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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Le ministère du logement et l'ANAH lancent Solibail
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17/12/2008
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Dans le même esprit de ce que la mairie de Paris propose depuis des années par l'intermédiaire de la SIEMP (société d'économie mixte de la ville) aux propriétaires de logements qui ne peuvent mettre en location des logements vacants en raison de l'ampleur des travaux de mise en état et aux normes à réaliser, l'ANAH va proposer un "package" intitulé "Solibail", cette fois sur l'ensemble de l'Ile-de-France.
L'ANAH proposera aux propriétaires de louer leur logement à une association expérimentée conventionnée par la préfecture de région Ile-de-France durant trois ans. L'association sera leur locataire, et assurera le paiement des loyers mensuels et des charges, ainsi que la remise en état et l'entretien du logement. L'ANAH assurera la sécurité des paiements ; au terme du bail et s'il le souhaite, le propriétaire est assuré de récupérer son logement dans les conditions prévues par le bail.
L'association locataire assure la remise en état gratuite de l'appartement avant de le restituer à son propriétaire. Elle effectue en outre l'ensemble des travaux incombant aux locataires pendant la durée du bail.
Les conditions proposées sont celles du loyer intermédiaire défini localement par l'ANAH. Le propriétaire pourra bénéficier d'une déduction fiscale à voter dans le cadre du projet de loi "Boutin" actuellement en navette au parlement. Elle devrait être de l'ordre de 30% des revenus locatifs, sous certaines conditions de durée de bail et/ou sous réserve de conventionnement avec l'ANAH.
Avec ce système, le gouvernement espère semble-t-il trouver 500 logements supplémentaires en 2009 sur la région. Une ambition modeste, en fait à l'image du succès mitigé de la formule de la SIEMP à Paris : à croire que tous les propriétaires qui souhaitaient mettre leur logement en location l'ont déjà fait...
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Les énérgies renouvelables entrent dans les moeurs
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16/12/2008
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C'est ce qui ressort du 2ème baromètre Habitat du courtier en travaux Quotatis, qui analyse les demandes de devis déposées par les internautes sur le site Quotatis.fr et de ses partenaires ; le 1er baromètre avait mis en évidence l'intérêt des Français pour les énergies propres et renouvelables pour leur habitat. Cette seconde édition confirme la tendance favorisée par les nombreuses aides de l'Etat sous forme de réduction ou crédits d'impôts : ils font désormais le choix de matériaux propres et investissent massivement dans les énergies renouvelables.
Cette année, Quotatis constate ainsi un engouement fort des demandeurs de devis notamment pour les techniques de chauffages économiques et écologiques : par exemple, les systèmes de chauffage par pompe à chaleur (PAC) continuent leur progression avec une hausse de 12% rien que sur le mois d'octobre et représentent plus de 65% des demandes de devis chauffage en novembre 2008.
Les recherches sont en effet toujours plus pointues et Quotatis note que les PAC air-air progressent de 29 % par rapport aux PAC air-eau.
Les demandes en pompe à chaleur air-air continuent à augmenter progressivement pour représenter 39% des demandes globales. Même si la pompe à chaleur air-eau reste celle qui est la plus demandée.
De leur côté, les panneaux solaires photovoltaïques sont toujours fortement plébiscités avec 19% de croissance aux mois de septembre et octobre. Au-delà des projets liés aux énergies renouvelables et vertes, d'autres tendances apparaissent sur le secteur de l'Habitat : Les demandes concernant l'isolation thermique en particulier des combles, ont été multipliées par deux par rapport à l'année 2007.
En 2008, Quotatis traitera plus de 600.000 demandes, relayant ainsi près de 10 milliards d'euros de projets potentiels pour la France, mais aussi la Grande-Bretagne, l'Allemagne et l'Espagne...
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L'ANAH va emprunter pour compenser temporairement l'argent du 1% qui n'arrive pas...
