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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Les agents immobiliers qui ne recevront pas de fonds seront dispensés de garantie financière
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20/7/2010
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Un amendement sénatorial au projet de loi relatif aux réseaux consulaires, au commerce, à l'artisanat et aux services, s'insérant dans le cadre de la directive européenne services, la loi du 2 janvier 1970 (dite loi "Hoguet") qui régit les professions d'agents immobiliers et administrateurs de biens ; il dispense les professionnels relevant de son champ d'application de justifier d'une garantie financière s'ils déclarent leur intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur, dans des conditions fixées par décret.
Jusqu'ici, ces professionnels sont tenus de souscrire une garantie à hauteur minimum de 30.000 euros, pour le cas où ils ne respecteraient pas leur engagement.
Cet amendement a fait réagir vivement la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier - regroupant un gros tiers des agents immobiliers, selon laquelle "cette modification crée une distorsion de concurrence entre agences garanties et non garanties, ajoutant que "les contrôles financiers effectués par les garants dans les agences concernées, sont un gage essentiel de sécurité et de protection du consommateur"...
Il appartient désormais aux clients des agents immobiliers, et en particulier aux acquéreurs à qui il est demandé d'effectuer un versement de garantie lorsqu'ils signent une promesse de vente, de vérifier si le professionnel dispose ou non d'une garantie financière et de ne pas effectuer de règlement à son ordre s'il n'en dispose pas. Dans ce cas, le versement doit par exemple être effectué entre les mains du notaire qui sera chargé d'établir l'acte authentique.
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Evolution des loyers dans l'agglomération parisienne en 2009
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19/7/2010
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Source la plus complète sur l'évolution des loyers en Ile-de-France - c'est la seule à couvrir à la fois les loyers de "marché" (première location ou relocation) et les loyers des locataires en place - l'OLAP (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne) publie en juillet la synthèse des résultats de l'étude qui sert chaque mois d'août depuis plus de vingt ans à justifier le décret de semi-blocage des réajustements à l'occasion des renouvellements de baux d'habitation.
Les chiffres pour 2009 mettent en évidence une hausse moyenne des loyers du parc locatif privé de 2,9% (contre 3,1% en 2008), dont +3,3% à Paris (contre +3,5%), +2,9% dans les départements de la petite couronne (contre +2,8%) et +1,9% dans ceux de la grande couronne (contre +2,5%). L'OLAP note que la hausse moyenne de loyer constatée est la plus faible depuis 2001, et que 2009 confirme le repli constaté en 2008, la progression restant toutefois supérieure à la valeur moyenne de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) : +2,2%.
La hausse globale est due à 55 % à l'évolution du loyer des locataires en place et à 45 % à celle des nouveaux emménagés. En 2009, huit logements sur dix à Paris et en petite couronne, et sept sur dix en grande couronne ont conservé leur occupant (bail en cours ou renouvelé). L'indexation massive sur l'IRL a été donc la règle à Paris et en petite couronne, la grande couronne enregistrant une part non négligeable de cas de stabilité.
Le saut de loyer des logements ayant connu un changement de locataire est partout en baisse. Pour les logements parisiens ayant connu un emménagement en 2008 il a été de 8,1% (+9,5% en 2008) marquant une baisse de la tension locative dans la capitale, restant néanmoins forte mais en deçà des sommets de la période 2001-2003 (11,4% de hausse moyenne annuelle). En petite couronne, la tendance est similaire mais plus atténuée avec une hausse de 6,4% contre 6,6% l'année précédente. En grande couronne la hausse du loyer des logements ayant connu un emménagement est encore en 2009 plus faible que dans la partie centrale de l'agglomération : +2,7% contre +5,0% en 2008.
