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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Un cinquième plan logement en 5 ans
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21/9/2017
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Loyers trop chers et manque de logements accessibles dans les zones tendues : le mal est connu et les "remèdes" s’empilent sans grands résultats. Le prochain projet de loi sur le logement prévu avant la fin de l’année sera le cinquième en cinq ans (Loi Duflot en 2013, lois Lamy et ALUR en 2014, loi Egalité et citoyenneté en 2017). Concédons que si la situation ne semble pas meilleure qu’il y a cinq ans pour les 4 millions de mal-logés, il est possible qu'elle ait été pire sans les mesures contenues dans ces lois et leur application. Cependant la pénurie de logements sociaux dans de nombreux bassins d'emplois maintient une situation d'urgence persistante, et la stratégie logement présentée le 20 septembre est très loin de pouvoir y remédier efficacement et rapidement. Or cette pénurie se traduit par des loyers élevés dans tous les segments du parc locatif, même si les chiffres récents montrent qu'ils atteignent, au moins temporairement, un plafond imposé par les limites de la solvabilité des locataires, et freine les recrutements des entreprises qui ont besoin de main d'oeuvre pour leur développement. Et même si les propriétaires privés en bénéficient, cette pénurie se retourne contre eux lorsqu'il d'agit d'exécuter un jugement d'expulsion contre un locataire défaillant, car dans la plupart des cas elle ne peut intervenir sans solution de relogement.
Les solutions préconisées par les professionnels et les experts tournent autour d'une injonction, celle qu'il faut construire, construire encore et toujours. Et bien entendu tout faire pour faciliter cette construction qui est en même temps bonne pour la croissance, alimente l'activité du BTP et crée des emplois : déblocage de terrains constructibles, notamment publics, lutte contre les recours abusifs, assouplissement de contraintes réglementaires excessives.
En fait, la France construit : 300 à 400.000 logements bon an mal an, plus que la moyenne des autres pays européens. Mais force est de constater que c'est un plafond : le déblocage de terrains publics prend du temps et rencontre des freins, la réserve de terrains privés constructibles est de plus en plus réduite en zones tendues, les maires freinent aussi beaucoup de projets par des exigences et contraintes excessives, quand ce n'est pas par mauvaise volonté manifeste pour satisfaire des électorats rétifs à la densification, notamment en logement social. Certaines réticences des élus locaux ne sont pas sans fondement car toute nouvelle construction fait venir une nouvelle population à qui il faut proposer des équipements collectifs : écoles, gymnases, services médicaux et sociaux, sans compter les transports quand on construit en périphérie ! Le gouvernement qui de plus restreint les dotations aux collectivités locales ne peut donc s'attendre à une accélération spectaculaire des projets de nouveaux logements, même avec une 3ème couche de mesures en faveur de la libération de terrains, contre les recours abusifs (après toutes les mesures prises, on s'étonne qu'il en ait encore...) et de "simplification des normes inutiles", dont l'expérience a déjà montré la résistance, tout simplement parce qu'elles sont demandées par la société (sécurité, accessibilité, performance énergétique, etc. Sur tous ces plans, à force de gratter, on est comme on dit "à l'os" ! Faire croire à un choc d'offre avec cela revient à croire à des contes pour enfants ou à se moquer du monde !
Et quand bien même la construction bénéficierait d'un coup de fouet avec le nouveau plan, on imagine les décennies qu'il faut pour que l'afflux de nouveaux logements déstabilise suffisamment les marchés immobiliers tendus pour faire drastiquement baisser les prix ! Car de surcroît, si on construit beaucoup, ce n'est pas forcément là où il le faut, et pas forcément le type de logements nécessaires. Voir par exemple les programmes en Pinel qui sortent en zone C parce que les maires ont fait le "forcing" pour leurs promoteurs et constructeurs locaux...
En fin de compte, le nouveau plan logement ne contient qu'un type de mesures susceptibles d'avoir des effets tangibles, à savoir celles qui visent à permettre des économies budgétaires : baisse des APL du secteur social, recentrage du Pinel et du prêt à taux zéro, restriction du crédit d'impôt transition énergétique. Mesures faciles, mais qui vont toutes freiner le "choc d'offre" souhaité, voire même réduire le rythme de la construction et de la rénovation des logements, le contraire en somme des incantations entendues... Les bailleurs sociaux sont sommés de faire des économies en rationalisant les loyers demandés aux allocataires d’APL, et de contrôler la sous-occupation des logements une fois tous les 6 ans. Les loyers des HLM seraient trop chers et mal gérés, et les bailleurs sociaux auraient largement les moyens de participer à l’effort national demandé par le gouvernement. Des efforts dont sont épargnés les bailleurs privés ! Pas étonnant dans ces conditions que les professionnels de l'immobilier soient enthousiastes, en attendant le prochain plan lorsque les résultats de celui-ci auront déçu comme il est hélas probable...
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Plan logement : le gouvernement préserve les propriétaires privés et met à contribution le logement social
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20/9/2017
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Le ministre Jacques Mézard accompagné de son secrétaire d'État Julien Denormandie a dévoilé ce mercredi midi la "stratégie logement" du quinquennat Macron.
Parmi les principales mesures :
Abattement fiscal "exceptionnel" sur les plus-values résultant de la cession de terrains à bâtir ou de terrains bâtis, en cas de promesse de vente conclue avant fin 2020 en vue de la construction de logements neufs. Cet abattement sera de 100 % pour les cessions réalisées en vue de construire du logement social, de 85 % pour les cessions en vue de réaliser du logement intermédiaire, et de 70 % en vue de réaliser du logement libre, sous condition de densification.
Le taux réduit d'imposition de 19% sur les plus-values résultant de la cession de locaux professionnels en vue de leur transformation en logements sera "prorogé et étendu".
