|
|
SUIVRE
Décryptages - l'actualité de la semaine |
|
Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
|
Loyers en Ile-de-France : l'OLAP confirme le ralentissement de la hausse en 2008
|
13/4/2009
|
Dans un communiqué annonçant les conclusions de son rapport annuel prévu pour juillet, l'OLAP (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne) indique que les loyers d'habitation du secteur locatif privé ont augmenté en moyenne de 2,8% en 2008, en retrait sensible sur 2007 (3,8 %).
Rappelons qu'à la différence de "CLAMEUR" (observatoire rassemblant des références de location du marché privé fournies par des syndicats d'administrateurs de biens, des grands groupes de gestion immobilière, l’UNPI, des réseaux d'agences, des sites d'annonces, etc.) qui ne traite que des loyers de "marché" (loyers des nouvelles locations et des relocations), et dont il s'est au demeurant retiré, l'OLAP établit par vocation sa photo des loyers pratiqués sur tous les baux, y compris ceux des locataires en place.
Cette progression reste supérieure à celle de l'IRL (indice de référence des loyers) qui, dans sa version rénovée de février 2008, a eu un effet modérateur sur l'évolution du loyer des locataires en place. La hausse moyenne constatée est donc "tirée" par le "saut à la relocation" (hausse enregistrée dans les logements ayant vu arriver un nouveau locataire en 2008) qui reste à un niveau encore élevé même s'il amorce aussi un reflux (+6 % en 2008 contre +7,2 % en 2007) ; Paris reste tendu, avec un saut à la relocation de +7,6%, tandis que la banlieue s'assagit avec +5% en petite couronne et +4% en grande couronne. Néanmoins, le taux de hausse moyen est contenu par un IRL qui explique plus de 70 % de l'augmentation constatée.
|
|
Les étrangers n'ont pas déserté le marché immobilier français !
|
13/4/2009
|
C'est ce qui ressort des premiers résultats de l'Observatoire du marché des biens immobiliers acquis en France par les non-résidents de BNP Paribas International Buyers : on y apprend que la demande des non-résidents résiste à la crise : 90% des non-résidents interrogés en février considèrent que leur investissement immobilier en France est un bon placement à long terme et seuls 28% déclarent que la crise pourrait modifier leurs futurs projets immobiliers ; la France est aussi une destination "coup de cœur" : 69% des répondants n'avaient pas envisagé d'autres pays avant de commencer leur recherche... 77% des personnes interrogées évoquent "l'intérêt pour la langue, la culture, le mode de vie » devant "l'habitude d'y aller pour les loisirs ou le travail", "le prix de l'immobilier peu élevé » étant aussi cité dans 57% des cas.
Globalement, les motivations qui conduisent à investir en France l'emportent largement sur les freins, essentiellement la lourdeur et les complexités administratives (35%). Le manque de sécurité des opérations immobilières n'est abordé que dans 11% des cas et le marché de l'immobilier français est jugé sain avec encore un potentiel important...
Ce marché a représenté près de 44.000 transactions en 2007 et 2008 (volumes stables) d'un montant moyen de 258.000 euros. L'Observatoire révèle que les sites internet français (43%) et du pays d'origine (50%) sont désormais autant utilisés par les non-résidents pour la recherche d'un bien immobilier en France que le recours direct à un professionnel installé dans l'hexagone (46%). La plupart des acquéreurs de nationalité étrangère viennent d'Europe, les Britanniques et les Irlandais représentant 30% du marché ! 72% des acquisitions concernent l'ancien, les maisons ne représentant que la moitié des transactions...
|
|
|
L'artisanat du bâtiment à la peine
|
10/4/2009
|
Cri d'alarme de Jean Lardin, Président de la CAPEB (Confédération de l'artisanat et des petites entreprises du bâtiment, qui regroupe 356.000 entreprises artisanales du bâtiment) dans un communiqué du 10 avril : l'artisanat du bâtiment serait en perte de vitesse (-4%) au 1er trimestre 2009 ! Le repli observé fin 2008 pour les entreprises artisanales du bâtiment se serait en effet amplifié au cours du 1er trimestre 2009, cette tendance touchant plus particulièrement le neuf mais aussi l'entretien-rénovation, qui souffre également de la dégradation continue des carnets de commandes. Côté emploi, même si la volonté de maintenir les effectifs domine pour la plupart des entreprises interrogées, une perte 15 à 20.000 emplois est à craindre d'ici la fin de l'année.
