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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Chaque copropriétaire peut agir pour faire respecter le règlement de copropriété
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5/4/2004
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Même lorsqu'il s'agit de s'opposer à une appropriation non autorisée d'une partie commune, le syndicat des copropriétaires n'a pas le monopole de l'action à l'encontre du copropriétaire contrevenant !
C'est ce qu'a conclu la Cour de cassation dans un arrêt (1) qui casse un arrêt de la Cour d'appel de Versailles, rendu en matière de référé ; celui-ci déclarait irrecevable une action entre deux couples de copropriétaires, les uns reprochant aux autres d'avoir entrepris des travaux sur leur lot au rez-de-chaussée jouxtant le vide sanitaire, partie commune, et de s'être appropriés ce vide sanitaire, demandant que soit ordonnée la remise en état d'origine ; l'irrecevabilité était fondée sur une interprétation restrictive de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, estimant "qu'en cas d'atteinte portée aux parties communes, un copropriétaire ne peut agir à titre individuel que s'il établit l'existence d'un intérêt légitime en raison d'un préjudice personnel éprouvé dans la jouissance ou la propriété, soit des parties privatives comprises dans son lot soit des parties communes, que l'appropriation d'un vide sanitaire, à la supposer établie, est seulement susceptible de causer un préjudice à l'ensemble des copropriétaires et qu'elle n'entraîne pour [les demandeurs] aucun préjudice spécifique"...
La Cour de cassation considère au contraire que "chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes, sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat" et qu'en statuant ainsi, la cour d'appel "a violé le texte susvisé"...
(1) Cass., 3ème Ch. civ., 26 novembre 2003, n°02-14184
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Le logement a de nouveau un secrétaire d'Etat...
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31/3/2004
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Marc-Philippe Daubresse, nommé secrétaire d'Etat au Logement dans le cadre du grand ministère de l'Emploi, du travail et de la "cohésion sociale" confié à l'ex-ministre de la ville, Jean-Louis Borloo, n'est pas un inconnu dans le monde du logement, notamment en tant que président du Conseil national de l'habitat (CNH). Il a à ce titre assuré une mission sur l'égalité d'accès au logement.
L'administration du logement a aussi à nouveau un représentant à part entière au gouvernement et se retrouve pour la première fois à la fois détachée de celle de l'Equipement et associée à celle de la "Ville", avec laquelle elle était fréquemment en concurrence...
En tout état de cause le logement, et en particulier celui des plus défavorisés, revient en force depuis le début de l'année dans le discours élyséen, et de manière éclatante dans la mission confiée à Jean-Louis Borloo. Reste à savoir si les moyens mis en oeuvre seront à la hauteur du diagnostic sur la "fracture sociale" et le rôle prééminent du logement dans sa réduction...
Le programme de "rénovation urbaine" est certes annoncé, d'après la communication faite par Jean-Louis Borloo au premier conseil des ministres du nouveau gouvernement, comme entré "dans sa phase opérationnelle avec le déblocage imminent des premiers crédits à l'ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine). Cependant, bien que massif et nécessaire, ce programme ne vise que des quartiers particulièrement défavorisés, et le risque est que les ressources budgétaires pour le reste du logement social soient sacrifiées à ce qui est le plus spectaculaire et médiatique : la démolition d'ensembles dégradés et la réalisation de programmes "phares"... Rappelons que le budget du logement social, celui du prêt à taux zéro et les dotations à l'ANAH ont globalement baissé depuis deux ans, que la revalorisation des allocations logement a près d'un an de retard, et que le logement des étudiants attend encore des crédits malgré la reconnaissance d'une situation d'urgence après le tollé soulevé par une modification - vite suspendue - des conditions d'octroi des aides au logement...
Le nouveau secrétaire d'Etat s'est déjà distingué en tenant tête aux plus activistes de sa majorité et en s'opposant aux sénateurs qui avaient, dans un amendement à la loi sur la décentralisation, transféré aux maires le contingent préfectoral de HLM réservé aux personnes défavorisées.
Lors de la seconde lecture à l'Assemblée, il a aussi introduit une série d'articles touchant à l'habitat si bien, remarquait-il récemment, qu'"il y a une mini-loi logement dans la loi de décentralisation".
