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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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L'Assemblée rétablit le contingent préfectoral de logements sociaux
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2/3/2004
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Les députés ont rétabli dans la nuit de vendredi à samedi, lors de l'examen en première lecture du projet de loi sur les responsabilités locales, le contingent préfectoral de logements sociaux que les sénateurs avaient subrepticement transféré aux maires, sans que le gouvernement réagisse sur le moment...
Le contingent préfectoral de réservation de logements sociaux pour les personnes prioritaires (mal logées ou défavorisées) est actuellement fixé à 30% des logements HLM.
Alors que le projet de loi initial prévoyait que ce contingent pouvait être délégué, totalement ou en partie, aux départements ou aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI), les sénateurs avaient décidé l'automne dernier de le transférer aux maires ou, par délégation, aux présidents des EPCI.
Proposé par le rapporteur de la commission des lois du Sénat, Jean-Pierre Schosteck (UMP, Hauts-de-Seine), l'amendement avait divisé la droite ; le rapporteur UMP du texte à l'Assemblée et vice-président de l'Assemblée nationale, Marc-Philippe Daubresse, avait même clairement exprimé les réserves que lui inspirait cette initiative sénatoriale en déclarant : "en tant que président du Conseil national de l'habitat, je suis totalement opposé à l'amendement du Sénat. L'Etat doit rester le garant du droit au logement."
Devant les risques de favoritisme ou de politiques "ségrégationnistes", la mesure a fini par être contestée par tous les groupes politiques de l'Assemblée, qui demandaient sa suppression.
Finalement, les députés ont adopté un dispositif présenté par le ministre délégué aux Libertés locales, Patrick Devedjian, et Marc-Philippe Daubresse, qui rétablit le contingent préfectoral, avec une possibilité de délégation aux départements ou aux EPCI, et de subdélégation aux maires.
M. Devedjian a déclaré que ce dispositif était proposé "à la demande explicite" du président Jacques Chirac à la suite de sa rencontre avec l'abbé Pierre, le 1er février.
"Le Premier ministre lui-même a arrêté les conditions de ce dispositif qui repose sur le rétablissement du PDALPD (plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées) dans lequel l'Etat, garant du droit au logement, fera valoir par le préfet un certain nombre de contraintes qui doivent figurer dans le PDALPD".
Le ministre a souligné que la délégation du contingent préfectoral se ferait "sous le contrôle du préfet", qui pourra "se substituer en cas de défaillance du président d'EPCI ou du maire qui ne respecteraient pas rigoureusement les obligations du PDALPD".
Selon M. Daubresse, ce dispositif permet de "concilier les libertés locales et le rôle de l'Etat de garant du droit au logement".
En revanche, Jean-Yves Le Bouillonnec (PS) a défendu la suppression pure et simple du dispositif sénatorial, en insistant sur la nécessité de "préserver la responsabilité de l'Etat" dans la "mise en oeuvre du droit au logement".
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Un nouveau code est né : le Code du patrimoine
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1/3/2004
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L'ordonnance relative à la partie législative du Code du patrimoine et le rapport au président de la République concernant cette ordonnance ont été publiés au Journal officiel.
Ce code du patrimoine "a vocation à couvrir l'ensemble du droit du patrimoine", qui rassemble "l'ensemble des biens immobiliers et mobiliers relevant de la propriété publique ou de la propriété privée", présentant "un intérêt historique, artistique, archéologique, esthétique, scientifique ou technique", selon le rapport au président paru au JO.
La mise en place d'un code du patrimoine "traduit la volonté de mise en cohérence du droit du patrimoine et manifeste un double intérêt: celui de comporter l'inventaire et la présentation en un ensemble unique de dispositions jusque-là dispersées, et de rendre ce droit du patrimoine plus accessible à tous", selon ce rapport.
Ce code reprend notamment la législation concernant les monuments historiques.
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Congé du locataire : un des cotitulaires du bail peut justifier d'un préavis réduit pour tous...
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1/3/2004
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L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui s'applique aux baux d'habitation non meublés pour la résidence principale des preneurs, fixe à trois mois la durée du préavis lorsque le congé est donné par le locataire.
Le même article dispose cependant que cette durée est réduite à un mois "en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi", ou pour les "locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que [les] bénéficiaires du revenu minimum d'insertion".
