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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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La sécurité électrique dans les logements anciens toujours problèmatique...
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23/4/2012
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C'est ce qui ressort une fois de plus du bilan annuel de l'Observatoire national de la sécurité électrique (ONSE) sur l'état des installations électriques dans les logements : sur un parc de 27 millions de résidences principales, 7 millions sont jugées à risques dont 2,3 très dangereuses ! Et une fois de plus l'ONSE tire le signal d'alarme : 300.000 installations électriques nouvelles deviennent dangereuses chaque année ! Une situation préoccupante quand on sait que 30% des incendies répertoriés en France - soit plus de 80.000 - sont d'origine électrique.
Les installations ne sont pas seules en cause : le comportement inadapté des occupants des logements : détérioration des prises et des câbles par traction pour débrancher un appareil, branchement de trop d'appareils sur une même prise ce qui entraîne des problèmes de surchauffe etc., pointe l'ONSE.
Mais l'ONSE dénonce un certains nombre d'anomalies récurrentes et persistantes dans les logements anciens : absence de mise à la terre, de liaison équipotentielle, de dispositif de protection contre les surintensités, non respect des règles de sécurité dans la salle de bains... Autant d'éléments qui peuvent eux-aussi entraîner, des incendies ou pire, de graves accidents domestiques.
Sans compter l'apparition de nouveaux risques liés à l'introduction dans les logements des énergies renouvelables ou à des travaux de rénovation énergétique. Par exemple avec l'installation et le raccordement de panneaux photovoltaïques... Enfin, l'ONSE se dit également inquiète face à la multiplication sur le marché de produits contrefaits, ne respectant pas les normes de sécurité en vigueur.
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La FNAIM de Paris Ile-de-France investie dans la thématique de la sécurité
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23/4/2012
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Forte de ses 1.800 adhérents, essentiellement agents immobiliers, administrateurs de biens et syndics de copropriété, la Chambre FNAIM de Paris Ile-de-France publie "Peur sur la ville ? Contributions pour un Grand Paris de la sécurité", ouvrage collectif qui souligne l'importance de la sécurité dans l'équilibre de notre société et le rôle que peuvent jouer les acteurs de l'immobilier ; il propose des approches à différentes échelles : de l'immeuble à la région, en passant par le quartier et le Grand Paris. La diversité des intervenants illustre l'idée forte que la sécurité est l'affaire de tous. Y figurent des contributions de Michel Gaudin, Préfet de Police de Paris, Gilles Glin, Chef de la brigade des sapeurs-pompiers de Paris (BSPP), Christophe Soullez, Criminologue, Chef du département de l'Observatoire national de la délinquance et des réponses pénales (ONDRP) à l'Institut national des hautes études de la sécurité et de la justice (INHESJ), Xavier Raufer, Criminologue, et Christian Frémaux, Spécialiste du droit pénal. Pour la Chambre FNAIM : Gilles Ricour de Bourgies, so, président, Michel Terrioux, son délégué général et Isabelle Fournier, agent immobilier et syndic de copropriété.
La sécurité immobilière est un engagement de longue date pour la FNAIM Paris Ile-de-France. Ainsi avait-elle déjà mis en place dès 2000 la "Chaîne de la sécurité immobilière", charte regroupant des professionnels (avocats, sociétés de surveillance, syndics, Préfecture de police, Brigade des Sapeurs pompiers de Paris, Région de Gendarmerie d'Ile-de- France) qui mettent leur expérience et leurs compétences au service des adhérents de la Chambre, au travers d'une offre de services ad-hoc.
Le 24 septembre 2010, la FNAIM Paris Ile-de-France a signé une Convention de partenariat avec la Préfecture de Police, permettant de renforcer et de coordonner leurs efforts communs en matière de prévention et de lutte contre les incivilités et la délinquance. La Convention a mis en application les obligations des agents immobiliers en matière de lutte contre le blanchiment d'argent (loi du 2 juillet 1998, Directive européenne du 26 octobre 2005) ainsi que celles des syndics de copropriétés, ces derniers étant garants de la sécurité des parties communes des immeubles qu'ils gèrent (loi du 18 mars 2003 pour la sécurité intérieure)...
