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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Honoraires des syndics et mise en oeuvre de la loi ALUR : l'ARC multiplie les contre-feux
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16/4/2014
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Selon l'ARC (Association des responsables de copropriétés, la très active association de copropriétaires, les fédérations et les grands syndics seraient en train de s'entendre pour imposer dès cette année aux copropriétés une revalorisation de 20% de leurs honoraires de base en la motivant par le surcroît de charge de travail entraîné par la loi "ALUR", qui vient d'être publiée. Son communiqué a fait mouche et a été repris par la plupart des grands médias. Interrogé par BFM Radio, Jean-François Buet, le président de la FNAIM a confirmé ce chiffre, le justifiant par les nouvelles obligations - l'immatriculation des copropriétés, l'information des acquéreurs, l'ouverture de comptes bancaires au nom de chaque syndicat de copropriétaires, la gestion de fonds de travaux - ainsi que par l'obligation à laquelle les professionnels s'attendent de devoir intégrer dans le forfait annuel de gestion courante des facturations qui sont aujourd'hui effectuées en sus. Mais il a également rappelé qu' "il n’est pas dans le pouvoir des syndics d’augmenter unilatéralement leurs honoraires. Ceux-ci font l'objet d’un contrat soumis au vote des copropriétaires en assemblée générale. Or, la loi ALUR instaure un nouveau modèle de contrat de syndic dont les termes seront précisés dans un décret à paraitre. La loi nouvelle a également renforcé les possibilités, pour les copropriétaires, de mettre en concurrence les syndics préalablement au choix de l’un d’entre eux. Il est donc largement prématuré de parler de hausse généralisée des tarifs", a-t-il encore souligné.
A noter que l'ARC ne se déclare pas hostile a priori à une discussion sur une revalorisation des honoraires de base, mais seulement en 2015, 2016 et 2017, progressivement, lorsque ces nouvelles tâches et obligations seront entrées en application. Or, la plupart d'entre elles sont d'application différée ou soumises à publication d'un décret qui n'interviendra pas avant plusieurs mois sinon années...
L'ARC aurait aussi été alertée par ses adhérents sur les pressions qu'exerceraient certains syndics sur les copropriétés afin de se faire renouveler leur mandat pour trois ans (le maximum légal) au lieu d'un an habituellement, et ce afin d'échapper jusqu'en 2017 à l'obligation d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires : avec un mandat d'un an, cette ouverture deviendrait obligatoire à partir de tout renouvellement intervenant après le 26 mars 2015...
Enfin, l'ARC, qui a milité très ardemment en faveur de l'institution des fonds de travaux obligatoires dans les copropriétés et leur alimentation à hauteur chaque année de 5% du budget prévisionnel, s'inquiète du risque de passivité des syndics devant un refus des copropriétaires de voter cette alimentation. En effet, tout en affirmant le caractère obligatoire de l'alimentation du fonds de travaux et en fixant un montant minimum pour la cotisation annuelle à ce fonds par les copropriétaires, la loi prévoit que le montant de cette cotisation est fixée par l'assemblée générale. Le législateur a probablement voulu laisser la possibilité de fixer une cotisation supérieure... Or le principe de ces fonds de travaux se heurte à l'hostilité d'une part importante des copropriétaires, attachés à la liberté de mettre ou non de l'argent de côté pour les travaux futurs, et probablement pour certains peu concernés par l'entretien d'un patrimoine dont ils pensent se défaire à court ou moyen terme. Les syndics, et notamment les gestionnaires qui conduisent les assemblées, insisteront-ils sur le caractère obligatoire de ces fonds ou bien laisseront-ils les copropriétaires s'y opposer, arguant que l'assemblée est souveraine ?
Afin de prévenir ce danger et donner des arguments contre les "anti-fonds-travaux", qui s'expriment bruyamment dans les forums, l'ARC demande de mettre
très vite en place sa proposition de PEC (Plan d'Épargne Copropriété), propre à rassurer les copropriétaires, voire de développer une "étiquette de gestion
patrimoniale", qui mettrait en valeur entre autres éléments favorables la réalisation d'un plan pluriannuel de travaux financé au moyen d'un fonds de travaux à bonne hauteur. L'association préconise une implication des collectivités en faveur de ces outils de nature à prévenir la dégradation du parc de copropriétés, socialement et financièrement coûteux lorsqu'elle conduit à l'émergence de copropriétés en difficulté ! Elle envisage aussi la mise en place d'un vrai "accompagnement" des copropriétés par les P.R.I.S. (Point rénovation info service) mis en place pour aider à la rénovation énergétique des immeubles, avec une expérimentation "multipartenaire" sur le Val d'Oise...
