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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Grenelle II et copropriétés : parution d'un nouveau décret d'application
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5/12/2012
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Après le décret sur l'audit énergétique que les copropriétés de plus de 50 lots avec chauffage collectif, et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001, devront réaliser avant le 1er janvier 2017, c'est le tour du diagnostic de performance énergétique (DPE) que tous les autres immeubles à chauffage collectif devront réaliser dans le même délai. Ces obligations ont été instituées par la loi "Grenelle II" du 12 juillet 2010.
Il est prévu que ce DPE collectif se fera selon les mêmes modalités que celui que les propriétaires doivent faire établir individuellement en cas de vente, et qui viennent d'être améliorées pour accroître sa fiabilité. Il est précisé qu'ensuite, ce DPE vaut DPE pour toutes les ventes de lots.
Egalement, lorsqu'il s'agit d'un immeuble en copropriété, le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale la décision de réaliser le diagnostic de performance énergétique, puis à celui de l'assemblée qui suit cette réalisation la présentation du diagnostic par la personne en charge de sa réalisation. Ce document, qui comporte des explications détaillées, doit mentionner également les hypothèses de travail et les éventuelles approximations auxquelles il a donné lieu.
Comme la loi prévoit que le syndic doit présenter une assemblée plus tard un plan de travaux d'économies d'énergie ou un contrat de performance énergétique, le décret décrit aussi les travaux que viser ce plan ou ce contrat. Ce sont des travaux portant sur les parties et équipements communs de l'immeuble : isolation thermique performante des toitures et des murs donnant sur l'extérieur ou sur des locaux non chauffés ainsi que sur les parois vitrées, sur les installations d'éclairage des parties communes, sur la régulation, l'équilibrage ou le remplacement des systèmes de chauffage, de refroidissement ou d'eau chaude sanitaire, et l'isolation des réseaux collectifs, la régulation ou le remplacement des émetteurs de chaleur ou de froid ; sont également visés les travaux d'amélioration ou d'installation des équipements collectifs de ventilation, et - last but not least - les travaux d'intérêt collectif portant sur les parties privatives, parois vitrées, systèmes d'occultation extérieurs, régulation ou équilibrage des émetteurs de chaleur ou de froid : il s'agit là d'une innovation en copropriété qui ne manquera pas de créer des discussions dans les immeubles !
Un programme détaillé indiquant l'année prévisionnelle de réalisation des travaux et leur durée, et comportant une évaluation du coût des travaux, fondée sur les devis issus de la consultation d'entreprises.
Dès lors que les travaux d'économie d'énergie d'intérêt collectif à réaliser sur les parties privatives sont votés, les copropriétaires concernés sont tenus de les réaliser dans un délai raisonnable en fonction de la nature et du coût des travaux, sauf s'ils sont en mesure de prouver la réalisation de travaux équivalents. A défaut, c'est le syndicat des copropriétaires qui en assure la maîtrise d'ouvrage et impute à chacun le coût afférent à ses parties privatives.
A la fin des travaux, le syndicat des copropriétaires procède à la réception des travaux en présence des copropriétaires concernés. En cas de réserves, le syndic de copropriété assure le suivi et la réception des travaux destinés à permettre la levée des réserves. Après réception définitive des travaux, le syndic adresse aux copropriétaires concernés, par lettre recommandée remise contre émargement, les pièces et documents relatifs aux travaux les concernant.
Il reste encore à définir ce que doit être le contrat de performance énergétique, alternative au plan de travaux. Il est probable que cela prenne encore un peu de temps, les quelques expériences pilotes en copropriété ayant montré de sérieuses limites...
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Vers un nouvel alourdissement de l'imposition des plus-values immobilières
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5/12/2012
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Il ne s'agit pas encore de taxer la plus-value à la revente de la résidence principale, bien qu'il y ait de plus en plus de voix qui contestent l'exonération dont elle jouit depuis des lustres, mais d'alourdir cette fois l'impôt sur le revenu - les précédentes hausse de taux portaient sur les prélèvements sociaux. Le 4 décembre, le gouvernement a déposé une série d'amendements au projet de loi de finances rectificative pour 2012 (le 2ème collectif budgétaire du gouvernement Ayrault), en cours d'examen à l'Assemblée nationale, dont un qui augmente de 3% le taux d'imposition, actuellement de 19%, sur les plus-values dépassant 100.000 euros à compter de 2014, et de 5% celui des plus-values supérieures à 150.000 euros. Le but est clairement d'inciter les propriétaires à vendre des résidences secondaires ou des logements locatifs en 2013, et ainsi refluidifier le marché, espérant au passage faire un peu baisser les prix...
