les appartements (+0,3%) et même un recul prononcé concernant les maisons (-2,1%) ! Le taux de progression sur un an continue de baisser et se situe à présent à +8,8%. A suivre...
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universimmo.com
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