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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
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Individualisation des frais de chauffage : un gouvernement sous influence
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20/9/2019
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Un décret du 22 mai 2019 sur l’individualisation de la chaleur et du froid avait créé une nième version d'une réglementation introuvable, aux multiples avatars successifs qui avaient, en raison des tergiversations et des rédactions maladroites des textes, permis aux bailleurs sociaux et aux millions de copropriétaires d'échapper à une injonction largement inspirée par le lobby du "comptage" (fabricants, installateurs et releveurs de compteurs d'eau et de chaleur). Ce décret a été suivi par un arrêté du 6 septembre qui fixe le seuil de consommation à 80 kilowattheures (kWh) par m2 par an de surface habitable (SHAB), au-dessus duquel il est considéré comme rentable et obligatoire d'installer des appareils de mesure et procéder à une individualisation des charges. En dessous de ce seuil, l'obligation ne s'applique pas.
La date de mise en service de l'installation d'individualisation des frais de chauffage diffère désormais selon la performance énergétique de l'immeuble. Les logements collectifs - dont la consommation est entre 80 et 120 kWh/m2/an - devront être équipés d'appareils de mesure avant le 25 octobre 2020. La mise en service des compteurs individuels de chauffage, des appareils répartiteurs de frais de chauffage et des appareils de mesure de la quantité de froid fournie à chaque local doit intervenir avant cette échéance. A partir du 25 octobre 2020, les nouvelles installations devront aussi être relevables par télé-relève, selon le décret. L'ensemble du parc devra être équipé en télé-relevé à compter du 1er janvier 2027.
L'arrêté définit les cas dans lesquels il est techniquement impossible d'installer des compteurs individuels pour déterminer la quantité de chaleur ou de froid consommée par chaque local ainsi que des répartiteurs de frais de chauffage. Il précise les cas pour lesquels il y a impossibilité d'installer des compteurs individuels ou, le cas échéant, des répartiteurs de frais de chauffage pour des raisons techniques ou pour des raisons de rentabilité économique. Les immeubles pour lesquels il est techniquement impossible d'installer des compteurs individuels pour déterminer la quantité de chaleur consommée par chaque local pris séparément (compteurs thermiques) sont ceux pour lesquels la distribution du chauffage n'est pas assurée par une boucle indépendante pour chacun des lots (boucle unique).
Les immeubles dans lesquels il est techniquement impossible d'installer ni compteurs thermiques, ni répartiteurs de frais de chauffage, sont notamment ceux pour lesquels l'émission de chaleur se fait par dalle chauffante sans mesure possible par local, ceux dont l'installation de chauffage est équipée d'émetteurs de chaleur montés en série (monotubes en série), ou est constituée de systèmes de chauffage à air chaud non réversibles, ou encore ceux dont l'installation de chauffage est équipée d'émetteurs fonctionnant à la vapeur ou de batteries ou de tubes à ailettes, de convecteurs à eau chaude, ou de ventilo-convecteurs dès lors que chaque local ne dispose pas de boucle individuelle de chauffage.
L'arrêté précise le cadre d'utilisation des méthodes alternatives aux deux technologies précédemment citées. Il précise de même les cas d'impossibilité pour le refroidissement. Mais il permet d'opter pour d'autres solutions alternatives, quand la mise en place des compteurs ou des répartiteurs n'est ni rentable, ni possible à déployer. L'emploi des alternatives devra être justifié, dans une note, par le propriétaire de l'immeuble collectif ou le syndicat des copropriétaires. Le contenu de la note et les modalités de l'étude de rentabilité réalisée par le propriétaire sont précisés dans l'arrêté.
Pour évaluer en amont la consommation énergétique moyenne de chauffage et de refroidissement de l'immeuble, le propriétaire ou le syndic de la copropriété devront relever la consommation énergétique de l'immeuble sur les trois dernières années et estimer la part liée au chauffage et au refroidissement, ajoute l'arrêté. Le propriétaire ou le syndic calculeront ensuite la moyenne annuelle des consommations d'énergie de chauffage ou de refroidissement et la diviseront par la surface habitable totale des logements, qu'il faudra aussi établir si cette information n'est pas - comme c'est fréquemment le cas - disponible.
