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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Les Français veulent devenir propriétaires pour s'enrichir
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17/10/2011
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Une enquête du Crédit Foncier contredit au moins partiellement l'idée que s'échinent à faire passer les professionnels, selon laquelle la hausse des prix de l'immobilier n'aurait aucune cause spéculative et ne serait due qu'au déséquilibre entre une offre insuffisante et une demande "boostée" par par la démographie et les évolutions sociologiques (divorces, décohabitation, etc.).
Le Crédit Foncier a fait étudier 4 générations d'accédants immobiliers
en interrogeant 60 personnes de 4 générations d'emprunteurs du Crédit Foncier, primo accédants en 1980, 1990, 2000 et 2010, pour comprendre l'évolution des motivations, les attentes de ses clients ainsi que pour dresser le bilan de leur perception et de leur représentation de l'achat immobilier. Parallèlement, 1.600 personnes ont été sondées par l'institut de sondage Harris Interactive sur les mêmes thèmes. Il en ressort que les acquéreurs, toutes générations confondues, considèrent que l'immobilier apporte sécurité et liberté (avoir son propre toit et avoir un capital pour voir venir), et permet d'économiser un loyer. L'envie de devenir propriétaire existe, quel que soit le contexte, avec un enthousiasme qui ne se dément pas, les années passant. Autre constante : acquérir un bien immobilier est un acte réfléchi, résultat d'une longue maturation. "On ne devient pas propriétaire sur un coup de tête", indique le commentaire.
Par contre, la génération 2010 s'avère plus "stratège" et "opportuniste" que les trois précédentes : elle arbitre aisément entre achat et location et met moins d'affect dans l'acquisition immobilière ; par ailleurs, ce n'est pas tant le niveau de prix qui la préoccupe que la perspective de devenir propriétaire et de réaliser une plus value. Ainsi, ces primo accédants sont à 63,8% motivés dans leur décision d'achat par "la volonté d'investir dans la pierre pour pouvoir revendre plus tard avec une plus-value", alors que ce chiffre n'était que de 47,2% pour la génération 80. De même, l'intention de "revendre dès que possible pour acheter un logement de plus grande valeur" est passée de 4,2% dans les années 80 à 22% avec les primo accédants de 2010 (les chiffres sont respectivement de 8,9% pour les années 90 et de 13,5% pour les années 2000). Ce qui peut s'expliquer par la nécessité, compte tenu de la hausse des prix, de passer par une étape intermédiaire avant d'acheter un bien totalement adapté à ses besoins.
Paradoxalement, ce contexte de hausse des prix permet aux acheteurs d'aujourd'hui de ressentir davantage de fierté de devenir propriétaires (67% contre 54% pour la génération 2000). La génération 2000, favorisée par un contexte économique favorable, se déclare "la plus satisfaite", les acheteurs des années 1990 se disent "raisonnables" et ceux des années 1980 mettent en avant les "sacrifices" consentis pour rembourser son emprunt. Ainsi, cette tranche d'âge a probablement contribué à favoriser la hausse des prix !
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La signature des conventions d’utilité sociale
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17/10/2011
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Le secrétaire d’Etat chargé du logement a fait un point au Conseil des ministres le 12 octobre de la signature avec les organismes HLM des conventions d’utilité sociale (CUS) créées et rendues obligatoires par la loi "Boutin" du 25 mars 2009. Ces conventions, conclues pour une durée de six ans, comportent les engagements pris par les bailleurs sociaux en matière de développement de l’offre de logement, de modernisation du parc et de service aux locataires. Elles doivent permettre un pilotage stratégique par l’Etat, qui doit vérifier tous les deux ans l’atteinte des objectifs contractualisés, et peut le cas échéant prononcer des sanctions.
Selon le secrétaire d'Etat, 666 conventions couvrant plus de 95% du parc sont aujourd’hui signées. L’analyse par l'administration de cette première génération de conventions fait ressortir des objectifs ambitieux en matière de construction, mais aussi de rénovation, en particulier de rénovation thermique, dans la continuité du "Grenelle de l’environnement", mais par contre plus modestes pour la vente de logements sociaux aux particuliers. Au grand regret du gouvernement, qui prétend un peu vite qu'elle serait "plébiscitée par les locataires", ce qui ne se vérifie pas vraiment sur le terrain...