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Un premier site pilote en France d'optimisation énergétique à l'échelle d'un quartier
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23/4/2012
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Une expérimentation originale se déroule actuellement à Issy-les-Moulineaux (92), baptisée "IssyGrid" : il s'agit de tester le premier réseau électrique de quartier intelligent. Développé tout d'abord au sein du quartier d'affaires Seine Ouest à Issy-les-Moulineaux (près de 10.000 personnes sur un périmètre de 160.000 m²) en 2012, le projet sera étendu en 2013 aux 1.600 logements de l'éco-quartier résidentiel Fort d'Issy.
Cette réalisation pilote est fondée sur une triple logique : consommer mieux – moins et au bon moment - tout en incluant les nouveaux usages de consommation d'énergie, intégrer harmonieusement la production locale d'énergies renouvelables, optimiser la gestion de l'énergie à l'échelle du quartier (bureaux, logements, commerces et équipements publics), en l'intégrant harmonieusement au réseau de distribution publique et en ayant recours à des moyens de stockage. Elle vise à réduire les émissions de gaz à effet de serre, notamment en contribuant au lissage des pointes de consommation.
La première étape du processus opérationnel d'IssyGrid, consistant en la mise en oeuvre du monitoring du quartier est désormais effective. Des systèmes d'agrégation des données pour analyser et optimiser la consommation d'énergie ont été installés dans des logements tests mais aussi au sein d'un des principaux immeubles tertiaires de Seine Ouest.
Des logements tests -une dizaine-, préfigurant les 1.600 logements inscrits dans le périmètre d'IssyGrid, ont été dotés d'équipements pour le suivi des consommations par type d'usage (chauffage, éclairage, eau chaude sanitaire et autres) : prises communicantes pour suivre la consommation des équipements branchés et les piloter à distance (réfrigérateur, poste de télévision, informatique…), capteurs de température placés loin du chauffage et des sources de courant d'air, thermostat communicant permettant de régler le chauffage à distance, etc.
Les informations récoltées sont ensuite transmises, via la box internet, en temps réel et de manière anonyme, vers le système d'information énergétique central, en vue d'une optimisation des flux à l'échelle du quartier. L'utilisateur peut être alerté par SMS du dépassement d'un certain seuil de consommation énergétique pour l'inviter à réduire la consommation de son logement. Il peut alors par exemple éteindre à distance ses appareils en veille à partir de son smartphone et agir sur le réglage du chauffage.
Simple à installer et à utiliser, ludique et discret, ce dispositif permet à l'utilisateur d'apprécier les différents paramètres de sa consommation énergétique (en particulier la consommation du mode veille).
L'équipement des logements sera complété par l'installation d'un thermostat communicant permettant de régler à distance le chauffage et d'un compteur communiquant Linky permettant de récolter en temps réel des informations sur la consommation globale et d'optimiser la gestion du réseau.
Pour le tertiaire, le processus opérationnel a également été engagé sur un immeuble test, Galeo, siège de Bouygues Immobilier, avant d'être étendu aux 160.000 m² de Seine Ouest. Il s'appuie principalement sur la mise en place d'une interface logicielle, véritable tableau de bord intelligent qui permet d'obtenir une mesure précise des consommations d'énergie ventilées suivant les différents usages (éclairage, informatique et télécommunications, chauffage, ventilation, climatisation, eau chaude, parkings, ascenseurs, recharge des véhicules électriques). Grâce à cet outil, les mesures des différents paramètres sont alors retraitées et rapprochées des critères règlementaires fixés par la RT 2012.
L'outil de monitoring intelligent de réseau a la capacité de collecter et d'agréger, en temps réel et de manière anonyme, les informations relatives à la consommation (logements, tertiaires, commerces, équipements publics), au stockage d'électricité (batteries,…) et à la production locale d'énergie photovoltaïque.