A l'occasion de ce débat, il déclarait que "le système de financement du logement est condamné à mort. Il va falloir changer les choses". Dans un document remis à la presse, il proposait de partir du principe de base suivant: "les aides doivent être proportionnées aux contraintes de service d'intérêt général, elles doivent être prédéfinies et les mêmes pour tous les acteurs". Et plus loin: "Naturellement ce principe suppose qu'à aides égales, les contraintes soient également égales", en matière d'attribution, loyers, ou plafonds de ressources.
Partisan comme Gilles de Robien d'une relance de l'accession, Marc-Philippe Daubresse avait néanmoins interpellé le ministre sur le thème de l’accession à la propriété qui, selon lui "doit devenir une priorité nationale". "Pour ce faire, le Gouvernement doit proposer des initiatives qui ne passent pas par l’assistanat mais par des incitations fiscales nouvelles et appropriées" expliquait le député UMP citant des donations défiscalisées des parents vers leurs enfants ou encore "la possibilité d’améliorer la solvabilité des futurs acquéreurs en leur permettant de constituer un crédit d’impôt et en dissociant l’acquisition de la maison de celle du terrain" . Ce dernier pourrait être loué par un bail emphythéotique "baissant ainsi de près de 30 % le prix des logements qui est souvent dissuasif" expliquait-t-il.
Pour soutenir la vente de HLM à leurs occupants, il imaginait aussi un mécanisme "prêt vie pour l'accession à la propriété" mixant achat et assurance vie...
En charge du Secrétariat d’Etat au logement, Marc-Philippe Daubresse va pouvoir mettre ses idées en oeuvre. Premier signe attendu : savoir le sort qui sera donnée aux projets de loi mis en chantier par Gilles de Robien, et notamment celui intitulé avec une certaine ambition "Propriété pour tous". Sans oublier quelques décrets en souffrance pour l'application de dispositions législatives dont les plus anciennes ont dépassé trois ans d'âge...
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La construction de logements se porte bien !
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30/3/2004
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+15,4% pour les mises en chantier sur les trois derniers mois, +22,2% pour les permis de construire : ce sont quelques uns des chiffres spectaculaires publiés par le ministère du logement dans un communiqué.
En cumul sur les douze derniers mois, 390.847 autorisations de construction de logements ont été délivrées à la fin février, soit une hausse de 12,3% sur un an. Sur la même période, le total des mises en chantier s'élève à 321.477 unités, soit une progression de 6,5%.
Le secteur du logement collectif semble flamber : il a enregistré sur les trois mois de décembre 2003 et janvier-février 2004 une hausse de 35,8% des autorisations de construction et de 21,7% pour les mises en chantier.
Les autorisations de construction de logements en résidence ont progressé de 13,5% sur la période et de 24% en cumulé sur les douze derniers mois. Dans ce secteur des résidences, les mises en chantier ont progressé de 8,3% sur les trois mois mais ont en revanche reculé de 2,9% sur les douze derniers mois.
Cette bonne santé contraste avec le calme en ce qui concerne les locaux non résidentiels (bureaux, commerces, entrepôts...) : les autorisations de construire ont légèrement progressé de 1,4% ainsi que les mises en chantier avec une hausse de 4,3% de décembre à février.
Mais en cumul sur les douze derniers mois, les autorisations de construire et les mises en chantier de locaux non résidentiels reculent respectivement de 1,3% et 3,6%...
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Charges récupérables : gare à l'immobilisme !
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29/3/2004
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Alors que le projet de nouveau décret sur les charges récupérables, à la suite d'un rapport demandé par le ministre du logement à Philippe Pelletier, président de l'ANAH, et remis il y a près d'un an, semble enlisé dans les réflexions de la Commission nationale de concertation (organe qui rassemble des représentants des locataires et des bailleurs), la Cour de cassation, à l'origine de toute l'affaire, se rappelle au bon souvenir des responsables de la règlementation : elle confirme une nouvelle fois que la liste des charges récupérables fournie par le décret du 26 août 1987 a un caractère limitatif et que le bailleur ne peut récupérer sur ses locataires les dépenses qui n'y sont pas expressément énumérées. Ainsi, ne sont pas récupérables (1) :
- la TVA et la marge bénéficiaire de l'entreprise chargée du nettoyage et de l'entretien de l'immeuble, seuls les frais de personnel pouvant être exigés des locataires ; cette interprétation interdit dans la pratique toute récupération des charges de nettoyage et de service des ordures ménagères effectués par une entreprise, aucun prestataire n'allant mettre en évidence sur ses factures sa marge bénéficiaire !