Si le texte est clair concernant un locataire seul, la question de son application en cas de titulaires multiples - époux, concubins ou simples colocataires - restait suspendue à la jurisprudence.
Une réponse ministérielle (1) vient confirmer la tendance majoritaire de cette dernière.
La question se référait à un arrêt de la cour d'appel de Montpellier du 29 novembre 1995, qui avait considéré que la réduction du délai de préavis est acquise à deux concubins colocataires, cotitulaires du bail, lorsque l'un des motifs prévus affecte un seul des concubins, en raison de la communauté de vie que représente le concubinage. Le parlementaire faisait remarquer que "de nombreuses situations de co-location se rencontrent hors concubinage et sans qu'il y ait de communauté de vie autre que celle résultant de l'opportunité matérielle de partager le loyer et les charges. C'est notamment la pratique de nombreux étudiants. Il souhaitait donc savoir si la réduction du délai de préavis est acquise à l'ensemble des co-locataires, même non concubins, dans le cas où un seul d'entre eux est dans une situation ouvrant droit à réduction du délai de préavis...
La réponse a le mérite de clarifier au moins la doctrine de l'administration : "en présence de pluralité de locataires, la réduction de la durée du préavis bénéficie à la seule personne concernée par l'événement motivant la dérogation, sauf en cas de cotitularité légale en vertu de l'article 1751 du code civil [cas des époux : même si un seul des époux est titulaire du bail, l'autre est considéré de droit comme cotitulaire (NDLR)]. La solution retenue par la cour d'appel de Montpellier en présence de deux concubins colocataires du bail ne saurait être étendue, sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux de l'ordre judiciaire, aux situations de colocation mentionnée par l'honorable parlementaire qui ne peuvent être caractérisées par une communauté de vie".
Conclusion : losrqu'un des membres d'un couple marié ou de concubins est dans une situation lui permettant de prétendre à un préavis réduit, le congé conjoint des deux membres du couple bénéficiera de cette réduction. Par contre, si dans le cadre d'un congé conjoint de plusieurs colocataires non mariés et non concubins, un des colocataires justifie des conditions du préavis réduit, le préavis global ne pourra pas être réduit.
Quant à l'expression "la réduction de la durée du préavis bénéficie à la seule personne concernée par l'événement motivant la dérogation", elle ne peut recevoir aucune application si le bail comporte une clause de solidarité (99% des baux si ce n'est plus...) : le colocataire pouvant en bénéficier, s'il part avant les autres n'a pas de préavis, vu qu'il est engagé jusqu'à la fin du bail par l'effet de la solidarité...
(1) Rép. min., JO Sénat 1/1/2004, Q. n°09426
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Les ménages à bas revenus sont de moins en moins propriétaires de leur logement
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27/2/2004
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C'est le résultat d'une nouvelle enquête publiée par l'Insee : les ménages à bas revenus sont majoritairement locataires de leur logement, pour la plupart dans le secteur social, et cette proportion croît ! En 1988, 36% de ces ménages - dont l'Insee évalue le nombre à 2,8 millions - étaient propriétaires de leur logement contre 28% en 2002. 12% d'entre eux accédaient à la propriété en 1988 contre seulement 7% en 2002.
Pour l'Insee, les ménages classés comme à bas revenu avaient en 2002 un revenu annuel inférieur à 7.300 euros.
Le parc social loge de plus en plus de ménages à bas revenus. Alors qu'en 1988, la proportion des ménages à bas revenus locataires de HLM était de 12%, elle atteint 21% en 2002.
En l'espace d'une quinzaine d'années, le confort sanitaire des ménages à bas revenus s'est cependant amélioré. 7% ne disposent pas du confort minimum, c'est à dire eau courante, WC intérieur, et douche ou baignoire, contre 24% en 1988.
Mais, pointe l'Insee, ces ménages sont encore confrontés à des problèmes de surpeuplement. "Un ménage à bas revenu sur cinq comprenant au moins deux personnes vit dans un logement surpeuplé", selon l'étude.
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Paris: un prêt à taux zéro pour éviter l'exode...
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25/2/2004
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Le maire de Paris Bertrand Delanoë a présenté les grandes lignes d'un "Prêt Paris Logement 0%", qui sera proposé le 1er mars au conseil de Paris. Il remplacera le dispositif en place depuis 1996 de doublement du prêt à taux zéro et, qui, compte tenu des contraintes – plafonds de ressources, obligation d'au moins 35% de travaux dans l'ancien – n'a pas eu le succès escompté. Il s'agit d'un prêt complémentaire, sans intérêt, d'une durée de 15 ans, accordé par les banques signataires d'une convention avec la ville, qui devrait faciliter l'acquisition d'un logement neuf ou ancien avec ou sans travaux.
