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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Le Salon de la copropriété français a fait un petit au Quebec...
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24/9/2008
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Comme la France, le Quebec a son salon de la copropriété. Et le prochain "Salon de l'immobilier et de la copropriété", qui aura lieu les 7, 8 et 9 novembre 2008 au Palais des congrès de Montréal (1), sera le théâtre d'un important forum, portant sur la gestion comparée des copropriétés françaises et québécoises. Il s'inscrira en continuité du Sommet de la Francophonie, qui est prévu du 17 au 19 octobre dans l'ancienne capitale, la ville de Québec. Le premier ministre du Québec, Jean Charest, et le président français, Nicolas Sarkozy, doiovent à cette occasion parapher l'entente France-Québec portant sur la mobilité de la main-d'œuvre.
Un autre objectif de ce forum serait de favoriser la création de liens entre acteurs de l'immobilier de part et d'autre de l'atlantique, et permettre à des investisseurs français de se familiariser avec le contexte immobilier québécois. Précision utile : contrairement à certaines régions du monde subissant une crise immobilière, l'immobilier demeure en bonne santé au Québec...
(1) site du Salon de l'immobilier et de la copropriété
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Les français face à l'aggravation de la crise du marché immobilier
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24/9/2008
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Le tout nouveau site de courtage immobilier MeilleursAgents.com a fait effectuer un sondage Ifop qui donne pour la première fois un éclairage de la réaction des français depuis la confirmation d'un retournement du marché du neuf et de l'ancien (1) : on y apprend ainsi que 78% des sondés estiment que le marché de l'immobilier va mal, que 85% pensent que les prix sont actuellement surévalués, que 93% des acheteurs potentiels cherchent les bonnes affaires en dessous du prix indiqué, et qu'en revanche 78% des vendeurs demeurent inflexibles et n'acceptent aucune négociation de plus de 5% sur le prix demandé !
Il est vrai que 56% des propriétaires mettent cette intransigeance sur le dos des agences immobilières qu'ils accusent de surévaluer les prix...
"Les Français sont malades de leur marché immobilier, acheteurs et vendeurs ne sont pas en phase sur les prix et les professionnels semblent ne pas les aider à se rencontrer sur un terrain d'entente", commente Sébastien de Lafond, président et fondateur de MeilleursAgents.com. "La crise financière qui frappe le monde peut bouleverser les règles d'un marché incertain pour des Français qui voient dans l'immobilier le moyen de faire de bonnes affaires", ajoute-t-il dans un communiqué à la presse.
Cette poussée de pessimisme touche davantage la catégorie d'âge allant de 25 à 34 ans, plus enclin à un achat immobilier, que les autres (82% contre 74% chez les 18-24 ans et les 50-64 ans).
Les personnes interrogées ont le sentiment que les prix de l'immobilier sont arrivés à leur plafond (seulement 14% d'entre eux imaginent qu'ils vont encore monter). Ils hésitent entre une future stabilisation (42%) et une baisse (44%). A noter que les propriétaires sont plus nombreux que les locataires à prévoir une baisse des prix (47% contre 37%)
Au total, 93% des Français envisageraient de faire une offre inférieure de plus 5% du prix demandé lors d'une transaction immobilière. Les résultats de l'enquête montrent d'ailleurs que c'est en région parisienne que les acheteurs seraient le plus enclins à essayer de négocier une remise de l'ordre de 15% sur le prix affiché.
L'avis des agences immobilières demeure le plus demandé par les propriétaires désireux de vendre leur bien. 44% d'entre eux envisageraient de leur demander conseil, quand 29% demanderaient l'avis d'un notaire, et à peine 14% se renseigneraient sur les ventes effectuées récemment dans le voisinage.
Néanmoins, seulement 57% des propriétaires admettent faire confiance aux agences immobilières pour évaluer le prix de leur bien immobilier. A l'inverse, près d'un propriétaire sur cinq n'accorde aucune confiance aux agences. Plus de la moitié d'entre eux estiment que les agences ont tendance à surévaluer les prix, alors que seul un Français sur quatre se dit convaincu qu'une agence fixerait le juste prix de vente de son logement.
