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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Le prix des terrains à bâtir a à nouveau augmenté en 2009
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30/8/2010
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Le prix du terrain se renchérit et contraint les ménages voulant faire construire une maison à rabattre leurs prétentions. En 2009, selon l'enquête annuelle sur le prix des terrains à bâtir du ministère de l'écologie, les terrains se sont vendus en moyenne 56 euros/m², soit près de 3,7% de plus qu'en 2008.
Du coup, sous l'effet de la crise, la superficie moyenne des terrains achetés a baissé de 6,9%, passant de 1.240 m² en 2008 à 1.154 m² en 2009. Le prix total du terrain (prix au mètre carré multiplié par la surface) a donc diminué de 4,1 %. Les superficies (SHON) et les prix des maisons construites ont baissé par rapport à 2008 (en moyenne 130 m² pour un prix de 136.900 euros).
Autre solution, abandonner son projet : En 2009, après déduction des permis annulés, 111.598 permis de construire ont été délivrés à des particuliers en vue de la construction d'une maison individuelle neuve, soit 19,7 % de moins qu'en 2008.
Près d'un dixième des ménages édifie sa maison sur un terrain acquis par succession ou donation. Les neufs dixièmes restants procèdent à un achat. Parmi les 100.400 terrains achetés, 71.900 ont été acquis au cours de l'année 2009. Les autres achats ont eu lieu en 2008 ou auparavant.
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Bercy (re)découvre les abus dans la location de meublés pour étudiants
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30/8/2010
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Présentant le 1er juin le bilan d’activité de la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) pour 2009, le secrétaire d’Etat chargé de la consommation, Hervé Novelli, avait prévenu : la DGCCRF enquêtait sur des abus préoccupants en matière de contrats de location de meublés à destination des étudiants et annonçait un programme de contrôle significatif dans ce secteur à la rentrée universitaire 2010.
Le quotidien Le Parisien publie ce 30 août "en exclusivité" les grandes lignes des résultats des enquêtes de la DGCCRF effectués à ce jour : clauses abusives, tromperie sur les prestations, publicité mensongère... de quoi exaspérer encore un peu plus les milliers d'étudiants en quête d'une chambre ou d'un studio à quelques jours d'une rentrée universitaire redoutée par le gouvernement, et que ce dernier s'emploie ces jours-ci à déminer...
Selon le quotidien, le rapport épingle très sévèrement les bailleurs privés de logements meublés : "avance conservée sans raison, frais d'entretien payés avec les dépôts de garantie, loyers revus à la hausse en cas de départ anticipé du locataire, interdiction d'héberger un ami... Autant de clauses hors la loi mais auxquelles se soumettent les étudiants forcés de trouver à se loger dans un contexte de pénurie criante de logements".
Transmis à Bercy, le rapport de la DGCCRF a fait réagir à nouveau Hervé Novelli, qui s'est déclaré "choqué" et s'engage à généraliser les contrôles et à prendre des sanctions contre les bailleurs indélicats. Un guide sur les droits des étudiants devrait être prochainement publié. Il devrait reprendre le résultat du travail demandé à la Commission des clauses abusives, à qui le secrétaire d'Etat à la consommation a demandé en juin de statuer sur l’ensemble des clauses figurant dans les contrats de location en meublé.
A suivre...
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Impayés de loyer : une analyse des consultations des ADIL
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28/8/2010
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Dans son n° de juillet de sa revue Habitat actualité, l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement) publie une analyse effectuée sur une première partie des 10.600 consultations sur les impayés de loyers délivrées par ses associations départementales, les ADIL, du 1er janvier au 20 avril 2010. Il s'agit dans un premier temps des consultations en face à face. Les demandes émanent en majorité de locataires, mais également, et en nombre non négligeable, de bailleurs.
L'analyse permet de dégager le profil des demandeurs.
Pour les consultations émanant de locataires, 44% des ménages concernés sont des personnes seules, les autres étant surtout des ménages avec enfants : couples (23%) ou familles monoparentales (18%). Beaucoup sont plutôt âgés pour des locataires (62% de 40 ans ou plus). Les revenus sont modiques, voire faibles : moins de 1.500 €/mois pour les trois quarts, moins de 1.000 pour près de la moitié. Le taux d'effort net (aide déduite)
dépasse 30% pour 6 locataires sur 10 et 50% pour 1 sur 5 !