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15/12/2008
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Sur les 850 millions par an que l'Etat s'apprête à ponctionner aux fonds du 1% logement pour se dégager d'autant sur ceux de son propre budget, l'ANAH (Agence nationale de l'habitat) doit recevoir en 480 millions ; problème : la loi de finance pour 2009 a déjà acté ce désengagement mais la loi "MOLE" (mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion), qui comporte la mesure créant la ponction, n'a pas été votée dans les temps et son examen par les députés - opération à risques pour la ministre Christine Boutin qui s'est déjà fait malmener au Sénat - vient même d'être reporté à janvier au mieux... Du coup, pour couvrir ses besoins de trésorerie, (ANAH) va devoir emprunter, auprès de l'Agence France Trésor (AFT), jusqu'à 240 millions d'euros.
C'est moins que ce qu'elle devait recevoir, mais entretemps il a été décidé qu'elle devrait pouvoir bénéficier, en plus de ces 480 millions d'euros, de 200 millions d'euros supplémentaires, une aide décidée dans le plan de relance de l'économie présenté le 4 décembre par Nicolas Sarkozy....
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Création d’une association des agents immobiliers solidaires
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15/12/2008
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Intitulée "Agence Solidarité Logement", elle a été créée à l'initiative d'Isabelle Larochette, directrice de l'agence "De la Cour au Jardin" pour fédérer des agences immobilières dans toute la France autour d'un engagement commun en faveur du logement des personnes et familles démunies, grâce à un partenariat avec la Fondation Abbé Pierre, reconnue d'utilité publique. Les agences adhérentes s'engagent à donner 1% de leur chiffre d‘affaires annuel HT sur les ventes à la Fondation pour contribuer à la réalisation du programme "2000 toits pour 2000 familles" en faveur des personnes défavorisées. Un label, collé sur les vitrines de toutes les agences partenaires, doit selon l'initiatrice et la Fondation donner l'assurance aux particuliers de s'adresser à un réseau de professionnels du logement engagés auprès des mal-logés, et permettra aux acquéreurs et aux vendeurs de participer, à leur niveau, à l‘amélioration de leurs conditions de vie. Elle engage donc aussi les vendeurs et acquéreurs de biens contractant par l'intermédiaire de ces agences dans cet objectif...
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Le prélèvement supplémentaire sur les revenus des locations et les plus-values va entrer en application
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13/12/2008
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Désormais loi du 1er décembre 2008, la loi généralisant le revenu de solidarité active (RSA) et réformant les politiques d'insertion a été publiée. Elle instaure pour le financement du RSA une contribution additionnelle au prélèvement social sur les revenus fonciers, les rentes viagères, les BIC (bénéfices industriels et commerciaux), et donc les revenus des locations meublées, ainsi que sur les plus-values immobilières. Le taux est fixé à 1,1 % et ne peut l'excéder, mais il sera diminué, "au vu de l'effet du plafonnement institué par la loi de finances pour 2009, du montant cumulé de l'avantage en impôt pouvant être retiré par un contribuable de l'application de dépenses fiscales propres à l'impôt sur le revenu", comprendre le rendement du "plafonnement des niches fiscales" qui n'a pas encore fini d'être voté...
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Bras de fer entre parlementaires et gouvernement sur une relance de l'encouragement à l'investissement locatif
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13/12/2008
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Les députés ont adopté le 11 décembre à l'unanimité, contre l'avis du gouvernement, un amendement au projet de loi de finances rectificative pour 2008 créant un nouveau régime d'incitation fiscale à l'investissement locatif se substituant temporairement aux dispositifs "Robien" et "Borloo" pour le neuf. Il donnerait droit à une réduction d'impôt égale à 25 % de la valeur du logement acquis en 2009, achevé ou en état futur d'achèvement (VEFA), étalée sur 9 ans, avec possibilité de prorogation pendant 6 ans à raison d'1¨% supplémentaire par an.
Ce régime bénéficierait aux logements situés dans des communes classées dans des zones géographiques "se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements". L'investissement pris en compte serait plafonné à 300.000 euros et la réduction d'impôt à 50.000 euros.