Les bénéficiaires devront respecter les plafonds de ressources correspondant à ceux exigés pour accéder à un logement intermédiaire de type PLS (2558 euros de revenu net mensuel pour un célibataire), ne pas être déjà propriétaires de leur résidence principale et habiter Paris depuis au moins trois ans.
Le montant du prêt devrait s'élever à 22 000 euros pour une personne seule et à 36 000 euros pour l'ensemble des autres ménages.
Plusieurs catégories de population pourraient bénéficier de ce prêt : les célibataires de moins de 35 ans, les ménages dont un membre serait âgé de moins de 35 ans, les locataires quittant un logement du parc social pour accéder à la propriété et les personnels de la Ville de Paris, du département et du centre d'action sociale de la Ville. Les policiers de la préfecture de police, les sapeurs-pompiers de Paris et le personnel soignant de l'Assistance publique, ainsi que les personnes qui achètent un logement adapté en vue de son occupation par un handicapé physique sont également concernés par ce prêt.
Ce nouveau dispositif, doté dans un premier temps d'un budget de 4 millions d'euros, vise à freiner l'exode des classes moyennes vers la périphérie comme l'ont montré de nombreuses études récentes ; le préambule annonce la couleur : "sans intervention publique forte pourrait se dessiner un Paris réservé aux ménages aidés (ceux qui sont logés dans le parc social) et aux ménages aisés, excluant peu à peu les classes moyennes"...
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Côte d'Azur: 12 propositions pour sortir de la crise du logement
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24/2/2004
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La côte d'Azur va-t-elle devenir inaccessible aux ménages d'actifs aux revenus moyens au risque de freiner les recrutements des entreprises créatrices d'emplois dans la région ? En 2003, sous l'effet notamment d'une forte demande de la part de la clientèle étrangère, le prix moyen des logements neufs vendus sur la Côte d'Azur a atteint 3339 euros (+8% par rapport à 2002) ! La même flambée des prix est observable sur le marché de " l'ancien ", où en 5 ans le prix moyen du m2 a progressé de plus de 50%...
Sur fond de prochaines élections régionales et cantonales, les professionnels de l'acte de bâtir réunis au sein de l'Observatoire immobilier de la Côte d'Azur ont lancé 12 propositions pour palier ce risque imminent : elles passent toutes par une intervention plus grande des collectivités sur le foncier et un desserrement des contraintes en matière de constructibilité :
- l'inscription du logement pour actifs au centre des schémas ce cohérence territoriale et plans d'urbanisme en cours d'élaboration ;
- l'identification dans les PLU de plusieurs emplacements réservés pour l'habitat ;
- la réalisation d'un inventaire dans les grandes agglomérations des terrains détenus par l'Etat et ses établissements publics afin d'y accueillir des opérations de logements ;
- une mobilisation de l'établissement public foncier régional ;
- le lancement de nouvelles formules d'habitat mixte individuel et collectif dans le moyen pays notamment ;
- la réalisation d'économies d'échelles dans les programmes immobiliers en développant des zones d'aménagement de petite dimension ;
- la mise en place de formule " loca-accession " pour les locataires et de baux à construction pour les ménages sur les terrains afin de mettre "entre parenthèses" le foncier porté par les collectivités.
- une augmentation des moyens financiers engagés par l'Etat et les collectivités en faveur du logement social ;
- un meilleur réinvestissement du 1% logement dans la région, et notamment dans ce secteur ;
- une correction de l'image du logement social...
- une maîtrise d'ouvrage élargie des programmes de logements sociaux ;
- un accroissement de la remise sur le marché des logements vacants.
A suivre...
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Le logement retrouve quelques crédits...
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24/2/2004
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Le ministère des Finances vient de réaffecter au budget 2004 plus de de 680 millions d'euros de crédits annulés en 2003, destinés surtout à la recherche et au logement. Une opération comptable ne signifiant pas une hausse effective de crédits.