L'ANIL constate aussi qu'il s'agit pour une assez large part de locataires relativement anciens : 38% ont emménagé depuis plus de 5 ans ; toutefois, il y en a tout de même 20% à être entrés dans le logement
depuis moins d'un an !
Le montant médian de l'impayé équivaut à 5 mois de loyer, et il ne dépasse un an que dans 13% des cas. L'origine de l'impayé est dans deux cas sur trois une baisse de ressources, dont la cause est souvent, mais pas majoritairement, le chômage. Pour un locataire sur 10, elle est attribuée à un loyer trop élevé dès le début ou au surendettement.
Dans près de la moitié des cas, le conseiller juge possible le maintien dans les lieux : il recommande alors au locataire de demander un délai pour apurer la dette, avec, dans environ un cas sur trois, le dépôt d'un dossier de surendettement. Cette forte proportion de locataires "sauvables" (2/3 ne sont pas surendettés...) et probablement de bonne foi est en soi intéressante, même si elle est peut-être un peu "gonflée" par le fait que l'analyse est réalisée sur des personnes qui ont toutes fait la démarche de consulter une ADIL...
Si le maintien dans les lieux apparaît impossible, le conseiller peut préconiser une demande de relogement, couplée le cas échéant avec une demande d'aide financière et/ou une procédure de surendettement et avec la demande d'un délai d'évacuation.
Concernant les consultations émanant de bailleurs, les informations recueillies auprès d'eux confirment largement celles fournies par les locataires : prédominance des personnes seules parmi les locataires en impayés, revenus modestes voire faibles, âge assez également réparti. Toutefois, les bailleurs ont du mal à apprécier la situation financière de l'occupant et, la plupart du temps, ne connaissent pas le montant de l'aide personnelle perçue. Dans près d'un cas sur deux, ils n'ont aucune idée de la cause de l'impayé, ce qui laisse supposer l'absence de contact avec le locataire. Lorsqu'elle est renseignée, l'origine de l'impayé est dans près de 50% des cas attribuée au chômage...
L'ANIL annonce qu'elle procèdera à un traitement encore plus approfondi de l'ensemble des consultations accordées sur ce thème en 2010.
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Régime Scellier : modification des plafonds de loyers et délivrance d'agréments en zone C
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27/8/2010
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La modification des plafonds de loyers du régime de réduction d'impôt "Scellier" avait été annoncée en mai dernier suite à la publication d'une étude de la société d'expertises immobilières Immogroup Consulting, révélant que dans nombre de zones géographiques, les plafonds de loyers du régime "Scellier" sont supérieurs aux loyers de marché dans tout ou partie des trois quarts des agglomérations situées en zone classée B2 (marché locatif moyennement tendu), des deux tiers de celles situées en zone B1 (marché un peu plus tendu) et de 40% des agglomérations de zone A (marché locatif en pénurie).
Lorsque c'est le cas, les investisseurs bénéficient d'un avantage fiscal sans contrepartie de modération de loyer - effet d'aubaine coûteux pour les finances publiques - mais peuvent aussi, afin d'être incités à acheter, se voir présenter comme praticables des loyers proches des loyers plafonds mais nettement supérieurs aux loyers du marché. Il leur est alors difficile de trouver des locataires et peuvent se retrouver piégés, la location effective du bien conditionnant le bénéfice de la réduction d'impôt...
Le secrétaire d'Etat chargé du logement, Benoist Apparu, a présenté le 26 août à la presse les plafonds révisés pour les investissements qui interviendront à compter du 1er janvier 2011 : logements acquis à compter du 1er janvier 2011 (signature de l'acte authentique devant le notaire), ou logements dont la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er janvier 2011, s'agissant de logements que le contribuable fait construire. Il a tenu à préciser que les logements acquis avant fin 2010 ne sont pas concernés par cette disposition, les plafonds de loyers restant donc inchangés.
Il est créé une zone A bis, composée de Boulogne-Billancourt, Clichy, Issy-Les-Moulineaux, Levallois-Perret, Malakoff, Montrouge, Neuilly-Sur-Seine, Puteaux, Saint-Cloud, Suresnes, Vanves, Aubervilliers, Bagnolet, Lilas, Montreuil, Pantin, Pre-Saint-Gervais, Saint-Denis, Saint-Ouen, Charenton-Le-Pont, Fontenay-Sous-Bois, Gentilly, Ivry-Sur-Seine, Joinville-Le-Pont, Kremlin-Bicetre, Nogent-Sur-Marne, Saint-Mandé, Saint-Maurice, Vincennes, et Paris. Les plafonds de cette zone seront ceux actuels de la zone A ; les plafonds des autres zones sont tous réduits.
