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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Prêt à taux zéro et prêt à l'accession sociale : les banques obtiennent satisfaction...
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18/11/2005
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Un bras de fer les opposait au gouvernement depuis l'annonce de la mainmise de l'Etat sur le contenu du FGAS (Fonds de garantie à l'accession sociale – fonds qui garantit les crédits sociaux en cas de défaillance d’un emprunteur) en en prélevant sa trésorerie, de 1,4 milliards d’euros : les banques membres de la Fédération bancaire française (FBF) avaient même annoncé qu’elles cesseraient dès le 21 novembre d'instruire les dossiers des prêts sociaux !
Créé en 1993 pour favoriser l'accès au crédit immobilier des ménages aux revenus modestes, ce fonds indemnise les prêteurs en cas de sinistre sur un prêt à l'accession sociale (PAS) ou à taux zéro garanti (PTZ). Il était alimenté à hauteur de 860 millions d'euros par les banques et de 540 millions par l'Etat.
Aux termes de l'accord négocié par le cabinet du ministre Thierry Breton, l'Etat maintient sa ponction de 1,4 milliard d'euros sur le FGAS. Mais les banques ont obtenu du gouvernement qu'il leur restitue le surplus qui sera constaté lors de la liquidation du fonds. Cette somme devrait être d'un peu plus de 200 millions d'euros, indique un négociateur. Elle correspond aux cotisations périodiques versées par les banques en fonction de leur activité de crédit et aux plus-values genérées par le FGAS, soit "tout ce qui restera une fois le prélèvement de l'Etat opéré".
Par ailleurs, selon des informations parues dans Le Monde, une solution "satisfaisante pour les deux parties" a été négociée pour garantir les prêts qui seront distribués une fois le FGAS supprimé. Alors que l'Etat avait indiqué qu'il maintiendrait sa garantie, sous une forme à trouver, Bercy a proposé une autre solution, qui fera l'objet d'un nouvel amendement au projet de loi de finances : la souscription continuera sur les bases de l'ancien FGAS, jusqu'à la création d'un nouveau fonds de garantie.
Les établissements de crédit lèvent en conséquence leur ultimatum sur l'arrêt de la distribution de prêts aidés immobiliers...
(1) Le Monde - édition du 19 novembre 2005
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Droits d'enregistrement à la hausse en 2006
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14/11/2005
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La mesure date de la loi de finances rectificative pour 2004 : à compter du 1er janvier 2006, le droit de timbre apposé sur les pages des actes notariés, perçu par l'administration fiscale, sera supprimé. Une majoration des droits d'enregistrement remplacera le produit du droit de timbre, ce qui portera le taux d'imposition de droit commun sur les ventes d'immeuble à 5.09% au lieu de 4.89%. Le montant versé variera désormais selon l'importance du prix et non plus du volume de l'acte et de ses annexes, allégeant le coût des "petits actes".
Même chose pour les cessions de parts sociales et de titres de sociétés à prépondérance immobilière dont le taux d’imposition passe à 5% (au lieu de 4,80%), les cessions de fonds de commerce (5% sur la fraction du prix excédant 23.000 euros au lieu de 4,80%), le droit de partage (1,10% au lieu de 1%), la taxe de publicité foncière ( 0,715% au lieu de 0, 615%). Enfin, les droits fixes sont également augmentés (et portés au tarif de 25 euros, 125 euros, 375 euros ou 500 euros) (1).
(1) indices et chiffres-clés
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Les aides au logement seraient largement absorbées par les hausses de loyers
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14/11/2005
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Une étude publiée dans la revue "Economie et Statistique" de l'INSEE fait un diagnostic alarmant sur l'impact des aides au logement, et plus généralement sur l'efficacité des fonds considérables consacrés chaque année aux aides à la personne : au lieu d'aider les locataires à revenus modestes à se loger à moindre coût, elles auraient plutôt alimenté la hausse des loyers !