L'autre objectif est de financer le logement social et favoriser les ménages modestes. Ce dispositif permettra de récolter quelque 150 millions d'euros par an à partir de 2014, et doit financer la suppression du prélèvement sur les organismes HLM (instaurée par le gouvernement Fillon), annoncée en septembre dernier par la ministre du logement. En fait, cette suppression a créé un manque à gagner de 245 millions d'euros par an, que le gouvernement devait financer dès 2013. Pour ce faire, un dispositif en deux temps a été prévu.
En 2013, le gouvernement propose de créer une taxe spécifique sur les logements sous-occupés. "Il s'agit d'une taxe au taux réduit qui vise les logements de type résidence secondaire dans des zones tendues", explique-t-on selon Les Echos au gouvernement. Les zones ciblées sont les mêmes que celles prévues dans les dispositions sur les logements vacants. Ce premier volet, pérenne, doit rapporter une centaine de millions d'euros par an dès 2013, puis se cumulera avec le second dispositif sur les grosses plus-values à partir de 2014. En année pleine, ces deux mesures doivent ainsi rapporter un peu moins de 300 millions d'euros.
En 2013, l'abattement exceptionnel de 20% sur les plus-values réalisées sur les ventes de foncier non bâti (terrains constructibles), introduit dans le projet de loi de finances, reste en revanche inchangé. Il s'agit de créer un "choc d'offre" pour remédier à la pénurie de foncier.
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Vers une braderie de l'immobilier de prestige ?
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4/12/2012
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A en croire les spécialistes de ce créneau - les biens de plus d'1 million d'euros -, Féau et Barnes, interrogés par Capital.fr, le nombre de mandats de vente de duplex et autres villas de rêve, de la part de riches propriétaires voulant quitter la France et échapper au tour de vis fiscal du gouvernement de gauche a explosé. En sept mois, les mandats de vente des biens immobiliers à plus d'un million d'euros seraient passés de 700 à 1200 chez le premier, et le second assure que qu'un tiers des mises en vente de biens de plus de 3 millions d'euros a pour motivation l'exil fiscal.
Problème, les acheteurs se sont faits rares : entre juin et août les signatures de ventes de biens immobiliers à plus d'un million d'euros ont chuté de 16% sur un an, et celles à plus de deux millions de 38%, selon les notaires. Blocage qui se serait encore amplifié depuis la rentrée de septembre ! "Seule une poignée de biens d'exception sans défaut parviennent encore à trouver facilement preneur. Mais sur le reste du marché, plus rien ne se vend à moins de consentir des rabais de 10 à 15% par rapport à l'an passé", admet-on chez Barnes. Et de citer l'exemple d'un 300 mètres carrés, avec jardin, proposé à 4 millions d'euros, rue de la Muette dans le 16ème arrondissement de Paris, qui n'a reçu que deux visites par mois depuis juin...
Les vendeurs n'auraient le choix qu'entre rester en France ou brader ?
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La panne des ventes de logements neufs s'accentue
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3/12/2012
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Les derniers résultats trimestriels de l'enquête sur la commercialisation des logements neufs du ministère du logement confirment pour le 3ème trimestre 2012 une forte baisse des ventes de logements collectifs (-24.8%) qui va s'aggravant trimestre après trimestre, une baisse continue des mises en vente (-24.2%), et une offre commerciale qui gonfle démesurément (+24.5%). Elle frôle à présent le chiffre d'un an de ventes (91.345 logements en offre contre des ventes de 93.355 unités). Seule consolation : l'offre "engagée" (logements disponibles à la vente ou en cours de construction) se limite à 31.300 logements, le reste n'existant que sur le papier...
Pour les appartements, le délai d'écoulement est en forte progression. Il s'établit à 4,3 trimestres au troisième trimestre 2012 contre 2,8 trimestres un an auparavant. A noter une forte montée des annulations de réservations (+45% à 1.643 unités au 3ème trimestre).