Les dispositifs Pinel et Prêt à taux zéro seront reconduits pour 4 ans, mais recentrés sur les zones tendues. Le dispositif Pinel sera recentré sur les zones A, Abis et B1. Le prêt à taux zéro pour l’achat d’un logement neuf ciblera les zones A, Abis et B1 sur la même période, avec une souplesse de transition sur la zone B2 durant l’année 2018. Le PTZ dans l’ancien sera recadré sur les zones B2 et C également pour une durée de quatre ans.
Construction de 60.000 logements pour les étudiants et 20.000 logements pour les jeunes actifs sur le quinquennat.
Extension de la garantie Visale pour l'ensemble des étudiants locataires sans conditions de ressources et pour tous les logements.
Instauration d’un "bail mobilité" de 1 à 10 mois non renouvelable et sans dépôt de garantie avec pour garant Action Logement. Ce bail est destiné aux étudiants et aux personnes en formation.
Accélération de la production de logements sociaux et très sociaux (plus de 10 000 pensions de famille et un objectif de 40.000 PLAI (Prêt Locatif Aidé d'Intégration réservés aux personnes en situation de grande précarité) par an et une mobilisation du parc privé (40 000 intermédiations locatives).
Déploiement du très haut débit avec allègement des procédures administratives pour une couverture sur tout le territoire en 2022.
Simplification des réglementations existantes, et réécriture de la première partie du Code de la construction et de l'habitation.
Financement renforcé pour des projets globaux transformant le logement, les équipements publics et l’aménagement des quartiers. L’objectif est de porter de 5 à 10 milliards d’euros le financement du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU) Porté par l’Agence nationale de la rénovation urbaine (Anru).
Le Gouvernement a également pour objectif, la disparition des passoires thermiques dans les dix ans.
En ce qui concerne les HLM, le gouvernement veut que les commissions d'attribution des logements HLM évaluent la situation des locataires tous les six ans, pour éviter une sous-occupation ou une sur-occupation des logements. Il est également prévu d’amplifier le dispositif d'accession des logements HLM par la création d'un outil dédié.
La réforme des aides au logement est prévue sur 2 ans. Pour 2018, le gouvernement confirme une baisse des loyers dans le parc social compensée par une baisse des aides au logement sans perte de pouvoir d’achat pour ces allocataires. La dépense consacrée aux APL sera ainsi réduite, en contre-partie de quoi les bailleurs sociaux bénéficieront de conditions de financement à travers le livret A et d'un allongement de leur dette.
Ces mesures donneront lieu à un projet de loi avant la fin de l'année.
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Plan logement : improvisation et annonces inquiétantes !
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13/9/2017
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Sentiment de grande improvisation au gouvernement concernant les mesures en préparation pour le logement ! Annonces par petites touches d'un côté, report à la semaine prochaine de la présentation de la politique d'ensemble de l'autre, tendances contradictoires également : par exemple la promesse d'éradiquer les logements mal isolés et de réduire les normes dans la construction. Sans compter les formules creuses comme "il faut faire mieux en dépensant moins" (Julien Denormandie, secrétaire d'État auprès du ministre de la Cohésion des territoires, sur RTL le 13 septembre matin)...
Résumons : le gouvernement semble courir deux lièvres à la fois : réduire les APL et autres postes budgétaires du logement qui totalise aujourd'hui 40 milliards d'euros d'aides publiques - le logement verra son budget baisser en 2018, a confirmé à l'AFP une source proche du dossier - et créer un "choc d'offre" pour faire globalement baisser les prix et les loyers.
Pour le premier, il s'attaque en priorité aux aides personnelles du logement qui représentent à elles-seules 18,5 milliards par an au rythme actuel. Selon L'Opinion, le montant des économies réclamées au logement pourrait atteindre deux milliards d'euros. Selon des sources concordantes, le gouvernement pourrait ainsi baisser les aides personnelles au logement (APL) dont bénéficient les locataires du parc HLM, d'un montant allant jusqu'à 60 euros mensuels, en contraignant les bailleurs sociaux à réduire d'autant leurs loyers. Le journal L'Opinion, qui assure avoir eu accès à une version provisoire d'articles du projet de loi de Finances 2018, évoque, lui, une baisse pouvant aller "jusqu'à 50 euros". Plus généralement, il est également prévu que le montant des APL soit calculé en fonction du revenu actuel des bénéficiaires, et non pas avec un décalage de deux ans. Rien par contre pour les étudiants, dont les aides sont reconnues pour être les plus inflationnistes...
Directement ciblés - et touchés -, les organismes HLM pourraient, en échange, être "invités à augmenter les surloyers payés par les ménages dont les revenus excèdent de plus de 20% les plafonds de ressources, soit 4% du parc HLM". Il est envisagé deux autres contreparties. D'abord, l'allongement de la durée des prêts consentis par la Caisse des dépôts (CDC) à une vingtaine d'années, contre une quinzaine aujourd'hui. Ensuite, un gel de deux ans du taux de rémunération (0,75%) du livret A, qui finance le logement social. Ensuite, Bercy autoriserait les organismes HLM à baisser le taux d'intérêt auquel ils enregistrent dans leurs comptes les emprunts qu'ils contractent : il pourrait être ramené de 2,4% à 2% ou 1,8%.
Il est douteux cependant que cela suffise aux organismes HLM pour compenser la baisse des loyers à hauteur de la baisse des APL, à un moment où ils sont sollicités pour la rénovation énergétique du parc et où ils font face à d'importants investissements en réhabilitation des ensembles anciens, dans le cadre notamment des opérations de rénovation urbaine...