(1) Etude réalisée par l'Ifop pour MeilleursAgents.com par téléphone du 4 au 5 septembre 2008 auprès d'un échantillon de 1006 personnes représentatif de la population française âgée de 18 ans et plus (représentativité de l'échantillonnage assurée par la méthode des quotas : sexe, âge, profession du chef de famille, après stratification par région et catégorie d'agglomération).
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La Fondation Abbé Pierre et le Groupe Crédit Coopératif lancent un fonds solidaire contre l'exclusion par le logement
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22/9/2008
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Intitulé "Agir avec la Fondation Abbé Pierre", ce sera un fonds commun de placement (FCP) qui combine les approches de partage, d'investissement solidaire et socialement responsable, et sera géré par Ecofi Investissements, la société de gestion du Groupe Crédit Coopératif. Ce fonds aura pour objectif, grâce au don de la moitié des revenus annuels de l'épargnant, d'apporter un soutien financier à la Fondation Abbé Pierre dans sa lutte contre l'exclusion par le logement, à travers le programme "2000 toits pour 2000 familles", dans un premier temps. Il s'adressera aux clients privés et personnes morales sensibles aux valeurs défendues par la Fondation Abbé Pierre, et qui sont aussi portées par le Crédit Coopératif, banquier des acteurs de la solidarité et partenaire de la Fondation depuis plusieurs années.
Dans cette optique, 50 % des revenus annuels du FCP seront distribués à la Fondation Abbé Pierre en don pour financer le logement social des plus défavorisés, de 5 à 10 % du capital du portefeuille sera investi dans des entreprises solidaires intervenant directement dans le logement social, et le solde sera investi en OPCVM et produits de taux (minimum 80%) et en actions (maximum 10%) d'entreprises cotées qui respectent des critères rigoureux d'investissement socialement responsable.
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Coup de froid sur l'immobilier : la FNAIM change de langage et sonne l’alarme
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22/9/2008
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Finis les propos rassurants : "la brutalité du ralentissement de l'activité, observé tant sur le marché du neuf que sur celui de l'ancien, a de quoi surprendre les observateurs les plus avertis, y compris ceux qui accusent aujourd'hui les agents immobiliers de vouloir à tout prix soutenir un discours optimiste, au motif de la préservation de leurs intérêts", peut-on lire en introduction d'un communiqué du nouveau délégué général, Henry Buzy-Cazeaux. Confirmant la tendance baissière aujourd'hui avérée du marché (-1.5% de baisse des prix au mois d'août), la FNAIM craint que cette tendance se transforme en spirale, "les ménages n'hésitent plus à parier sur des baisses de prix plus fortes encore dans l'avenir proche". Ce qui accentue l'attentisme ambiant, les vendeurs n'ayant pas encore "intégré la nécessité de modérer leurs prétentions financières".