Ces chiffres correspondent en réalité au recul enregistré dans le secteur du bâtiment dans son ensemble (soit –4,5% en volume et -1,5% en valeur sur le 1er trimestre 2009). Le corps de métier le plus touché est la maçonnerie, qui enregistre une baisse -5% en volume. Le secteur de la couverture-plomberie-chauffage est le moins touché, mais cède tout de même -2,5%.
Si l'ensemble du territoire est impacté, les régions les plus touchées sont le Sud et l'Ile-de-France. L'Ouest et la Région Rhône-Alpes résistent mieux à la tourmente.
Dans un contexte de baisse du pouvoir d'achat, les particuliers semblent moins enclins à effectuer des travaux. Depuis octobre 2008, 90% des entreprises artisanales constatent une diminution de leurs carnets de commandes sur ce segment de clientèle. Le repli se confirme en ce 1er trimestre 2009, même si une légère augmentation des commandes se ressent en mars. La visibilité sur les chantiers futurs s'est réduite en moyenne de 3 jours par mois au cours des 6 derniers mois, pour s'établir à 90 jours au 31 mars. Ces chiffres masquent cependant une réalité plus contrastée : 15% des artisans ont moins d'un mois d'activité devant eux, tandis que 10% disposent encore de plus de 5 mois de prises d'ordre à honorer (1).
Les entreprises s'inquiètent en outre de la détérioration croissante de leur trésorerie, dans un contexte où les banques durcissent l'octroi de facilités de caisse. Seules 3% des entreprises affichent une amélioration. Et la baisse des prix consécutive à la crise risque d'engendrer une dégradation importante des marges des entreprises, ces dernières ayant déjà dû faire face à un renchérissement relatif des matériaux. Pour Jean Lardin, "si la baisse des prix devait avoir un effet stimulant sur le marché en augmentant la demande, le risque est que les ménages se montrent finalement attentistes, recherchant une baisse toujours importante et retardant leur investissement. Dans ce cas, cela finirait par produire des effets récessifs sur le marché."
Pour relancer l'activité au second semestre, la CAPEB compte beaucoup sur le relais de croissance que constituent les mesures du Grenelle et du plan de relance. La mise en place de l'éco-prêt à taux zéro, disponible dans les banques depuis le 1er avril, devrait en particulier relancer la demande en incitant les ménages à effectuer des travaux de rénovation. Avec 78 % du marché détenu, l'entretien-réhabiliation constitue le principal débouché pour les artisans du bâtiment. Impliquant tous les corps d'état, les travaux d'amélioration de la performance énergétique seront l'occasion pour les artisans du bâtiment de mettre en œuvre de nouvelles compétences, et de confirmer leur rôle de conseillers de proximité auprès des particuliers via la marque "ECO Artisan".
(1) résultats d'une enquête réalisée par l'Institut I+C auprès d'un panel de 1.300 entreprises artisanales du bâtiment.
|
|
|
La végétalisation des toitures à la mode
|
10/4/2009
|
Le demi million de m2 de toitures végétales a été franchi en 2008 : c'est une des annonces de l'ADIVET , (Association des toitures végétales), lors de son assemblée Générale du 18 mars ; avec une progression en 2008 supérieure à 50%, la France prend selon elle enfin conscience des avantages environnementaux des toitures végétales. Elle estime que le travail de promotion réalisé depuis plusieurs années porte ses fruits.
L'ADIVET indique également que grâce aux maîtres d'œuvre et aux maîtres d'ouvrage éco-responsables, la technique se généralise sur tous les types de construction. La prise en compte des avantages de la végétalisation - thermique, gestion des eaux pluviales, confort urbain – dans les réglementations issues du "Grenelle de l'environnement" (avec le soutien du MEEDDAT et de l'ADEME), renforcera la présence du végétal dans les villes. L'ADIVET constate que celles-ci favorisent de plus en plus les toitures végétales dans leur PLU (plans locaux d'urbanisme).
|
|
|
La législation sur la copropriété retouchée...
|
9/4/2009
|
La loi du 10 juillet 1965, qui régit le statut des copropriétés, a été retouché par plusieurs dispositions de la loi "MLLE" ou loi "Boutin" du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion.