Quant aux conséquences que la baisse de recettes de loyers pourrait avoir sur la capacité des organismes HLM à construire de nouveaux logements, pas de problème selon Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires : le gouvernement mettra en oeuvre des mesures permettant aux bailleurs sociaux de vendre jusqu'à 40.000 logements par à leurs locataires ! Objectif ambitieux formulé par plusieurs ministres du logement successifs du quinquennat Sarkozy, et jamais atteint : le maximum réalisé est de 8.000 ventes par an, et pas par mauvaise volonté : les organismes s'y sont tous mis et font de leur mieux car c'est effectivement un moyen commode de se procurer des fonds propres en vue de construire, alors que les aides de l'Etat et des institutions publiques se sont raréfiées depuis plusieurs années. La mise en copropriété et en vente des ensembles immobiliers n'est tout simplement pas facile : toutes les résidences ne s'y prêtent pas : beaucoup de logements sont invendables sans réhabilitation lourde, et beaucoup le sont aussi parce que de très mauvaise qualité et situés dans des secteurs déprimés. Quiconque connaît le sujet sait qu'il faudra beaucoup d'imagination au nouveau ministre pour inventer des moyens de quintupler le rythme actuel.
En tous cas beaucoup plus que pour les mesures annoncées de nature à créer un choc d'offre : elles relèvent plus de l'incantation que du concret : simplification de l'instruction des permis de construire, censée accélérer leur délivrance alors que l'on sait que ce sont les maires qui la plupart du temps freinent les projets et les complexifient en multipliant les exigences, lutte contre les recours abusifs (deux lois s'y sont déjà attaquées récemment), action sur la fiscalité pour lutter contre la rétention de foncier constructible (déjà tenté et retoqué par le Conseil constitutionnel), simplification des normes (cela fait dix ans qu'on s'y attaque), alors que celles-ci sont justifiées par des impératifs de sécurité (les normes incendie sont en passe d'être rendues plus sévères suite à la catastrophe de la Tour Grenfell à Londres), d'économies d'énergie ou d'accessibilité, exigences irréversibles, ou encore accélération du déblocage des terrains publics, alors que le précédent quinquennat y a été consacré, avec des résultats infinitésimaux ! Au final, pour créer un "choc d'offre", ce plan a plutôt l'allure d'une pelletée de "poudre de perlimpinpin", destinée à plaire aux professionnels, et fondée de surcroît sur l'idée simpliste selon laquelle la hausse des coûts de construction engendrée par des normes contraignantes se répercute sur les prix du neuf : c'est vrai à un horizon d'un an ou deux, mais après ceux-ci sont conditionnés par le marché et toute hausse des coûts de construction conduit à une baisse du prix des terrains... On reste confondu par tant d'ignorance des mécanismes liant entre eux les marchés du logement, celui de l'ancien à la vente, celui du neuf, celui de la location et celui des terrains. Contrairement à l'idée commune, ce n'est pas ce dernier qui tire les autres !
Enfin, le "choc d'offre" risque d'être contrarié par les autres projets du gouvernement comme une restriction du dispositif d'incitation à l'investissement locatif "Pinel" et une restriction du prêt à taux zéro (PTZ). Jacques Mézard a évoqué une "réorientation" et un "recentrage"...
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Une étude du ministère conteste le lien entre APL et hausse des loyers. A-t-elle raison ?
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12/9/2017
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Une note de travail récente du Conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD - organisme d'étude commun au ministère de la cohésion des territoires, dont dépend le logement, et à celui de la transition écologique et solidaire), remettrait en cause la thèse que défend le gouvernement selon laquelle les aides personnelles au logement (APL) auraient un effet inflationniste sur les loyers. C'est ce qu'indique le quotidien Le Monde qui a eu connaissance d'une version provisoire de cette note, non publiée.
C'est pourtant en se fondant sur cette thèse qu'a été prise la décision de baisser uniformément de 5 euros par mois toutes les aides (Aide personnalisée au logement, allocation de logement familiale, et allocation de logement sociale) à compter du mois d'octobre, et que le gouvernement se prépare à aller plus loin dans le cadre de la loi logement dont les grandes lignes devraient être dévoilées le 13 septembre. On parle d'une économie de 2 milliards d'euros alors que la baisse de 5 euros ne permet d'économiser qu'un peu plus de 300 millions... Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires, argumentait, le 25 juillet, à l'antenne de RTL : "Quand on met un euro de plus sur l'APL, ça fait 78 centimes de hausse des loyers". Le Monde indique qu'il s'appuyait, sans la citer, sur une étude ancienne de l'INSEE, datant de 2005, de l'économiste Gabrielle Fack, qui mesurait un impact entre 60 et 80%. Le quotidien cite une autre étude de l'INSEE, de Céline Grislain-Letrémy et Corentin Trevien, parue en novembre 2014, utilisant une méthode différente comparant les loyers aux franges des zones où le niveau des aides change, concluait, comme Gabrielle Fack, à un effet inflationniste, mais bien moindre : de 5 à 7 % seulement. La Cour des comptes s'est inspirée de ces études pour remettre en cause elle aussi l'efficacité des APL rapportées à leur coût.
La note du CGEDD remet ce lien sérieusement en cause. Selon l'auteur, "les aides personnalisées au logement n'ont pas engendré de surinflation du loyer des logements de leurs bénéficiaires par rapport à celui de l'ensemble du parc locatif privé". La note constate certes que les loyers des 25% des locataires les plus modestes du parc privé ont bien, entre 1973 et 2013, augmenté de 43% de plus que la moyenne des loyers (voire 57% pour le loyer au mètre carré), tandis que les allocations logement étaient, à la suite de la réforme de 1988, distribuées massivement, pour atteindre aujourd'hui 18 milliards d'euros (contre 4,4 milliards d'euros en 1984). Mais selon la note, l'inflation des loyers résulte plutôt d'effets de structure, en particulier du meilleur confort des appartements et d'une durée d'occupation plus courte. Il est vrai que désormais, 100% des logements de locataires modestes sont équipés d'une douche, d'un chauffage et d'un WC, alors que ce n'était le cas que de, respectivement, 25%, 15% et 37 % d'entre eux en 1973. Ainsi, selon le CGEDD, les aides au logement, créées en 1977, ont surtout contribué à ce que ces ménages soient mieux logés ! Les bénéficiaires de ces aides, qui sont plus jeunes que l'ensemble des locataires désormais, louent, en outre, des logements plus petits et urbains, deux caractéristiques qui poussent également les loyers à la hausse. Cette évolution est due au "rajeunissement des pauvres ou la paupérisation des jeunes", dit la note : en 1970, les locataires les plus modestes étaient, en effet, de dix ans plus âgés que la moyenne ; en 2013, c'est l'inverse, ils sont plus jeunes de cinq ans (39 ans au lieu de 44).