Pour éviter le "blocage mécanique du marché", la FNAIM en appelle aux pouvoirs publics, pour qu'ils contribuent au maintien d'un "système bancaire national sain", caractérisé par des critères prudentiels protecteurs des emprunteurs, aux banques, pour qu'elles desserrent les conditions d'octroi des prêts relais et plus largement, des crédits, et aux professionnels de l'immobilier eux-mêmes, pour qu'ils réconcilient "les intérêts des vendeurs et des acheteurs" et qu'ils garantissent la réalisation des transactions. Elle s'alarme aussi du sort de la politique du logement, seule capable d'enrayer la destruction d'emplois dans les services immobiliers et dans le bâtiment, relayant ainsi l'autre cri d'alarme lancé par la FFB (Fédération française du bâtiment) qui voit de grands nuages noirs sur le secteur du BTP…
A noter qu'interrogé par Capital.fr, le délégué général de la FNAIM reconnaissait un certain "décalage" des messages diffusés par la FNAIM par rapport à la réalité, par souci de prudence : "jusqu'à quel point peut-on prendre le risque d'alarmer le public, alors que nous ne sommes pas certain de l'avenir ?", demandait-il notamment, la mission de sa fédération consistant aussi à ne pas "trahir [ses] adhérents". "Aujourd'hui, la question de la baisse des prix ne se pose même plus : nous devons donc dire la vérité", indique-t-il dans l'entretien, avant de livrer son pronostic sur l'évolution à venir du marché de l'ancien : dans l'hypothèse la plus favorable, où les banques assouplissent leurs conditions de crédit dans les prochains mois, la baisse des prix se limiterait à 7 ou 8% fin 2008 ; mais si ce desserrement du crédit n'a pas lieu, le recul pourrait aller jusqu'à 15%. A Paris, cette chute pourrait aller jusqu'à 20% !
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Bras de fer en perspective pour le milliard du 1% Logement
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22/9/2008
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Alors que la loi de finances envisage de ponctionner le 1% logement pour grossir le budget de l'Etat à hauteur d'un milliard d'euros en 2009, les syndicats de salariés et le MEDEF, co-gestionnaires des fonds collectés sur les entreprises de plus de 20 salariés (plus de 4 milliards par an) ont indiqué, dans un communiqué commun, qu'ils "s'opposeront à toute tentative visant à ponctionner les fonds du 1% logement pour compenser un désengagement de l'Etat".
Cette annonce laisse craindre un affrontement sans ménagement, dans lequel patronat et syndicats, pour une fois unis risquent de peser lourd sur la balance ! Rappelons que la ministre du logement, Christine Boutin, compte sur cette contribution de 1,05 milliard d'euros inscrite au projet de budget de 2009 pour boucler le financement de sa politique du logement : elle prévoit d'attribuer 320 millions à l'Agence nationale de rénovation urbaine(ANRU), 480 millions à l'Agence nationale de l'habitat (ANAH) et 250 millions à la rénovation des quartiers anciens dégradés.
Pour les partenaires sociaux, cette décision pourrait compromettre "à court terme la survie d'un dispositif d'intérêt général dont bénéficient notamment les salariés". Afin de montrer leur désaccord, patronat et syndicats ont signé le premier "Protocole national Interprofessionnel" (PNI) spécifique au 1% logement. "Les partenaires sociaux s'engagent en particulier à contribuer à la production de 30.000 logements, économiquement accessibles, supplémentaires par an selon les priorités définies par le protocole dont ils sont prêts à discuter avec l'Etat", indique le communiqué.
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1 français sur 3 envisage une maison individuelle à court ou moyen terme
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22/9/2008
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A l'occasion de la 7e édition du Salon national de la maison neuve (ou "Choisir sa maison"), se tenant alors que le marché est tourmenté par la crise immobilière qui touche désormais l'hexagone, l'Union des maisons françaises (UMF), avec la collaboration de l'institut CSA, a présenté son premier baromètre autour de trois thèmes : les Français désirent-ils accéder à la propriété, les aides financières de l'Etat sont-elles suffisantes, et une maison "verte", oui mais jusqu'à quel prix ?
Partant du constat que la maison est "l'habitation idéale" pour 82% des français (source Credoc), l'objectif du baromètre était de mesurer combien d'entre eux sont aujourd'hui susceptibles de passer à l'acte d'achat ? Les résultats (1) révèlent qu'1 français actif sur 3 envisage de faire construire ou d'acheter une maison (35%). Cette intention se retrouve cependant principalement chez les jeunes, faisant dire aux auteurs du sondage qu'ils sont "l'avenir de la maison" : en effet, parmi les 35% prêts à concrétiser leur souhait de maison, ils sont 68% dans la tranche 18-24 ans, et 51% dans celle des 25-34 ans !