Au total, environ 687 M EUR de crédits annulés en 2003 sont réaffectés au budget 2004 dans six ministères, dont 260,7 M EUR au ministère de l'Equipement, des Transports, du Logement, du Tourisme et de la Mer. Côté logement, près de 155 M EUR sont affectés à la construction et l'aménagement de l'habitat, un secteur qui avait été particulièrement touché par les annulations de crédits en 2003...
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Crédits d'impôt pour la résidence principale : les attestations à demander à votre syndic
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23/2/2004
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Le régime est inchangé par rapport à l'an dernier : les copropriétaires peuvent bénéficier de crédits d'impôt pour certaines dépenses relatives aux parties communes sous deux réserves :
- que les lots de copropriété concernés constituent leur résidence principale,
- que les dépenses aient été soldées par le syndic à l'entreprise - sur facture définitive et pour le montant global de la facture - au cours de l'année civile 2003 ; ne sont donc pris en compte ni la date de versement des acomptes éventuels, ni celle du paiement des appels de fonds par les copropriétaires...
Les crédits d'impôt concernent :
- les achats de certains gros équipements fournis dans le cadre de travaux d'installation ou de remplacement du système de chauffage, des ascenseurs ou de l'installation sanitaire, ou de matériaux d'isolation thermique et d'appareils de régulation, ainsi que pour l'acquisition de chaudières à condensation utilisant des combustibles gazeux de chauffage dans les immeubles achevés depuis plus de deux ans à la date du début d'exécution des travaux ;
- les achats d'équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable, les dépenses pour l'installation ou le remplacement d'équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées, et les dépenses pour la réalisation de travaux prescrits aux propriétaires d'habitation pour la protection contre les risques technologiques, quelle que soit la date d'achèvement de l'immeuble.
Les documents et attestations obtenir du syndic sont une copie des factures des travaux et une attestation "indiquant la répartition des dépenses" et "établissant formellement la date du paiement (du solde) de la dépense.
(Voir notre brève)
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Connaître finement l'habitat privé, sa place et son rôle
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23/2/2004
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Un travail considérable a été réalisé par l’ANAH, en partenariat avec le ministère du logement, et a donné lieu à un "Atlas" national, recueil de cartes à l’échelle cantonale et de tableaux statistiques de synthèse, en ligne sur le site de l'ANAH (1).
L'Atlas a été réalisé à partir des données du fichier Filocom construit par la Direction générale des impôts (DGI) qui croise les données de la taxe d'habitation, de la taxe foncière et de l'IRPP.
Il analyse l’ampleur et les caractéristiques physiques des logements et de l’occupation de ce parc (âge, composition des ménages, conditions d’emploi). Il établit le profil des locataires ou des propriétaires habitant un logement inconfortable. Il apporte un éclairage nouveau sur les fonctions jouées localement par le parc privé : accueil des ménages modestes, mobiles ou de nouveaux ménages...
"Nous avions lancé l'idée depuis longtemps qu'il faudrait des chiffres et des cartes permettant de donner corps aux intuitions que l'on avait sur la place du parc privé" a déclaré Philippe Pelletier, président de l'ANAH, dans un entretien paru dans Le Moniteur (2).
"On connaissait le nombre de propriétaires, de locataires dans le privé ou le social. Il fallait préciser les caractéristiques qualitatives de ce parc et passer de chiffres consolidés au niveau national à une analyse plus fine par région, par agglomération et même par quartier. Nos équipes ont beaucoup travaillé sur cet Atlas."
Selon le président de l'ANAH, le travail réalisé a une utilité pratique considérable : "nous avons présenté notre travail sur Lille aux responsables de l'agglomération, qui ont paru très intéressés. Nous sommes capables de dire que dans telle rue, il y a une proportion de chômeurs plus importante que dans celle d'à côté. Ce que l'on fait ensuite des analyses et statistiques, cela dépend de chacun. Cela peut servir, par exemple, lors de l'élaboration d'un PLH (programme local de l'habitat)"...
(1) pour consulter ou télécharger, cliquez ici
(2) Le Moniteur n°5229, 13 février 2004
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Ordures ménagères : l'urgence !
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23/2/2004
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Il y a quelque temps que l'on sait que les ordures ménagères seront le problème environnemental n°1 des sociétés développées ! L'urgence à agir se dessine à la fois sur le plan de la production que sur celui du traitement...