VIGIE, le centre d'information, d'analyse et de services du quartier opérationnel en septembre 2012, proposera au fur et à mesure de l'évolution du quartier des options d'amélioration aux particuliers et aux entreprises, en lien avec le gestionnaire de réseau. Il évoluera également pour proposer des outils et des fonctionnalités d' "effacement" des pointes de consommation à l'échelle de l'éco-quartier.
D'ici fin 2012, la mise en place des moyens de production d'énergies renouvelables (photovoltaïque, géothermie) et des outils de stockage sera achevée. Le système d'éclairage public évoluera au deuxième semestre 2012 grâce à un système innovant permettant de faire converger réseau électrique et réseau numérique. Objectif : gérer avec précision le réseau d'éclairage et allier performance énergétique et services à la ville. Les candélabres pourront être pilotés individuellement et l'éclairage s'adaptera en fonction du trafic routier...
Enfin IssyGrid sera doté d'équipements de recharge des véhicules électriques intégrés dans les bâtiments et sur la voie publique. Leur fonctionnement sera optimisé grâce à l'intégration de solutions de stockage.
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Copropriétés en difficulté : le redressement porte ses fruits
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23/4/2012
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Près de 70% des copropriétés ayant fait l'objet d'une action de redressement à travers une opération programmée d'amélioration de l'habitat (OPAH) ou d'un plan de sauvegarde (PLS), achevés ou en cours depuis quelques années, se sont redressées de façon durable : c'est ce qui ressort d'une enquête conduite par l'ANAH (Agence nationale de l'habitat) sur 105 copropriétés dans ce cas. Une conclusion qui vient à point nommé alors que le président de l'ANAH, Dominique Braye, vient de demander dans un rapport remarqué au ministre du logement que les copropriétés "soient promues au rang d'enjeu national".
Menée auprès des opérateurs et des syndics de copropriétés ayant des copropriétés avec des profils représentatifs des copropriétés en difficulté (1/3 construites avant 1948 en Ile-de-France et en province, 1/3 construites après 1948 en Ile-de-France et 1/3 construites après 1948 en province), une enquête téléphonique a permis de dresser un bilan très positif des opérations :
- plus de 75% des personnes interrogées considèrent que le diagnostic initial de la copropriété en difficulté était complet et suffisant ;
- la moitié des opérateurs constate un fonctionnement sans problème de l'assemblée générale des copropriétés, après le démarrage de l'intervention de l'ANAH ;
- 70% des personnes interrogées constatent un retour à un fonctionnement pérenne de la copropriété ou un arrêt de la spirale de dégradation de la copropriété (avec parfois quelques fragilités encore existantes). Moins de 5% des personnes interrogées regrettent que l'opération menée n'ait pas permis d'améliorer la situation de la copropriété.
L'ANAH rappelle qu'elle est l'opérateur dédié au redressement des copropriétés en difficulté depuis 2002. Ses actions s'inscrivent dans la durée, et au-delà des 5 années prévues pour les PLS et les OPAH . Le fait que 15% des syndics déclarent que les opérations ont permis de freiner la dégradation sans résoudre totalement la situation est révélateur : une intervention supplémentaire ou plus longue, dans ces cas-là, s'avère donc nécessaire. Le temps est, selon l'agence, un ingrédient indispensable à la réalisation d'un bon diagnostic initial mais aussi à la restauration d'une bonne gouvernance de la copropriété, à l'accompagnement social des copropriétaires et à la "réalisation des bons travaux". C'est un des points mis en évidence dans le "rapport Braye" sur les copropriétés en difficulté, rapport qui appelle à ce que soit engagée une action d'ensemble sur ce sujet.