Se fondant sur les enquêtes logement menées par l'INSEE entre 1973 et 2002, l'étude note que les loyers au mètre carré ont tous, sur la période retenue, augmenté plus vite que l'indice des prix, mais la hausse est beaucoup plus forte pour les 20 % de ménages les moins aisés que pour les autres ménages. Ainsi, le prix au mètre carré a presque triplé pour le quart de ménages le moins aisé, alors qu'il n'a augmenté "que" de 60 % pour le quart le plus aisé, peu concerné par les aides au logement...
Au final, conclut l'auteur, "entre 50 % et 80 % des allocations de logement ont été absorbées par des hausses de loyers dans le secteur privé, sans que cela traduise une forte amélioration de la qualité des logements". D'un soutien pour les ménages à bas revenus, les aides au logement se seraient ainsi muées en subvention pour les bailleurs !
Autrement dit, cette partie de l'intervention publique, qui a coûté en 2003 la somme de 13,7 milliards d'euros, soit près du double du montant versé vingt ans plus tôt, pourrait être plus efficace si elle était aussi consacrée à la création de logements. Le problème est que les aides au logement sont perçues par quelque 6 millions de ménages : l'augmentation du budget consacré aux aides à la personne est liée selon l'étude à la fois à celle des montants versés (+ 40 % en euros constants) et à celle des bénéficiaires (+ 50 %). 46 % des aides sont octroyées à des locataires du parc privé, 37 % à ceux qui résident dans un logement social et 7 % aux personnes en collectivité.
Faire machine arrière semble donc très difficile, et pourtant le débat devient inévitable ! La même étude pointe aussi du doigt les effets du prêt à taux zéro (PTZ), qui s'il a permis à des ménages modestes de devenir accédants, a aussi créé un effet d’aubaine important, et permis aux vendeurs d'en profiter...
Sans compter l'amortissement Robien, qui défiscalise l'investissement locatif, et qui est lui aussi accusé, ces dernières années, d'avoir poussé les prix de l'immobilier à la hausse...
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Les banques menacent de ne plus distribuer le PTZ dès le 21 novembre…
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10/11/2005
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Dénonçant comme un "hold-up" l’intention du gouvernement, dans le cadre du projet de budget pour 2006, de supprimer le FGAS (Fonds de garantie à l'accession sociale – fonds qui garantit les crédits sociaux en cas de défaillance d’un emprunteur) en en prélevant sa trésorerie, de 1,4 milliards d’euros, et irritées du refus du gouvernement d'engager une concertation, les banques membres de la Fédération bancaire française (FBF) ont annoncé qu’elles cesseront dès le 21 novembre d'instruire les dossiers des prêts sociaux : "compte tenu des délais d'instruction des dossiers et de réponses aux offres, la suppression du FGAS à compter du 1er janvier 2006 oblige les établissements distributeurs à interrompre dès le 21 novembre l'instruction des dossiers de prêts sociaux", a expliqué la FBF.
Selon la FBF, 840 millions d’euros sur la trésorerie du FGAS ont été apportés par les banques, et 70.000 ménages en bénéficient chaque année.
Le gouvernement, par la voix de Thierry Breton maintient sa ligne, malgré la promesse du ministre délégué au Budget d'engager des discussions. Le ministre de l’économie a même qualifié l’attitude des banques de "petit combat d’arrière garde" (1) ; il estime que l’Etat est dans son droit, la ponction étant prévue par la convention qui a créé le FGAS. Par ailleurs, les banques ne peuvent se plaindre : l’Etat prend en contrepartie la garantie à sa charge intégralement. L’ampleur de la somme a rendu le procédé tentant, d’autant qu’il a déjà été utilisé dans le passé concernant l’automobile ! Le ministère laisse entendre que le FGAS était trop richement doté, et qu’il n’ été utilisé depuis sa création que dans 642 cas pour un montant de sinistres de 8,04 millions d’euros (aucun cas en 2004)…
(1) Les Echos du 9 novembre 2005
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Mieux prévenir les accidents de défenestration
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8/11/2005
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Dans un avis publié le 2 novembre, la Commission de sécurité des consommateurs (CSC- instance indépendante créée par la loi du 21 juillet 1983 relative à la sécurité des consommateurs) réclame des mesures visant à sécuriser les fenêtres des bâtiments pour mieux prévenir les risques de chute pour les jeunes enfants. Selon la Commission citée par l'AFP, les accidents de ce type touchent au minimum ue centaine d'enfants de moins de six ans chaque année. Elle suggère, pour les bâtiments neufs, d'élever des garde-corps à 1,10 mètre minimum et de supprimer les points d'appui à proximité des fenêtres comme les "radiateurs, tablettes et autres plinthes pouvant servir de marchepied" à des enfants. Pour les logements du secteur aidé et les bâtiments destinés à l'accueil de jeunes enfants, notamment les écoles et les crèches, elle réclame l'installation obligatoire d'entrebâilleurs de sécurité afin d'empêcher les fenêtres de s'ouvrir complètement, rappelant que la réglementation actuelle ignore les systèmes de verrouillage des fenêtres et fixe la hauteur des garde-corps au mieux à 1 mètre.