1. Du côté de la production de déchets :
La production française d'ordures ménagères a franchi le cap symbolique d'un kilo par jour et par habitant ! Avec 373 kg en 2000 contre 217 kg par habitant en 1975, soit un quasi doublement en 25 ans c'est le grand échec de la politique des déchets, entièrement axée sur le tri et le recyclage d'une partie des déchets : en effet, si neuf ménages sur dix ont aujourd'hui la possibilité de trier leurs déchets, les quantités ne cessent d'augmenter, à raison de 1% de plus par an.
Ce sont les chiffres qui ont été présentés à l'occasion d'un colloque sur la prévention de la production de déchets au début du mois.
Premiers accusés : les emballages : la société de consommation en est gourmande, et même recyclés, ils nécessitent un traitement coûteux en énergie, eau, etc.. Mieux vaut donc ne pas les produire, estime Nadia Boeglin, responsable de la cellule écoproduits à l'Ademe (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie) dont les propos sont rapportés par l'AFP.
Elle cite l'exemple du téléphone portable, dont l'emballage représente 25 fois le volume du produit: "cela signifie 25 fois plus de camions pour les transporter au magasin". Un yaourt "saveur d'autrefois" en grès utilise deux fois plus d'emballage que de produit: 210 grammes pour 140 grammes de yaourt. Un ordinateur se renouvelle en moyenne tous les 3 ans et chaque génération technologique (CD, DVD, etc...) pousse la précédente à la poubelle.
Les "mini doses", qui ciblent le consommateur pressé, ont fleuri dans les supermarchés. On en trouve désormais pour tout: le café, la soupe, le nettoyage du sol au plafond... Or, le café en mini doses consomme 10 fois plus d'emballage qu'en paquet de 250 grammes, rappelle Nadia Boeglin.
Leministère de l'Ecologie n'envisage pas pourtant de recourir à la réglementation et mise plutôt sur la bonne volonté des consommateurs, de la grande distribution et des industriels, contrairement à certains pays qui ont édicté des réglementations contraignantes.
Le ministère négocie des engagements volontaires avec les acteurs sur deux sujets phare: les sacs de caisse et les publicités dans les boîtes aux lettres.
Une charte de déontologie doit être prochainement signée avec le syndicat de la presse gratuite et la grande distribution pour que soit respecté l'autocollant "stop pub" apposé par le consommateur sur sa boîte aux lettres.
L'enjeu selon le ministère : 40 kg de prospectus par an et par boîte.
Pour le sac de caisse, l'engagement de réduction de 20% en trois ans pris en novembre par la grande distribution "ne suffit pas", estime-t-on au ministère. Mais pas question pour l'instant de légiférer, comme en Irlande, où une taxe de 15 centimes a frappé les sacs de caisse. L'efficacité a pourtant été spectaculaire : 90% des sacs plastique ont été éliminés.
Une grande campagne de publicité sera lancée avant la fin de l'année pour inciter les Français à consommer mieux: acheter des produits dotés du label "NF environnement" ou de l'écolabel européen, réutiliser les sacs plastique, développer le compost, etc.
Le ministère promet également une norme sur la durée de vie des produits.
Les objectifs sont néanmoins modestes : l'objectif est de stabiliser les quantités de déchets ménagers produites d'ici 2008. Les administrations devront faire mieux, avec un plan de réduction de 5% par an pendant 5 ans.
2. Du côté du traitement
L'urgence est à la fermeture des décharges : la France fait l'objet d'une procédure des autorités de Bruxelles pour infraction à la législation communautaire, et après l'"avis motivé" adressé le 19 décembre par la Commission européenne, Paris risque des poursuites devant la Cour européenne de justice !
La ministre de l'Ecologie a donc annoncé son intention de fermer d'ici la fin de l'année toutes les décharges non autorisées. Dans une circulaire signée juste avant une rencontre avec des journalistes, Roselyne Bachelot demande aux préfets de lui transmettre la liste de ces installations pour le 15 avril ; quelque 800 décharges communales reçoivent en effet régulièrement des déchets alors qu'elles ne sont pas autorisées. 535 d'entre elles sont localisées et devaient être listées à partir de ce jour sur internet, car, admet-on au ministère, elles sont taxées par l'Etat.
Selon la même source, les maires vont devoir également fermer plusieurs milliers de dépôts sauvages : ce sont "des sites non exploités mais faisant l'objet d'apports clandestins de la part de particuliers", précise la ministre dans sa circulaire...
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universimmo.com
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