L'arrêté précise enfin les modalités de répartition des frais de chauffage et de refroidissement et les informations à communiquer aux résidents. "En cas de copropriété, le syndic doit procèder au relevé des appareils de mesure au moins une fois par an et envoyer chaque année au propriétaire de chaque local qui l'adresse ou le fait adresser à son tour à son (ses) locataire (s), le cas échéant, un relevé de la consommation d'énergie pour le chauffage dudit local. Sur ce relevé figureront en outre des indicateurs de suivi de sa consommation. Il s'agit, a minima, de la consommation d'énergie pour le chauffage ou le refroidissement du local pour la même période de l'année précédente, si elle est disponible, et de la consommation d'énergie moyenne pour le chauffage ou le refroidissement de l'ensemble de l'immeuble. Cette période inclut a minima les mois de fonctionnement de l'installation de chauffage ou de refroidissement de l'immeuble".
Par ailleurs, l'arrêté ajoute que "la moyenne des consommations annuelles de chauffage ou de refroidissement sur les trois dernières années, calculée à l'article 3 du présent arrêté, est affichée dans les parties communes de l'immeuble". Egalement, il précise que "dans le cas d'un groupe d'immeubles desservis par une installation commune de chauffage ou de refroidissement, il est possible de prendre en compte les configurations thermiquement défavorables pouvant exister entre ces différents immeubles"... Deux annexes fournissent les nouveaux facteurs de conversion en cas d'utilisation de plusieurs énergies et les modalités de justification de l'absence de rentabilité.
L’arrêté sur l’individualisation des frais de chauffage passe mal et pourrait être contesté. "Si le décret publié le 23 mai dernier paraissait tempérer les ardeurs du précédent gouvernement en matière d’individualisation des frais de chauffage en copropriété, son arrêté d’application est 100 % calibré pour faire la fortune des professionnels du comptage" : c’est ainsi que commente l’UFC Que Choisir l’arrêté du 6 septembre 2019 fixant les conditions détaillées de l’obligation d’individualisation des frais de chauffage dans les immeubles collectifs. L’ARC (Association des responsables de copropriété) est aussi vent debout et l’a fait savoir au ministre chargé de la ville et du logement, Julien Denormandie. L’association, dont le directeur général est par ailleurs membre du CNTGI (Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières) a demandé un moratoire et envisagerait à défaut de saisir le Conseil d’État. L’USH (Union sociale de l’habitat) serait aussi dans cet état d’esprit.
L’UFC reproche notamment que les dépenses retenues pour définir "le coût excessif au regard des économies d’énergie attendues" excluent le remplacement des robinets thermostatiques, alors que leur durée de vie est limitée, ainsi que le calorifugeage des conduits, le désembouage et l’équilibrage de l’installation de chauffage, des interventions elles aussi déterminantes pour espérer une réduction de la consommation d’énergie. "Avec de tels critères, l’obligation va toucher de nombreux immeubles sans que cela leur apporte la moindre plus-value, contrairement aux travaux d’économies d’énergie", indique l’UFC.
De son côté, l’ARC juge l’arrêté sur l’individualisation des frais de chauffage "inutile, contreproductif et télécommandé". L’association de copropriétaires conteste depuis des années les estimations d’économies d’énergie susceptibles d’être obtenues par l’individualisation et avancées par l’ADEME, cette dernière ayant fini par en douter aussi...
Par ailleurs, l’ARC dénonce le coût des compteurs thermiques, qui ne peuvent en tout état de cause être installés que dans une minorité d’immeubles, et le manque de fiabilité de la solution alternative, celle des "répartiteurs", quasi-imposée à une grande majorité des autres immeubles. Ces matériels doivent être installés sur chaque radiateur et ne mesurent pas une quantité de chaleur, mais une donnée "représentative de la quantité de chaleur délivrée" interprétée par un algorithme opaque, et qui capte aussi bien la chaleur fournie par le radiateur que celle d’un radiateur électrique d’appoint ou du soleil lorsque l’appartement y est exposé ! Une étude récente réalisée par un bureau d’étude indépendant a pu démontrer le manque de fiabilité technique des répartiteurs de frais de chaleur. De plus, cet équipement ne permet pas de suivre sa consommation de chauffage individuelle, puisqu’il ne donne qu’un indice qui doit ensuite être récupéré par l’installateur, qui doit alors l’intégrer dans son algorithme, afin de pouvoir estimer la consommation individuelle de chauffage.