Par ailleurs, L'article 83 de la loi de finances pour 2010 a, après une première tentative avortée courant 2009, réintroduit la possibilité de bénéficier du régime "Scellier" dans les communes classées en zone C lorsqu'elles ont fait l'objet d'un agrément ministériel sur demande des collectivités territoriales concernées en fonction des besoins en logements adaptés à la population. Le secrétaire d'Etat a présenté également les plafonds applicables en Zone C dans les communes qui auront obtenu un agrément spécial autorisant à bénéficier du régime Scellier.
Les valeurs des plafonds de loyers applicables aux investissements concernés sont consultables dans notre section des indices et chiffres-clés).
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Reconduction de l'encadrement des loyers dans l'agglomération parisienne
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26/8/2010
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Malgré des chiffres de l'augmentation des loyers en 2009, une nouvelle fois en retrait par rapport à 2008, notamment ceux publiés en fin de semestre par l'OLAP (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne), mettant en évidence une hausse moyenne des loyers du parc locatif privé de 2,9% (contre 3,1% en 2008), le régime de modération des augmentations des baux en cours est une nouvelle fois reconduit !
Le décret annuel devenu traditionnel reprend à l'identique le dispositif en vigueur depuis 1993. Il s'applique aux renouvellements de baux qui interviendront entre le 31 août 2010 et le 30 août 2011. Il ne s'applique qu'aux baux entrant dans le champ d'application de la loi du 6 juillet 1989, à savoir les logements non meublés loués à des personnes physiques à titre d'habitation principale.
Il concerne les baux renouvelés avec le locataire qui occupait déjà le logement. En revanche il ne s'applique pas aux locations avec un nouveau locataire dont la fixation du loyer initial se fait librement entre le propriétaire et le locataire.
Les communes de l'agglomération parisienne concernées sont Paris, toutes les communes des Hauts de Seine, de Seine Saint Denis et du Val de Marne et les communes des autres départements d'Ile de France dont la liste est fixée par décret (liste inchangée par rapport à celle qui avait été modifiée par le décret du 27 août 2001).
Lors du renouvellement de bail d'un locataire, l'augmentation du loyer est limitée à l'évolution de l'indice INSEE de révision des loyers (IRL). Elle peut toutefois être supérieure à la variation de l'indice INSEE :
- lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers constatés dans le voisinage : l'augmentation du loyer peut alors atteindre la moitié de l'écart entre le loyer déterminé par référence au voisinage et celui du logement à la date du renouvellement ;
- si le bailleur a effectué des travaux sur les parties privatives ou communes, d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer, il a le choix entre une augmentation en fonction des références (limité à la moitié de l'écart) ou une augmentation atteignant 15 % du coût TTC des travaux réalisés (ce taux est passé de 10 à 15 % lors du décret d'août 1998).
La mise en oeuvre de l'augmentation qui en résulte le cas échéant s'effectue conformément aux dispositions de l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit une procédure particulière pour les demandes de réajustement du loyer au delà de l'augmentation résultant de l'indice, faisant référence aux loyers dans le voisinage pour des logements comparables...
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Le marché de l'immobilier ancien américain s'effondre malgré des taux d'intérêt au plus bas...
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25/8/2010
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Les Etats-Unis ne sont certes pas la France, mais tous les facteurs en oeuvre ne sont pas totalement absents du marché français. Or les ventes de logements anciens ont dévissé brutalement en juillet de 27,2% sur un mois.
Ces chiffres, deux fois pires qu'attendus, ne sont pas une surprise totale, car ils correspondent à l'arrêt du crédit d'impôts mis en place par l'Etat fédéral afin de soutenir les ventes. Mais de nombreux économistes cités dans la presse tablent sur une poursuite de la glissade des volumes de ventes jusqu'en 2011. En cause : les mauvaises perspectives de l'emploi et le niveau d'endettement des ménages. Ils ne voient le marché repartir que si l'emploi repart, ou tiré par des facteurs structurels (hausse de la population par exemple), mais après le désendettement en cours des ménages...