On comprend que le gouvernement hésite à publier cette note. Ce qui révolte Christophe Robert, délégué général de la Fondation Abbé-Pierre, vent debout contre la baisse des APL. Afin de calmer les appréhensions, Jacques Mézard a annoncé le 6 septembre dans Le Figaro que les aides au logement ne seront réduites qu'à la condition que les loyers baissent dans le parc social, ce qui achève d'irriter les organismes HLM, qui étaient réunis jeudi 7 septembre en présence du ministre. "Il est un peu paradoxal de nous demander de baisser nos loyers alors qu'ils sont déjà réglementés, avec une augmentation très faible de 0,19% au cours des trois derniers exercices, et que 55% des aides vont au parc privé", a plaidé Alain Cacheux, président de la Fédération des offices publics de l'habitat, dans des propos rapportés par Le Monde. Les associations de propriétaires privés et les professionnels de l'immobilier ne vont pas manquer également d'exploiter cette note. Les propriétaires, qui pestent habituellement contre la dépense publique, sont très favorables aux aides personnelles qui solvabilisent leurs locataires...
Mais la thèse du CGEDD est-elle pour autant exacte ? Elle semble méconnaître le mécanisme de formation des prix sur le marché locatif libre (hors logement social), pourtant mis en lumière de manière éclatante par les données de l'Observatoire CLAMEUR ces dernières années : le niveau des loyers ne se fixe pas systématiquement en fonction du niveau de prestations mais des modalités de fonctionnement du marché locatif. Dans les zones non tendues, où l'offre est excédentaire, le jeu de l'offre et de la demande joue à plein, à la fois sur le marché de la vente et sur celui de la location : les prix et les loyers sont fixés par les acquéreurs et candidats locataires, et les caractéristiques des logements n'ont d'influence que pour créer une hiérarchie entre les biens. Il n'y a par contre pas de limite inférieure au niveau des prix et des loyers et de nombreux biens peuvent se trouver en situation de non-valeur.
Dans les zones tendues au contraire, l'insuffisance de l'offre tire les prix et loyers vers le haut, et elle le ferait sans limite s'il n'y avait un plafond : celui du pouvoir d'achat des acquéreurs et candidats locataires, et de leur solvabilité. Là encore, les caractéristiques des logements vont influer, non pas sur le niveau général des prix et des loyers, mais pour créer une hiérarchie entre les biens, beaucoup plus "écrasée" que dans les zones non tendues. Le fait que le pouvoir d'achat des candidats locataires soit renforcé par les aides au logement a bien pour effet de rehausser le plafond général des loyers...
En conséquence, dire que le niveau général des loyers a été tiré vers le haut par l'amélioration de la qualité des biens est inexact. Aujourd'hui un bien sans confort est simplement inlouable dans les zones non tendues, et louable hors marché légal dans les zones tendues. Le marché ne fonctionne qu'avec des biens répondant aux critères minimaux de qualité actuels, et le niveau des loyers n'a que peu de choses à voir avec cela ! Par contre, la diminution générale du niveau de vie de la population de locataires, constatée et évaluée par de nombreuses études, est réelle. Une des causes en est l'évasion de la part la plus aisée de cette population vers l'accession à la propriété. Cette transformation des clientèles du marché locatif a pour effet de descendre le plafond qu'impose aux loyers le pouvoir d'achat des locataires, cause probable du ralentissement de la hausse des loyers depuis une décennie, puis de la baisse générale du niveau des loyers constatée ces dernières années. Et ce n'est pas parce que le parc immobilier locatif se détériore : la baisse de l'effort d'amélioration-entretien des logements constatée par CLAMEUR, en plus d'être très relative, est trop récente pour avoir eu un effet sur le niveau des loyers...
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Baisse des loyers en compensation de la baisse des APL : Emmanuel Macron enfonce le clou
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6/9/2017
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Dans un discours devant les préfets à l'Elysée le 5 septembre, le président de la République, Emmanuel Macron, a appelé "tous les propriétaires à baisser les loyers de 5 euros" pour compenser la baisse des APL décidée en juillet. "J'appelle publiquement tous les propriétaires à baisser les loyers de 5 euros".
Le chef de l'État s'est également dit "surpris du silence collectif" et de l'absence d'appel "aux bailleurs sociaux, aux propriétaires à baisser le prix du logement". "C'est cela la responsabilité collective" a insisté Emmanuel Macron. Cela confirme la volonté d'user de la baisse des aides personnelles au logement, par ailleurs génératrice d'économies budgétaires, pour peser sur les loyers comme cela apparaît également dans son entretien avec l'hebdomadaire Le Point. Une semaine avant, Gérald Darmanin, ministre de l'action et des comptes publics, avait fait la même suggestion aux propriétaires.