Autre regret : des objectifs très modestes également quant aux innovations en matière de loyer, qui restent selon lui peu expérimentées...
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Les promoteurs interpellent les futurs candidats à la présidentielle
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14/10/2011
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Constatant le ralentissement de leur activité et estimant qu'il manque en France entre 500.000 et 1,2 million de logements, les promoteurs immobiliers, par la voix de leur fédération (la FPI) mettent les pieds dans le plat et soumettent plusieurs propositions aux futurs candidats à l'élection présidentielle, demandant que le logement (re)devienne le "grand chantier de la République" au cours de la prochaine législature. Il est vrai que les intentions affichées en 2007 se sont largement perdues dans les sables...
"Bientôt 5 générations vont avoir besoin de se loger en même temps avec une ou deux générations seulement sous le même toit, à la différence des siècles précédents où 3 générations vivaient simultanément et cohabitaient dans le même logement", a souligné Marc Pigeon, le président de la FPI, dans un document rendu public.
Situation aggravante : le prix des logements anciens a crû de 141% entre 2000 et 2010 tandis que la progression des revenus sur la même période n'a été, selon l'INSEE, que de 43%.
Prenant le contrepied de la politique du gouvernement ces deux dernières années, ils demandent la suppression du nouveau prêt à taux zéro (le "PTZ+") pour les achats dans l'ancien sans travaux de rénovation, lui reprochant de n'avoir fait que contribuer à l'inflation des prix, risque que niait encore Benoits Apparu, le secrétaire d'Etat au logement, en début d'année.
L'économie attendue de cette mesure (1,3 milliard d'euros par an) permettrait, selon la FPI, de financer (900 millions) la diminution de la TVA de 19,6% à 5,5% pour les ménages à revenus modestes qui achètent pour la première fois des logements neufs dans des communes où s'applique la loi de Solidarité et de renouvellement urbain (SRU), destinée à porter le taux de logements sociaux à 20% du total.
Les 400 millions restants pourraient permettre d'accorder des PTZ+ pour les propriétaires de logement anciens où seraient effectués des travaux de rénovation portant la qualité thermique et énergétique quasiment au niveau du neuf.
Pour lutter contre la pénurie de foncier, la FPI demande d' "accélérer la remise à disposition des friches publiques", reprochant à l'Etat de ne pas avoir mis ses actes en conformité avec ses intentions. "Les établissements publics ou les sociétés à capitaux publics ne cèdent bien souvent leurs terrains, même devenus des friches, que lorsqu'ils ont besoin de dégager des ressources (...) et les vendent, le plus souvent, au plus offrant, participant ainsi à l'inflation du prix des terrains et se comportant comme des spéculateurs", déplore Marc Pigeon.
Enfin, et ce n'est pas la proposition la moins originale, la FPI demande la suppression du "1% logement", il est vrai déjà fortement ponctionné par l'Etat, et son remplacement par une aide directe des entreprises à leurs salariés pour trouver un logement, à l'aide de comptes d'épargne logement qui seraient abondés par les entreprises...
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L'IRL toujours en légère accélération...
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14/10/2011
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Mécaniquement, l'IRL (indice de référence des loyers) qui suit avec quelques trimestres de décalage l'indice de l'inflation, passée par une phase d'évolution négative puis à nouveau légèrement positive, continue sa hausse mais sans excès : il marque au 3ème trimestre 2011 avec une valeur d'indice de 120,95 une hausse de + 1,90% sur un an, après +1,73% au 2ème trimestre, +1,60% au 1er trimestre, +1,45% au 4ème trimestre 2010, +1,10% au 3ème trimestre 2010, +0,57% au 2ème trimestre, et surtout après une séquence de quasi-stagnation et même ponctuellement de baisse aux trimestres précédents : +0,09% sur un an au premier trimestre 2010, succédant à une baisse de 0,06% au 4ème trimestre 2009 (v. notre section des indices et chiffres-clés).