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Selon La Tribune, l'étiquette énergie sur les annonces immobilières pourrait entraîner une décote de 10% à 15% des biens énergivores
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23/8/2010
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Rappelant qu'en application de la loi "Grenelle II" la mention de la performance énergétique des logements devra être systématique dans les annonces immobilières de vente comme de location à compter du 1er janvier 2011, le quotidien La Tribune estime que cette mesure est susceptible d'entraîner une décote de 10% à 15% de la valeur des biens énergivores. Elle devra l'être sous la forme de l' "étiquette énergie" qui classe de A à G la performance énergétique d'un objet ou d'un bien. Une manière de susciter une prise de conscience et d'inciter les propriétaires à réduire leur consommation ou à rénover leurs logements alors que le bâtiment est au coeur de la bataille contre le changement climatique.
La mesure n'est pas sans poser quelques problèmes, et le décret précisant les modalités d'application du nouvel article L134-4-3 du Code de la construction et de l'habitation n'est pas encore prêt à être publié : en cause notamment la validité des diagnostics de performance énergétique (DPE) permettant d'établir l'étiquette. Or les conséquences d'un classement erroné peuvent être significatives : pour un logement classé E, F ou G, le loyer ou le prix de vente pourraient en souffrir. "Je me vois mal proposer dans mon agence immobilière des biens notés G", note le président délégué de la Fnaim en charge du développement durable, Benoît Fauchard, cité par La Tribune. "Un loyer bas mais assorti de charges de chauffage lourdes paraîtra moins intéressant qu'un loyer plus élevé mais compensé par de faibles charges"...
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Fin de l'avance Loca-Pass ouverte à tous
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23/8/2010
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Pour obtenir in extremis le retrait d'un amendement de la majorité parlementaire à la loi pour le pouvoir d'achat votée en février 2008, prévoyant la possibilité pour les locataires de régler leur dépôt de garantie - ramené de 2 à 1 mois - en 36 mensualités (façon de compenser la non tenue de la promesse électorale de supprimer totalement ce dépôt), la ministre du logement de l'époque, Christine Boutin, avait négocié avec le mouvement du "1% logement" (nouvelle dénomination : "Action logement") l'extension de l'avance "Loca-pass" (avance du dépôt de garantie remboursable en 36 mois) à tous les candidats locataires sans exception.
Cette générosité n'aura pas résisté longtemps aux ponctions opérées par le gouvernement sur les ressources du 1% : une nouvelle recommandation du 16 juillet 2010 de l'UESL (Union des entreprises et des salariés pour le logement - organisme fédérateur des collecteurs du 1%) modifie les conditions d'attribution de l'avance Loca-pass, la liste des bénéficiaires étant à nouveau restreinte aux salariés (ou pré-retraités) des entreprises du secteur privé non agricole, quelle que soit l'ancienneté et quelle que soit la nature du contrat de travail, y compris retraités depuis moins de 5 ans et travailleurs saisonniers, aux jeunes de moins de 30 ans en formation professionnelle, en recherche d'emploi, en situation d'emploi non fonctionnaires titulaires, aux étudiants boursiers du ministère de l'Education Nationale, aux étudiants bénéficiant d'une allocation d'études versée par l'Etat, aux étudiants ayant signé une convention de stage d'au moins 3 mois en cours, aux étudiants titulaires d'un CDD d'une durée minimale de 3 mois en cours, et aux étudiants justifiant de 3 mois de travail au cours des 6 derniers mois.
Le montant de l'avance sera aussi plafonné à 500 euros au lieu de 2.300 auparavant. Le montant minimum des mensualités de remboursement passera de 15 à 20 euros.
Enfin, seules les demandes pour des logements dont la date d'effet du bail est antérieure au 1er septembre 2010 et envoyées au plus tard le 30 septembre 2010 à minuit seront instruites aux anciennes conditions (le cachet de la poste ou le récépissé d'envoi électronique faisant foi).
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La confiance dans l'immobilier s'améliore un peu mais les français restent majoritairement attentistes
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20/8/2010
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C'est ce qui ressort du dernier indice de confiance établi en juillet pour le site Logic-Immo par TNS Sofres : à +5,9, il reflète un marché immobilier tiraillé par des contradiction et de plus en plus éclaté régionalement, des taux de crédit bas mais des emprunts difficiles à obtenir, le spectre persistant du chômage, une offre de biens limitée malgré des augmentations de prix. D'où un résultat oscillant entre -10 et +10, alors qu'un franc optimisme donnerait un indice entre 50 et 100 (le contraire donnant entre -50 et -100)...
