SUIVRE
Décryptages - l'actualité de la semaine |
|
Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
|
Nouveau sondage sur le bien-être des français dans leur immeuble
|
2/11/2006
|
Le groupe Loiselet & Daigremont renouvelle l'expérience réalisée il y a un an (1) et l'institutionnalise en "Observatoire du bien être dans les immeubles"; il publie un nouveau sondage exclusif réalisé par Ipsos pour Vivre Plus, mettant en évidence une progression du nombre de français se sentant bien dans leur immeuble : 85% contre 82% l’an passé, et même 53% des sondés se sentent "très bien" !
Réalisé sur un échantillon de résidants d'immeubles collectifs (2), la proportion de locataires est prépondérante (77%). Par contre, le logement social est très peu représenté (moins de 4% de l'échantillon alors qu'ils représentent près de 40% des locataires...). Notons aussi que près de 20% des sondés habitent des immeubles de 50 logements et plus, alors que cette proportion n'est que de 11% dans le parc privé (mais 25% dans le parc HLM)...
Par rapport à l'an dernier, les premières raisons du bien-être que sont la tranquillité, les bonnes relations avec le voisinage et plus accessoirement la sécurité se renforcent encore dans les citations (70% contre 65), l'environnement reste stationnaire (36% contre 37), et la conception ou les caractéristiques de l'appartement reculent (14% contre 18).
La tranquillité, les bonnes relations avec le voisinage et la sécurité reculent parallèlement dans les citation des principales raisons de mal-être, alors que la petitesse de l'appartement, le mauvais entretien et la vétusté sont plus mal ressentis que l'an dernier (47% contre 39)...
Comme l'an dernier, ceux qui se sentent "très bien" dans leur immeuble sont plutôt propriétaires, retraités, habitant Paris, de niveau d'instruction supérieur au bac et avec un revenu mensuel net dépassant 2.300 euros.
A contre-courant des rapports multiples mettant en évidence un mal-logement croissant, les chiffres de l’Observatoire exprimeraient selon le communiqué du Groupe Loiselet & Daigremont "l’attachement à leur cocon, le souhait de favoriser ce bien-être chez soi et le désir de le faire durer". La faible représentation du logement social et vraisemblablement de la partie de la population logée de manière précaire expliquent certainement ce décalage...
(1) Universimmo.com - L'actualité en bref, 22/9/2005 : Un sondage IPSOS pour Loiselet & Daigremont sur le bien-être dans les immeubles
(2) Sondage réalisé par Ipsos, du 30 juin au 4 juillet et du 7 au 11 juillet 2005 auprès de 775 individus de 20 ans et plus résidant dans des appartements, issu d’un échantillon national représentatif de 1886 individus âgés de 18 ans et plus, résidant en France métropolitaine. Cette population a été sélectionnée selon la méthode des quotas (sexe, âge, profession du chef de ménage) doublée de la stratification région/catégorie d’agglomération.
|
|
La capacité d'achat dans l'ancien se stabilise
|
30/10/2006
|
Le Crédit Foncier et l'école de commerce ESSEC ont publié à nouveau leur indicateur semestriel, mesurant la capacité d'achat moyenne en nombre de m2 des primo-accédants, ainsi que leur marge de solvabilité, représentant la surface supplémentaire pouvant être achetée avec un taux d'effort maximum, c'est-à-dire avec des mensualités plus lourdes et une durée de prêt allongée (1).
Alors qu'au premier semestre 2000, la capacité d'achat était de 59 m2, elle est tombée à 48,4 m2 au second semestre 2005 (2) avant de se stabiliser à 48,8 m2. La légère hausse de 0,4 m2 (0,8%) s'explique, selon l'étude, par l'allongement de la durée des prêts (21,5 ans) et la hausse de la part du revenu consacrée au remboursement du crédit immobilier.
La marge de solvabilité, c'est à dire la différence entre l'achat moyen et l'achat maximal, est de 14 m2, un chiffre en baisse continue depuis 2000 où il était de 27,1 m2 et même par rapport au semestre précédent où il était encore de 16,6 m2 ! Cette baisse est évidemment la conséquence directe de l'explosion du prix de l'immobilier.
Ces moyennes cachent de fortes disparités régionales, dans l'absolu comme en évolution : ainsi l'Ile de France et la région Provence Alpes Côte d'Azur présentent toujours les plus faibles capacités d'achat (respectivement 40,9 et 42,7 m2). Et, c'est en Auvergne qu'elles sont le plus élevées avec des surfaces de 101,5 m2. Rhône Alpes enregistre la baisse la plus importante: -4,4%. En revanche, deux régions ont vu leur capacité moyenne d'achat augmenter au cours du premier semestre 2006: Poitou-Charentes (+0,2%) et Franche Comté (+0,4%). Pour les grandes agglomérations, Paris intra-muros, Nice et Marseille ont les capacités d'achat les plus faibles (respectivement 27,5, 34,9 et 45,7 m2). Et Bordeaux, avec 60,8 m2 passe devant Lille (60,5 m2) pour la capacité d'achat la plus élevée.
