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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Placement des invendus des promoteurs auprès des société d'HLM : révolte des acquéreurs en VEFA !
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26/6/2009
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Copropriété, VEFA et mixité sociale ne font pas forcément bon ménage : la politique du plan de relance visant à faire racheter en état futur d'achèvement par des sociétés d'HLM 30.00 logements parmi les invendus des promoteurs peut soulever des problèmes inattendus, par exemple lorsque les programmes concernés ont commencé à être vendus à des acquéreurs privés ! Ainsi, comme rapporte le Midi libre du 19 juin 2009, la colère de 11 acquéreurs "sur plans" à 2.700 euros le m2 d'une résidence "exceptionnelle" à Béziers, dixit la publicité du promoteur le groupe Arcade. Elle les a saisis quand ils ont appris par la presse que 80% de leurs futurs voisins seront logés dans le cadre du Programme local de l'habitat intercommunal (PLHI) pour répondre aux besoins en logements des populations modestes.
Leur révolte ne manque pas de justifications, qu'ils soient pour ou contre la "mixité sociale" : au delà du principe du "not in my backyard" ("pas dans mon jardin"), ils n'ont pas signé en connaissance de cause ; quelques-uns remarquent aussi que la valeur de leur achat va prendre "une décote immédiate", ce qui malheureusement n'est pas faux. Ils vont se retrouver minoritaires dans une copropriété dominée par un bailleur social, ce qui n'est pas forcément le rève de tout acquéreur immobilier.
Il y a donc pour le moins "vice du consentement", et leurs possibilités d'action à l'égard du promoteur ne sont pas nulles, loin s'en faut ! Affaire à suivre...
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La prévention des inondations reste largement insuffisante
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26/6/2009
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Alors que la directive européenne sur les inondations doit être transposée en droit français avant la fin de l'année, un rapport pour le ministère de l'Ecologie dresse un bilan peu flatteur des efforts de prévention des inondations conduits depuis 2002. Rédigé pour le conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD) il met en évidence les lacunes dans la conception et la mise en oeuvre des programmes de prévention des inondations décidés en 2002, après les épisodes dramatiques dans la Somme. Ces programmes devaient à la fois pousser les collectivités à entretenir chez les habitants le souvenir des inondations, inciter les élus à lancer des travaux et aider les particuliers à prendre des mesures de préventions chez eux.
Sur le premier point, le report dénonce des actions de communication, "trop générales et pas ciblées sur de l'information préventive". La généralisation de repères de crues, destinés à éviter que les populations oublient la menace de la montée des eaux est loin d'être acquise.
Concernant les travaux; tout en reconnaissant que les 47 conventions signées en octobre 2007 avec les collectivités ont permis d'accélérer l'engagement des maîtres d'ouvrage et permis d'avoir une approche globale du problème, le rapport déplore que sur les 737 millions d'euros de dépenses prévues, dont 247 millions à la charge de l'Etat, les décaissements tardent à venir. Dans les programmes sélectionnés, la part des travaux hydrauliques, tels que le relèvement des digues, reste prépondérante. Les responsables ne parviennent pas à convaincre les municipalités à pousser les habitants à prendre des mesures de prévention individuelles, qui peuvent parfois se révéler moins coûteuses. Le rapport pointe également le fait que le régime d'assurance des catastrophes naturelles "n'incite guère au développement des initiatives personnelles".
A noter que suite à ce rapport, une circulaire a été envoyée aux préfets leur demandant de faire un bilan des programmes d'action dont ils ont la charge. La transposition de la directive européenne sur les inondations qui devrait formaliser les règles de prévention et de gestion des crues devrait accélerer les choses. Le texte prévoit que les Etats établissent une évaluation préliminaire du risque inondation avant décembre 2011 en se basant sur les crues historiques. Des cartes précises devront être réalisées deux ans plus tard, afin d'être capables de se doter de plans de gestion du risque en 2015...
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Le logement est à nouveau relégué au niveau d'un secrétariat d'Etat...
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24/6/2009
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Finie la grande priorité au logement ? Avec le départ de Christine Boutin du gouvernement, ce qui avait rang de ministère - il est vrai sans administration propre - redevient un secrétariat d'Etat, comme du temps de marc-Philippe Daubresse, sous la tutelle de Jean-Louis Borloo, Ministre d'Etat, devenu ministre "de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat"...