Elle a notamment créé une sorte de droit de préemption des copropriétaires sur les ventes de parkings et garages séparément des lots d'habitation, dans les secteurs où les règles d'urbanisme imposent la réalisation d'aires de stationnement. La loi MLLE crée la possibilité que le règlement de copropriété des immeubles construits en application de ces règles prévoie une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l'occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété. Rappelons que jusqu'ici de teles clauses étaient considérées comme illégales...
Dans ce cas, le vendeur doit, préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs lots à usage de stationnement, faire connaître au syndic par lettre recommandée AR son intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Le syndic doit alors diffuser cette information à chaque copropriétaire également en recommandé aux frais du vendeur. Elle vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification.
Par ailleurs, la loi MLLE supprime toute date limite à la faculté pour l’assemblée générale d’adopter, à la majorité simple des présents, les "adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement". Cette faculté avait dans un premier temps été prévue jusqu'en décembre 2005, puis le délai avait été prorogé jusqu'en décembre 2008...
Enfin, la loi MLLE assouplit la majorité à laquelle peut être décidée la suppression du poste de concierge ou de gardien et la vente du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat, mais seulement en apparence : s’il prévoit qu’elles puissent être prises à la double majorité du 1er alinéa de l’article 26 de la loi, à savoir la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, il conserve le principe que ces décisions ne peuvent être prises que sous réserve qu'elles ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l'immeuble... A défaut, c'est toujours la règle de l'unanimité qui s'applique !
Cette dernière modification est en fait un coup d'épée dans l'eau : le problème reste de savoir si la suppression du gardiennage met ou non en cause la destination de l'immeuble. Or la jurisprudence reste majoritairement en faveur de l'unanimité...
|
|
|
Les ascensoristes demandent au gouvernement de renoncer au report des échéances des travaux de sécurisation
|
9/4/2009
|
La Fédération des ascenseurs (FNA) a plaidé lors d’un point de presse le 9 avril pour le maintien du calendrier du plan de mise en sécurité du parc, prévu initialement pour se terminer en 2018, date que la loi "MLLE" ou loi "Boutin" du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion prévoit cependant de reporter jusqu'en 2021, sous réserve de décret d’application.
"Pour la profession, tout nouveau report des échéances intermédiaires serait un signal démobilisateur cautionnant un attentisme et laissant perdurer des risques accrus par le vieillissement du parc", a déclaré Jean-Pierre Cadeau, délégué général de la FNA. Cette dernière reconnaît toutefois que le programme de travaux, initialement évalué à 4 milliards, atteindra en réalité le double, et que les difficultés de la profession à recruter et former des salariés et à répondre à la demande étaient la principale cause du report déjà intervenu pour la 1ère tranche de 2008 à 2010. Mais elle reproche aussi le retard pris par la publication des textes d'application et la lenteur des copropriétés à voter les travaux...
Elle a indiqué que 60% du parc a été mis aux normes de sécurité exigées pour fin 2010, 35% à celles de la deuxième échéance (2013) et 15% à celles de la troisième. Les travaux de mise en sécurité ont porté le volume de travaux de 200 millions en 2003 (date du vote du programme) à 700 millions en 2008 (contre 580 en 2007). Le prix moyen des travaux effectués sur chaque appareil, qui était monté jusqu'à 25.000 euros en début de programme, est redescendu l'an passé à 19.000 euros, niveau auquel il s'est stabilisé l'an passé. Le parc français était composé fin 2008 de 500.000 appareils, dont 450.000 accessibles aux personnes. Le parc est très hétérogène : la moitié a plus de 25 ans et un quart plus de 40 ans. On dénombre entre 1,3 et 1,4 million de pannes en moyenne par an, soit 3 par ascenseur/an. Environ 150.000 personnes sont bloquées chaque année, soit 10 à 12% des pannes.
|
|
|
Impôt sur le revenu : dates limite des déclarations 2009
|
9/4/2009
|
Le ministre du budget a présenté le 8 avril les nouveautés de la déclaration de revenus 2009 et le calendrier. En 2009, la déclaration sur Internet est encore plus simple grâce à deux innovations :
- les usagers pourront déclarer leurs revenus en ligne depuis n'importe quel ordinateur, grâce à un accès simplifié et sécurisé, en saisissant trois identifiants. Le certificat électronique ne sera donc plus indispensable ;
- lorsqu'ils n'auront aucun complément, ni aucune modification, à apporter à leur déclaration de revenus préremplie, ils disposeront d'une procédure simplifiée qui leur permettra de déclarer en 3 clics seulement.