(1) Communiqué de presse : "Une capacité moyenne d’achat stable au premier semestre 2006 à 48,8 m², selon l’indicateur Crédit Foncier – ESSEC"
(2) Universimmo.com - En bref, 4/5/2006 : "La capacité d'achat pour un premier achat immobilier est en recul"
|
|
|
Etat alarmant de la sécurité électriques des logements anciens
|
30/10/2006
|
Effectuée par analyse de 5.000 questionnaires récents Diagnostic Confiance Sécurité réalisés à la demande par Promotelec afin de mieux connaître l'état des logements dangereux et d'établir une typologie précise des risques constatés par les professionnels dans des logements présentant des installations électriques défectueuses, une étude fait ressortir que 99% des logements ayant fait l’objet d’un diagnostic "sont potentiellement dangereux, voire très dangereux".
Certes, les diagnostics ne sont demandés a priori que pour des installations vétustes, mais elle a notamment permis de constater que 99% des logements analysés présentent au moins une anomalie : absence de liaison équipotentielle supplémentaire dans les locaux contenant une baignoire ou une douche (70,7% des logements diagnostiqués), non-respect des volumes réglementés dans ces locaux (54%), absence ou non-continuité électrique d'éléments constituant le réseau de terre (76,9%), prise de terre de résistance incorrecte ou douteuse (33,5%) ou canalisation d'eau ou de gaz utilisée comme conducteur de protection (12%), anomalies dans le tableau électrique (74,7%), enfin matériels proscrits dans le logement concernant les appareillages (fusibles, disjoncteurs, interrupteurs, boutons de commande…) dans 74,2% des logements analysés et les prises de courant dans 51,4%...
Par ailleurs, l’enquête ne révèle pas de différences significatives des anomalies selon le type de construction (appartement ou maison) : ainsi, les risques liés au réseau de terre, par exemple, concernent 86,1% des maisons individuelles analysées contre 75,8% des appartements.
Enfin, selon l'âge du bâtiment, l'étude souligne que les anomalies sont moins fréquentes pour ceux construits après 1974. L'obligation du contrôle des installations ayant certainement contribué à diminuer la fréquence des anomalies.
L’ONSE (Observatoire national de la sécurité électrique) avait dans une étude réalisée en 1998 révélé que parmi les 16 millions de logements de plus de 30 ans, 46%, soit plus de 7,3 millions, ne répondaient plus aux règles de sécurité, et qu’il faudrait ajouter à ce nombre, chaque année, 300.000 logements supplémentaires. Parmi ces 7,3 millions de logements, 2,3 millions étaient équipés d'installations électriques particulièrement dangereuses : contacts électriques directs, mises à la terre inadaptées, risques multiples…
Promotelec rappelle que sur 250.000 incendies se produisant chaque année en France, 80.000 sont d'origine électrique et provoquent tous les ans 4.000 victimes dont 100 morts.
Le dossier de presse rappelle les 5 dispositions qui font l'objet du "Guide de la mise en sécurité de l'installation électrique" édité par Promotelec pour les logements anciens : présence d'un appareil général de commande et de protection (en général le disjoncteur de branchement installé par EDF ou un interrupteur général permettant de couper le courant dans tout le logement), présence indissociable d'une prise de terre permettant d'écouler toute fuite de courant vers la terre et d'une protection différentielle permettant, dès que cette fuite est trop importante, coupe l'alimentation, présence d'au moins un tableau de répartition et de protection adaptées à la section des fils électriques, attention toute particulière portée à la salle de bains, et élimination de tout risque de contacts directs avec des éléments sous tension
|
|
|
Les salons de novembre à Paris : Ecobuilding performance et Salon de la copropriété et de la gestion de biens
|
27/10/2006
|
Le premier se tient les 8 et 9 novembre prochains : Ecobuilding Performance (1) décline la performance énergétique et le développement durable dans la construction neuve comme dans le bâtiment existant sur fond de protocole de Kyoto, Plan Climat, loi du 13 juillet 2005 de programme fixant les orientations de la politique énergétique (loi POPE), RT2005, label NF-HQE, diagnostic de performance énergétique (DPE), certificats d'économie d'énergie (CEE), labels HPE et THPE, ouverture des marchés de l’énergie, prêts éco-bonifiés, crédits d'impôts, etc.
Le deuxième est la 12ème édition du Salon de la copropriété, désormais étendu à la gestion de biens (2), et reste le rendez-vous incontournable des acteurs de la gestion immobilière dans le secteur résidentiel : copropriétaires, membres ou présidents de conseil syndical, propriétaires résidents et bailleurs ainsi que les professionnels du secteur immobilier - syndics, administrateurs de biens, entreprises et prestataires du bâtiment, fournisseurs d'énergie, architectes, organismes financiers, etc.