A noter que le logement et l'urbanisme sont à nouveau réunis ce qui évitera le "partage" des administrations centrale et départementales. Le nouveau titulaire du poste de secrétaire d'Etat chargé du logement et de l'urbanisme, Benoît Apparu est une étoile montante mais sans expérience particulière dans le domaine : "jeune" député UMP de 40 ans, il a juste fait un passage au cabinet de Catherine Vautrin, ministre déléguée à la cohésion sociale et à la parité ; député de la quatrième circonscription de la Marne, depuis 2007, rapporteur de la loi LRU sur l'autonomie des universités de 2008, il est aussi adjoint au maire de Châlons-en-Champagne depuis 2001. Il s'est distingué ce printemps en tant que rapporteur des travaux d'une mission d'information sur la réforme du lycée...
A noter également que le développement durable (et donc le "Grenelle de l'environnement" ?) fait désormais aussi l'objet d'un secrétariat d'Etat, confié à Valérie Létard ; Jean-Louis Borloo a indiqué que Valérie Létard serait notamment en charge de la dimension "solidaire de la croissance verte et du développement durable". Par ailleurs, le grand ministère de l'écologie et du développement durable perd l'aménagement du territoire, qui fait maintenant partie d'un ministère de l'espace rural et de l'aménagement du territoire, confié à Michel Mercier, nouvel entrant aussi dans le gouvernement.
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Naissance d'un nouveau groupe d'administration de biens et syndic de copropriétés
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22/6/2009
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Le groupe Icade, la filiale foncière de la Caisse des dépôts et consignations, qui cherchait officiellement un repreneur pour sa branche d'administration de biens à destination des particuliers et syndic de copropriétés, née elle-même notamment de la fusion de GFF, filiale de longue date, et du groupe Villa, racheté en 2005, annonce avoir signé un accord avec Procivis Immobilier (Groupe Crédit Immobilier de France) pour 24,1 millions d'euros.
"La réalisation de cet accord reste soumise à l'approbation tacite" du ministre de l'Economie, précise Icade dans un communiqué publié le 19 juin. Les deux entités étaient entrées en négociations exclusives le 9 avril dernier sur ce dossier.
L'ensemble cédé pèse plus de 108.000 lots de syndic et environ 19.000 lots de gérance. L'activité d'administration de biens à destination des particuliers a généré en 2008 un chiffre d'affaires de 37 millions d'euros, pour un excédent brut opérationnel d'environ deux millions.
Le Groupe Crédit Immobilier de France est principalement constitué du réseau d'une soixantaine de sociétés anonymes de crédit immobilier (SACI), devenues "sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété" (SACICAP) suite à une réforme intervenue en 2007, et regroupées sous l'enseigne Crédit immobilier de France (CIF). Les SACICAP, organismes spécialisés dans l'accession sociale à la propriété à travers la distribution des prêts aidés de l'Etat, sont tout d'abord actionnaires de référence de 34 sociétés anonymes HLM et contrôlent la majorité du capital de 27 sociétés anonymes coopératives de production HLM. Par ailleurs, elles détiennent également, de manière individuelle ou conjointe, des filiales immobilières qui exercent des activités concurrentielles, regroupées par filière, de promotion-lotissement, de construction de maisons individuelles, de transactions ainsi que de gestion et d'administration de biens. Ainsi, avec un réseau national de 140 agences et cabinets, portant l'enseigne "Immo de France", le groupe CIF faisait déjà partie du "top 10" des groupes d’administration de biens !
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La grande misère de la justice
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22/6/2009
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Quelques jours avant que le président de la République dans son discours au Congrès le 22 juin ne désavoue publiquement sa ministre de la justice, sur le départ, en parlant de la "honte" que suscite l'état des prisons, symbole de la détresse financière du système judiciaire français, la Cour d'appel de Versailles, une des plus importantes juridictions du pays, a écrit à ses magistrats pour les informer qu'elle n'avait plus d'argent. "Nous avons l'honneur de porter à votre connaissance que le ressort de la cour d'appel de Versailles ne dispose plus, à ce jour, des crédits suffisants pour assurer le paiement des mémoires de frais de justice", ont notamment écrit le procureur général et le premier président de cette cour dans un courrier interne officiel daté du 28 mai, dont Reuters a obtenu copie. Ils précisaient que l'enveloppe fixée a été épuisée pour 2009.