- les dépenses liées au système de téléalarme installé dans les ascenseurs, puisque le bailleur est tenu d'assurer à son locataire une jouissance paisible et la sécurité des équipements mis à sa disposition ;
- les frais de confection des rôles inclus dans la taxe foncière et appliqués à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères...
Ces points ont déjà fait l'objet d'arrêts antérieurs, et il faut rappeler que d'autres arrêts ont contesté la récupérabilité des salaires et charges sociales des gardiens dès lors qu'ils n'assurent pas des tâches de nettoyage et le service des ordures ménagères, ainsi que celle des frais de main d'oeuvre de débouchage des vides-ordures (2)...
L'administration et les autorités politiques semblent curieusement ne pas avoir pris la mesure de l'urgence de la situation pour les bailleurs, menacés de voir les contestations se multiplier et voir les locataires exiger non seulement d'être exonérés des charges mentionnées, mais aussi demander le remboursement des charges payées sur plusieurs années, la prescription des actions en "répétition de l'indû" n'étant pas de 5 ans comme celle de la réclamation des loyers et charges par le propriétaire, mais de 30 ans !
(1) Cass. 3ème Ch. civ., 24 mars 2004, n° 01-14439, Sté nouvelles résidences c/ Verger et a.
(2) Cass. 3ème Ch. civ. 10 mars 1999, n°97-10499 , d°, 7 mai 2002, n°00-16268, et d°, 30 octobre 2002, n°01-10617 - voir aussi notre article
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Accidents domestiques : 18.000 morts par an
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29/3/2004
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L'alarme n'est pas nouvelle, mais elle vaut d'être renouvelée : selon l'Institut français de veille sanitaire (communiqué du 10 mars 2004),
les accidents domestiques provoquent près de 18.000 morts par an, soit trois fois plus que les accidents de la route.
Dans plus de 35 % des cas, ils surviennent à l'intérieur de la maison : dans la cuisine (24 %), dans les escaliers (8%) et dans la salle de bain (4 %). À l'extérieur de la maison, les accidents se produisent majoritairement dans le jardin ou la cour (12 %), juste après ceux de de la pratique d'un sport (17,6 %).
Le risque augmente régulièrement avec l'âge : 7 décès pour 100.000 accidents à 20 ans, 16 pour 100.000 à 50 ans, 50 décès pour 100.000 après 70 ans et 276 pour 100.000 après 75 ans...
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Universimmo au Salon des Seniors
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27/3/2004
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Organisé par le magazine Notre temps, le Salon des Seniors se tient à Paris les 1er, 2 et 3 avril 2004 (1) et aborde de très nombreux sujets de santé, de loisirs, mais aussi de vie pratique, et pour la première fois deux conférences sont organisées sur le thème de la copropriété, en partenariat avec Universimmo.com et le Salon de la copropriété :
- Pourquoi et comment s'investir dans sa copropriété - dynamiser sa gestion et valoriser son patrimoine : le vendredi 2 à 18 heures
- Copropriété - mode d'emploi : le samedi 3 à 12 heures
(1) Salon des Séniors, Paris Expo - Porte de Versailles - Hall 8 - consulter le site du salon et imprimez en ligne une invitation...
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Baux d'habitation et mixtes : point de départ du délai de préavis des congés
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26/3/2004
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Le délai de préavis du congé donné par le locataire - comme au demeurant celui donné par le bailleur avec des conséquences autrement plus graves - ne court pas tant que le congé n'est pas effectivement remis à son destinataire. La Cour de cassation confirme inlassablement ce principe : l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 précise en effet que le point de départ du délai est marqué par la « réception » de la lettre recommandée, caractérisée soit par sa remise lors de sa présentation au domicile du destinataire, soit par son retrait à la Poste dans le délai de quinze jour imparti.
Si le bailleur n'est jamais allé chercher le recommandé l'informant du congé du locataire, une cour d'appel ne peut retenir que le délai de prévis a couru depuis le jour de sa première présentation.