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Un Baromètre du pouvoir d'achat immobilier
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19/7/2010
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Le Crédit Foncier et l'Université Paris-Dauphine, dans le cadre de la chaire "Ville et Immobilier", ont mis au point un indicateur de pouvoir d'achat qui vise à mesurer la part des ménages pouvant acquérir un bien immobilier correspondant à leur besoin dans une zone donnée. Aujourd'hui appliqué à la région Paris-Ile-de-France avant d'être élargi à la France entière dès novembre 2010), il conduit à un constat accablant, alors même que les prix semblent repartis à la hausse : la part des ménages franciliens pouvant s'acheter un bien immobilier correspondant à leur besoin, au quatrième trimestre 2009, était de 32,42%, et en baisse par rapport aux trimestres antérieurs ; elle est de 54% pour ceux qui sont déjà propriétaires et de 16% seulement pour les actuels locataires !
Bien entendu, elle varie selon la localisation : elle va de 26% à Neuilly à 75% à Meaux... Variable également suivant la structure familiale : elle est de 59,44% des couples sans enfant et 38,24% des célibataires contre seulement 18,77% des ménages monoparentaux et 20% des couples avec enfants !
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Le Sénat plaide pour l'instauration d'une véritable culture du risque dans la gestion du littoral
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19/7/2010
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Les catastrophes naturelles provoquées par les inondations ou les submersions sont des réalités auxquelles la France est de plus en plus fréquemment confrontée : deux mois après la tempête Xynthia, les inondations du Var ont venues le rappeler. Une mission d'information constituée suite au premier évènement a déposé son rapport : il formule 92 propositions afin de promouvoir une approche globale du risque de submersion marine.
Il préconise notamment une nouvelle gouvernance du littoral, la "sanctuarisation" des espaces littoraux soumis à un risque mortel et la création d'un droit de "délaissement" sur le modèle de celui prévu dans le cadre des PPRT (Plan de prévention des risques technologiques), un "plan digues" élargi à l'ensemble du trait de côte et des ouvrages hydrauliques, et le renforcement de l'efficacité des règles d'urbanisme en interdisant la délivrance d'autorisations d'urbanisme tacites non seulement dans les zones couvertes par un PPRN (Plan de prévention des risques naturels) mais aussi dans celles où un PPRN est en cours d'élaboration, ainsi qu'en mettant en place un contrôle de légalité systématique des actes d'urbanisme dans ces zones....
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L'IRL en hausse encore très modérée
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15/7/2010
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Mécaniquement, l'IRL (indice de référence des loyers) qui suit avec quelques trimestres de décalage l’indice de l'inflation, passée par une phase d’évolution négative puis à nouveau légèrement positive, continue très modérément sa hausse : il marque au 2ème trimestre 2010 avec une valeur d'indice de 118,26 une toute petite hausse de 0,57% sur un an, après 0,09% au premier trimestre, succédant à une baisse de 0,06% au 4ème trimestre 2009 (v. notre section des indices et chiffres-clés).
C’est l’effet de son mode de calcul : l’IRL est en effet calculé, depuis la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat, à partir de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers (voir notre ressource du 14/02/2008 «Le nouvel IRL est paru» http://www.universimmo-pro.com/uipros/uicont00x.asp?cc=3797 ) ; il suit donc les évolutions de l’inflation mais avec retard : ainsi, après un pic à +2,95% au 3ème trimestre 2008 son taux d'évolution sur un an était revenu à +2,83 au 4ème, à +2,24 au 1er trimestre 2009 et à +1,31 au 2ème ; il est à prévoir une remontée très lente dans les prochains trimestres…
Rappelons que les nouvelles valeurs recalculées de l'IRL (v. notre section des indices et chiffres-clés) sont à prendre en compte pour toutes les révisions applicables à compter du 10 février 2008. Les valeurs de l'ancien calcul restent valables pour les révisions applicables du 1er janvier 2006 au 9 février 2008, mais ont été effacées du site de l'INSEE mais sont conservées sur notre site.
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Etudiants : les familles devront choisir entre les aides au logement et la demi-part pour enfant à charge
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13/7/2010
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Annoncée par le secrétaire d'Etat au logement, Benoist Apparu, et confirmée le 12 juillet par le président de la République, la suppression du cumul de l'aide personnalisée au logement pour étudiant et de la demi-part fiscale pour enfant concerne 535.000 foyers. "C'est une question d'équité", a déclaré le secrétaire d'Etat au Figaro. "Les familles choisiront le dispositif qui leur est le plus favorable. (...) Évidemment, cela ne concerne pas les ménages les plus modestes, qui ne paient pas l'impôt sur le revenu. Et plus les revenus sont élevés, plus le bénéfice de la demi-part fiscale est important. Nous avons donc voulu mettre un terme à ce cumul", a-t-il notamment ajouté.