Dans un entretien à l'hebdomadaire Le Point du 31 août, non seulement le président de la République soutenait la mesure de baisse de 5 euros par mois sur toutes les aides personnelles décidée en juillet et qui avait pu paraître improvisée, mais il affirmait envisager d'aller au-delà "dans le cadre d'une transformation profonde qui doit faire baisser les loyers". Depuis plusieurs semaines, les milieux gouvernementaux diffusent la thèse – avérée selon certaines études mais néanmoins controversée lorsqu'elle est invoquée de manière simpliste - que l'aide personnalisée au logement (APL, AL et ALS) alimente la hausse des loyers. Le chef de l'Etat montre ainsi qu'il la reprend à son compte et préconise en même temps "un choc d'offre", que doit permettre un projet de loi présenté à l'automne. "Il faut libérer le droit de l'urbanisme, les procédures, réduire les coûts, les normes, libérer le foncier public et parapublic plus fortement en permettant de vendre à bas prix, simplifier ces règles en ciblant en particulier les zones tendues, c'est-à-dire le Grand Paris, Lyon et la frontière suisse, ainsi qu'Aix-Marseille", expliquait le président de la république. "Dans ces endroits-là, nous allons mettre en place un système d'exception pour réduire les coûts", poursuit-il dans cet entretien.
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Boom de la collecte des SCPI : alerte à la bulle
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4/9/2017
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La collecte de fonds par les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) et les OPCI (organismens de placement collectif en immobilier) explose : +56% de placement en SCPI au premier semestre 2017 par rapport au premier semestre 2016 ! Les épargnants ont placé 3,8 milliards d'euros en SCPI sur les 6 premiers mois de l'année 2017, plus 2,7 milliards dans des OPCI grand public ! Au total, ce sont 6.5 milliards d'euros qui ont été placés par les épargnants en SCPI et OPCI au premier semestre 2017, sur des patrimoines en grande majorité en immobilier d'entreprise et plus particulièrement en immobilier de bureaux.
Selon Guillaume Fonteneau du Blog Patrimoine, "ces chiffres sont d'autant plus inquiétants qu'au premier semestre 2017, le marché global de l'immobilier d'entreprise est estimé à 7 milliards d'euros (en baisse de 40% par rapport à 2016). Les épargnants interviennent donc à hauteur de 54% du marché total de l'immobilier d'entreprise alors même que leur poids historique est très nettement inférieur".
Une souscription aussi massive de la part des petits épargnants laisse craindre un effet de bulle : "les petits épargnants investissent toujours à contre courant ! Vous pouvez être sur qu'une collecte massive sur un produit financier… est le signe qu'il ne faut pas y investir", suggère le Blog Patrimoine.
En cause : les fragilités du marché de l'immobilier d'entreprise, porté en termes de flux par la baisse des taux d'intérêt, mais dont les rendements décroissent de ce même fait, menacé par la perspective d'une hausse des taux qui pourrait entraîner une chute des valeurs. "Comme vous le savez, nous déconseillons l'investissement en SCPI depuis plusieurs années car nous n'arrivons pas à comprendre quel pourrait être le moteur de performance à l'avenir", rappelle le Blog. Pour le moment, le marché reste soutenu par une conjoncture économique favorable et surtout des taux d'intérêt anormalement bas, mais l'évolution nécessaire de la politique monétaire de la banque centrale (2018 ?) et l'augmentation des taux d'intérêt qui pourrait en découler est une épée de Damoclès qui fait craindre le pire", poursuit-il. Car l'immobilier de bureaux se valorise comme un actif financier, comme un obligation, la baisse des taux d'intérêt à pour conséquence la hausse des prix, et vice versa.
La chute potentielle des valeurs qui pourrait en résulter sera elle-même accentuée par l'obsolescence immobilière qui frappe de plus en plus durement un parc pourtant relativement récent. Dans le cas de l'immobilier de bureaux, il s'agit d'un double risque : obsolescence des usages avec le numérique et le nomadisme d'entreprise. Télétravail et bureaux partagés s'imposent et ont surtout pour conséquence de réduire les besoins d'espace de travail et donc l'investissement en bureaux. Obsolescence énergétique ensuite, avec la recherche du confort énergétique des immeubles neufs, moins énergivores, mieux conçus et permettant d'afficher un bilan carbone satisfaisant.
"Le véritable problème, c'est que les épargnants sont persuadés d'investir dans un placement immobilier sans risque ! ", dénonce Guillaume Fonteneau : "je dois vous décevoir, mais l'investissement en immobilier de bureaux et en SCPI n'est pas un placement sans risque surtout lorsque le placement est réalisé sur les plus hauts historiques. "Dans la vraie vie des conseillers financiers, les SCPI sont vendues comme une excellente alternative sans risque aux fonds euros dont le rendement est inexorablement en baisse..." Et de conclure : "Je crains, encore une fois, que l'épargnant crédule devant le beau discours des vendeurs de rêves soit le dindon de la farce !"
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Maisons individuelles : le manque de fiabilité des DPE fausse le marché immobilier
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28/8/2017
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Alors que la classe énergétique des maisons individuelles commence à avoir un impact sensible sur leur valeur immobilière, une enquête de l'UFC-Que Choisir montre que les diagnostics de performance énergétique (DPE) manquent singulièrement de fiabilité ! L'association de consommateurs a demandé à cinq diagnostiqueurs d'établir un DPE pour le même pavillon d'Ile-de-France. Résultat : une consommation d'énergie estimée qui passe du simple au double, et des émissions de gaz à effet de serre qui font le grand écart ! Plus quelques constatations inquiétantes : l'un y voit une chaudière au gaz naturel alors que les propriétaires se chauffent au fioul, un autre établit son rapport sur la base d'un appartement de 200 m2 alors qu'il s'agit d'une maison individuelle de 100 m2, un troisième mentionne un chauffe-eau électrique qui n'existe pas...