Bien entendu, les contribuables conservent, comme les années passées, la possibilité de déclarer avec un certificat qui leur donne également accès à leur compte fiscal en ligne.
Les usagers qui choisissent la déclaration par Internet disposent de délais supplémentaires pour souscrire leur déclaration. Ils n'ont aucune pièce justificative à envoyer, peuvent connaître immédiatement le montant de l'impôt et corriger à tout moment leur déclaration.
Ceux qui déclarent en ligne pour la première fois et qui choisissent un moyen moderne de paiement pour acquitter leur impôt sur le revenu (mensualisation, paiement à l'échéance ou paiement direct en ligne) bénéficient d'une réduction d'impôt de 20 euros.
La campagne d'impôt sur le revenu sera lancée à compter du lundi 27 avril 2009, date d'ouverture du service de la déclaration en ligne sur le site www.impots.gouv.fr. La date limite de dépôt de la déclaration papier est fixée au vendredi 29 mai à minuit.
Tous les contribuables qui choisissent de déclarer leurs revenus sur www.impots.gouv.fr bénéficieront encore cette année d'un délai supplémentaire, en fonction de leur lieu de résidence (zones retenues pour les vacances scolaires) :
- le jeudi11 juin à minuit pour la zone A ;
- le jeudi18 juin à minuit pour la zone C et les départements d'outre-mer (DOM) ;
- le jeudi 25 juin à minuit pour la zone B et la Corse.
Les non-résidents doivent souscrire leur déclaration de revenus, papier ou en ligne, avant le mardi 30 juin à minuit pour les contribuables résidant en Europe, pays du littoral méditerranéen, Amérique du Nord et Afrique et avant le mercredi 15 juillet à minuit pour ceux des autres pays du monde.
|
|
|
Marché immobilier aux 4ème trimestre 2008 et 1er trimestre 2009 : effondrement du volume de ventes et résistance des prix
|
7/4/2009
|
Pour la première fois, le Conseil supérieur du notariat publie des chiffres réclamés depuis longtemps, à savoir le nombre de transactions immobilières dans l'immobilier neuf et ancien France entière, et pas seulement pour l'Ile-de-France comme il le faisait jusqu'à présent (1). On apprend ainsi qu'en 2007 - l'année record de l'immobilier au plus haut - il a été signé chez les notaires au total 929.300 ventes d'appartements et maisons (dans une proportion de 40-60%), dont 127.300 dans le neuf et 802.000 dans l'ancien, alors que les sources de l'époque ne donnaient que 630 à 650.000 ventes par an dans ce secteur ! Mais on apprend aussi que dès le 4ème trimestre, le nombre de signatures chez les notaires (correspondant en principe à des ventes conclues au 3ème trimestre) ont plongé, ramenant le nombre global de ventes signées en 2008 à 746.400 (-20% par rapport à 2007), dont 79.400 dans le neuf (-38%) et 667.000 dans l'ancien (-17%), sans grande différence entre l'Ile-de-France et la province. Bien que les chiffres globaux des notaires s'arrêtent au 4ème trimestre, la tendance semble s'être accentuée au 1er trimestre, les notaires franciliens avançant une chute du nombre de signatures de 37% pour la France entière en janvier 2009 par rapport à janvier 2008, plus accentuée cette fois en Ile-de-France (entre -40 et -50% suivant les secteurs, et notamment à Paris avec une baisse de 47%.
Dans ce contexte, il est plus que remarquable de constater une certaine résistance des prix de l'ancien, qui n'avaient selon les notaires au 4ème trimestre 2008 baissé sur un an que de 1,5% pour les appartements et de 4% pour les maisons (indice Notaires-INSEE) ! Mais il est vrai que c'est la première fois que les notaires enregistrent une baisse quasi-générale des prix, leurs chiffres correspondant à des ventes conclues au moins 3 mois et même parfois 4 à 6 mois auparavant...
La FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier) a publié son propre tableau de bord (2) : ses chiffres marquent un approfondissement de la baisse mais pas de krach spectaculaire : les prix moyens du 1er trimestre 2009 sont en recul de 9,8% par rapport à ceux du même trimestre en 2008, mais pas d'accélération : de mars à mars la baisse est de 9,3%. Dans la continuité des indices des notaires, les maisons (62% des ventes) chutent plus que les appartements (respectivement -11,2% et -8,4% de trimestre à trimestre et -9,4% et -9,1% de mars à mars.
Par ailleurs, une enquête réalisée en mars par la FNAIM auprès de presque 500 de ses adhérents indique qu'un quart d'entre eux ont enregistré une baisse de leur chiffre d'affaires en moyenne de 50%, qu'en moyenne ils ont dans l'ensemble enregistré une baisse de 30%, mais qu'un quart d'entre eux ont vu néanmoins leur chiffre d'affaires se maintenir en moyenne inchangé. En nombre de transactions, ces agents immobiliers interrogés ont vu leur nombre de transactions chuter de 25%...
Prudents, les notaires s'attendent à une poursuite de la baisse des volumes de transactions, jusqu'à -30 à -40%, tout en prévenant qu'il n'y a pas un seul marché immobilier mais un grand nombre de micro-marchés qui évoluent et peuvent évoluer encore différemment. Notaires et agents immobiliers avancent néanmoins trois facteurs d'optimisme : la baisse des taux et les effets des mesures gouvernementales (crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt et doublement du prêt à taux zéro pour le neuf), le retour des investisseurs (loi Scellier), et la pression toujours forte de la demande par besoin de se loger.
|
|
|
Immobilier : après un effondrement en janvier-février, le réseau Century 21 voit les ventes repartir lentement
|
7/4/2009
|
Alors que les notaires et la FNAIM publiaient des chiffres révélant un quasi-blocage du marché immobilier, neuf comme ancien, le réseau Century 21 (900 agences franchisées dans toute la France) donnait aux agents immobiliers et aux vendeurs de biens immobiliers une petite note d'espoir : selon les dirigeants du réseau s'exprimant dans une conférence de presse, le volume des transactions immobilières a connu une progression de 9,76% pendant les 3 premiers mois de 2009 par rapport aux 3 derniers mois de 2008. Un phénomène qui s'explique notamment par la baisse de 11,4% des prix des logements anciens et la baisse des prix des taux d'intérêt. Ces deux facteurs aurient ainsi permis de «resolvabiliser une partie de la clientèle d'ouvriers et d'employés, a commenté Laurent Vimont, le nouveau président du réseau.
Il n'en reste pas moins que le volume du premier trimestre 2009 reste inférieur de 25% à celui du trimestre correspondant de 2008. Le nombre de transactions devrait d'ailleurs rester encore largement en deçà de leur niveau passé. Selon les estimations de Laurent Vimont, elle devrait même encore chuter de 10% à 20%...
|
|
|
Achat de logements par les HLM aux promoteurs : l'objectif est réalisé à 50%
|
6/4/2009
|
L'Union sociale pour l'habitat (USH, mouvement HLM) a annoncé dans un communiqué le 1er avril qu'elle avait conclu, à fin mars, "l'acquisition" de 15.000 logements en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) auprès de promoteurs privés. Ces 15.000 logements auraient été achetés avec une décote moyenne "comprise entre 15% et 20%" hors taxe par rapport au prix envisagé originellement, a déclaré à l'AFP un responsable de l'USH.
La répartition de ces 15.000 logements est la suivante : logements déjà terminés et pas encore vendus (10%), programme de logements non commencés dans des opérations de promotion entamées (40%) et opérations de promotion pas encore démarrées faute d'acheteurs (50%).
Dans le cadre d'un premier plan de relance de l'économie, le président de la République avait lancé le 2 octobre 2008 un plan de rachat par les bailleurs sociaux et une filiale de la Caisse des Dépôts, la SNI, de 30.000 projets de logements sur les 60.000 à 70.000 des promoteurs privés qui n'avaient pas trouvé d'acquéreurs.
|
|
|
universimmo.com
|
|
|
|
|
|