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Prêts immobiliers : le robinet du crédit pas si ouvert qu'on veut bien le dire
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16/4/2014
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Taux d'intérêt extrêmement bas, établissements prêteurs se faisant concurrence pour s'attirer de nouveaux clients, baisse sensible des prix de l'immobilier, qu'attendent les acquéreurs pour faire repartir le marché ? Ce que les banques refusent d'avouer est aujourd'hui révélé à demi-mot par les courtiers en crédit : les banques sont prêtes à tout pour faire du crédit immobilier, mais pas à n'importe qui !
Certes, un candidat à l'emprunt peut aujourd'hui espérer négocier un prêt immobilier à un taux de 3% sur 15 ans et de 3,30% sur 20 ans (chiffres émanant du dernier baromètre Empruntis). Mais selon le courtier en ligne ACE Crédit, il semblerait que les banques n'appliquent pas à leurs critères d'octroi la souplesse dont elles font preuve en matière de taux. "Les conditions d'octroi des crédits restent relativement strictes et certains établissements bancaires ont même durci à la fois leurs critères et leur process d'analyse des dossiers des candidats à l'acquisition. Ainsi, chez ACE nous avons constaté un allongement sensible des délais de réponses", note ainsi le courtier.
C'est un secret de polichinelle : depuis plusieurs années, et singulièrement depuis la rechute de 2012, les prêteurs sont impitoyables avec les dossiers moyens. Plus spécifiquement en ce qui concerne l'investissement locatif, plus question de se fonder sur les revenus attendus de la location pour apprécier la solvabilité : il est aujourd'hui de notoriété publique que l'investisseur doit justifier de sa capacité de remboursement au moyen de ses revenus principaux ! Dans le contexte économique morose et l'effet récessif anticipé des restrictions de dépenses publiques annoncées, il n'est pas besoin de chercher plus loin les raisons de la baisse de l'investissement locatif : un financement plus difficile, s'ajoutant au manque d'appétence qui s'instaure à l'égard d'un immobilier sans espoirs de plus-values à court terme, pèse certainement plus lourd que le découragement qu'aurait occasionné chez les candidats investisseurs l'annonce d'un encadrement des loyers ou l'octroi de quelques droits supplémentaires au locataires...
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Vinci affirme commercialiser une résidence neuve 30% en dessous du prix du marché
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16/4/2014
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A l'occasion du Salon de l'Immobilier du Neuf à Rouen, le Groupe Vinci et sa filiale ADIM Normandie-Centre, ont lancé la commercialisation de leur première résidence "Primmea" à Petit-Quevilly. Baptisé "Pictura" et réservé aux primo-accédants, le projet pilote propose 60 appartements du 2 au 4 pièces. Sa particularité est d'être annoncée à un prix 30% moins cher que le prix du marché. Vinci indique que cette prouesse est le résultat de deux années de recherche et de développement par les équipes d'ingénierie du groupe.
Pour ce programme, Vinci Construction France a lancé un label "New Cost", démarche qui revoit l'ensemble des procédés de construction d'une résidence neuve. Selon Vinci, le label "New Cost" certifie non seulement la qualité mais aussi "l'économie de nouvelles résidences intelligentes"...
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Plan d'économies du gouvernement : sur les 50 millards, le gel des prestations sociales contribuera pour 700 millions
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16/4/2014
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Le Premier ministre est intervenu devant la presse à l'issue du Conseil des ministres du 16 avril pour présenter le détail du plan d'économies décidé sur les dépenses publiques entre 2015 et 2017. Parmi les mesures annoncées, la non-revalorisation des prestations sociales pendant un an. Cette stabilité concernera les pensions du régime de retraite de base (1,3 milliard d'euros). Le même effort pourrait être réalisé s'agissant des retraites complémentaires qui relèvent des partenaires sociaux (2 milliards d'euros). Cet effort temporaire épargnera les retraités dont les pensions sont les plus modestes puisque le minimum vieillesse continuera, lui, d'être revalorisé.