La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) craint qu'avec la tendance relevée au 3ème trimestre, les ventes en 2012 n'atteignent leur plus bas niveau depuis 15 ans (entre 68.000 et 72.000 unités), alors même que les besoins sont considérables et que la nécessité de construire beaucoup plus de logements est une évidence partagée par tous. Elle estime essentiel que le nouveau dispositif d'aide à l'investissement locatif (le "Duflot"), à l'examen au Parlement, soit pleinement efficace sur l'ensemble du territoire et que le soutien à l'accession à la propriété soit renforcé par une refonte du prêt à taux zéro (PTZ), tout spécialement au profit des ménages les plus modestes.
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Les class actions au parlement au printemps ?
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1/12/2012
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La consultation publique sur l'action de groupe à la française, inspirée des "class actions" américaines, a pris fin le 30 novembre. Si tout se passe comme prévu, la réforme de la procédure civile pourrait être débattue au parlement au printemps prochain, dans le cadre de l'examen d'un projet de loi sur la consommation, repêchage du projet de loi "Lefebvre", passé à la trappe avec le changement de majorité.
Encore interdite en France, l'action de groupe est déjà autorisée dans 12 pays de l'Union européenne, ainsi évidemment qu'aux Etats-Unis qui l'ont inventée, il y a plus de 60 ans. Promise par Jacques Chirac en 2005, elle a déjà fait l'objet de deux propositions de loi et d'un projet de loi, tous les trois déposés en 2006, sans succès. L'année suivante, un rapport était remis à Rachida Dati, ministre de la justice de l'époque, qui n'avait pas donné suite. En 2008, le secrétaire d'Etat à la consommation d'alors, Luc Chatel faisait une nouvelle annonce restée sans suite face à la levée de boucliers du Medef et de la CGPME.
Réclamée par de nombreuses associations, suite aux scandales sanitaires de l'amiante ou du Médiator, elle a été promise par le candidat Hollande, et sa mise en chantier a été confirmée le 22 juin 2012 par Christiane Taubira dans une interview publiée dans le Parisien. Envisagée au départ pour les petits litiges de consommation, il est question à présent que l'action de groupe soit élargie à la santé et à l'environnement, ce qui laisse présager comme aux Etats-Unis des procédures de grande ampleur ! Dans la foulée, le secrétaire d'Etat à la consommation, Benoît Hamon lançait la consultation publique qui vient de se termiser.
A première vue, le dispositif français serait fondé sur le principe de l' "opt-in" plutôt que de "opt-out" : les consommateurs intéressés par une action devront se faire connaître (ils ne seront pas automatiquement associés). Le Conseil national de la consommation (CNC), saisi le 11 octobre dernier, doit rendre son avis début décembre.
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Les écarts de patrimoine se creusent entre les catégories sociales, notamment à cause de l'immobilier
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30/11/2012
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L'INSEE vient de livrer son nouveau "portrait social de la France". Il en ressort, parmi de très nombreux autres aspects, qu'entre 1997 et 2009, la masse de patrimoine détenu par les ménages a été multipliée par 1,9 en euros constants, et celle des niveaux de vie par seulement 1,3. Par ailleurs, il existe un lien fort et assez naturel entre niveau de vie et patrimoine. D'une part, le niveau de vie détermine en partie les capacités d'épargne d'un ménage et donc les capacités à se constituer un patrimoine au cours de la vie. D'autre part, les revenus tirés du patrimoine contribuent à élever le niveau de vie du ménage.
Ainsi, environ la moitié des ménages du décile de niveau de vie le plus élevé en 2009 appartiennent aux 10% des ménages les mieux dotés en patrimoine. A l'autre extrémité, un tiers des ménages appartenant aux 10% les plus modestes en niveau de vie font partie aussi des 10% disposant des patrimoines les plus faibles.
Plus généralement, les ménages en situation de pauvreté monétaire sont souvent fragiles sur le plan patrimonial. Dans la moitié des cas, un ménage cumulant faible niveau de vie et faible patrimoine est une personne seule. Par ailleurs, un tiers de ces ménages est un ménage "jeune" (de moins de 30 ans), donc en début de cycle de vie. D'autres facteurs augmentent le risque de cumuler fragilité patrimoniale et financière, comme le fait d'être passé par une période de chômage au cours de sa vie professionnelle.