L’ARC rappelle aussi qu’à la différence de l’individualisation des consommations d’eau, la répartition des frais de chauffage peut être socialement injuste. En effet, même dans un immeuble correctement isolé, l’isolation ne joue que par rapport à l’extérieur, les appartements n’étant pas isolés thermiquement entre eux. Dans un immeuble dont une majorité d’habitants travaillent, ceux-ci auront tendance à mettre leurs robinets thermostatiques au minimum, et la minorité de ceux qui occupent leur appartement dans la journée (personnes âgées, personnes avec enfants en bas âge, etc.) chaufferont alors tout l’immeuble à leurs frais…
Enfin, l’investissement nécessaire pour mettre en place l’individualisation et son coût d’exploitation risquent de dissuader de faire des travaux susceptibles de permettre des économies autrement supérieures, ce qui contredit les objectifs du gouvernement.
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Un numéro d’appel spécial info logement indigne
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16/9/2019
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Le gouvernement lance une plate-forme téléphonique, accessible au 0 806 706 806, pour les personnes qui jugent habiter un logement indigne ou avoir connaissance de tels cas, a annoncé lundi le ministère du Logement. Désigné "Info logement indigne" il est géré par l’Agence nationale pour l’information sur le logement (l’ANIL). Ce dispositif vise à améliorer l'efficacité des procédures à l'encontre des marchands de sommeil.
Après avoir renseigné le numéro du département du logement, un conseiller de l’Agence départementale d’information sur le logement (Adil) évaluera la nature de l’appel selon qu'il s'agit d'un locataire, d'un propriétaire bailleur ou d'un occupant, d'une agence immobilière ou d'un syndic.
Pour les propriétaires bailleurs ou propriétaires occupants, le conseiller informera notamment des obligations et des aides financières disponibles pour faciliter la réalisation des travaux et démarches d’information préalables à fournir au locataire avant l’exécution des travaux.
Pour les locataires, à l’aide d’une grille d’auto-évaluation, le conseiller évaluera la nature et l’importance des désordres. Il pourra faire intervenir les services de la mairie ou de la police du logement et dans le cas avéré d’insalubrité du logement, et après accord de l’interlocuteur, le conseiller informera l’agence régionale de santé chargé de la mise en œuvre de la politique de santé dans sa région.
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Le marché immobilier est fleurissant
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6/9/2019
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Avec 1,017 million de transactions réalisées sur douze mois à juin 2019, le volume annuel des ventes atteint un nouveau record. L’augmentation des prix de l’immobilier ne freine pas l’engouement des acheteurs, soutenu par des conditions de crédits très favorables, qui accroissent leur capacité d’emprunt essentiellement grâce à la baisse des taux d’intérêt et l’allongement de la durée moyenne d’emprunt. Les (derniers chiffres de la Banque de France) indiquent que les encours de crédits à l’habitat ont progressé à fin juillet de 6,5% sur un an, après 6,3% les deux mois précédents pour atteindre 1.049 milliards d'euros.
Les chiffres des transactions des notaires publiés le 5 septembre, indiquent que les prix des logements anciens sur un an en France affichent une hausse de 3,2% (4,3% pour les appartements et 2,4% pour les maisons). En Ile-de-France, la hausse des prix faiblit à peine : +3,9% entre le deuxième trimestre 2018 et le deuxième trimestre 2019, après +4,0% et +4,2%. Les prix des appartements augmentent de 4,9% sur un an et ceux des maisons de 1,9%. Paris qui en août a dépassé le plafond des 10.000 euros le m2, tire vers le haut les prix des appartements avec une augmentation de 6,3% sur un an au deuxième trimestre 2019, après +6,6% au premier trimestre 2019 et +5,7% au quatrième trimestre 2018.