Le niveau des autres prestations sociales (famille, invalidité et surtout allocations de logement et APL, qui se montent à 16 milliards par an) sera également stable jusqu'en octobre 2015 (0,7 milliard d'euros). Cette mesure ne touchera pas les minima sociaux (RSA, ASS, AAH, minimum vieillesse), dont la revalorisation sera garantie.
Les engagements de revalorisation exceptionnelle pour le RSA, le complément familial et l'allocation de soutien familial sont confirmés. Mais elles seront décalées d'une année.
La suppression de l'APL versée aux étudiants non boursiers, préconisée par la Cour des comptes, et dont l'évocation a soulevé immédiatement un tollé, a été par contre démentie...
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Choc de simplification : 7 mesures sur 50 pour la construction
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15/4/2014
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Les deux coprésidents du Conseil de simplification, Thierry Mandon, député PS et Guillaume Poitrinal, ancien président d'Unibail, ont présenté le 14 avril 50 mesures destinées à faciliter la vie des entreprises, devant entrer en vigueur au 1er janvier 2015. Ce conseil a été mis en place sur volonté du président de la République dans le cadre de l'objectif annoncé le 14 janvier de "choc de simplification", partie intégrante du "pacte de responsabilité", destiné à accélérer la reprise et faire économiser, selon certaines estimations, jusqu'à 60 milliards par an aux entreprises, améliorant ainsi leur compétitivité. Après seulement 3 premiers mois de travail, il a identifié une première série de propositions, toutes validées par le Président de la République. Selon les coprésidents, la mise en œuvre de l'ensemble des mesures présentées par le Conseil pourrait permettre aux entreprises de récupérer, à terme, 1,5 à 2 milliards d'euros. Si l'on inclut les économies indirectes pour les collectivités locales et pour l'Etat, le montant pourrait aller jusqu'à 4 ou 6 milliards. C'est une étape importante pour cette véritable "fabrique à simplifier" qui se met en marche pour les trois prochaines années. De nouvelles mesures seront présentées régulièrement et un bilan sera réalisé tous les 6 mois.
Parmi celles-ci, 7 visent à faciliter les opérations d'aménagement et de construction, notamment de logements :
- encadrer et réduire les délais d'intervention des autorisations d'urbanisme et des permis de construire, notamment en étudiant des modalités alternatives d'enquête publique ;
- réviser les obligations réglementaires parasismiques pour les bâtiments neufs ;
- alléger les obligations réglementaires relatives à la modernisation des ascenseurs existants ; rappelons qu'une deuxième tranche de travaux doit en principe être réalisée pour juillet 2014 (sauf un moratoire sur la précision d'arrêt), et une troisième est prévue pour juillet 2018 au plus tard ; savoir qu'à fin 2013, les travaux de la 1ére échéance (décembre 2010) étaient réalisés à 96%, les travaux de la 2ème échéance à 69% et les travaux de la 3ème échéance à 22%...
- réviser la norme des installations électriques des bâtiments d'habitation neufs ;
- réviser la réglementation de la sécurité incendie ;
- adapter les seuils et/ou simplifier l'application de la RT 2012 pour les petites extensions de bâtiments existants ;
- faciliter les projets de logements en zone urbaine ;
- réviser la réglementation en matière de local à vélos.
Reste à mettre tout cela en musique et l'on sait que le diable est dans les détails...
A noter que 50 propositions visant à simplifier les normes de construction avaient été remises à la ministre du logement Cécile Duflot en mars pour atteindre l'objectif de construire 500.000 logements par an. Elles ont pour but de "permettre de construire vite, mieux, moins cher et au bon endroit", a commenté au quotidien La Tribune Catherine Jacquot, présidente de l'Ordre des architectes, associé aux discussions, comme la CAPEB (Confédération de l'artisanat et des petites entreprises du bâtiment), la FFB (Fédération française du bâtiment), l'UMF (Union des maisons françaises), l'USH (Union sociale pour l'habitat) et la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers).
Parmi les mesures recommandées, celle de diminuer le stock de normes existantes, en réformant par exemple l'interdiction datant de 1986 d'utiliser des façades en bois pour les immeubles, les matériaux actuels résistant au feu. Autre mesure symbolique déjà : lever pour les petits logements l'obligation d'appliquer la règlementation thermique RT 2012 lors d'une extension, reprise par Thierry Mandon et Guillaume Poitrinal.
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L'IRL en décrue continue, forçant la modération des loyers des locataires en place, et temporairement des relocations...