Les frais de justice concernent notamment les expertises civiles ou pénales, l'organisation de mesures d'enquête telles que des reconstitutions ou encore les indemnités versées aux jurés et aux témoins pour venir aux procès.
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Le FMI juge dangereuse la déductibilité fiscale des intérêts d'emprunt
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22/6/2009
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Le Fonds monétaire international (FMI) rejoint les critiques formulées à l'encontre d'une des mesures phares de la loi "TEPA" du 21 août 2007, première loi de "rupture" de la présidence Sarkozy, à savoir le crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt pour la résidence principale, estimant qu'une telle mesure peut inciter les ménages à se surendetter.
Il formule cet avertissement dans une étude sur "le parti pris pour l'endettement" des régimes fiscaux, où il examine l'efficacité de ces dispositions budgétaires en faveur de l'emprunt pour acheter tel ou tel actif, dont l'immobilier.
Sans prétendre que les distorsions budgétaires auraient provoqué la crise, il souligne le risque d'endettement excessif engendré au niveau des entreprises par la préférence fiscale pour l'emprunt, et au niveau des ménages, éventuellement, par une déductibilité fiscale des intérêts sur les emprunts immobiliers". Dans l'immobilier, indique le rapport, "l'imposition crée des distorsions considérables sur un marché d'importance macroéconomique centrale", en faveur de l'achat face à la location.
La France est citée, avec trois autres pays européens et les Etats-Unis, comme l'un des pays où, "puisque l'emprunt pour acquérir d'autres actifs n'est en général pas déductible, cela favorise encore plus l'investissement dans l'immobilier". Selon les données analysées par le FMI, l'effet de cette politique fiscale est d'une part d'augmenter la part que les ménages empruntent pour financer un achat immobilier, et d'autre part d'accroître la volatilité des prix.
Le FMI déconseille de supprimer actuellement ces avantages dans une conjoncture déprimée, mais il recommande de "s'attaquer à ces distorsions". Un pays peut soit faire disparaître progressivement cette déductibilité (comme l'a fait la Grande-Bretagne), soit taxer les loyers touchés par les propriétaires, soit frapper la vente d'une résidence de la TVA, soit augmenter la taxe foncière...
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En deux mois, 10.000 Eco-PTZ déjà distribués ?
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22/6/2009
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C'est ce le ministre de l'Ecologie et du développement durable, Jean-Louis Borloo, qui l'a dit dans un entretien au quotidien Les Echos, s'avouant étonné de ce succès qui va selon lui au-delà de ses prévisions. "Nous allons beaucoup plus vite que prévu puisque nous avions tablé sur 100.000 prêts sur les douze premiers mois", a-t-il notamment indiqué. La Banque Populaire, le Crédit Mutuel, le Crédit Agricole, le Crédit Foncier et la Caisse d'Epargne distribuent ce produit depuis le 1er avril, et d'autres établissement vont suivre.
D'une durée de dix ans, pouvant être étendue jusqu'à quinze ans par la banque, l' "Eco-prêt à taux zéro" ou "Eco-Ptz" permet de financer jusqu'à 30.000 euros de travaux d'amélioration de l'efficacité énergétique du logement. Les opérations sont éligibles si elles mettent en oeuvre un "bouquet de travaux", c'est-à-dire un ensemble de travaux cohérents dont la réalisation simultanée apporte une amélioration très sensible de l'efficacité énergétique du logement, ou s'il s'agit de travaux recommandés par un bureau d'étude thermique permettant d'atteindre une performance globale minimale. Les frais d'études ou de maîtrise d'ouvrage associés, ainsi que les travaux induits sont également éligibles.
Les travaux concernant l’installation d’assainissement non collectif ne consommant pas d’énergie pourront également bénéficier de l’éco-prêt à taux zéro à hauteur de 10.000 euros.