C'est l'effet de son mode de calcul : l'IRL est en effet calculé, depuis la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat, à partir de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ; il suit donc les évolutions de l'inflation mais avec retard : avec la reprise de l'inflation fin 2010 et début 2011, il est à prévoir une remontée très lente dans les prochains trimestres…
Rappelons que les nouvelles valeurs recalculées de l'IRL (v. notre section des indices et chiffres-clés) sont à prendre en compte pour toutes les révisions applicables à compter du 10 février 2008. Les valeurs de l'ancien calcul restent valables pour les révisions applicables du 1er janvier 2006 au 9 février 2008, mais ont été effacées du site de l'INSEE mais sont conservées sur notre site.
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Les ascensoristes soucieux de leur image et de leurs relations avec leurs clients...
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14/10/2011
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La fédération des ascenseurs (FDA) a présenté le 14 octobre les résultats d'un sondage CSA (1), révélant sans surprise que l'ascenseur tient une place essentielle dans la vie quotidienne et constitue un élément de bien-être indéniable, notamment pour les personnes âgées et les handicapés, ce que tout un chacun aurait pu deviner, mais aussi qu'il est souvent en panne (44% des sondés, dont 48% pour les femmes et 39% pour les hommes), qu'il est plutôt fiable (74% des propriétaires mais seulement 64% des locataires), plus sûr qu'il y a quelques années (73% des sondés), mais suscitant tout de même des angoisses pour 40% des personnes interrogées...
Chez les usagers, 68% des personnes interrogées estiment que les entreprises en charge des ascenseurs sont sérieuses et efficaces, 67% estiment que les ascenseurs sont bien entretenus mais, 43% soulignent le manque d'information sur les interventions et les réparations effectuées, et 43% disent que les techniciens sont peu visibles. Globalement les usagers aspirent à une approche plus humanisée (suivi technique, prévention des risques, éducation sur les bons comportements, information plus régulière, …). Mais, concernant la profession des ascensoristes, les usagers interrogés sont également critiques. Ils estiment que trop peu d'entreprises sont connues (seules sont citées les marques des quatre grandes entreprises) et s'interrogent sur certaines pratiques (coût, légitimité de la rénovation du parc, dysfonctionnements après les travaux).
Les donneurs d'ordre ont très majoritairement une image favorable des ascensoristes, de sérieux, efficacité, compétence, innovation et qualité de la relation client (scores de 64 à 92% selon les critères), mais parmi les personnes qui ont une mauvaise opinion, ils sont 70% à penser que cette image s'est détériorée ces dernières années (en lien avec la nouvelle règlementation et l'obligation de procéder à des travaux de sécurisation, perçue pourtant comme bénéfique pour la sécurité des usagers). Les critiques formulées sont un manque de transparence du secteur pour 46%, et une opacité du secteur avec un marché perçu comme fermé (4 grandes marques plus connues et donc, seules citées), avec un déficit de concurrence pour 52% des sondés. Egalement pointés : la faiblesse du rapport qualité/prix pour 42% des personnes, le manque de clarté des devis pour 30% des personnes.
Les dépenses occasionnées auprès des copropriétaires pour la sécurisation ont du mal à passer. Ces derniers sont "seulement" 66% à estimer que la règlementation de 2003-2004-2005 est une bonne chose (contre 82% des responsables de l'immobilier professionnel et des administrations). Cette règlementation nourrit la mauvaise image de la profession : plus on la connaît, plus on est critique vis à vis des ascensoristes !
Du coup, ces derniers ne ménagent pas leur peine pour améliorer les relations : le 4 octobre ont été organisées pour la première fois des "rencontres" avec tous les acteurs qui gravitent dans l'univers de l'ascenseur (copropriétaires, syndics, professions de l'immobilier, contrôleurs, pouvoirs publics, bureaux d'études, représentants des locataires, architectes,...). De manière prévisible est ressorti le manque de communication et de compréhension entre les acteurs qui conduit à de la méfiance réciproque : entreprises ascensoristes, contrôleurs techniques, bailleurs et syndics de copropriété, représentants des locataires ; un manque d'information des propriétaires pour mieux comprendre les enjeux de l'accessibilité, et un besoin de ré-humanisation de la relation, via le technicien d'intervention...