Si cette corrélation est somme toute sans surprise, il s'avère aussi qu'avec l'envol des prix de l'immobilier, les inégalités de patrimoine se sont
creusées : la masse détenue par les 30% de ménages les moins bien dotés a augmenté à un rythme légèrement inférieur à l'inflation en douze ans. En effet, ces ménages ne possèdent pratiquement pas d'actif immobilier, et n'ont par conséquent pas bénéficié de l'envol des prix de l'immobilier sur les 12 dernières années. Leur patrimoine étant essentiellement constitué de compte-chèques ou de livrets d'épargne réglementés, dont le rendement suit l'inflation, la masse de patrimoine qu'ils détiennent s'est tassée sur la période. L'essentiel de la hausse a ainsi concerné les 60 % des ménages les mieux dotés en patrimoine. Les 10% des ménages les mieux dotés possèdent en moyenne 35 fois plus de patrimoine que les 50% des ménages les moins dotés fin 2009, contre 30 fois plus à la fin de l'année 1997. Egalement, le rapport du patrimoine "plancher" au-dessus duquel se situent 25% des ménages, au patrimoine "plafond" au-dessous duquel se situent 25% des ménages, a été multiplié
par 2,1 sur la période.
Cet accroissement des inégalités de patrimoine est le résultat d'une polarisation entre les ménages propriétaires de leur résidence principale, qui bénéficient de l'envolée des prix du logement, et les ménages locataires. De fait, les 60% des ménages les mieux dotés en patrimoine
brut sont, pour la plupart d'entre eux, propriétaires, ce qui explique qu'ils aient connu l'évolution de patrimoine la plus favorable en 12 ans...
A noter que les ménages qui disposent d'un haut niveau de vie sans avoir de patrimoine sont très souvent des cadres au début de leur parcours professionnel, alors qu'à l'inverse, disposer d'un haut patrimoine sans disposer d'un niveau de vie élevé concerne surtout les agriculteurs, les indépendants et les retraités...
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Des réquisitions de logements vacants pourraient avoir lieu d'ici fin décembre
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29/11/2012
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C'est ce qu'a indiqué le 29 novembre la ministre du logement, Cécile Duflot, à l'AFP, au cours d'une visite dans un centre d'hébergement d'urgence pour sans-abri à Paris, géré par l'association Emmaüs Solidarité.
"Trois lettres" seraient sur le point d'être envoyées aux préfets des régions les plus tendues en matière de logements, Ile-de-France, Rhône-Alpes et PACA, "pour se mettre en situation de procéder à des réquisitions dans ce délai, étant précisé que ces réquisitions concerneraient des bâtiments appartenant uniquement à des personnes morales.
Selon l'AFP, une soixantaine d'immeubles appartenant à des personnes morales ont déjà été repérés à Paris, comme susceptibles d'être réquisitionnés, "dont la moitié présente un réel potentiel", aurait annoncé quelques jours auparavant le préfet de région, Daniel Canepa.
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Prix du gaz : le Conseil d'État invalide à nouveau la limitation de la hausse, cette fois pour le 4ème trimestre
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29/11/2012
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Le Conseil d'État a suspendu le 29 novembre l'exécution de l'arrêté limitant à 2% la hausse des tarifs règlementés du gaz naturel pour les particuliers pris fin septembre par le nouveau gouvernement, contraignant l'Etat à annoncer une hausse supérieure à 2% pour mieux refléter la hausse des coûts de GDF Suez. La haute juridiction était saisie par les concurrents de GDF Suez tels que Poweo Direct Energie et l'italien Eni , regroupés au sein de l'Association nationale des opérateurs détaillants en énergie (ANODE), pour qui le gel partiel des tarifs de l'opérateur historique crée une distorsion de concurrence.
La Commission de régulation de l'énergie (CRE) avait estimé fin septembre que la hausse des tarifs du gaz aurait dû atteindre 6,1% cet automne pour couvrir les coûts de GDF Suez, comme le prévoit la loi. L'action GDF Suez a immédiatement gagné 3% en bourse après cette annonce...