Les sites Universimmo.com et Universimmo-pro.com sont partenaires officiels Internet de ces deux salons.
(1) Paris Expo - Hall 8 - Porte de Versailles les 8 et 9 novembre 2006 - voir le site du salon et retirer un badge d'accès gratuit
(2) Paris Expo - Halls 5.2 et 5.3 - Porte de Versailles du 15 au 17 novembre 2006 - voir le site du salon et retirer un badge d'accès gratuit - codepour participer au tirage au sort : UNIVW
|
|
|
Revenus fonciers : l'option pour le réel et le retour au microfoncier assouplis
|
26/10/2006
|
L'annonce en été faite par le ministre des finances en réponse à une question du député Jean-Paul Anciaux (1) : "lorsque le contribuable continue à souscrire une déclaration au régime réel au-delà du terme de la période d'option de trois ans, il est considéré comme exerçant une option annuelle, et non plus triennale". Rappelons que pour les contribuables placés de plein droit sous le régime du micro-foncier (revenu brut foncier annuel n'excèdant pas 15.000 euros), l’option pour le régime réel d’imposition (qui s’exerce pour 3 ans) était jusqu'à présent aussi renouvelable pour 3 ans. Rappelons aussi que l’option comme la renonciation ne sont soumis à aucun formalisme et résultent simplement du dépôt d’une déclaration n°2044 (régime réel d’imposition), ou de la mention des revenus fonciers dans la déclaration n°2042 (régime du micro foncier).
(1) Rép. min. n°94953, JOAN 5 septembre 2006
|
|
|
Dossiers de candidature à la location : vers une liste limitative de documents à fournir ?
|
26/10/2006
|
La HALDE (Haute Autorité de Lutte contre les Discriminations et pour l’Egalité) aurait demandé au ministre en charge du logement, Jean-louis Borloo, de soumettre à la Commission Nationale de Concertation le projet de fixation d'une liste limitative de documents susceptibles d’être demandés aux locataires, les pratiques discriminatoires en matière de logement étant liées, selon la HALDE, à l’absence d’une telle liste...
à voir également
- Discriminations à la location : vers la tolérance zéro ?
- Discriminations au logement : la HALDE les confirme
|
|
|
Une aide gratuite aux salariés ayant à faire face à des difficultés de logement
|
25/10/2006
|
Les organismes collecteurs du "1 % logement" vont proposer le "CIL-PASS assistance", une aide permettant aux salariés confrontés à des situations conjoncturelles difficiles et imprévues d’être assistés dans leur parcours résidentiel. Son originalité est qu’elle ne prend nullement en compte les critères de sélection des dispositifs sociaux traditionnels et ne s’adresse pas uniquement aux bénéficiaires de minima sociaux. Présenté à la presse par un des principaux organismes collecteurs, le groupe Solendi, le CIL-PASS assistance s’adresse à tous les salariés en défaut de paiement de loyers, ou dans l'impossibilité de rembourser un prêt immobilier, ou encore confrontés à des contraintes de charges de logement exceptionnelles, une complication dans la recherche de logement, etc.
Son objectif est d’apporter une réponse concrète pour que les salariés retrouvent, au plus vite, leur pleine capacité dans l’exercice de leur activité professionnelle. La prestation est anonyme et confidentielle, et gratuite pour les entreprises assujetties au 1 % logement et leurs salariés. Elle peut prendre la forme d'une renégociation de prêt immobilier, un allègement temporaire de quittance, un prêt relais ou des aides plus classiques, telles que les aides LOCA-PASS.
Cette aide vise à remédier à la fragilisation économique et sociale croissante des salariés : ainsi que le fait remarquer justement le groupe Solendi, les dossiers de surendettement qui étaient essentiellement d'origine bancaire dans les années 90, sont désormais liés pour les trois quarts d'entre eux à des "accidents de la vie" (chômage, divorce, etc.), dont les victimes sont de plus en plus des salariés. L’augmentation du nombre de séparations conjugales, de situations de précarisation, voire de pertes d’emplois font que les revenus et les situations familiales ne sont plus adaptés à la taille et aux charges financières des logements.