Par contre, la catégorie socio-économique ne joue pratiquement pas, au contraire de la situation géographique : ainsi, dans la région Nord seuls 22% des sondés expriment une intention d'achat, pouvoir d'achat faible oblige, pensent les auteurs du sondage.
Petit détail : les projets d'achats, s'ils sont bien réels, pourraient ne voir le jour, dans la plupart des cas, que dans 2 à 5 ans au mieux.
Par ailleurs, à la question "selon ce que vous en savez, diriez-vous que l'Etat propose des aides financières suffisamment intéressantes pour inciter à accéder à la propriété ?", 64% estiment que les aides proposées par le gouvernement ne sont pas assez intéressantes, dont 75% dans la tranche des 25-34 ans. Soit les mêmes qui sont majoritaires à envisager l'achat d'une maison...
Dernier thème du baromètre : la "maison verte" est une priorité pour 84% des sondés. Mais la "conscience» du problème de l'avenir et du développement durable" bute sur le prix qui reste un lourd problème.
Inaugurant le salon, la ministre du logement, Christine Boutin, a essayé de rassurer sur l'état du marché immobilier, reconnaissant "un certain tassement", notamment pour les primo-accédants. Elle a réitéré ses attentes de son "grand plan de relance" pour l'immobilier, en fait sa loi de mobilisation qui commencera à être débattu le 14 octobre prochain au Parlement. Ainsi que son souhait de faire passer certains projets qui n'ont pas reçu l'arbitrage du gouvernement, notamment la TVA à 5.5% dans les zones tendues, ainsi que des mesures dérogatoires pour libérer du foncier appartenant à l'Etat et qui pourrait être utilisé pour des constructions nouvelles. Rappelant son attachement à la maison à 15 euros par jour, elle a annoncé qu'au 12 septembre, 2.998 projets étaient entérinés...
(1) Enquête réalisée les 27 et 28 août 2008, sur un échantillon représentatif de 1.007 personnes avec un focus spécial sur la France active (Français de 18 ans et plus, hors retraités et inactifs).
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Vers une asphyxie du marché par la restriction du crédit ?
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19/9/2008
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Le "credit crunch", qui se profile en conséquence de l'aggravation subite de la crise du secteur bancaire aux Etats-Unis, risque d'étouffer l'immobilier par les deux bouts : par la demande d'un côté, par l'offre de l'autre !
En effet, côté acquéreurs, la hausse des taux et la raréfaction du crédit immobilier - les banques peinent à trouver sur le marché de quoi financer les prêts, limitent la durée des crédits et appliquent des critères prudentiels plus rigoureux face à une clientèle elle-même fragilisée par la crise - risquent de bloquer les projets d'accession des particuliers, et pas seulement ceux des primo-accédants : les projets également de ceux qui vendent un bien pour en acheter un autre, "scotchés" par l'impossibilité faute d'acquéreur de vendre le logement qu'ils souhaitent quitter...
Côté construction, la restriction du crédit aux promoteurs risque de bloquer les mises en chantier de nouveaux programmes, même ceux qui auraient trouvé preneur ! Avec des trésoreries fragilisées par la baisse des ventes, nombre de promoteurs risquent d'être durement frappés par la baisse d'activité et ne pas y survivre...
Les prix semblent encore résister, mais peut-être pas pour longtemps : les premiers à lâcher prise seront probablement les vendeurs titulaires de prêts relais arrivant à échéance, à qui les banques risquent de refuser toute prolongation et qui se verront pris à la gorge ; s'ils se mettent à brader leurs biens, les conséquences peuvent être imprévisibles ! Les économistes qui jusqu'ici considéraient l'effet de "bulle" immobilière moins marqué en France qu'aux Etats-Unis, en Grande Bretagne, en Irlande ou en Espagne, n'excluent plus une baisse prononcée des prix, tel cet économiste chez Groupama Asset Management cité par Le Figaro aujourd'hui, que s'attend à "une crise sans précédent" qui va "effacer cinq années de hausse" !