A noter qu'il s'agit pour le moment essentiellement de prêts souscrits par des particuliers pour des travaux dans des maisons individuelles. L'Eco-PTZ peut aussi financer les quotes-parts des copropriétaires dans des travaux collectifs en copropriété, mais il faut pour cela que les travaux éligibles soient votés par les assemblées générales.
Rappelons aussi que dans le cadre du plan de relance adopté en janvier 2009, le cumul est possible entre l'éco-PTZ et le crédit d'impôt "développement durable", qui permet aux propriétaires de leur logement principal, et depuis le 1er janvier aux locataires et aux bailleurs, de bénéficier d'une aide fiscale sur leurs dépenses d'équipements destinés à améliorer la performance environnementale de leur logement (achat de matériaux d'isolation ou d'installations de production d'énergie renouvelable). Ce cumul est toutefois limité à deux ans (2009-2010), alors que le crédit d'impôt est prévu jusqu'en 2012, et est réservé aux ménages dont les ressources n'excèdent pas 45.000 euros au titre de l'avant dernière année précédant celle de l'offre de prêt...
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Le Sénat pourrait rendre obligatoire l'affichage de l'étiquette énergétique dans les annonces de vente et de location
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17/6/2009
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La commission des affaires économiques du Sénat examine ces jours-ci le projet de loi portant engagement national pour l'environnement, dit "Grenelle 2" : déposé en première lecture à la haute assemblée, il vise à transcrire dans le droit les objectifs généraux définis par le projet de loi de programmation relatif à la mise en œuvre du Grenelle de l'environnement, dit "Grenelle 1", lui-même en "navette" entre les deux assemblées du Parlement.
Sur le Titre I (Bâtiment et urbanisme), la commission a notamment adopté des dispositions rendant obligatoire l'affichage des performances énergétiques dans les annonces immobilières : à compter du 1er janvier 2011, en cas de vente ou de location d’un bien immobilier, le classement du bien au regard de sa performance énergétique devrait, si cette disposition est maintenue, être mentionné dans les annonces relatives à la vente ou la location, selon des modalités définies par décret.
On rappellera qu'il y a un an, le 19 mai 2008, le ministre Jean-Louis Borloo et sa secrétaire d'Etat chargée de l'écologie signaient une convention avec l'ensemble des acteurs de l'immobilier et des supports d'annonces Internet afin que les étiquettes énergie, résultant du diagnostic de performance énergétique (DPE) des biens proposés à la vente ou à la location figurent dans les annonces immobilières en ligne ou en vitrine chez les professionnels. Le pari était, par le volontariat, d'éviter pour une fois d'en passer par la règlementation. Un an après, le constat s'est révélé décevant : moins de 1% des annonces respectent cet objectif !
Une des causes, pour les annonces de vente, semble être le fait que les vendeurs attendent le dernier moment pour faire réaliser les diagnostics. Mais de manière plus générale, est en cause la frilosité des propriétaires vendeurs ou loueurs lorsqu'ils savent que le classement énergétique de leur maison ou leur appartement est médiocre : mieux vaut alors ne pas attirer le projecteur sur un aspect peu vendeur, d'autant que de l'avis des agents immobiliers, les candidats acquéreurs se révèlent très sensibles à un mauvais DPE. D'autant que ces derniers semblent en majorité. Une enquête du groupe PAP (Particulier à Particulier) réalisée en 2008 sur 2.726 logements en Ile-de-France ayant eu recours à son service diagnostic entre le 1er mai et le 31 août 2008 - 56% pour la vente et 44% pour la location - montre que deux biens sur trois étaient classés entre E et G en termes de performance énergétique, dont 12% en G (plus de 450 kWh/m2/an), 20% en F (de 331 à 450) et 34% en E (231 à 330) !
Le gouvernement, qui avait choisi dans un premier temps le volontariat, va probablement, face à de tels résultats, être tenté d'accepter la proposition des sénateurs : rendre l'affichage du DPE obligatoire dans les annonces immobilières simplifierait en fin de compte la tâche de tous les acteurs concernés, même si certains, comme les notaires y sont idéologiquement hostiles...
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Droits de mutation : vers un bonus malus écologique ?