Autre expériences : trois professionnels ont classé une maison de plain-pied à Nantes, construite dans les années 70 en D, deux autres en E. En Haute-Loire, une grande maison de village qui a participé à l'enquête se retrouve pour les uns en E, pour les autres en D. En termes de facture énergétique ça change tout. A Montpellier, l'écart de consommation se monta à 80% ! Même chose à Lille, où une maison en briques caractéristiques du Nord a droit elle aussi à deux classes énergétiques différentes. Mais le record est battu par un pavillon des Vosges avec un classement en E, en F ou en G selon les intervenants !
En matière de recommandations de travaux, l'autre volet exigé dans les DPE, ça ne va pas mieux. Les principales déperditions d'énergie sont dues aux murs selon Agenda Diagnostics, qui leur attribue 35% du total à Lille, mais Diagamter ne les juge responsables qu'à 17%. Dans le premier cas, les propriétaires vont juger l'isolation des murs prioritaire, dans le second cas elle ne l'est pas. En Ile-de-France, deux des cinq diagnostiqueurs n'ont même pas préconisé de VMC, alors que c'est le préalable indispensable aux travaux d'isolation qu'ils ont recommandé ! Impossible, en effet, d'éviter la condensation et les moisissures sans VMC dans un logement isolé.
A Nantes, les propositions de travaux sont si différentes que les auteurs de l'enquête se sont demandé si les diagnostiqueurs ont visité la même maison ! "Il y a également de quoi être perplexe à Pau, les uns conseillent d'isoler, les autres pas ! Certains ne savent même pas que les travaux d'économie d'énergie donnent droit à un crédit d'impôt de 30 %, ils l'indiquent à 15 %, voire à 26 % ou encore à 38 %. C'est tout aussi folklorique sur la prise en compte des énergies renouvelables. L'imposant poêle alsacien des Vosges a parfois été ramené au rang de vulgaire chauffage d'appoint qui n'apporte rien", poursuit l'UFC dans son commentaire.
Cinq ans après leur précédente enquête sur les DPE, la situation ne s'est donc visiblement pas améliorée. Ce sont pourtant les résultats désastreux d'alors qui avaient conduit les pouvoirs publics à renforcer les exigences... "En décidant d'imposer l'étiquette énergie aux biens immobiliers en 2010, le gouvernement revendiquait un objectif clair, à savoir accélérer la prise en compte de la valeur verte des logements pour améliorer la performance énergétique du parc immobilier", rappelle l'UFC. Dès 2015, cet objectif paraissait en passe d'être atteint : analysant les bases notariales de ventes de maisons sur l'année 2014, l'association notariale Dinamic avait relevé, pour des biens comparables, un écart de valeur de 5% en moyenne par classe énergétique en province. Par rapport à la classe D, prise comme référence dans l'étude, une maison classée en C s'était vendue, par exemple, 7% plus cher en Occitanie, mais 6% moins cher si elle est en E et 15% de moins si c'est en F ou G ! En Nouvelle Aquitaine, c'est +5% en classe C, mais -8% en classe E et -18% en F ou G. A l'exception de l'Ile-de-France, où le marché très tendu minimise les différences, on retrouvait donc déjà des écarts importants d'une classe à l'autre dans toutes les régions. Même s'ils sont moins élevés dans les Hauts-de-France, c'est tout de même +3% en classe C, -5% en E et -12% en F ou G. Quant au prix des maisons particulièrement bien isolées qui consomment peu d'énergie, il avait déjà tendence à s'envoler. Lorsqu'elles sont classées en A ou en B, la surcote était de +13% en Occitanie, et +14% en Bourgogne-Franche-Comté et en Nouvelle-Aquitaine.
Le Conseil supérieur du notariat vient de réactualiser l'étude en se basant sur les données des transactions effectuées en 2016. Sans surprise, elle confirme l'impact de la classe énergétique sur le prix de vente des maisons en province, à la hausse comme à la baisse. De même que la décote liée à la classe E, la surcote apportée par la classe C reste identique. La dévaluation due aux classes les plus énergivores, F et G, demeure importante, avec de gros écarts selon les régions.
D'où l'importance de DPE fiables, identiques quelque soit le diagnostiqueur ! On en est visiblement loin...
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Logement social : assouplissement de la règle SRU, vrai projet ou ballon d'essai ?
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28/8/2017
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L'information vient du quotidien Le Monde, qui dans son édition du 18 août annonçait que le gouvernement envisageait de revenir sur l'obligation imposée aux communes par la loi SRU (solidarité et renouvellement urbains) de 2000, renforcée par la première loi "Duflot" en 2012, de se doter, d'ici à 2020 d'un parc de 20% de logements sociaux, et pour certaines de 25% à l'échéance 2025. Le journal avance que le gouvernement songe, d'abord, à repousser l'échéance de 2025 pour laisser aux communes le temps de rattraper leur retard et ainsi "renforcer la crédibilité et l'efficacité de la loi". Autre piste : mettre les pénalités financières à la charge des intercommunalités lorsqu'elles sont dotées d'un plan local d'urbanisme (PLUI).
Mais Le Monde évoque aussi la possibilité d'inclure dans ce quota un "parc intermédiaire" dont "les loyers se situeraient entre ceux du privé et ceux du HLM". Ce qui a fait réagir immédiatement les organismes HLM et l'association Droit au logement. Cette dernière appelle dès à présent à une manifestation à Paris le 31 août prochain afin de "durcir la loi SRU et non l'édulcorer", indique l'article du Monde.