Seules bonnes nouvelles dans ce tableau noir, les cours du pétrole et autres matières premières sont entrain de se calmer, faute de croissance mondiale, ce qui devrait aussi calmer l'inflation. Du coup la Banque centrale européenne (BCE) pourrait cesser d'augmenter les taux d'intérêt, comme semblent l'anticiper de nombreux analystes...
Le problème est que cette accalmie ne suffira probablement pas à enrayer la hausse des taux d'intérêt : selon le professeur Michel Mouillart, qui étudie depuis de nombreuses années les marchés immobiliers résidentiels et leur financement, cité par le quotidien Les Echos, "la remontée des taux d'intérêts pour les futurs emprunteurs est inéluctable compte tenu des conditions actuelles de financement et de refinancement des banques", ajoutant qu' "avec l'aggravation de la crise financière, les ressources sont devenues plus rares et donc plus chères". A suivre...
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Construction : vers une TVA à 5,5% pour les zones tendues ?
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12/9/2008
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En butte à l'opposition de Bercy, la ministre du logement ne renonce pas : la relance de l'accession à la propriété des personnes à revenus modestes, mise à mal par la hausse des taux d'intérêt et la crise du financement passe par l'instauration, à titre provisoire, d'un taux de TVA de 5,5% au lieu de 19,6% dans les régions qui manquent de logements comme l'Ile-de-France.
Elle souhaiterait également que soit adoptées des exonérations pour les contribuables soumis à l'ISF (impôt de solidarité sur la fortune) qui investissement "dans le logement social". La ministre du logement demande enfin "des procédures dérogatoires" au droit pour que l'Etat puisse mettre plus facilement les terrains qu'il possède dans les "zones tendues" à la disposition des constructeurs de logements.
Ces propositions, étaient à l'origine envisagées dans le projet de loi sur le logement venant en discussion au Sénat à partir du 14 octobre, n'ont pas été retenues par le gouvernement. Mais devant l'aggravation de la crise immobilière, la ministre ne cesse de revenir à la charge et, après avoir appelé la communauté du logement à la soutenir aux entretiens d'Inxauseta le 29 août dernier, elle en appelait à nouveau à l'opinion publique le 11 septembre sur RMC.
Appel entendu en tous cas par la FFB (Fédération française du bâtiment), dont le nouveau président, Didier Ridoret, voit des "nuages noirs" s'accumuler sur le bâtiment, dans des propos rapportés par l'AFP. Le bâtiment fait en effet face actuellement à ce que le président de la FFB a qualifié de "ralentissement de la conjoncture" : en 2008, la FFB prévoit la construction de moins de 400.000 logements neufs, contre 435.000 l'an dernier. Le carnet de commandes est revenu, en moyenne, de 7 à 6,5 mois en raison notamment de la chute importante de 30,9% des ventes des logements neufs au premier semestre, et de la baisse de 22,1% des mises en chantier des bâtiments administratifs au cours des sept premiers mois de l'année. 1.100 emplois d'intérimaires ont déjà disparu au deuxième trimestre et cette tendance devrait se poursuivre même si la situation est différente selon les régions et la taille des entreprises, les entreprises moyennes "risquant de souffrir le plus à partir de fin 2008".