Le gouvernement s'y oppose, mais alors qu'il était hostile à toute modification des régimes de défiscalisation - autre que la révision des zonages et la suppression de l'application en "zone C" -, afin d'éviter un effet d'aubaine pour les promoteurs et de ne pas empêcher le nécessaire ajustement à la baisse des prix de l'immobilier, il propose désormais, sous la pression conjointe de sa majorité et de l'opposition (s'exprimant notamment dans la commission des finances de l'Assemblée nationale), d'améliorer différemment l'avantage fiscal.
Dans un premier temps la ministre de l'Economie, Christine Lagarde, a refusé de "lever le gage", c'est-à-dire de mettre en place les moyens financiers nécessaires à l'application de l'amendement, mais elle a créé la surprise en déposant en dernière minute, mais un peu tard, une contre-proposition de réforme du régime "Robien" reprenant les revendications de la FPC (Fédération des promoteurs constructeurs) : tout en conservant l'amortissement fiscal, l'amendement gouvernemental prévoyait ainsi que la part amortissable de la valeur du logement soit portée de 50 % à 65 % de la valeur du bien pour le régime Robien, et à 80 % pour le régime Borloo, pour les investissements réalisés en 2009 et 2010. L'amendement gouvernemental n'a finalement pas été voté, l'amendement parlementaire l'ayany précédé, mais il pourrait constituer une base de compromis lors de l'examen du projet de loi au Sénat...
En tous cas, cela montre qu'une relance du dispositif Robien paraît acquise. Les promoteurs rappellent que de 60.000 en 2007, les nouveaux logements "Robien" ou "Borloo" vont tomber à 30.000 en 2008. L'objectif du "coup de pouce" serait de repasser à 45.000 en 2009. "C'est 25.000 emplois en plus" selon les promoteurs, relayés par le député UMP Michel Piron, rapporteur de la commission des finances pour le logement, Michel Piron, dans des propos rapportés par Les Echos...
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Nexity et Icade : après l'investissement, le désinvestissement...
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13/12/2008
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L'amorce de grandes manoeuvres dans les groupes de promotion et de gestion immobilière se confirme : la Caisse Nationale des Caisses d'Epargne (CNCE) et le promoteur Nexity viennent d'annoncer l'ouverture de discussions pour la reprise par la CNCE de la participation de 23,4 % détenue par Nexity dans le Crédit Foncier de France (CFF). "Cette opération, dont les modalités sont en cours de détermination, sera sans impact sur la participation détenue par la CNCE dans Nexity et ne modifiera en rien les accords et conditions de la coopération industrielle des deux groupes", précise le communiqué.
Par ailleurs, la direction du groupe Icade a annoncé son souhait "d'explorer la cession de l'ensemble du pôle logement à un ou plusieurs investisseurs, notamment sociaux" (ce pôle représente un patrimoine de quelque 35.000 logements), afin de réaliser la plus-value latente sur son patrimoine de logements. Le solde des produits de cession après distribution de 50% de la plus-value de cession à ses actionnaires, comme le prévoit son statut de SIIC (société immobilière d'investissement cotée), donnerait à Icade des marges de manœuvre importantes alors que des opportunités vont se présenter dans le secteur tertiaire, déclare Serge Grzybowski, patron d'Icade.
Cette annonce fait suite aux informations qui ont circulé selon lesquelles le groupe Icade, filiale de la Caisse des dépôts, serait officiellement à la recherche d'un partenaire "stratégique" pour ses activités d'administration de biens (gestion locative et syndic de copropriétés) pour les particuliers d'un côté, et pour sa branche de "facility management", de l'autre...