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11/4/2014
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Mécaniquement, l'IRL (indice de référence des loyers) qui suit avec quelques trimestres de décalage l'indice de l'inflation, continue son ralentissement au 1er trimestre 2014, avec une valeur d'indice de 125,00, soit une hausse de 0,60% sur un an, après +0,69% au 4ème trimestre 2013, +0,90% au 3ème, +1,20% au 2ème, +1,54% au 1er, +1,88% au 4ème trimestre 2012, +2,15 au 3ème, +2,20% au 2ème, et +2,24% au 1er (v. notre section des indices et chiffres-clés).
C'est l'effet de son mode de calcul : l'IRL est en effet calculé, depuis la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat, à partir de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ; il suit donc les évolutions de l’inflation mais avec retard : avec la reprise de l'inflation fin 2010 et son accélération fin 2011, il enregistre à présent son ralentissement continu...
Rappelons que les nouvelles valeurs recalculées de l'IRL (v. notre section des indices et chiffres-clés) sont à prendre en compte pour toutes les révisions applicables à compter du 10 février 2008. Les valeurs de l'ancien calcul restent valables pour les révisions applicables du 1er janvier 2006 au 9 février 2008, mais ont été effacées du site de l'INSEE mais sont conservées sur notre site.
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Sylvia Pinel, du petit commerce et de l'artisanat au logement
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3/4/2014
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C'est la ministre la plus inattendue du gouvernement Valls : pour remplacer la très médiatique et très critiquée Cécile Duflot, c'est Sylvia Pinel, la ministre de l’artisanat, du commerce et du tourisme du gouvernement Ayrault, qui devient ministre de l'égalité des territoires et du logement. Elle a été à 29 ans, la plus jeune députée élue en 2007, puis ministre à 34 ans, sous l'aile protectrice de Jean-Michel Baylet, le président du Parti Radical de Gauche (PRG). Le monde de l'immobilier a fait sa connaissance par le projet de loi qui porte son nom, relatif à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, adopté par les députés le 18 février dernier, et critiqué par les milieux de l'immobilier d'entreprise, car il met en cause notamment les intérêts des foncières et des investisseurs institutionnels.
Arrivant au ministère, elle a promis que la loi "ALUR" (accès au logement et à un urbanisme rénové), publiée le 26 mars, sera mise rapidement en application. Un grand nombre de textes, décrets et arrêtés, doivent en effet être pris, dans tous les domaines touchés - professions immobilières, rapports bailleurs locataires, encadrement des loyers, garantie universelle des loyers, immatriculation des copropriétés et fonds de travaux, lutte contre l'habitat indigne et le phénomène des copropriétés dégradées, gouvernance d'Action Logement et du logement social, urbanisme, etc. Un chantier considérable, plus quelques nominations sensibles comme celles des membres du "Conseil national" et de la Commission de contrôle Commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières...
Sans oublier l'"objectif 500 000" (500.000 nouveaux logements et 500.000 rénovations énergétiques par an)...
Cécile Duflot quitte son ministère et le gouvernement après avoir mené à bien deux lois importantes, fondatrices d'une politique du logement pour une fois cohérente, visant à peser sur le coût du foncier, principal frein actuel à la construction, ainsi que sur les loyers, pour dégager du pouvoir d'achat, notamment chez les classes moyennes. Il s'agit de la première tentative sérieuse de régulation d'un marché laissé jusqu'ici à lui-même quand on n'a pas maladroitement favorisé ses tendances inflationnistes. Ce faisant, elle n'a pas fait plaisir à tout le monde, loin s'en faut !
Sylvia Pinel trouve sur son bureau quelques sujets brulants qui vont la confronter à son tour aux professionnels, comme notamment les décrets d'encadrement des honoraires de location et des syndics...
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Prix du gaz en baisse, taxes en hausse
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2/4/2014
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Les tarifs règlementés du gaz de GDF Suez vont encore baisser de 0,8 % en moyenne à partir du 1er mai. Cette baisse concerne quelque 9 millions de foyers en France se chauffant au gaz. C'est la deuxième baisse depuis le début de l'année, après un recul de 1% en mars. Les petites hausses de 0,3 et 0,2% de février et mars sont donc effacées, les prix étant restés stables en avril.