L'ANAH rappelle qu'elle a consacré en 2011 près de 88 millions d'euros au redressement de copropriétés en difficulté. La pérennité de cet effort est en principe assurée jusqu'en 2014 à travers le financement imposé par le gouvernement à Action Logement (le mouvement des collecteurs des fonds du "1% logement"). Les décrets fixant la répartition des fonds d'Action Logement, publiés en mars, prévoient pour l'ANAH, une enveloppe de 390 millions d'euros en 2012 et 320 millions d'euros en 2013. 950 millions
d'euros prévus pour 2014 feront l'objet d'une répartition entre l'ANAH et l'ANRU (agence nationale pour la rénovation urbaine). Sur ce budget, l'ANAH, en partenariat avec des collectivités, accorde des subventions pour l'amélioration des résidences principales à des propriétaires occupants à faibles ressources ainsi qu'à des bailleurs privés qui louent des logements à des populations modestes ou intermédiaires. Les missions de l'agence visent principalement à réhabiliter l'habitat dégradé et lutter contre l'habitat indigne, repérer et agir en faveur des copropriétés en difficulté, promouvoir la rénovation thermique des bâtiments à usage d'habitation, adapter les logements à la perte d'autonomie des personnes, et humaniser les centres d'hébergement.
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Financement de l'ANAH : le mouvement PACT appelle à une contribution de solidarité
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16/4/2012
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Premier réseau associatif national au service de l’habitat existant et principal animateur d’opérations de réhabilitation de quartiers, le mouvement des associations PAC-ARIM et sa fédération tirent la sonette d'alarme : ils considèrent que les dotations dévolues à l'ANAH (Agence nationale de l’habitat) ne sont plus à la hauteur des obligations et les missions qui lui sont imparties. En effet, en raison du désengagement de l'Etat, l'ANAH n'est plus financée que sur les fonds de la participation des employeurs à l'effort de construction (PEEC) - ce qu'on appelle le "1% logement" - ; or les deux décrets du 12 mars 2012 relatifs aux emplois des ressources de la PEEC pour la période 2012-2014 confirment des moyens en forte baisse pour l’intervention sur l’habitat privé à fonction sociale. Les ressources de l’ANAH et de l’ANRU (Agence nationale de rénovation urbaine) vont diminuer de près de 17% entre la période 2009-2011 (3,9 milliards d'euros) et celle de 2012-2014 (3,25 milliards). Dans ce total, les dotations annuelles attribuées à l’ANAH vont subir, quant à elles, une réduction de 58% entre 2011 et 2014, de 480 à 200 millions ! Il n'est pas prévu d'autre financement à ce stade.
La fédération des PACT rappelle que le parc existant en location ou en propriété remplit une fonction sociale essentielle complémentaire du parc HLM : deux ménages pauvres sur trois et trois ménages à faibles revenus sur quatre y sont logés. Un million de propriétaires occupants qui y vivent ne disposent que de très faibles revenus. Ce parc peut aussi être mobilisé pour développer une offre locative sociale complémentaire, sous la forme du conventionnement.
Des moyens accrus sont d’autant plus nécessaires que ce parc est en très mauvais état comme en témoignent des chiffres connus : 600.000 logements indignes, plus de 3 millions de logements considérés comme de véritables "passoires thermiques", 2 millions de logements nécessitant une adaptation progressive au vieillissement de leurs occupants, 300.000 logements situés dans des copropriétés dégradées.
Face à ces constats, le Mouvement PACT demande la stabilisation des moyens de l’ANAH dans la durée à un niveau réellement compatible avec ses missions essentielles, en la dotant de ressources propres et pérennes. A cette fin, il appelle à la création d’une contribution de solidarité sous la forme d’une taxe sur les loyers supérieurs aux loyers conventionnés. En quelque sorte une réinvention de la taxe additionnelle au droit de bail sous une forme plus ciblée. Cette taxe servait justement, jusqu'à sa suppression, au financement de l'ANAH. Ce qu'il en reste, la CRL (contribution annuelle sur les revenus locatifs), à la charge uniquement des sociétés propriétaires, a perdu son affectation...
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Une copropriété-ville à la dérive
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16/4/2012
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La copropriété Grigny 2 et ses 5.000 logements constituent les deux tiers de la ville de Grigny, qui compte 2.000 logements sociaux à la Grande Borne et un millier de logements en "diffus" et petits ensembles. Autrefois (jusqu'à la fin des années 90) copropriété prospère, c'est aujourd'hui un "Titanic" qui s'enfonce inexorablement, et dont les cloisons étanches risquent de sauter les unes après les autres si on ne la coupe pas en morceaux et si l'essentiel des services à caractère urbain (voiries, assainissement, chauffage) ne sont pas municipalisés.