Le gouvernement est tombé dans le même piège que le précédent, qui il est vrai pouvait avoir des visées plus électoralistes. En juillet dernier, le Conseil d'Etat avait déclaré illégal le gel des tarifs du gaz au 1er octobre 2011. A l'issue de cette décision, GDF Suez avait annoncé un rattrapage lissé sur deux ans. Un nouveau rattrapage tarifaire risque donc d'intervenir dès le 1er janvier.
Une nouvelle formule de calcul est annoncée depuis plusieurs mois mais les travaux des différents acteurs (GDF Suez, gouvernement, régulateur) n'ont pas encore abouti. L'une des idées sous-jacentes consiste à diminuer la part des contrats d'approvisionnement à long terme dans le calcul de la formule, moins avantageux actuellement que les prix de marché. La ministre en charge de l'énergie, Delphine Batho, a annoncé qu'elle ferait le point le 10 décembre sur ce dossier.
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Le Crédit Immobilier de France pourrait poursuivre son activité avec la Banque
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28/11/2012
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Selon l'AFP, l'Elysée aurait ouvert la voie, au terme d'une réunion au secrétariat général de la présidence de la République le 27 novembre, à une poursuite d'activité pour le Crédit immobilier de France (CIF), qui passerait par la création d'une nouvelle entité en partenariat avec la Banque Postale. Un calendrier aurait été fixé pour sa création d'ici la fin de l'année, "afin d'assurer la prise en charge de la clientèle sociale du Crédit immobilier de France". Jusqu'ici, la solution retenue par le gouvernement, au lendemain du sauvetage du CIF, fin août, était la mise en extinction pure et simple de tout l'établissement, sans alternative, avec une garantie de l'Etat pour lui permettre d'émettre tout de même de la dette sur les marchés, en vue de faire face à ses échéances d'emprunts. Fin juillet, l'agence de notation Moody's avait mis les pouvoirs publics au pied du mur, en abaissant de trois crans la note de l'établissement, spécialisé dans le crédit immobilier aux ménages plutôt modestes, mais sans risque de solvabilité. Sans cette garantie, le groupe était acculé à la faillite !
Conformément au voeu de son nouveau PDG, Michel Bouvard, l'Elysée aurait accepté de dissocier le sort de l'ancien établissement et de son portefeuille de prêts de celui des équipes du CIF et de son système d'information éprouvé. Les premiers seront gérés en extinction, tandis que les seconds peuvent envisager de poursuivre leur activité, au sein de la nouvelle entité juridique. Le CIF compte environ 2.500 salariés...
A noter qu'après avoir refusé de reprendre le CIF, la Banque Postale avait annoncé le 12 octobre son intention de développer son offre de prêt social à l'habitat, manière de se substituer à l'établissement dont elle envisage de recruter des salariés...
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L’encadrement des loyers est-il efficace pour faire baisser le prix des locations ?
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27/11/2012
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Le site de mise en relation directe propriétaires-locataires, LocService.fr, a réalisé une étude sur 1.500 de ses clients propriétaires. Il en ressort que le niveau des loyers ont tendance à se stabiliser, voire même à diminuer dans beaucoup de secteurs, naturellement, et malgré les tensions sur les marchés où sévit une pénurie de logement accessible, faute de locataires solvables. Dans ces conditions, selon LocService, il devient légitime de se poser la question de l'influence de l'encadrement des
loyers. En fait il s'avère que dans 45% des cas, les bailleurs n'augmentent pas leurs loyers entre deux locataires. 15% d'entre eux, indiquent même
avoir baissé leurs loyers pour louer plus rapidement. Le marché, rattrapé par la crise et la baisse du pouvoir d'achat d'une grande part des classes moyennes, aurait-il atteint le stade où l'encadrement s'effectue de lui-même ?
Depuis la mise en place du dispositif sur l'encadrement des loyers le 1er août 2012, LocService joue en tous cas le jeu et déclare indiquer systématiquement au bailleur si la ville de sa location est concernée par le dispositif. Le site propose également une cote des loyers basée sur plus de 165.000 locations et une calculette de révision du loyer afin que le bailleur se conforme à la législation en vigueur.
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universimmo.com
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