D'où un rétropédalage tout aussi immédiat du ministère en charge du logement : Dans un communiqué, il rappelle que dans le cadre de la préparation de la future loi sur le logement, le ministre Jacques Mézard et son secrétaire d'Etat Julien Denormandie "ont souhaité lancer une large concertation nationale" et que celle-ci est ouverte jusqu'au 10 septembre 2017, "afin de faire remonter les propositions des professionnels du secteur, associations et élus, au plus proche des territoires". Le ministère souligne que "cette concertation implique des échanges techniques et informels avec les différents acteurs et l'administration" et indique qu'à "ce jour, plusieurs centaines de contributions ont déjà été émises" et que "toutes les propositions sont analysées pour éclairer les arbitrages à venir". Il rappelle surtout qu'il "présentera sa stratégie logement lors d'une communication en Conseil des ministres en septembre". Cela doit être normalement pour le 13 septembre.
Et de protester de l'attachement du gouvernement "aux principes de la loi SRU" et à son application, affirmant "qu'il tiendra le plus grand compte des avis de la commission nationale chargée de l'examen du respect des obligations de réalisation de logements sociaux, présidée par Thierry Repentin...
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Travaux : une inflation des litiges selon la CLCV
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28/8/2017
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Reprenant ses précédentes études de 2014 et 2015, la CLCV (Confédération logement et cadre de vie) s'est à nouveau penchée sur les litiges rencontrés par les consommateurs en matière de travaux, qu'ils s'agisse de la construction d'une maison ou d'opérations plus modestes telles la réfection d'une salle de bains ou l'installation de panneaux photovoltaïques. 320 dossiers qui ont été examinés, émanant aussi bien du réseau de la CLCV que de témoignages spontanés sur leurs sites. Le constat est que la situation ne s'améliore pas, loin de là.
Sans surprise, les malfaçons constituent le premier fléau en matière de travaux puisqu'ils représentent 43% des litiges, loin devant les cas de non-conformité (22%) ou les retards et abandon de chantier (20%). Et les dossiers deviennent de plus en plus complexes : alors qu'auparavant, le consommateur ne subissait plusieurs types de litiges que dans de rares cas, ceux-ci deviennent désormais plus nombreux. En 2014, on ne constatait un cumul des litiges (retard et malfaçons par exemple) que dans 17% des cas alors que ce chiffre atteint désormais 36%.
Par ailleurs, les retards et autres abandons de chantiers deviennent plus fréquents, passant de 9% à 20% entre 2014 et 2017. Faible consolation, les cas de dépôts de bilan sont plus faibles (7% cette année contre 14% en 2014), mais comme nous l'avons vu, ce résultat est à nuancer avec l'augmentation parallèle des abandons de chantier.
Pour la CLCV, la protection du consommateur est très variable d'un domaine à l'autre. Si elle est de bonne facture en matière de construction d'une maison (sous réserve d'en passer par un contrat de construction en bonne et due forme !), elle l'est nettement moins en cas de travaux de moindre importance. "Dans bien des cas, les prétendus contrats signés par le consommateur ne sont que des devis, mentionnant uniquement le montant des travaux, mais ne portant aucune indication sur, par exemple, la date de commencement du chantier ou sa durée", indique la CLCV. "De même, on ne trouve jamais de clauses fixant des pénalités de retard lorsque le professionnel ne termine pas le chantier dans les temps. Et il est inutile d'essayer de négocier ce point, les contrats proposés étant souvent des contrats d'adhésion n'offrant aucune marge de manœuvre au consommateur".
Enfin, la CLCV déplore une méconnaissance générale chez les clients des droits des consommateurs en matière d'assurance, les notions de garantie décennale et de dommage-ouvrage étant très confuses pour eux.
La CLCV demande en conséquence de rendre obligatoire la signature d'un contrat écrit pour les travaux d'un montant supérieur à 150 euros TTC, contenant obligatoirement certaines mentions, dont la durée du chantier, sa date d'achèvement, les modalités de paiement, de fixer un seuil minimum de pénalités de retard en fonction du montant des travaux (5% par jour de retard par exemple), ou encore d'imposer aux professionnels la souscription d'une garantie de livraison pour tous les travaux supérieurs à un certain montant (1.000 euros TTC par exemple). Ainsi, en cas d'abandon de chantier ou de dépôt de bilan, le garant sera chargé de poursuivre les travaux, sans supplément de coût pour le consommateur. Egalement de communiquer une fiche d'information pédagogique présentant au consommateur les différentes garanties existantes...
Travaux : contre les litiges, faut-il créer un nouveau type de contrat ?
Stéphanie Odéon, le 22/08/2017 à 16:36
Travaux escalier litiges
Image d'illustration © S.O. pour Batiactu
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REACTION. Face aux litiges en matière de travaux, faut-il mettre en place un nouveau type de contrat pour mieux protéger les consommateurs ? La proposition fait vivement réagir la Capeb.
Reprenant ses précédentes enquêtes de 2014 et 2015, la CLCV s'est une nouvelle fois penchée sur les cas de litiges rencontrés dans le cadre de travaux et de construction. La récente enquête montre que les malfaçons restent sur le podium des litiges avec 43% des cas, loin devant les non-conformités (22%) ou les retards et abandon de chantier (20%). Toutefois, l'association de défense des consommateurs note que le taux de malfaçons a diminué de 7% par rapport aux précédentes enquêtes et se demande s'il s'agit là "peut-être" des "prémices d'un signe d'une amélioration de la compétence des professionnels ?".
Elle note également une diminution de cas de dépôts de bilan (14 % en 2014, 7 % en 2017) sans pour autant s'en réjouir : "cela ne doit pas nous rassurer sur la solvabilité financière des entreprises puisque, sur le même intervalle, les retards et abandons de chantier sont passés de 9 % à 20 %, soit une augmentation de plus de 122 % !".
La création d'un contrat proposée par l'association
L'association constate que la protection des consommateurs "est très variable d'un domaine à un autre". Si elle est bonne pour la construction de maison, elle l'est beaucoup moins pour les travaux de "moindre importance", "la faute à l'absence de dispositions fixant un formalisme minimal", estime la CLCV. Dernière constatation : il y a "une réelle méconnaissance des droits des consommateurs en matière d'assurance, les notions de garantie décennale de dommage-ouvrage étant très confuses pour eux", est-il indiqué.