Le syndicat principal qui gère ces services, plus une dizaine de milliers de parkings dont une bonne partie est inutilisable faute de sécurité suffisante, est sous administration provisoire avec des impayés qui se montent à plus des 3/4 du budget annuel, de même que l'ancien syndic Sagim, une pièce de la nébuleuse Urbania non reprise dans le plan de sauvetage du groupe en 2010. Plusieurs de la petite trentaine de syndicats secondaires, qui constituent en eux-mêmes des copropriétés de taille respectable, de 150 à 350 logements, sont dans le même cas alors que d'autres - pour le moment une majorité - sont sains.
Le bâti est plutôt de bonne qualité même si de nombreux immeubles sont intérieurement dégradés, surtout ceux de grande hauteur et composés de studios et deux pièces, peu adaptés à un peuplement stable. La copropriété est bien desservie et bien équipée (gare de RER, un centre commercial, un centre sportif, un commissariat, des écoles, des crèches, des lieux de culte, le tout sur son périmètre). Elle devrait être attractive et pourtant les logements se vendent mal. Le montant des charges, maximal en raison du caractère très complet des prestations et de tous les services qui relèvent normalement de la ville, est un repoussoir. Sous l'administration provisoire, cela risque de ne pas s'arranger !
La mission de l'administrateur du syndicat principal (la moitié du budget des charges de la copropriété, et donc des charges supportées par les copropriétaires, qui en payent à la fois au syndicat principal et à leur syndicat secondaire, pour les dépenses propres de leur groupe d'immeuble, l'entretien, les gardiens, les ascenseurs, etc.) est assorti de tous les pouvoirs : ceux du syndic, mais aussi du conseil syndical et de l'assemblée des copropriétaires. La copropriété est très divisée entre les anciens copropriétaires, souvent du début, qui ont été mis en minorité au conseil syndical principal il y a deux ans, et une catégorie montante de copropriétaires, d'origine sociologique différente, et plus revendicative. Elle reproche aux anciens tenants du pouvoir syndical de ne pas avoir réagi à la lente dégradation de la gestion sous Sagim et au désordre financier qui s'instaurait.
La copropriété est en effet minée par les impayés, et gangrénée par les "marchands de sommeil", bailleurs indélicats achetant à vil prix des logements aux enchères et les louant de la main à la main à des populations fragiles ou en situation irrégulière, sans payer évidemment un seul euro de charges. Ce phénomène est en marche depuis près de 20 ans, et a justifié la mise en route d'un plan de sauvegarde dès le début des années 2000.
A cette situation est venu se greffer un imbroglio comptable et juridique entre le syndicat principal et certains syndicats secondaires, devenus fortement débiteurs à son égard. Pendant plusieurs décennies, le syndic s'est laissé convaincre par l'ancien conseil syndical, soucieux d'économie, d'adresser ses appels de charges non pas directement aux copropriétaires comme l'impose la loi, mais aux syndicats secondaires qui s'érigeaient ainsi en collecteurs de charges pour son compte. A tort ! Cela a fonctionné jusqu'à ce que certains se soient trouvés avec des difficultés de recouvrement, ce système les aggravant ! Aujourd'hui le mode d'appel des charges légal a été rétabli, mais trop tard : les créances du principal sur ces secondaires s'élève à plusieurs millions d'euros, probablement définitivement irrécouvrables...
La situation est donc urgente, et une action forte et concertée des collectivités territoriales, de la justice et des pouvoirs publics est plus que jamais nécessaire. La copropriété sous cette forme n'est définitivement pas viable et requiert une restructuration radicale si l'on ne veut pas qu'elle se transforme en trou noir, à l'échelle cette fois d'une ville entière...
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L'IRL continue sa pente ascendante...