A noter que les députés ont adopté le 29 septembre en 1ère lecture du projet de loi pour la protection et l'information des consommateurs une mesure instaurant la possibilité pour le propriétaire d'un ascenseur qui fait réaliser des travaux importants sur son installation (liste à fixer par décret) par une autre entreprise que celle titulaire du contrat d'entretien en cours, de résilier ce contrat de plein droit moyennant un préavis de trois mois, mais avec droit pour ce prestataire de réclamer une indemnité financière dont le montant maximal correspond au coût de la partie de la prestation correspondant à la réparation et de remplacement de pièces importantes due au titre de la période non exécutée du contrat...
(1) L'étude réalisée en mars avril et mai 2011 auprès d'un échantillon représentatif des publics concernés : donneurs d'ordre, usagers, prescripteurs, leaders d'opinion et grand public.
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Une enquête sur les copropriétaires et la rénovation énergétique de leur copropriété
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13/10/2011
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En ouverture d'une journée organisée le 13 octobre dans le cadre des 3 Jours pour la Copropriété de l'ARC (les 11, 12 et 13 octobre) par l'association Planète Copropriété - association regroupant une large variété d'acteurs concernés par la rénovation énergétique des immeubles en copropriété -, ont été présentés les résultats d'une enquête exclusive (1) visant à connaître les attentes des copropriétaires en relation avec le diagnostic ou l'audit énergétique qui seront obligatoires pour les copropriétés à chauffage collectif à compter du 1er janvier 2012.
65% des répondants à l'enquête résident dans une copropriété de 25 lots ou plus, et 68% dans une copropriété construite avant 1975, date de la première règlementation thermique. 58% bénéficient d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement et seront donc soumis à l'audit énergétique (50 lots ou plus). Une grosse majorité des répondants (82%) considère que son budget chauffage a augmenté (dont 21% qu'il l'a fait fortement) et que le niveau de confort ressenti vis-à-vis de l'isolation thermique est moyen ou faible.
En ce qui concerne les travaux de rénovation énergétique à mettre en œuvre, le chauffage et l'eau chaude sanitaire sont les principaux postes de consommation à améliorer en priorité. La ventilation et l'éclairage viennent loin derrière. Si les changements de fenêtres restent importants, l'isolation des murs et de la toiture semble gagner du terrain. La grande majorité des copropriétés concernées n'a pas encore engagé de travaux de rénovation, en raison de la difficulté de les faire voter en assemblée générale, et de l'importance du budget que cela représente, principaux freins cités.
Mais un tiers des répondants citent aussi le fait qu'ils ne savent pas à qui s'adresser pour être bien conseillés et le fait de ne pas bien connaître la législation...
Si 94% des répondants pensent qu'il faut faire une étude de faisabilité avant de se lancer dans des travaux de rénovation énergétique, 77% d'entre eux pensent spontanément pour la réaliser à un bureau d'études thermiques. Et si beaucoup s'adresseraient à ce même bureau d'études pour les accompagner durant la phase de travaux (45%), un grand nombre serait tenté de faire appel à un "accompagnateur" indépendant (35%) ou à un architecte (11%), seule une petite minorité estimant que le syndic suffit à cette tâche (6%)...
(1) enquête réalisée en ligne du 1er août au 10 octobre 2011 sur plusieurs sites dont universimmo.com ; les résultats portent sur 275 réponses spontanées de copropriétaires, à 46% membres du conseil syndical
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Des amendements pour la protection des consommateurs bloqués par le gouvernement
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13/10/2011
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L'ARC (Association des responsables de copropriété) association de défense des consommateurs spécialisée dans la copropriété, et les fédérations professionnelles d'agents immobiliers, administrateurs de biens et syndics de copropriété, notamment l'UNIS et la FNAIM, sont furieux pour des raisons exactement symétriques : les amendements que les uns et les autres ont essayé de faire passer au cours de l'examen en première lecture par les députés du du projet de loi pour la protection et l'information des consommateurs du secrétaire d'Etat Frédéric Lefebvre ont été bloqués par le gouvernement, et reportés probablement à après la présidentielle.