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17/6/2009
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Le ministre de l'écologie, du développement durable et de l'aménagement du territoire, Jean-Louis Borloo, a relancé l'idée d'instaurer un bonus malus qui interviendrait lors de la vente d'un logement et qui serait déterminé en fonction des résultats du diagnostic de performance énergétique (DPE). Pour le ministre, ce bonus malus se traduirait par une quasi-exonération des droits de mutation en cas de très bonne efficacité énergétique du logement ou, à l'inverse, par une forte pénalité pour les habitations les plus mal classées.
Une telle mesure ne soulève pas l'enthousiasme des professionnels : la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier), la première à réagir, un effet inflationniste : selon elle, les vendeurs ne manqueraient pas de majorer leurs prix de vente en cas de logements énergétiquement performants. Par ailleurs, s'agissant des logements mal classés, les acquéreurs seraient contraints de verser des droits de mutation majorés et verraient alors leur capacité financière minorée d'une somme qu'ils ne pourraient plus consacrer à leur rénovation...
Constatant que, les droits de mutation étant à la charge de l’acquéreur, la mesure n’aurait aucun caractère incitatif pour les vendeurs, la FNAIM préfèrerait, pour inciter encore davantage les acquéreurs à effectuer des travaux dédiés à l'amélioration de la performance énergétique du logement, une réduction d'impôt d'un montant égal aux travaux qu'ils réaliseraient dans les deux ans suivant leur achat et ce, dans la limite des droits de mutation qu'ils auraient acquittés...
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Honoraires des syndics : Chatel ne suit pas les associations de consommateurs
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15/6/2009
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Malgré les demandes répétées et la campagne insistante menée par la CLCV (Confédération logement et cadre de vie) et l'ARC (Association des responsables de copropriété) pour obtenir un encadrement règlementaire des contrats des syndics de copropriété, et notamment une limitation autoritaire des honoraires de prestations particulières qu'ils facturent en supplément à leur forfait de gestion courante, le gouvernement maintient pour le moment sa position consistant à faire confiance à l'auto-régulation des professionnels. C'est ce qui ressort d'une réponse de Luc Chatel, secrétaire d'État chargé de l'industrie et de la consommation faite dans le cadre d'une séance de questions orales sans débat du 9 juin 2009 au Sénat.
Rappelant qu'il avait donné 6 mois aux professionnels pour se conformer à l'avis du Conseil national de la consommation (CNC) du 27 septembre 2007 fixant la liste des prestations devant être incluses dans leur forfait de gestion courante et ne pas être facturées au titre des "prestations particulières", avis à la rédaction duquel les grandes fédérations de syndics professionnels avaient participé, il indique qu'il avait pu rapidement constater que les résultats de la première enquête menée par la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes), chargée d'enquêter sur l'application de l'avis du CNC, auprès de 750 syndics montraient que les contrats conclus depuis lors étaient globalement conformes. Par la suite, ont été examinés 1.446 syndics et 2.500 nouveaux contrats ; les premiers résultats ont été confirmés.
"Le renouvellement des contrats se poursuit et j'ai rappelé aux professionnels de l'immobilier mon attachement à ce dossier. S'il apparaît que leurs efforts s'essoufflent, je me réserve de prendre un arrêté. Mais, pour le moment, je constate une réelle amélioration de la situation et je reste confiant dans la volonté des acteurs d'appliquer la mesure", indique-t-il dans sa réponse.
Si cette prise de position ravit les fédérations professionnelles, il est peu probable qu'elle satisfasse les associations de consommateurs qui en contesteront les affirmations. Elles avaient déjà contesté les résultats de la première enquête de la DGCCRF et avaient mené leurs propres sondages aboutissant à la conclusion exactement inverse ; elles avaient reçu le renfort du magazine Le particulier, dans son numéro du 25 mars avec une enquête portant sur 3.320 contrats de syndics, puis du magazine 60 millions de consommateurs, organe de l'INC (Institut national de la consommation), qui a épluché 230 contrats et relevé au moins 5 pratiques tarifaires jugées "particulièrement déloyales"...
Il est donc à prévoir de nouvelles contre-enquêtes et suppléments "syndics" dans les magazines, ainsi qu'une poursuite du "lobbying", notamment parlementaire, qui a déjà à maintes reprises prouvé son efficacité.
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universimmo.com
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