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13/4/2012
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Mécaniquement, l'IRL (indice de référence des loyers) qui suit avec quelques trimestres de décalage l'indice de l'inflation, en plein regain, continue sa hausse lentement mais sûrement : il marque au 1er trimestre 2012, avec une valeur d'indice de 122,37, une hausse de +2,24% sur un an, après +2,11 au 4ème trimestre 2011, + 1,90% au 3ème trimestre, +1,73% au 2ème, +1,60% au 1er, +1,45% au 4ème trimestre 2010, +1,10% au 3ème, +0,57% au 2ème, et surtout après une séquence de quasi-stagnation et même ponctuellement de baisse aux trimestres précédents : +0,09% sur un an au premier trimestre 2010, succédant à une baisse de 0,06% au 4ème trimestre 2009 (v. notre section des indices et chiffres-clés).
C'est l'effet de son mode de calcul : l'IRL est en effet calculé, depuis la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat, à partir de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ; il suit donc les évolutions de l'inflation mais avec retard : avec la reprise de l'inflation fin 2010 et début 2011, il est à prévoir une remontée très lente dans les prochains trimestres…
Rappelons que les nouvelles valeurs recalculées de l'IRL (v. notre section des indices et chiffres-clés) sont à prendre en compte pour toutes les révisions applicables à compter du 10 février 2008. Les valeurs de l'ancien calcul restent valables pour les révisions applicables du 1er janvier 2006 au 9 février 2008, mais ont été effacées du site de l'INSEE mais sont conservées sur notre site.
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Encadrement des loyers : Nicolas Sarkozy a fait son chemin de Damas...
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13/4/2012
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L'amendement voté en décembre par la majorité socialiste du Sénat "Lefebvre" instaurant un encadrement (et non un blocage) des loyers des nouvelles locations et des relocations - qui avait déjà existé au début des années 90 - n'avait suscité de la part de la majorité et du président que remarques méprisantes et à l'emporte pièce. "C'est très simple: plus personne ne louera et plus personne ne construira. C'est exactement le contraire de ce qu'il faut faire. Cela n'a marché nulle part, même à l'époque de l'Union soviétique", avait balayé l'idée notre Président et pas encore à l'époque candidat déclaré. Bien entendu, les ténors de la majorité, dont la ministre de l'écologie et son secrétaire d'Etat, Benoist Apparu, lui avaient fait écho. Aucun argument, comme par exemple le fait que le dispositif préconisé est appliqué en Allemagne, avec les "miroirs des loyers", pays pris comme modèle dans d'autres domaines, ne pouvait les convaincre. L'idée était définitivement stupide !
Aujourd'hui, dans un tête-à-queue dont il a le secret, le candidat sortant est subitement - et avec le même aplomb - converti à la meilleure des idées : on va mettre en place des "Mietspiegel" et le système allemand permettant d'attaquer devant les tribunaux tout loyer supérieur de 20% à la moyenne pratiquée dans la zone concernée. "C'est une bonne idée. [...] Je l'appliquerai », indique-t-il dans une interview à paraître le 16 avril dans Femme actuelle, précisant qu' "il ne s'agit pas de bloquer les loyers mais bien d'un encadrement". Pour celui qui est devenu entretemps ministre du logement, le toujours péremptoire Benoist Apparu, ce n'est pas un revirement. "Il ne s'agit pas, dans le système allemand, d'encadrer les loyers stricto sensu, via une fixation administrative des prix : ce sont des loyers de marché avec un dispositif de lutte contre les abus", se défend-il...
En fait, ce n'est ni plus ni moins qu'une reprise d'un point du programme de François Hollande qui a fait sien l'amendement socialiste du Sénat. "Dans les zones où les prix sont excessifs, je proposerai d’encadrer par la loi les montants des loyers lors de la première location ou à la relocation". Dans les zones tendues (Paris, Ile-de-France, littoral méditerranéen, Genevois...), les bailleurs devront s'aligner sur les prix moyens qui auront été fixés par des observatoires locaux des loyers, tels l'OLAP dans la région parisienne. "Les territoires concernés et les modalités d'application seront précisés dans un décret qui sera pris lors de la première année de la mandature", explique Thierry Repentin, sénateur (PS) de Savoie, en charge des questions de logement dans l'équipe de François Hollande. Lors d'un déjeuner de presse sur le sujet le 6 avril, Christian Nicol, directeur du logement de la Ville de Paris, expliquait qu'au sein des zones tendues, dans les quartiers les plus chers, un décret pourrait imposer une décote au montant des nouveaux baux allant jusqu'à 20% des tarifs moyens du secteur, afin de calmer l'envolée des prix". Mais le cas échéant avec modulation en fonction du classement énergétique du logement résultant du diagnostic de performance énergétique (DPE).