Ce mode de calcul du délai n'a été admis depuis peu que pour les actes délivrés dans le cadre de l'application de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété. En matière de baux d'habitation, seule la délivrance du congé par huissier permet de lui donner date certaine et faire courir le délai de préavis de la date de signification de l'acte ou de sa remise en mairie en cas d'absence du destinataire.
(Cass. 3ème Ch. civ., 9 mars 2004, n° 02-20886, Jund c/ Rossi, confirmant notamment un arrêt de la même Chambre du 19 janv. 2000, n° 98-10486, Cancava c/ épx Heller)
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Préavis réduit en cas de congé du locataire suite au déménagement de son entreprise
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26/3/2004
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La Cour de cassation poursuit son travail de précision des cas où le locataire qui donne congé d'une location peut bénéficier d'un préavis réduit à un mois : l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant cette possibilité notamment en cas de "mutation", la Cour vient d'admettre que le déménagement de l'entreprise employant le locataire avec continuation de son contrat de travail constitue une mutation professionnelle au sens de cet article...
(Cass. 3ème Ch. civ., 9 mars 2004, n° 02-20886, n° 312 D, Jund c/ Rossi)
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Nouveau délai pour les déclarations de revenus
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26/3/2004
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Alors que le délai pour le dépôt des déclarations de revenus "papier" (hors statuts particuliers) a été reporté au 5 avril minuit, les délais impartis aux contribuables effectuant leurs déclarations par Internet sont également repoussés :
- Zone C et les DOM : 12 avril 2004 minuit (académies de Bordeaux, Créteil, Paris, Versailles),
- Zone B et la Corse : 19 avril 2004 minuit (académies d'Aix-Marseille, Amiens, Besançon, Dijon, Lille, Limoges, Nice, Orléans-Tours, Poitiers, Reims, Rouen et Strasbourg),
- Zone A : 19 avril 2004 minuit (académies de Caen, Clermont-Ferrand, Grenoble, Lyon, Montpellier, Nancy-Metz, Nantes, Rennes, Toulouse).
Par ailleurs, une brochure très détaillée est en ligne sur le site du ministère des finances pour aider à l'établissement des déclarations.
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Une recommandation de la Commission des clauses abusives concernant les mandats des agents immobiliers
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24/3/2004
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L'immobilier revient de plus en plus souvent dans les recommandations de la Commission des clauses abusives (1) : c'est le tour des agents immobiliers avec une recommandation concernant les mandats de vente, de location ou de recherche ; les clauses suivantes sont notamment considérées comme abusives :
- la tacite reconduction du mandat : les contrats qui ne prévoient pas de délai au-delà duquel le mandat cesse de produire des effets ou qui prévoient un délai renouvelable indéfiniment par tacite reconduction créent un déséquilibre significatif au détriment du consommateur ;
- le fait d'imposer au mandant, pour le calcul de la superficie de ces biens, des obligations non prévues par la loi sans offrir d’alternative et en laissant croire qu’elles en résultent : en particulier, les clauses qui obligent le mandant à faire procéder à ce calcul dans un délai précédant la promesse de vente ou d’achat, ou celles qui l'obligent à faire procéder au calcul par un homme de l’art, sans autre alternative, "étant souvent précisé que cet homme de l’art devra être couvert par une assurance de responsabilité civile professionnelle et, parfois, que la personne ayant procédé à ce calcul devra, sous sa responsabilité attester au mandataire dans un délai déterminé et bref que la superficie du bien est toujours exacte" ;
- le fait d'interdire au mandant, à peine d’avoir à verser une indemnité, de traiter, sans le concours du mandataire, directement ou indirectement, avec un acquéreur ayant été présenté par lui ou ayant visité les locaux avec lui, pour une durée indéterminée ou excessive...
(1) Commission instituée par l’article L. 132-2 du Code de la consommation, et placée auprès du ministre chargé de la consommation, elle est composée de magistrats, de personnalités qualifiées en droit ou technique des contrats, de représentants des consommateurs, de représentants des professionnels.
(2) Recommandation n°03-02 relative aux mandats de vente, de location ou de recherche d’un bien immobilier (BOCCRF du 12/03/2004)
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universimmo.com
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