En fait cette tendance est amorcée depuis un an, le recul atteignant les 2%. Depuis le début de l'année 2013, les prix du gaz sont désormais revus tous les mois - et non plus tous les trimestres comme auparavant - de manière à mieux lisser les variations éventuelles. Et surtout la formule de calcul a changé, intégrant une plus forte proportion de prix du marché international, et corrélativement une moindre proportion de tarifs des contrats à long terme négociés par GDF Suez, indexés sur les prix du pétrole. Ainsi, dans le cadre de la formule de calcul actuelle, les prix du gaz sont indexés pour moitié seulement sur les cours du pétrole, qui eux-mêmes sont plutôt stables, alors que les prix du gaz sur les marchés sont en baisse depuis la montée de la production de gaz de schiste aux Etats-Unis et au Canada...
En réalité cette tendance aurait dû se poursuivre en ce mois d'avril avec un tarif réglementé du gaz en baisse de 2,1%, mais c'était sans compter l'entrée en vigueur d'une nouvelle taxe, la contribution climat énergie (CCE), une sorte de "taxe carbone" s'appliquant aux énergies en fonction de leurs émissions de CO2. Fixée à 1,41 euros par mégawattheure (1) consommé à compter du 1er avril, elle passera à 2,93 euros en 2015 et 4,45 en 2016.
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La loi ALUR publiée : dans l'immobilier, le changement c'est maintenant
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1/4/2014
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Alors que la ministre du logement, Cécile Duflot, qui a porté cette loi contre vents et marées, fait ses cartons, toute la partie de la loi du 24 mars pour l'accès au logement et un urbanisme rénové ("ALUR") non soumise à décrets ou à application différée est entrée en vigueur le lendemain de sa publication, soit le 27 mars, et elles ne sont pas anodines. Qu'on en juge par la liste qui suit, loin d'être exhaustive !
- La durée du préavis pour le locataire qui souhaite quitter son logement est réduit à un mois dans les "zones tendues".
- Le congé donné par le propriétaire doit être mieux justifié et les fraudes au congé (congé donné pour vente ou raisons familiales cachant simplement le souhait de faire partir un locataire ou augmenter le loyer...) seront désormais sanctionnées. Les locataires âgés à faibles ressources sont protégés à partir de 65 ans au lieu de 70. Et en cas de vente du logement occupé, le nouveau propriétaire ne pourra donner congé pour vente qu'au terme du premier renouvellement du bail en cours, et délivrer congé pour reprise moins de deux ans après l'acquisition.
- Aucun frais lié à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peut plus être facturé au locataire ; la quittance ne pourra être transmise de manière dématérialisée qu’avec l’accord exprès du locataire.
- A défaut de restitution au locataire partant du solde du dépôt de garantie, dans le délai d'un mois si l'état des lieux n'a révélé aucune détérioration, ou de deux mois sinon, le restant dû au locataire sera majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal par mois de retard !
- Les agents immobiliers et administrateurs de biens ne peuvent plus facturer aux locataires d'honoraires de location, mais seulement la moitié des honoraires pour la visite du logement, la constitution de son dossier, la rédaction du bail et l’état des lieux. Ces honoraires doivent être encadrés par décret au moyen d'un plafond par mètre carré de surface habitable révisable chaque année ; un bras de fer était en cours avec les professionnels pour la fixation de ces plafonds. On ne sait si le départ de la ministre va précipiter la publication du décret ou au contraire le retarder. La première hypothèse est la plus probable car il y a urgence : en attendant, ces honoraires sont libres...
- Les "marchands de listes" sont encore plus encadrés que précédemment : ils ne peuvent plus proposer de logements sans avoir obtenu des propriétaires une clause d’exclusivité aux termes de laquelle ces derniers s’engagent, d’une part, à ne pas confier la location ou la vente de leur bien à un autre agent immobilier ou marchand de listes, et d’autre part à ne pas publier d’annonce par voie de presse.
- Les annonces de vente ou de location doivent désormais indiquer, quel que soit le support utilisé, sous peine d’amende pénale, le montant TTC des honoraires à la charge du locataire ou de l’acquéreur ; ceux à la charge du bailleur ou du vendeur n'ont par contre pas à être mentionnés. Visant plus particulièrement les "mandataires indépendants", toute publicité émanant d’un négociateur non salarié doit mentionner le fait qu’il exerce sous le statut d’agent commercial. Par ailleurs, les annonces de vente de biens en copropriété doivent mentionner le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété, le nombre de lots, le montant moyen annuel de la quote-part du budget prévisionnel, et si le syndicat fait l’objet de procédures de sauvegarde (copropriétés en difficulté) !