Par contre, hors zone tendue, afin d'éviter que ne se produisent ici et là dérapages non contrôlés, les propriétaires n'auraient qu'à justifier leur par des références de loyers du voisinage pour des logements comparables. Ces références devront être fournies par des observatoires locaux qui hors région parisienne restent encore à créer.
Actuellement, la hausse des loyers de première location et de relocation alimentent l'essentiel de l'inflation des coûts du logement locatif. Les loyers des baux en cours sont indexés pendant la durée du bail sur l'indice de référence des loyers (IRL), et les éventuels réajustements lors des reconductions sont déjà encadrés par rapport aux loyers du voisinage. De fait, les propriétaires n'usent pratiquement plus de cette possibilité. Par contre ils se rattrapent lors des départs des locataires. A Paris, ils ne s'en privent pas. "En 2010, dans la capitale, les prix des loyers en cours ont crû de 0,5%. En cas de relocation, la hausse a été de 8,9%", précise Christian Nicol.
Une bonne partie de la flambée des loyers en région parisienne aurait pu être évitée si le dispositif prévu par la loi Mermaz du 6 juillet 1989 avait été maintenu, quitte à le simplifier comme ce qui est prévu aujourd'hui. En raison de la complexité de ses décrets d'application, le volet concernant les relocations ou les locations nouvelles n'a jamais été mis en œuvre. "La mesure a aussi pâti d'un contexte très différent à celui d'aujourd'hui, a expliqué Christian Nicol. A l'époque, les prix de l'immobilier étaient encore raisonnables." Aucune évaluation n'a été faite de ce dispositif, qui a été abandonné en 1997, un mois après l'arrivée de Lionel Jospin à Matignon. Après l'alternance, il ne fallait pas compter sur la nouvelle majorité pour le rétablir...
NB. Le chemin de Damas évoque un parcours provoquant un changement radical d'attitude chez celui qui le vit...
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Mise en musique du Grenelle dans l'habitat : ça patine...
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13/4/2012
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La loi Grenelle II aura bientôt deux ans et les textes d'application ne sont toujours pas parus. Les immeubles collectifs privés et plus particulièrement les copropriétés sont les principaux laissés pour compte, ce qui met en fureur l'Association des responsables de copropriétés (ARC), qui dénonce la lenteur de l'administration dans la mise en musique de mesures, pourtant votées par le parlement et correspondant à des engagements européens de la France.
Un seul décret est paru, concernant l' "audit énergétique" que les copropriétés avec chauffage collectif de plus de 50 lots ( en fait 15 à 25 logements) devront faire d'ici le 31 décembre 2016. Mais son arrêté tarde à sortir. Les copropriétaires qui veulent être conformes à la règlementation devront attendre les assemblées de 2013, celles de 2012 étant désormais lancées ou près de l'être. Manquent aussi les textes définissant le diagnostic de performance énergétique collectif (DPE) que devront établir les autres immeubles, locatifs ou en copropriété, dotés de chauffage collectif dans le même délai. Annoncés pour fin mai, ils doivent aussi définir les modalités d'établissement du plan de travaux d'économies d'énergie qui devront être présentés aux assemblées de copropriétaires suite aux conclusions des audits ou des DPE, ainsi que les modalités des travaux sur "parties privatives d'intérêt collectif" que ces mêmes assemblées pourront voter dans la foulée.