En province, les prix continuent d’augmenter régulièrement : +2,8% entre le deuxième trimestre 2018 et le deuxième trimestre 2019, après +2,6% et +2,8%.
Le marché immobilier est donc fleurissant, du moins pour autant qu'on considère que la hausse des prix est un bienfait, ce qui n'a pas le caractère d'une évidence. Le courtier en crédits VousFinancer.com estime qu'avec un revenu inférieur à 11.000 euros par mois, un ménage ne peut plus acquérir 75 m2 à Paris. Et même si le niveau des prix est moins stratosphérique dans le reste du pays - après tout Paris n'est pas la France -, se loger devient de plus en plus difficile dans les grandes métropoles pour les classes moyennes, et pas forcément les plus modestes...
Certes, l'inflation des prix est permise par la baisse continue des taux d'intérêt et la politique commerciale accommodante des banques qui acceptent des durées longues et des apports personnels faibles. Bien entendu, tout le monde ne bénéficie pas de ces conditions et cette évolution creuse les inégalités et concentre les classes aisées au coeur des métropoles, repoussant sans cesse les autres catégories vers la périphérie.
Le maintien de la politique monétaire de la BCE qui a repoussé, en juin dernier, l'horizon auquel elle pourrait relever les taux d'intérêt, historiquement bas depuis 2016, va continuer à contribuer largement à cette inflation ; d’autant que Christine Lagarde, qui doit remplacer Mario Draghi en novembre, considère que la Banque centrale européenne doit maintenir sa politique de taux bas.
En attendant la conjoncture profite pleinement à l’immobilier qui apparaît toujours comme une valeur refuge, du moins tant que des acquéreurs pourront s’endetter à bon compte et que les prix poursuivront leur tendance haussière sans atteindre un niveau réellement dissuasif...
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Rénovation énergétique des logements : le CITE va laisser la place à une prime sous condition de ressources
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19/8/2019
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Après avoir fait voter, avec la loi "énergie et climat", plusieurs dispositions mettant la pression sur les propriétaires de logements énergivores (les "passoires thermiques") afin qu'ils accélère les travaux de rénovation énergétique, le gouvernement s'apprêterait dans la prochaine loi de finances à assortir de conditions de ressources les incitations fiscales actuellement en vigueur, à savoir le CITE (crédit d'impôt pour la transition énergétique), qui doit en 2020 et 2021 être transformé progressivement en prime. La réforme de ce dispositif destiné à encourager les travaux visant les économies d'énergie était prévue initialement pour 2019 et a été reportée d'un an pour cause d'impréparation. Il s'agissait même d'une promesse présidentielle du candidat Macron...
Le crédit d'impôt avait le mérite de la simplicité, mais le défaut de ne bénéficier au contribuable qui effectue des travaux que l'année suivante. En attendant, il faut faire l'avance de trésorerie ce qui constitue un frein sérieux, sauf pour les catégories les plus aisées, de fait utilisatrices principales de cette aide. Ce sont ces dernières qui devront être défavorisées par le nouveau régime car, selon le quotidien Les Echos, le gouvernement s'apprêterait à exclure dès 2020 du bénéfice du CITE les ménages des deux déciles supérieurs (20% des ménages au revenu annuel aux environs de 50.000 euros et plus), qui absorbaient près de la moitié du crédit d'impôt en montant (21,6% pour le 9ème décile et 28,1% pour le 10ème).
Le CITE serait en même temps transformé en prime, versée par l'ANAH pour les ménages des 4 premiers déciles de revenus (soit 20.470 euros de revenus annuels pour un célibataire résidant en Ile-de-France, 14.790 euros dans les autres régions). Ces ménages absorbaient 9% du CITE à ce jour. La prime serait ensuite généralisée pour les 8 premiers déciles en 2021.