- En cas de vente d’un lot de copropriété, le vendeur, l'agent immobilier ou le notaire doivent annexer à la promesse de vente, en supplément du dossier de diagnostic technique et du carnet d'entretien de l'immeuble, les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années si le vendeur en dispose, le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées pour le lot au titre des deux exercices comptables précédant la vente, les sommes pouvant rester dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur, ainsi que l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ; seule la transmission de ces documents fait courir le délai de rétractation ou de réflexion de 7 jours...
- Les contrats de location doivent désormais mentionner le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail, et la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail. Il est également interdit aux bailleurs d’insérer au bail une clause pénale.
- Lorsque la surface habitable d'un logement loué est inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans le contrat de location, le locataire a désormais droit, amiablement ou par voir judiciaire à une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté, et qui prend effet à la date de signature du bail, sauf si la demande intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, auquel cas la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prendra effet à la date de la demande.
- La location d'appartements meublés pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'en fait pas sa résidence principale est plus sévèrement encadrée : à Paris, dans les départements limitrophes et dans les agglomérations de plus de 200.000 habitants, une autorisation préalable de changement d'affectation est requise, et les infractions seront plus efficacement relevées et sanctionnées ; à Paris, l'autorisation ne peut être obtenue qu'avec "compensation" (retour au logement classique d'une surface au moins équivalente.)...
- Les locations meublées à titre d'habitation principale sont intégrées dans la loi du 6 juillet 1989, notamment en ce qui concerne les limitations à la révision et au réajustement éventuel du loyer lors du renouvellement du bail, mais en gardant leurs principales spécificités : durée du bail d’au moins un an sauf pour les étudiants (9 mois), reconduction tacite à l’échéance des contrats d’un an pour la même durée sauf congé du bailleur avec les mêmes justifications que pour les logements non meublés, mais avec un préavis de 3 mois au lieu de 6, congé possible pour le locataire à tout moment, sous préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois ; mais s’ils sont intégrés dans le droit commun de l’habitation principale, les locations meublées bénéficient de spécificités : dépôt de garantie pouvant aller jusqu’à 2 mois de loyer, et possibilité de prévoir des charges forfaitaires. A noter que les locations meublées subiront le moment venu l'encadrement des loyers, mais avec des loyers de référence majorés pour tenir compte de leur nature de meublés...
- Dans les copropriétés, la loi crée une obligation d’assurance de responsabilité civile, à la fois pour les syndicats de copropriétaires, et pour tous les copropriétaires contre les risques dont ils doivent "répondre" en leur qualité "soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant" ; en clair : une assurance habitation s’ils sont occupants, et une assurance "PNO" (propriétaire non occupant) s’ils sont bailleurs ; par contre, il n’a pas été créé d’obligation d’en justifier au syndicat et pour le syndicat de le vérifier.
- Les majorités requises dans les assemblées générales de copropriétaires pour les décisions de travaux sont abaissées : les travaux de mise en conformité de l'immeuble et de ses équipements avec les nouvelles règlementations peuvent désormais être votés à la majorité simple des voix exprimées des présents ou représentés, au lieu de la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, et les travaux d'amélioration peuvent être votés à la majorité absolue (mais sans possibilité de second vote immédiat à la majorité simple) au lieu de la double majorité requise jusqu'ici, majorité des copropriétaires réunissant les deux tiers des voix...
Sont également entrées en vigueur de très nombreuses mesures de lutte contre l'habitat indigne et les marchands de sommeil, et pour le redressement des copropriétés dégradées.
Mais pour le grand public, le plus gros reste à venir : l'encadrement des loyers, en région parisienne probablement dès l'année prochaine, puis dans les zones tendues de province dès que les "observatoires locaux des loyers" seront opérationnels, la Garantie universelle des loyers (GUL), a priori à compter du 1er janvier 2016, les comptes bancaires séparés à compter des renouvellements de mandats des syndics de copropriété à partir de mars 2015, l'alimentation obligatoire de fonds de travaux à hauteur de 5% du budget prévisionnel dans les copropriétés à compter du 1er janvier 2017, la montée de la pression également à partir de cette date pour voter des diagnostics techniques globaux et des plans pluriannuels de travaux, etc.