Pour le reste du parc, comme les logements privés, elle souhaite une incitation à la mise en place de dispositifs de sécurité normalisés par des mesures fiscales…
La CSC demande également l'interdiction, dans les règlements de copropriété, les contrats de location et les règles d'urbanisme, "des clauses empêchant l'installation de dispositifs destinés à prévenir le chute de jeunes enfants", pour des raisons esthétiques ou autres.
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Le mouvement Pact-Arim veut faire connaître son action en faveur du logement social et d'insertion
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8/11/2005
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Réuni pour sa journée nationale à Rennes, le mouvement Pact-Arim, plus connu des propriétaires, copropriétaires et locataires pour son activité de montage de dossiers d'aides et subventions pour les travaux d'entretien et d'amélioration de l'habitat (ils améliorent ou adaptent 100.000 logements par an, dont 60% occupés par leurs propriétaires à faibles revenus), a souhaité faire connaître un autre volet de ses interventions : les associations Pact-Arim sont aussi propriétaires de 10.000 logements pour les populations les plus en difficulté afin de les aider à s'intégrer et en gèrent 5.000 autres, appartenant au parc HLM ou privé.
Développer au sein de l'habitat privé une offre de logement à "loyer social" est devenu en France "un enjeu de société", a indiqué Rémi Gérard, directeur général de la fédération nationale des Pact-Arim, qui réunit 145 associations d'aide aux logements réparties sur tout le territoire, ajoutant que "la majorité des Français pauvres sont logés dans le parc privé. Sur 3 millions de foyers les plus pauvres, seul un million bénéficie d'un logement HLM"...
Non seulement le parc HLM ne suffit donc pas à loger les plus pauvres mais "beaucoup de personnes en difficulté ne trouvent pas à se loger", selon lui.
Pour améliorer la situation, les Pact-Arim souhaitent une réforme du dispositif fiscal Robien (avantages fiscaux aux propriétaires de logements neufs mis en location) avec pour objectif de "lier les aides fiscales à une contrepartie sociale". Il s'agit aussi de "mettre sur pied une garantie du risque locatif pour sécuriser le propriétaire" et de "développer le logement d'insertion (souvent construit et géré par les associations) en sécurisant les prêteurs".
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Une ordonnance pour lutter contre l’habitat indigne, y compris dans les copropriétés dégradées
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8/11/2005
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Le ministre de l’emploi, de la cohésion sociale et du logement, Jean-Louis Borloo, a dévoilé le contenu de l’ordonnance qu’il s’apprête à faire adopter courant novembre, prévue par la loi de cohésion sociale de janvier 2005, mais particulièrement à-propos depuis la série d'incendies meurtriers survenus cet été à Paris. Elle comportera des mesures pour "le traitement d'urgence" des cas d'insalubrité ou de péril : ainsi le préfet pourra, en cas de carence, faire effectuer d'office, à la charge du propriétaire les travaux avant même la notification de l'arrêté d'insalubrité ; en cas de locaux squattés, ces travaux seront effectués "d'office par l'Etat et à la charge de celui-ci".
Toujours selon le ministère, la procédure de l'arrêté de "péril non imminent", qui permet au maire d'imposer des travaux voire la démolition aux propriétaires, sera également simplifiée et l’arrêté municipal deviendrait "exécutoire dès sa notification".