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Les notaires de Paris réfléchissent sur l'ampleur de la crise
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13/12/2008
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La Chambre des Notaires de Paris et Ile-de-France a fait un point sur la situation actuelle des marchés immobiliers franciliens et étudié différents scénarios d'évolution de ce secteur en fonction de l'évolution de la crise économique et financière, ainsi que des pistes de réflexion sur des mesures techniques de relance du marché immobilier. En octobre, la réduction du nombre de ventes signées en rythme annuel a été très significative, bien que moins forte qu'en août : moins 22% à Paris, moins 27% en Petite Couronne et moins 25% en Grande Couronne (contre -30% globalement en août) ; ces chiffres, et même ceux de l'automne, restent cependant très supérieurs à ceux enregistrés pendant la dernière crise immobilière, ce qui fait dire aux notaires qu'on ne peut donc pas parler de blocage complet des marchés immobiliers. Côté prix, les indices provisoires donnent un rythme annuel de hausse et descendu à 4% pour les appartements en Ile-de-France dont 7% à Paris, 2,5% en Petite Couronne et 1,1% en Grande Couronne. Quant aux prix des maisons, la progression annuelle des prix est nulle en septembre alors qu'elle était l'an passé encore de 5,5%. Les prix ont même baissé en Grande Couronne alors que la saisonnalité des ventes qui entraine une augmentation mécanique des prix pendant la période estivale. Sur les mois de juillet, août et septembre, la hausse des prix est inférieure à 1% à Paris, et probablement en baisse sur le seul mois de septembre. Pour la Petite et la Grande couronne, ainsi que les maisons, le mouvement est le même.
Concernant les scenarios d'évolution, les notaires franciliens ne croient pas à une forte baisse avant redémarrage, en raison de la forte pénurie qui sévit dans la région. De 3 scénarios évoqués, ils choisissent le scénario intermédiaire, celui celle où le marasme du marché immobilier se poursuivrait sans s'accentuer notablement... Tout en reconnaissant qu'il a autant de chances sde se produire que le scénario pessimiste ou de crise où la baisse de confiance des ménages s'accentue et se traduit par un attentisme de tous les acquéreurs, ou que le scénario optimiste, celui d'une stabilisation des prix grâce à un retour à la raison des vendeurs, lié à la baisse des taux d'intérêts et au retour à la normale du fonctionnement des marchés financiers, où dans le contexte général de défiance vis-à-vis de l'épargne financière susciterait un regain d'intérêt sur l'immobilier valeur refuge !
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Le projet de loi Boutin victime du travail le dimanche ?
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10/12/2008
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L'examen à l'Assemblée nationale du projet de loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, déjà adopté par le Sénat, aurait dû commencer à partir du 15 décembre, mais la volonté du président de la République de faire examiner avant Noël le texte controversé sur l'extension du travail dominical, lui-même conditionné par l'achèvement des débats acharnés sur l'audiovisuel, a obligé à reporter les discussions sur le logement au mieux à janvier 2009.
Ce report a immédiatement provoqué des réactions des professionnels du secteur du logement qui en attendent des mesures concrètes pour la relance de l'activité : notamment celle de la FPC (Fédération des promoteurs-constructeurs) qui dit regretter "profondément le report de ce projet de loi", et notamment celui de mesures telles que l'extension au logement collectif du "Pass-foncier" (formule qui permettrait l'acquisition d'appartements en deux temps en remboursant le foncier après le bâti - actuellement la loi n'autorise le Pass-foncier que pour les maisons individuelles) ou la possibilité de pouvoir vendre plus facilement des opérations en VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement).
Les promoteurs craignent que le retard du calendrier parlementaire ne pousse les ménages à l'attentisme. Le report est aussi susceptible de retarder la mise en oeuvre du plan d'achat par les bailleurs sociaux (organismes HLM et foncières) aux promoteurs privés de 30.000 logements, dont la construction n'est pas encore commencée et qui pourrait être sans cela compromise, faute d'acheteurs. Ces achats à des promoteurs devaient s'effectuer dès cette année et se poursuivre en 2009, mais le cadre juridique actuel est controversé, les règles en vigueur ne prévoyant pas que les organismes HLM puissent acheter plus de 50% d'un programme en VEFA. Le projet de loi de Christine Boutin qui autorise explicitement l'acquisition de l'ensemble d'un programme, est donc nécessaire pour que les transactions, déjà assez difficiles comme cela, puissent être menées à terme...