Pour améliorer la protection des consommateurs, l'association formule donc des propositions qui risquent de faire grincer des dents les professionnels du bâtiment qui se plaignent déjà des lourdeurs administratives. Elle suggère en effet de "rendre obligatoire la signature d'un contrat écrit pour les travaux d'un montant supérieur à 150 € TTC, contenant obligatoirement certaines mentions, dont la durée du chantier, sa date d'achèvement, les modalités de paiement", "de fixer un seuil minimum de pénalités de retard en fonction du montant des travaux (5 % par jour de retard par exemple)", mais aussi "d'imposer au professionnel la souscription d'une garantie de livraison pour tous les travaux supérieurs à un certain montant (1.000 € TTC par exemple). Ainsi, en cas d'abandon de chantier ou de dépôt de bilan, le garant sera chargé de poursuivre les travaux, sans supplément de coût pour le consommateur ; de communiquer une fiche d'information pédagogique présentant au consommateur les différentes garanties existantes".
"Ils feraient mieux de regarder qui ils prennent avant de se lancer dans des travaux", Patrick Liébus, Président de la Capeb
"C'est du grand n'importe quoi !", réagit Patrick Liébus, président de la Capeb. "Nous avons déjà réussi à éviter de remplir le document pour la TVA à 5,5%, on ne va pas remettre autre chose", ajoute-t-il. La mise en place de ce type de contrat alourdirait encore un peu plus la charge de travail des entreprises, explique-t-il.
Pour lutter contre ces litiges, le président de la Capeb pointe du doigt les modalités du choix des entreprises. "Ils [les particuliers] feraient mieux de regarder qui ils prennent avant de se lancer dans des travaux", estime-t-il. Patrick Liébus leur recommande donc de passer par des entreprises de proximité qui ont pignon sur rue et contre lesquelles ils pourront facilement se retourner. "Il y a une forme de sécurité à passer par des sociétés de proximité", selon lui. Il en profite aussi pour dénoncer une nouvelle fois ces micro-entreprises qui leur font parfois du tort en ne respectant ni les règles, ni la qualité des travaux.
Revenant sur la mise en place d'un nouveau type de contrat, il se demande s'il est aussi prévu des pénalités pour les particuliers qui ne respectent pas les délais de paiement. Patrick Liébus ne comprend pas l'utilité d'un tel document alors qu'il existe déjà des règles en la matière. Pour lui, dès la création du devis il est mentionné le détail des travaux, les modalités d'exécution et de paiement. Mais c'est là le nerf de la guerre pour les artisans. "Aujourd'hui, nous sommes confrontés régulièrement à des retards de paiements. Nous servons de banquier", dit-il amer. "Quand le client nous impose son règlement en trois fois, nous n'avons pas les moyens de refuser", donne-t-il en exemple.
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Boom de la piscine privée en France
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25/8/2017
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A l'occasion du prochain salon Piscine et Bien-être qui se tiendra du 2 au 10 décembre à Paris Porte de Versailles, la Fédération des professionnels de la piscine et du spa vient de publier le baromètre 2017 de la France et ses piscines. On y apprend que la France compte 1,9 millions de piscines privées, soit 1 piscine pour 38 habitants. Avec ce chiffre, nous sommes au 1er rang européen, devant l'Espagne et l'Allemagne. Et même au 2ème rang mondial, derrière les Etats-Unis !
Le chiffre d'affaire des professionnels de la piscine a progressé de 12% au premier trimestre 2017 par rapport à l'année précédente. C'est le trimestre où sont passées la plus grande partie des commandes pour l'été. Le nombre de commandes signées au cours du semestre est en augmentation de 20% par rapport à l'hiver 2016. Le nombre de piscines livrées est lui en augmentation de 16% pour la même période.
L'engouement ne faiblit pas : 40% des Français souhaitent disposer d'une piscine, ce qui explique peut-être l'augmentation de 10% des devis établis.
Pour accentuer les effets bien-être, les spécialistes des piscines proposent désormais de plus en plus d'équipements, comme les spas intégrés, la nage à contre-courant, les aquabikes, les jets de massage, les harnais de nage, etc. Inscrits dans une démarche durable, les professionnels de la piscine proposent aussi de nombreuses solutions pour tendre vers la piscine basse consommation. L'eau fait ainsi partie de leurs priorités, avec des piscines moins gourmandes : le volume utile au remplissage d'un bassin a ainsi été divisé par 3 en 25 ans, passant de 130 m3 pour une piscine de 12x6 m dans les années 80 à 45 m3 pour 8x4 m aujourd'hui. Son renouvellement en eau ne représente désormais que 15 m3 par an, soit deux fois moins qu'une simple fuite au goutte à goutte d'un robinet (env.35 m3 /an). Un renouvellement qui peut également être assuré par les eaux de pluie dans certaines régions et qui peut même être évité en faisant appel à l'hivernage "au compresseur", proposé par de nombreux spécialistes, vidangeant les canalisations pour éviter d'abaisser le niveau d'eau durant l'hiver.
Par ailleurs, il existe de nombreux systèmes permettant de restreindre la consommation de l'eau en évitant son évaporation : couvertures, abris, etc. De plus, certains équipements comme les robots permettent également de limiter l'utilisation d'eau en réduisant l'encrassement des filtres et donc leur nettoyage. Par ailleurs, les professionnels proposent de nombreux conseils et solutions pour diminuer l'utilisation des produits de traitement, qui ne représentent désormais que 20% du traitement de l'eau, puisque 80% du travail résulte des opérations mécaniques. Les professionnels proposent des solutions de pré-dosage ou des systèmes automatiques pour limiter l'utilisation des produits de traitement...
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universimmo.com
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