Selon les estimations du ministère, 70% des foyers concernés conserveront les aides au logement, plus intéressantes financièrement. Cette mesure n'entrerait en application qu'en septembre 2011 et permettrait à l'Etat d'économiser 200 millions.
La mesure, qui équivaut à une augmentation d'impôt déguisée, pèsera en réalité surtout sur les classes moyennes intermédiaires, celles qui paient de l'impôt et dont le pouvoir d'achat est le plus "plombé" par les dépenses contraintes, notamment d'éducation !
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Crédits immobiliers : des taux fixes sur 20 ans sous la barre des 3,50% ?
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13/7/2010
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Le courtier en crédits Cafpi l'avait annoncé : depuis le début 2010, le taux des OAT 10 ans (Obligations assimilées du Trésor - taux de référence des prêts à taux fixes) a perdu presque 40 points de base à 3,07% en juin contre 3,46% en janvier, et cette baisse a été presque totalement répercutée par les banques sur les taux des prêts immobiliers qu'elles pratiquent. Du coup Cafpi a enregistré une baisse de 0,40% sur les taux d'intérêt des prêts sur 10 ans, 0,35% pour les prêts sur 15 ans et une chute de 0,30% sur les prêts à durées plus longues.
L'absence d'inflation permet aux banques, toujours en quête de nouveaux clients, de réduire leur marge pour proposer des conditions toujours plus attrayantes aux emprunteurs. D'où une nouvelle baisse en juin des taux fixes en moyenne de 0,05% sur toutes les durées.
Du coup, selon la Cafpi, des taux fixes sur 20 ans à 3,50% font leur apparition dans les grilles tarifaires des banques !
Mais toutes les régions ne sont pas logées à la même enseigne ou soumises à la même concurrence : l'Est de la France et la Bourgogne, suivie de près par l'Ile-de-France, le Midi Pyrénées et le Sud-ouest sont de ce point de vue les régions les plus dynamiques en proposant les taux fixes les plus bas. mais les différences avec les autres régions se resserrent pour s'établir à 0,25% d'écart maximum sur les taux moyens pratiqués sur toute la France...
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Niches fiscales de l'immobilier : quand le secrétaire d'Etat réfléchit tout haut...
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12/7/2010
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Jurant que les arbitrages ne sont pas encore faits, le secrétaire d'Etat au logement, Benoist Apparu, s'est laissé aller à quelques confidences rapportées par Le Monde du 9 juillet, indiquant la nature des réflexions en cours et annonçant la couleur du projet de loi de finances en préparation pour 2011. Parmi celles-ci, celles concernant les aides à l'accession à la propriété, qui représentent un montant global de 7 milliards d'euros. l'objectif serait de ramener à partir du 1er janvier 2011 de cinq à trois les dispositifs d'aide au logement. "L'idée, explique-t-il au Monde, est d'avoir trois outils clairement identifiés : un outil pour préparer l'accession à la propriété, le plan épargne-logement (PEL) ; un outil pour accéder ; un outil pour sécuriser, l'aide personnelle au logement (APL)." En réalité dans cette dernière appellation il englobe très certainement l'allocation logement (AL).
D'où une fusion nécessaire des trois "outils" actuels portant sur l'accession à la propriété – prêt à taux zéro (PTZ), Pass foncier et crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt pour l'achat d'une résidence principale – devraient fusionner en un seul. Le ministère espère en obtenir une économie de 1 à 1,5 milliard d'euros. Avec la disparition du crédit d'impôt, ce serait une des mesures phares de la loi pour le travail, l'emploi et le pouvoir d'achat – la "loi TEPA" – de 2007 qui passerait à la trappe : il est vrai qu'elle a été dès le départ considérée comme un cadeau électoral inutile et dispendieux, même avant la crise... Les ménages qui auront contracté un emprunt avant le 1er janvier 2011 ne devraient pas, toutefois, être touchés.