Autre mesure retardée, celle qui autorise à augmenter de 20% le coefficient d'occupation des sols pour procéder à l'agrandissement de logements, qui devrait soutenir l'activité du bâtiment, mais avec une date d'effet qui s'éloigne, d'autant que les communes devront faire voter la dérogation par leur conseil municipal...
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Les charges de copropriété continuent à augmenter, mais cette fois comme l'inflation...
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10/12/2008
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La CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens) a présenté le 10 décembre les chiffres pour 2007 de son enquête annuelle sur les charges de copropriété (1). Il en ressort une photographie - globale et par région - du parc de copropriétés, de leur nature ainsi que de leur niveau d'équipement et de prestations, et une analyse des charges par grande catégorie d'immeubles.
Le niveau de l'ensemble des charges (hors travaux exceptionnels) s'est établi à 21.5 euros/m2 en 2007, en progression de 3.0% par rapport à 2006. Ce résultat marque un ralentissement par rapport aux années précédentes puisqu'en moyenne, la hausse affichait 4,4% en moyenne entre 2002 et 2007. Pour expliquer cette tendance, Michel Mouillart, professeur à Paris X Nanterre et animateur de l'Observatoire, évoque le ralentissement des dépenses de chauffage (principal poste de dépense) porté par un hiver doux et un ralentissement général des prix de l'énergie.
Mais les charges de copropriété varient d'un immeuble à l'autre. Ainsi, ceux construits avant 1948, sans chauffage collectif ni ascenseurs, reviennent en moyenne aux copropriétaires à 12,9 euros/m2. Le coût passe à 22,2 euros/m2 lorsqu'un immeuble de même époque et toujours sans chauffage possède un ascenseur. Les immeubles qui reviennent le plus cher aux copropriétaires sont ceux bâtis entre 1970 et 1976, avec chauffage collectif et ascenseur (25,4 euros/m2) ainsi que les immeubles de grande hauteur (28,9 euros/m2)...
De grandes disparités apparaissent cependant entre les régions : l'écart de niveau est de l'ordre de 1 à plus de 2 entre d'une part la Bretagne, la Lorraine et Poitou-Charentes, avec des niveaux moyens de charges se situant autour de 11.5 euros/m², et d'autre part l'Ile-de-France ou le Nord - Pas de Calais, avec des niveaux moyens de charges se situant autour de 25.3 euros, en grande partie à cause des caractéristiques des immeubles gérés et de leurs niveaux respectifs d'équipement et de confort.
Le niveau des charges a été principalement tiré par quatre composantes représentant 50,1% du total des dépenses : eau froide, chauffage/ECS (fluides), frais de personnel et travaux d'entretien qui expliquent 86,7% de l'évolution observée.
Alors que le chauffage est le principal poste de dépenses (18,5% des charges), le ralentissement de la facture énergétique a joué en faveur des copropriétaires. En revanche, les frais de personnel, deuxième poste de dépenses des copropriétés, ont progressé de 5,3% l'an dernier, contre une hausse moyenne de 3,2% depuis 2002. Une hausse qui s'expliquerait par des "exigences accrues de la demande en matière de qualité de service (gardiennage, entretien…)", selon Michel Mouillart. Autre grand poste de dépenses des copropriétés, la hausse des coûts des travaux d'entretien ralentit nettement : 3,9% en 2007, contre 9,7% depuis cinq ans. Les nouvelles réglementations (amiante, saturnisme, ascenseurs, etc.) ainsi que le renforcement des équipements de sécurité (digicodes, interphones, etc.) ont conduit à une flambée des prix les années passées, remarque la CNAB.
Pour la première fois, les chiffres incluent aussi une analyse fine des honoraires des syndics (8,8% du total des charges), distinguant les honoraires de base (seuls pris en compte les années précédentes) et les honoraires annexes ; ces derniers font preuve d'une grande modération (+0,2 à 0,3% suivant les types d'immeubles) quand les honoraires de base progressent de 1,7 à 2% (1,1 pour les IGH)...
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universimmo.com
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