Voir notre dossier: La loi ALUR pour les professionnels de l’immobilier - Détail des mesures immédiates et différées
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Conseil national des professions immobilières : le plus petit dénominateur commun ?
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28/3/2014
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Parmi les nombreuses mesures de la loi "ALUR" qui vient d'être publiée (loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové) figure un dispositif d'encadrement des professions immobilières (agents immobiliers, administrateurs de biens et syndics de copropriété), avec un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, et une Commission de contrôle dotée de pouvoirs de sanction. L'objectif de la ministre du logement est de mettre en place ces organes nouveaux le plus rapidement possible. Le Conseil national aura pour mission "de veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétence nécessaires au bon accomplissement des activités [concernées]" ; il devra proposer au garde des sceaux, ministre de la justice, et aux ministres chargés de la consommation et du logement les règles constituant le code de déontologie applicable aux professionnels régis par la loi "Hoguet", la nature des obligations d'aptitude et de compétence professionnelles, et les modalités de formation continue désormais prescrits par la loi, ainsi que les représentants des professionnels à la Commission de contrôle. Le conseil devra aussi être consulté pour avis sur l'ensemble des projets de textes législatifs ou réglementaires relatifs à l'exercice des activités mentionnées.
Reste à le composer : la loi a prévu, après un intense lobbying de la FNAIM et de l'UNIS, les deux fédérations professionnelles les plus militantes, la troisième, le SNPI s'étant tenu à l'écart des polémiques à l'occasion de l'élaboration de la loi, que le conseil national serait composé majoritairement de représentants des professionnels. Ceux-ci doivent être choisis, "en veillant à assurer la représentativité de la profession", "sur proposition d'un syndicat professionnel ou d'une union de syndicats professionnels". Il doit comprendre également des représentants des consommateurs choisis parmi les associations agréées au sens du Code de la consommation : UFC-Que Choisir, CLCV, INC. A son grand dam, l'ARC (Association des responsables de copropriété), bête noire des syndics, n'en fera pas partie. La composition et les modalités de constitution et de fonctionnement du conseil doivent être fixées par décret.
Rien n'est dit cependant de son président ou sa présidente. La ministre du logement, Cécile Duflot, souhaitait une présidente, mais encore faut-il en trouver une. Echaudée de son affrontement avec les milieux professionnels, elle aurait demandé aux trois fédérations de lui proposer une candidature. Depuis les rumeurs vont bon train !
Une seule femme a figuré à ce stade parmi les noms qui circulent : Isabelle Larochette, agent et expert immobilier, fondatrice de l'association Agence Solidarité Logement et créatrice d'I Loge You. Las, il semblerait qu'elle ait décliné poliment. Selon certaines informations, les trois fédérations se seraient accordées sur le nom d'Yves Boussard, professionnel en exercice ce qui peut poser problème, président de la FNAIM entre 1992 et 1997, puis du Conseil européen des professions immobilières (Cepi), et qui occupe actuellement des fonctions au sein de la Fédération internationale des administrateurs de biens conseils et agents immobiliers (FIABCI), aimable organisation qui semble ne servir qu'à permettre à ses membres de faire d'agréables voyages... Autrement dit un choix a minima, difficile à interpréter comme tourné vers l'avenir et à la mesure des enjeux de professions en crise !
D'autres noms ont été mentionnés : Serge Déglise, président-fondateur du groupe de gestion immobilière Oralia, en cours de cession à Nexity, membre de l'association Plurience qui regroupe les grands groupes de l'administration de biens, Jean-Pierre Guillon, président du conseil de surveillance d'Action Logement, Philippe Pelletier, avocat, ancien président de l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) et de l'ANAH, et actuel président du Plan Bâtiment durable, Bernard Worms, ancien président de l'ANIL (agence nationale d'information sur le logement), et last but not least, Henry Buzy Cazaux. ancien membre de la direction de Foncia et de Tagerim, ancien délégué général de la FNAIM et actuel président de l'Institut du management des services immobiliers (IMSI). Henry Buzy Cazaux a milité longtemps pour la création d'un Ordre des professions immobilières, et a inspiré plusieurs des idées d'un Livre Blanc de la FNAIM et de l'UNIS...
Le dernier mot revient au gouvernement, et Cécile Duflot n'est peut-être pas seule à avoir voix au chapitre...
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universimmo.com
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