Plus dommageable serait le "rabotage" des aides à l'achat d'équipements permettant d'économiser l'énergie ou recourir aux énergies renouvelables ; le ministère de l'écologie devrait voir ses crédits diminuer de 5,2% en 2011 par rapport à 2010, selon la note sur le budget pluriannuel de l'Etat 2011-2013 publiée, mardi 6 juillet, par le ministère du budget.
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Le patrimoine des ménages plombé par l'immobilier en 2009
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12/7/2010
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C'est une des données ressortant de l'évaluation annuelle de l'INSEE : fin 2009, la valeur du patrimoine économique national est de 12.000 milliards d'euros, soit l'équivalent de 7,4 années de produit intérieur net. Les ménages sont les principaux détenteurs de la richesse nationale. En 2009, il s'est stabilisé : + 0,2 % à 9.275 milliards d'euros. Il s'était replié en 2008, après dix années de forte progression . Il équivaut à 7,3 années de leur revenu disponible net (1.272 milliards d'euros), contre 7,9 années deux ans plus tôt et 4,6 années en moyenne sur la période 1978-1997 !
Mais cette stabilisation résulte de deux effets de sens opposés : le redressement du patrimoine financier (+9,8% à 2.507 milliards d'euros, après -10,4%), en majeure partie compensé par la poursuite du recul du patrimoine non financier, essentiellement immobilier (-3,0 % à 6.768 milliards d'euros, après -1,4%). Sur la période 1997-2007, en revanche, la valeur du patrimoine non financier s'était fortement accrue : +11,3% en moyenne par an ! Cette hausse s'expliquait, pour plus de 80%, par l'envolée des prix du marché immobilier ancien et, pour le reste, par les achats soutenus de logements neufs...
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Economies sur les niches fiscales de l'immobilier, suite...
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12/7/2010
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Nul doute que le feuilleton tiendra tout l'été : c'est au tout du ministère de l'écologie d'annoncer son milliard d'économies par rapport au coût de 2010 et près de 2 milliards à l'horizon 2012 : Ainsi, le quotidien Les Echos, qui a recueilli les confidences de Jean-Louis Borloo, indique que l'installation de panneaux photovoltaïques par les particuliers par exemple, qui offre une réduction d'impôts de 50 % soupçonnée de ne profiter qu'aux plus aisés des ménages, devrait voir cet avantage considérablement allégé, "d'au moins la moitié". Le ministre rappelle que les bénéficiaires disposent, en sus, d'un tarif de rachat par EDF de 580 euros par mégawattheure produit, un niveau sans commune mesure avec les tarifs de rachat des centrales nucléaires (entre 35 et 42 euros). Il proposerait à la place de réserver l'avantage fiscal aux logements anciens et de ramener la réduction d'impôts de 50 à 25% soit une économie de 400 millions d'euros sur un dispositif qui en coûte chaque année 800 millions.
Les autres achats et installation d'équipements destinés à économiser l'énergie ou recourir aux énergies renouvelables verraient aussi les taux du crédit d'impôt baisser ou le champ d'application de ce dernier restreint. La liste de travaux éligibles sera fortement réduite et les réductions d'impôts le seront d'au moins 10 %. La subvention de l'Etat pour les pompes à chaleur ne s'élèverait plus par exemple qu'à 36% (au-lieu de 40 % actuellement).
Egalement citée par Les Echos, la TVA à 5,5% sur les travaux dans le bâtiment fait l'objet d'un nouveau ballon d'essai, qui va faire hurler les professionnels du secteur : l'idée serait son "verdissement", c'est à dire la réduction de son champ d'application aux seuls travaux "écologiques". La liste des matériaux serait ainsi considérablement réduite. Le projet risque d'avoir du mal à passer si par ailleurs il n'est pas touché à la TVA à 5,5% dans la restauration...
Toutes ces modifications entreraient en vigueur au 1er janvier 2011. le président de la République devrait trancher fin juillet, voir début septembre pour les points les plus sensibles.
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universimmo.com
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