Dans les copropriétés dégradées, l'autorité publique pourra se substituer aux copropriétaires défaillants.
Les occupants "de bonne foi" seront mieux protégés : en cas d'arrêté d'insalubrité, les baux des locataires seront suspendus ou prolongés jusqu'à réalisation des travaux prescrits ou relogement définitif ; ils ne pourront être résiliés ni l’expulsion prononcée après un arrêté d'insalubrité ou de péril sans offre effective de relogement.
Il est également prévu un renforcement des sanctions contre les marchands de sommeil, ainsi que la définition et la précision des infractions pénales en cas de logements insalubres ou menaçant ruine.
Concernant les hôtels meublés, le maire devra assurer le relogement en cas de "péril" ou pour les hôtels meublés dangereux tandis que le préfet est responsable en cas d'arrêté d'insalubrité.
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TVA à 5,5% : ce n'est pas forcément gagné, quoi s'en disent les ministres...
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5/11/2005
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L'optimisme de Renaud Dutreil, ministre des PME, du Commerce et de l'Artisanat, jeudi 3 novembre, au sujet de la reconduction pour 2006 du taux de TVA réduit à 5,5 % pour les travaux dans les logements et les immeubles risque fort d'être contredit quand se rencontreront les ministres des Finances des Vingt-cinq, à Bruxelles. Sans parler du projet français d'abaisser le taux de TVA dans le secteur de la restauration promis lors de la campagne présidentielle de 2002... En effet, la réunion préparatoire au niveau des représentants permanents des Etats membres de l'Union européenne a révélé l'opposition persistante de plusieurs pays à une nouvelle liste des biens et services pouvant bénéficier d'un taux réduit de TVA, proposée par la présidence britannique.
Le Royaume-Uni a suggéré dans un document transmis le 25 octobre aux Etats membres de renoncer à de nouveaux taux réduits pour les biens, pour se concentrer sur "les services fournis au niveau local", qui ne sont pas susceptibles de fausser la concurrence au sein de l'Union.
Dans la liste ébauchée par la présidence britannique figurent à la satisfaction de la France la restauration, les services de soin à domicile, les petits services de réparation, la rénovation de logements, la construction d'écoles, ou la coiffure. Mais plusieurs pays n'ont toutefois pas adhéré à cette logique, parmi lesquels le Danemark, l'Autriche, la Slovénie, la Suède, et, surtout, l'Allemagne. Cette dernière est de surcroît en pleine crise politique, et il est peu probbable que son représentant actuel, qui siègera au conseil Ecofin pour la dernière fois assouplisse la position inflexible qu'il a adoptée pendant deux ans vis à vis de demandes de nombreux autres Etats membres en faveur d'autres activités. Quant à la grande coalition qui se met en place, elle envisage très sérieusement d'augmenter son taux de TVA normal outre-Rhin pour colmater un déficit public largement supérieur aux 3 % du PIB prévus par le Pacte de stabilité, et souhaite en outre harmoniser les taux de TVA au niveau européen plutôt que de multiplier les niches dérogatoires.
Or toute décision fiscale, dans l'UE, se prend à l'unanimité et il ne restera plus qu'une réunion en décembre...
Faute d'accord, il n'est toutefois pas exclu que Paris laisse les dispositions relatives au taux réduit telles qu'elles sont prévues dans le projet de loi de finances pour 2006, qui anticipe un accord de reconduction du régime actuel, en attendant de trouver un accord au niveau européen dans le courant de l'année prochaine. Les devis établis pour des travaux à réaliser en 2006 comme le gouvernement le conseille avec un taux de TVA toujours à 5,5% resteraient donc valables jusqu'à nouvel ordre...