Or il s’avère que le public de salariés est, par ailleurs, peu pris en compte par les dispositifs sociaux traditionnels, qui honorent essentiellement les bénéficiaires de minima sociaux. Enfin, les entreprises peuvent subir les contrecoups des situations de difficultés de leurs salariés en termes de retards, d’absences, de baisse de productivité, voire même d’absentéisme, alors même qu’elles disposent de peu de moyens en interne pour proposer des éléments de solution...
|
|
|
L’accroissement du nombre de ménages dope la demande de logement
|
24/10/2006
|
C’est ce qui ressort d’une étude prospective de l’INSEE (1) qui estime que si la natalité, la mortalité, les migrations et les comportements de cohabitation continuent sur leur tendance actuelle, l’augmentation moyenne du nombre de ménages entre 2005 et 2030 pourrait être comprise entre 236.000 et 261.000 par an. Cette croissance, rapide les premières années, s’atténuerait ensuite. A l’horizon 2030, le nombre moyen de personnes par ménage serait compris entre 2,04 et 2,08 au lieu de 2,31 en 2005. Imputable en grande partie au vieillissement de la population, la baisse de la taille des ménages est quasiment inéluctable ; elle est aussi alimentée selon l’étude par la "relative désaffection dont souffrent les modes traditionnels de cohabitation". Alors qu’en 1982, 83% des hommes de 35 ans vivaient en couple, ils ne sont plus que 71% en 2005 ; chez les femmes, les proportions correspondantes sont de 85% et 74%. Corrélativement, au même âge, 11,3% des femmes sont à la tête d’une famille monoparentale et 8,7% vivent seules, alors qu’elles étaient 6,7% et 4,5% respectivement en 1982...
Au total, suivant les hypothèses, il y aurait en 2030 entre 5,9 et 6,5 millions de ménages en plus par rapport à aujourd’hui. Si l’on considère que dans le chiffre global de construction de 400.000 logements par an au cours de ces dernières années, une partie de ces logements vise à remplacer les logements démolis (30 à 50.000 par an ?) ainsi que les logements qui ne conviennent plus par leurs caractéristiques ou leur localisation, il faudrait maintenir le rythme actuel de construction pendant une bonne dizaine d’années pour voir se résorber le déficit actuel de logements estimé à environ 1 million d’unités !
(1) Des ménages toujours plus petits Insee Première n°1106 - octobre 2006
|
|
|
ANRU : le programme de rénovation urbaine en marche
|
24/10/2006
|
A la mi-octobre 2006, l'ANRU, l'Agence nationale pour la rénovation urbaine, créée par la première des lois "Borloo" du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine pour servir de "guichet unique" réunissant l'ensemble des financements consacrés à la rénovation de 750 quartiers en difficulté (1), avait validé pour plus de 24 milliards d'euros de travaux programmés sur les 5 années à venir.
139 conventions ont été signées pour 112 quartiers prioritaires et 77 quartier supplémentaires, représentant ensemble une population 1,5 millions d'habitants ; 215 autres dossiers sont déjà passés en comité d'engagement pour 284 quartiers concernant 2,2 millions d'habitants ; l'ensemble représente un investissement global de 24 milliards d'euros.
L'état d'avancement publié (2) fait valoir la "déconstruction" de 91.418 logements, la construction de 89.300 logements sociaux en remplacement, la réhabilitation de 192.690 logements et la "résidentialisation" de 210.251 autres (clôture et réaménagement des espaces aujourd'hui pour la plupart en terrains vagues ou friches...).
(1) Universimmo - en bref, 23/2/2004 : "L'Agence nationale pour la rénovation urbaine est créée"
(2) Lire le document
|
|
|
Une enquête sur la renégociation des contrats d’entretien d’ascenseurs dans les copropriétés
|
20/10/2006
|
Seuls 30% des nouveaux contrats souscrits conformément à la nouvelle réglementation en remplacement des anciens contrats "complets" ont été souscrits après négociation des clauses potentiellement défavorables aux copropriétaires, comme celles dites de "vétusté" relatives aux remplacements de pièces (mais ce taux monte à 69% dans les immeubles gérés par un syndic bénévole) ! 70% des contrats globalement (mais seulement 31% chez les syndics bénévoles) ont été souscrits sur des contrats-type proposés par les ascensoristes, et dans ce cas 8 fois sur 10 signés par les syndics sans concertation préalable avec le conseil syndical ! C’est un des résultats d’une enquête de l’ARC (Association des responsables de copropriété) réalisée auprès de ses adhérents. Il en ressort également que lorsque les conseils syndicaux ont été associés à la négociation des contrats, les copropriétés ont obtenu dans 80% des cas une absence de majoration voire même une baisse du montant annuel, alors que les ascensoristes ont eu tendance à demander des augmentations de 15 à 20% à prestations égales en raison des contraintes et obligations supplémentaires imposées d’après eux par les textes. Lorsque les conseils n’ont pas été associés, le chiffre des absences de majoration ou baisse tombe à 15 % ! Et dans le cas où il y a eu une augmentation, celle-ci va de 5 % à 25 %, avec une moyenne de 13 % (enquête réalisée auprès de 379 copropriétés, à 62% franciliennes, gérées pour 73% d’entre elles par un syndic professionnel)...
|
|
|
universimmo.com
|
|
|