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Logement : les propriétaires lancent l'offensive
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10/9/2008
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L'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), fédération de chambres départementales et régionales de propriétaires revendiquant 250.000 adhérents, a présenté le 9 septembre son 3ème Livre Blanc sous le titre interrogatif "La crise du logement est-elle finie ?", induisant que la crise du logement est peut-être déjà finie, au moins sur une partie du territoire. "La crise du logement est à double sens. Certes les locataires peinent à se loger à Paris, mais dans d'autres villes, ce sont les propriétaires qui ne trouvent pas de locataires", déclare son président, Jean Perrin ; le Livre blanc recense en effet pas moins de 27 départements touchés par des phénomènes de vacances et où il serait inutile de continuer à construire (Deux-Sèvres, Tarn-et-Garonne, Lot, Rhône, Belfort, Moselle, Hautes-Pyrénnées, Tarn, Landes, Lot-et-Garonne, Gers, Gard, Ariège, Vienne, Corrèze, Haute-Marne, Jura, Hautes-Alpes, Cantal, Allier, Haute-Loire, Puy-de-Dôme, Hérault, Charente-Maritime, Haut-Rhin, Aisne). Il s'agit notamment de secteurs où de nombreux programmes immobiliers ont été réalisés et dans lesquels les particuliers ont massivement investi en vue de louer. Du coup, les investisseurs ne trouvent pas preneur ou revoient leurs loyers à la baisse. Un phénomène qui évolue également vers d'autres régions. Par exemple, "à Lyon les petits logements se louent facilement mais les grands restent vides". Pour Jean Perrin, c'est le début d'une "récession locative"...
L'UNPI formule aussi 39 propositions pour résoudre la crise du logement là où elle sévit ; elle revendique un rôle économique et social des bailleurs privés, et réclame comme un moyen efficace de susciter une offre nouvelle de logements un secteur totalement libre qui soit affranchi des contraintes de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, ainsi que la création d'un statut du bailleur privé avec trois régimes : libre, conventionné privé et social privé, ce dernier étant exonéré de toute taxation sur le revenu (comme les HLM sont exonérés d'IS, précise le Livre blanc…).
L'UNPI s'élève sans surprise contre la nouvelle taxation des revenus fonciers pour financer le RSA, contre la suppression de la caution, contre une "GRL" obligatoire qui ne serait financée que par les bailleurs et les contribuables, etc. Elle prône aussi en, copropriété une facturation directe des charges locatives par les syndics aux locataires, l'autorisation de pratiquer des charges forfaitaires pour les postes de dépenses qui ne dépendent pas de l'occupation...
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La chute du nombre de transactions dans l'ancien serait plus forte qu'annoncé
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10/9/2008
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Jusque là très prudent pour annoncer un retournement du marché, le Conseil supérieur du notariat a créé la surprise et provoqué une médiatisation immédiate en révélant dans sa note de conjoncture publiée le 10 septembre une baisse de 25% des volumes de transactions signées dans l'ancien au premier semestre 2008 par rapport à la même période de 2007 (ventes conclues aux 4ème trimestre 2007 et 1er trimestre 2008) ; Pierre Bazaille, président de l'Institut notarial de l'immobilier et auteur de cette note, indique que le nombre de ventes reviendrait au niveau de ce qu'il était au cours des années 1993-1994.
Cette baisse, qui rapproche le ralentissement de l'ancien de celui de l'immobilier neuf, est nettement supérieure aux seules estimations disponibles jusqu'à présent, et qui émanaient des réseaux d'agents immobiliers : celles-ci - notamment celles du réseau Century 21 - situaient la baisse plutôt à 15%. A partir de là deux hypothèses sont possibles : soit les estimations des réseaux sont surévaluées, soit la chute du nombre de ventes touche en priorité celles réalisées entre particuliers, qui représentent, il faut le rappeler, entre un gros tiers et une petite moitié des transactions. Les chiffres des notaires incluent en effet l'ensemble des ventes réalisées ce qui n'est pas le cas de ceux établis par les professionnels. Ainsi, devant la difficulté de conclure en direct, les vendeurs pousseraient plus volontiers la porte des agents immobiliers ou accepteraient plus facilement les acquéreurs présentés par ces derniers, quitte à faire le sacrifice du montant de la commission.
Le taux de baisse se situe même aux environs de 30% pour Marseille mais n'est "que" de l'ordre de 15% sur Lyon et Toulouse.
Les prix de vente sont marqués "par une stabilité, voire une légère baisse sur l'ensemble des grandes métropoles, quelles que soient les tranches de prix observés entre 100.000 et 600.000 euros", indique cette note.
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universimmo.com
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