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Niches fiscales : pas de plafond pour les DOM TOM et peut-être pour le Malraux
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4/11/2005
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Le projet de loi de finances pour 2006 prévoit le plafonnement d'un grand nombre d'avantages fiscaux (la mesure s'appliquera pareillement sur l'imposition des revenus de 2006 qui seront déclarés en 2007 ) : il s'agit de limiter à 8 000 euros (majorés de 750 euros par enfant et 5 000 euros en présence d’une personne handicapée) le montant des allégements d’impôt liés à certains investissements réalisés par les contribuables, notamment dans le secteur de l’immobilier. Comme prévu, cette mesure a mobilisé les groupes de pression et deux d'entre eux sont en passe d'avoir gain de cause : le gouvernement aurait décidé d'épargner les investissements outre-mer d'entendre au moins partiellement les défenseurs de la défiscalisation au titre de la loi Malraux.
Selon des informations rapportées par Le Figaro, le premier ministre, Dominique de Villepin, aurait décidé à la suite d'une rencontre avec des députés et des sénateurs de l'Outre-mer, de laisser à la réduction d'impôt bénéficiant aux investissements locatifs et de la réhabilitation de logements dans les DOM TOM un plafonnement spécifique à 7 500 euros. Cela concernerait 25.000 contribuables, pour un coût estimé à 180 millions d'euros.
"La loi programme sur l'Outre-Mer votée en juillet 2003 prévoyait une évaluation des dispositifs fiscaux, indique-t-on selon Le Figaro dans l'entourage de François Baroin, ministre de l'Outre-Mer. Cette évaluation sera bouclée à l'été prochain. En attendant, le premier ministre préfère que la disposition concernant l'encadrement des avantages fiscaux soit supprimée du projet de loi de finances 2006". Traduction du quotidien : "pas question d'agiter le chiffon rouge avant que le dispositif actuel ne soit soupesé. Le moment venu, les résultats de l'évaluation permettront soit de limiter les avantages fiscaux, soit... d'enterrer définitivement le plafonnement"...
Par ailleurs toujours selon le Figaro qui n'en dit pas plus, "un assouplissement sur le Malraux pourrait obtenir le feu vert du gouvernement"...
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Prix du gaz : l'illusionniste dévoilé ?
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4/11/2005
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Bercy défend les consommateurs, qu'on se le dise ! Après d'âpres négociations avec l'opérateur historique, récemment mis sur le marché, le ministre de l'économie Thierry Breton a pu fièrement annoncer que Gaz de France augmentera ses tarifs le 1er novembre, mais seulement de 3,8% et non de 12% comme il le réclamait !
L'ennui - que cette augmentation soit au demeurant justifiée ou non, le problème étant en l'occurrence que le gouvernement essaie manifestement de tromper l'opinion - est que l'augmentation sera bel et bien de 12% pour les clients particuliers, et même de 18% en moyenne comme le signale l'ARC (Association des responsables de copropriété) pour les clients des chaufferies collectives (1), et que la modération "arrachée" de haute lutte ne vaut que pour les 5 mois à venir, au titre des "mesures commerciales d'accompagnement" concédées par GDF, à savoir une réduction du tarif d'abonnement de 45% sur cette période, soit 22 euros au total.
Selon les calculs de Gaz de France, la facture des logements de moins de 100 m2 resterait ainsi inchangée, et celle des logements de moins de 60 m2 serait même allégée, selon les déclarations de Jean-François Cirelli, patron de Gaz de France, le 28 octobre, qui s'est par ailleurs engagé à ce qu'aucun client particulier ne subisse une hausse supérieure à 8 % sur cette période.
Le ministre de l'économie, impressionné, a qualifié ces concessions d' "engagements forts".
Dans sa comunication aux actionnaires, qui ne se chauffent pas tous au gaz, GDF a indiqué que le manque à gagner ne sera que de 165 millions d'euros alors que le bénéfice net attendu de la hausse de 12% pour l'année entière reste ainsi maintenu à 1,5 milliard d'euros. En attendant la prochaine échéance de révision des tarifs, le 1er avril 2006. Mais gageons que le ministre de l'économie ne se laissera une fois de plus pas faire !
(1) L'ARC chiffre la hausse pour ces chaufferies de 16,7% à 23,5% selon la taille, soit un surcroît à venir sur les charges locatives ou de copropriété par logement allant de 144 à 216 euros par an.
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universimmo.com
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