Autre retard préjudiciable pour les copropriétés qui veulent aller vite, parce qu'il y a des économies importantes à faire sur la facture d'énergie, ou bien parce qu'elles ont des travaux à faire comme par exemple un ravalement ou une réfection de couverture et qu'elles ne peuvent plus l'envisager sans se préoccuper de l'aspect énergétique : celui de la mise en place de l'Eco-prêt à taux zéro collectif pour copropriétés. Le principe en a été voté dans la loi de finances pour 2012, et la loi sur la copropriété a été aménagée pour donner un cadre légal aux syndicats de copropriétaires qui voudraient en bénéficier. Il manque à présent les textes règlementaires sans lesquels les banques ne peuvent les proposer.
Les copropriétaires peuvent certes souscrire des Eco-prêts (Eco-PTZ) individuellement, y compris pour financer des travaux sur les parties communes des copropriétés, mais dans la pratique l'Eco-PTZ actuel, avec ses contraintes de "bouquet de travaux" ne s'y prête pas. et les banques traînent les pieds. De 10.000 prêts signés chaque mois début 2010, on est tombé à 6.000 par mois en 2011 puis 3.000 en 2012. L'Eco-PTZ ne séduit ni les banques, ni les particuliers...
Chargé de coordonner la mise en œuvre du Grenelle de l'Environnement dans le bâtiment, Phillippe Pelletier président du comité stratégique du "Plan bâtiment Grenelle", envisage la parution des textes pour la fin d'année, alors que la loi de finances prévoyait l'application au 1er avril...
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Attribution des tarifs sociaux d’électricité et de gaz naturel : dans les immeubles collectifs, un problème grave de confidentialité !
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13/4/2012
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L'automatisation de l’attribution des tarifs sociaux d’électricité et de gaz naturel aux personnes qui y ont droit part d'un bon sentiment. Mais le diable peut être dans les détails. En l'occurrence, le dispositif créé par le décret du 6 mars 2012, a pour objet d'automatiser leur attribution de ces tarifs préférentiels pour leur résidence principale à toutes les personnes disposant de revenus leur donnant droit à la couverture maladie universelle (CMU) ou à la CMU complémentaire (CMU-C)les tarifs étant accordés aux ayants droit, sauf opposition de leur part, sans que ceux-ci aient à renseigner un formulaire comme c'était le cas auparavant.
Tout serait simple si la mesure ne concernait que les abonnés à titre individuel. Mais elle concerne aussi les bénéficiaires vivant dans des immeubles chauffés collectivement au gaz naturel. Quatre fichiers seront croisés pour l'identification des fournisseurs : celui des organismes d'assurance maladie (coordonnées des personnes pouvant bénéficier du tarif spécial de solidarité du gaz naturel), celui des gestionnaires de réseaux de distribution (informations nécessaires pour identifier les bénéficiaires potentiels du tarif social du gaz de chaque fournisseur de gaz naturel), celui des contractants des fournisseurs de la chaufferie (coordonnées des immeubles concernés), et enfin celui des fournisseurs de gaz naturel (coordonnées des immeubles d'habitation dont ils fournissent la chaudière). Les fournisseurs de gaz naturel adresseront aux personnes identifiées un courrier comportant les références contractuelles de leur chaufferie collective et indiquant que, sauf refus exprès de leur part dans un délai de quinze jours suivant la date d'envoi de ce courrier, le tarif spécial de solidarité leur sera appliqué.
Il n'est pas dit comment les syndics et gestionnaires d'immeubles locatifs collectifs feront pour faire bénéficier des tarifs sociaux les ayant-droit à ces tarifs alors que les factures de gaz sont globales et sont ventilées entre les logements au moyen de clés de répartition fixes établies en général sur la base de la surface ou du volume à chauffer ; mais se pose en tout état de cause un problème qui n'a peut-être pas été vu par la CNIL qui a donné son feu vert à celle manipulation multiple de données confidentielles, ou bien qui l'a largement sous-estimé : le syndic ou le gestionnaire locatif sauront que tel ou tel locataire ou propriétaire est bénéficiaires de la CMU, alors que les intéressés n'ont pas forcément envie que tout le monde le sache : notamment le conseil syndical ou les associations de locataires qui viennent vérifier les comptes par exemple... En tous cas, les syndics et propriétaires ou gestionnaires d'immeubles auront une responsabilité quant à la non-divulgation de ces informations !
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