Toutefois, en cette période de vacances, TNS Sofres relève une amélioration par rapport au mois de mai, à confirmer lors de la rentrée de septembre. A noter également : les personnes ayant l'intention de faire l'acquisition d'un bien immobilier sont nettement plus positives dans leurs réponses, avec un indice à + 25,9 contre +7 en mai
dernier.
Les hommes sont beaucoup plus optimistes que les femmes, avec un indice à +10 contre +2. De même, l'analyse des catégories socioprofessionnelles révèle également des disparités à l'heure où se pose la question de l'insuffisance du parc d'HLM en France. De manière prévisible, les "CSP+" (catégories socioprofessionnelles aisées) ont une perception beaucoup plus positive du marché immobilier, avec un indice à +10 contre +2 pour les CSP- ; parmi les "intentionnistes", 44% estiment que les prix de l'immobilier augmenteront dans les 3 mois à venir, cette perspective ayant tendance à les inciter à saisir les opportunités actuelles et à accélérer la concrétisation de leur projet d'acquisition.
Dans les causes d'attentisme, la question du pouvoir d'achat en en bonne position et constitue l'une des grandes problématiques qui se posent à l'INSEE. Ainsi, à long terme, les Français estiment que leur pouvoir d'achat
diminue, même quand celui-ci augmente, principalement en raison de l'augmentation des dépenses contraintes...
Les prévisionnistes du marché immobilier semblent avoir intégré ces facteurs : dans un entretien au magazine Capital, Vincent Desruelles, directeur d'études au sein du cabinet Xerfi, constate la reprise constatée ces derniers mois sur le marché de l'immobilier reste fragile, et que l'embellie ne concerne pas les périphéries, les petites villes et les zones rurales. Cette année encore, les ventes de logements anciens pourraient afficher des volumes en retrait de 25% par rapport aux niveaux d'avant crise.
Il estime que globalement, la mauvaise conjoncture économique et le niveau encore élevé des prix des logements, ne permettent pas d'anticiper une franche reprise avant 2012. Il faut actuellement comptabiliser près de quatre années de revenus pour s'offrir un logement, soit l'un des niveaux les plus élevés de ces trente dernières années. Quant aux prix, ils devraient rester stables entre 2010 et fin 2011. Seuls Paris et les centres des grandes agglomérations promettent d'augmenter, alors que les marchés locaux les moins dynamiques continueront à baisser.
Quant aux ventes de logements neufs, elles risquent encore de se tasser selon lui en 2011. Et ce d'autant que la généralisation des nouvelles normes écologiques pourrait faire augmenter les coûts de construction et in fine les prix de 6% entre cette année et l'an prochain.
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Les aides immédiates préférées au crédit d'impôt au titre des intérêts d’emprunt
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20/8/2010
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Le dernier baromètre de l'Union des maisons françaises-CSA confirme ce que l'on pouvait pressentir aisément : posséder une assurance couvrant les mensualités en cas de chômage, et recevoir des aides de l'Etat avant l'achat ont la préférence des Français en matière d'achat de logement, qui ne placent le crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt qu'au rang des avantages secondaires. Le baromètre s'est en effet penché cette fois sur les aides gouvernementales les plus attendues, l'habitation idéale et les assurances permettant de concrétiser l'acte d'achat.
Seuls 27% des Français disent préférer une réduction d'impôts. La plupart d'entre-deux, c'est-à-dire sept personnes sur dix, préfèrent les aides directes de l'Etat (36%), permettant d'augmenter leur apport personnel de faciliter ainsi leur capacité d'emprunt, et une TVA ramenée à 5,5% pour la construction de leur maison (34%).
Le principal frein à l'achat semble être la peur de la perte d'emploi. En effet, interrogés sur les assurances qui leur permettraient de passer plus facilement à l'acte d'achat, les Français répondent à 46% qu'il s'agirait de l'assurance chômage, qui garantit le remboursement d'une partie des échéances en cas de perte d'emploi. Vient ensuite l'assurance décote (30%), c'est-à-dire celle qui prend en charge la différence en cas de revente à perte. En troisième position, les personnes interrogées citent les assurances aidant à faire face aux incidents familiaux (divorce), à 21%.
Sans surprise, le baromètre confirme aussi la très écrasante préférence pour l'habitat individuel : à aide équivalente, 81% préfèrent acheter une maison plutôt qu'un appartement.
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universimmo.com
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