Les défenseurs des copropriétaires essayaient de faire passer une règlementation des contrats de syndic concernant les prestations particulières facturées en supplément par rapport aux honoraires forfaitaires annuels de gestion courante, et l'interdiction de facturation d'honoraires pour la gestion de compte bancaire séparé, moyen utilisé aujourd'hui à grande échelle par les syndics professionnels pour faire voter une dispense d'ouverture d'un tel compte bancaire au nom du syndicat des copropriétaires.
Les professionnels quant à eux, vent debout contre ces demandes, essayaient de faire passer leurs propositions de réforme de la loi "Hoguet" formulées dans un Livre blanc présenté récemment à la presse, reprenant en les tournant à leur avantage, des dispositions d'un avant-projet de loi d'encadrement des professions immobilières qu'ils avaient réussi à bloquer par un "lobbying efficace. Un avant-projet de loi qui avait plutôt la faveur des associations de consommateurs, notamment en ce qui concerne la mise en place de commissions régionales de discipline, et qui refusent par contre la version qui en a été donnée dans le livre blanc des professionnels...
Redoutant ce qui se dessinait comme un choc frontal, le gouvernement a "botté en touche" et fait rejeter par les députés de sa majorité - sous des prétextes de circonstance - les deux séries d'amendements...
Les professionnels sont d'autant plus amers que le projet de loi Lefebvre a été chargé par cette même majorité d'une série de mesures coercitives comme l'interdiction de la reconduction tacite des mandats de vente et de gestion, ainsi que pour les mandats de vente des clauses d'exclusivité qui interdisent au mandant de vendre par lui-même, et qu'ils avaient l'impression, dans leur Livre blanc de propositions, d'avoir accepté d'importantes contraintes en faveur des consommateurs : création d'un conseil national de l'immobilier, imposition à tous les professionnels d'un code de déontologie, mise en place de sanctions en cas de manquement, renforcement drastique des obligations de formation de tous les collaborateurs, astreinte des négociateurs sous statut d'agent commercial, travailleurs indépendants au service de l'immobilier, à un niveau minimum de formation initiale, à une actualisation de leurs compétences par la formation continue, à la souscription d'une assurance de responsabilité civile, etc.
Contrairement à l'ARC, il est peu probable que les professionnels arrivent à réintroduire leurs propositions lors du passage du projet de loi au Sénat avec sa nouvelle majorité, où s'ils y arrivent, il n'est pas sûr que les dispositions adoptées leur soient aussi favorables qu'ils le souhaitaient...
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Résultats 2011 de l'Observatoire du bien-être dans les immeubles
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12/10/2011
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Depuis 2005, le groupe administration de biens Loiselet & Daigremont fait réaliser annuellement par Ipsos Observer une enquête sur le "bien-être dans les immeubles". L'objectif est de contribuer à améliorer la connaissance, pour les professionnels, des souhaits exprimés par les occupants des immeubles sur leur logement. La livraison 2011 (1) révèle une assez grande stabilité dans les résultats, les variations d'une année sur l'autre semblant plutôt imputables à l'échantillon de sondés : ainsi, en 2011, 85% des individus âgés de 20 ans ou plus et résidant dans des appartements déclarent se sentir bien dans leur immeuble et parmi eux 54% s'y sentent tout à fait bien ; ce dernier score est en hausse par rapport à 2010 où les scores étaient respectivement de 84% et 48%, mais retrouve après une légère baisse les niveaux de 2006-2007.
La composition de ces derniers ne surprend pas : ceux qui se sentent bien ou tout à fait bien sont plutôt propriétaires de leur logement, plutôt seniors et avec un niveau d'éducation supérieure. Autrement dit ceux qui ont les moyens de ne pas subir leur logement...
Les raisons de bien-être et de mal-être sont assez proches, comme l'indique le commentaire d'Ipsos : le principal est le bruit, qui semble très corrélé avec le sentiment éprouvé : le calme, la tranquillité sont les causes de bien-être les plus citées, les bruits du voisinage, du quartier, ou encore le manque d'isolation phonique des causes de mal-être majeures ; ensuite viennent les relations avec le voisinage, raison de bien-être (pour ceux qui se sentent bien) ou de nuisance (pour ceux qui se sentent moins bien), et l'environnement, les commerces et les parcs, jardins, espaces verts à proximité, plutôt des raisons de bien-être. La qualité de l'immeuble - propreté, entretien, rénovation - curieusement vient loin derrière : peut-être parce qu'une fois dedans, les résidants l'oublient et n'y font plus attention...
Est également analysée l'appréciation de la gestion de l'immeuble et son influence dans la perception du bien-être ou du mal-être. Le 1er rôle est du gestionnaire de l'immeuble (services du propriétaire ou le syndic) est, pour 27% des individus âgés de 20 ans et plus résidant dans des appartements, de veiller à l'entretien, la maintenance de l'immeuble (fonctionnement de l'ascenseur, chauffage, réparer ce qui est cassé, rénover, repeindre les façades!) et 14% citent en 2ème réponse la réactivité, à savoir intervenir rapidement en cas de problème ou de travaux.
(1) étude réalisée dans le cadre de Capibus, l'enquête multi-clients d'Ipsos menée toutes les semaines en face à face à domicile avec interviews assistées par ordinateur (C.A.P.I.) du vendredi 27 au lundi 30 mai 2011 et du vendredi 10 au mercredi 15 juin 2011.
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Imposition des plus-values immobilières : vers une extension de l'exonération de la résidence principale...
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11/10/2011
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Afin que l'alourdissement, à compter du 1er février prochain, de l'imposition des plus-values réalisées à la vente d'un bien immobilier autre la résidence principale ne pénalise pas les jeunes ménages qui, n'ayant pas les moyens de devenir immédiatement propriétaires de leur logement dans les secteurs devenus hors de prix, font un premier achat d'un bien en général locatif qu'ils revendent ensuite pour se constituer l'apport personnel nécessaire, les députés UMP Gilles Carrez et Michel Bouvard s'apprêteraient à déposer un amendement au projet de budget pour 2012 avec l'accord du gouvernement pour ne pas imposer les plus-values réalisées à l'issue de la première vente d'un bien immobilier - résidence secondaire ou investissement locatif - pour les personnes qui sont locataires de leur résidence principale.
Cette exonération existe déjà pour les expatriés, qui quittent leur résidence principale pour s'installer à l'étranger. Mais elle ne s'applique pas aux personnes qui changent de lieu de travail en France, et qui deviennent donc locataires de leur résidence principale tout en restant propriétaire d'une autre. Il y a aussi les locataires sous "loi 1948" qui continuent de louer quitte à acheter une résidence secondaire...
Le gouvernement soutiendrait la mesure : "il s'agit d'un sujet d'équité et je pense qu'il faut y réfléchir. Votre intuition est très bonne", avait réagi Valérie Pécresse en réponse aux deux députés. Le coût de cette mesure n'a pas encore été évalué.
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Un syndicat des copropriétaires condamné pour excès de systèmes de protection
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11/10/2011
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Le cumul de la fermeture d'une porte cochère doublée d'une grille avec interphone à faible distance ont été jugées des protections manifestement excessives, susceptible de porter atteinte aux conditions de jouissance de certains locaux, notamment professionnels dès lors que leurs activités sont permises par le règlement de copropriété : ainsi ont statué les juges de la Cour d'appel de Paris, approuvés par la Cour de cassation (1).
Le syndicat des copropriétaires dont l'assemblée générale n'avait pas reconduit les horaires d'ouverture décidés dans un premier temps est condamné à payer à un copropriétaire la somme de 1 euro à titre de dommages et intérêts et à tenir la porte cochère de l’immeuble ouverte pendant le jours et heures ouvrables, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ou par infraction constatée.
Il est vrai qu'une disposition stupide votée dans le cadre d'une des multiples lois sécuritaires de la décennie oblige les copropriétaires, dès lors que l'immeuble est équipé de systèmes de fermeture et que ceux-ci ne sont pas compatibles avec des activités autorisées par le règlement de copropriété, à reconduire les mesures d'ouverture décidées pour permettre ces activités à chaque assemblée, annuelle ou supplémentaire. Une omission peut être fatale...
(1) Cass., 3ème Ch. civ., 20 septembre 2011, n°10-23421)
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universimmo.com
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