Contrairement au CITE dont le taux était depuis sa simplification presque uniforme quels que soient les travaux (30% du montant des travaux éligibles), le barème de la prime en discussion avec les professionnels dépendrait de la performance énergétique des travaux, et non de leur coût (barème allant de 200 euros à 11.000 euros selon les travaux réalisés), mais aussi des revenus du foyer (définis selon trois tranches).
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Rénovation énergétique des logements : la pression monte sur les bailleurs et les propriétaires
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2/8/2019
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Après passage du projet de loi "énergie et climat" au Sénat, une commission mixte paritaire a trouvé un accord sur un texte satisfaisant les deux assemblées. Comme celui adopté par les députés le 28 juin, ce texte comporte plusieurs dispositions mettant la pression sur les propriétaires de logements locatifs, qui constituent une minorité des maisons individuelles mais la moitié des logements en copropriété, alors que pour ces derniers les travaux nécessaires à la réduction de la consommation d'énergie sont en très grande partie collectifs et ne dépendent donc pas de leur seule volonté.
Du coup, le législateur a dû reconnaître être gêné aux entournures. Ainsi, le gouvernement devra fixer par décret un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an au-dessus duquel un logement ne pourra être considéré comme "décent", et donc ne pourra être loué ; mais en copropriété, si un locataire s'avise de vouloir faire respecter son droit à un logement décent, le juge ne pourra ordonner de mesure visant à permettre le respect de ce seuil dès lors que son bailleur démontre que, "malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal". Or en copropriété, l'essentiel des travaux relève des parties communes et donc de décisions d'assemblées générales où les copropriétaires bailleurs ne sont généralement pas en odeur de sainteté. La démonstration sera donc vite faite ! Précisons aussi que cette mesure n'entrera en vigueur qu'à une date fixée par décret, et au plus tard le 1er janvier 2023, et que de surcroît les contrats de location en cours à la date d’entrée en vigueur de cette disposition n'y seront pas soumis avant leur échéance !
En attendant, la loi doit se contenter de mesures plus douces. Elles concernent essentiellement les "passoires thermiques", à savoir les étiquettes F et G des diagnostics de performance énergétique (logements qui ont une consommation énergétique primaire supérieure ou égale à 331 kilowattheures par mètre carré et par an). Une première disposition empêchera à compter du 1er janvier 2021 les bailleurs de tels logements situés dans les secteurs tendus où s’applique un plafonnement des hausses de loyers fixé annuellement par décret, d'utiliser la faculté d'augmenter le loyer au delà de l'indice IRL en cas de travaux ou de loyers manifestement sous-évalués. De même, lorsque des travaux d'économie d'énergie sont réalisés par le bailleur dans les parties privatives d'un logement ou dans les parties communes de l'immeuble, une contribution pour le partage des économies de charge ne pourra plus être demandée au locataire si le logement n'accède pas à une étiquette inférieure à F...
A plus long terme, la loi affiche l'obligation d'éradiquer les logements classés F et G : ceux-ci devront avoir disparu le 1er janvier 2028, "sauf pour les bâtiments qui, en raison de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ne peuvent faire l’objet de travaux de rénovation permettant d’atteindre une consommation inférieure au seuil mentionné ou les bâtiments pour lesquels le coût des travaux pour satisfaire cette obligation est manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien" : les critères relatifs à ces exonérations seront précisés par décret. Par exception, cette obligation ne s’appliquera qu’à compter du 1er janvier 2033 aux copropriétés en difficulté -en plan de sauvegarde, OPAH, ORCOD (opération de requalification de copropriétés dégradées), ou déclarées en état de carence...
En attendant cette échéance, les propriétaires auront l'obligation, à compter du 1er janvier 2022, en cas de vente ou de location d’un bien immobilier classé F ou G, de mentionner cette obligation dans les publicités relatives à la vente ou à la location ainsi que dans les actes de vente ou les baux concernant ce bien ; à compter du 1er janvier 2028, cette obligation se transforme en obligation de mentionner le non-respect de l’obligation dans les publicités relatives à la vente ou à la location ainsi que dans les actes de vente ou les baux concernant ce bien.
Egalement, toujours à compter du 1er janvier 2022, en cas de vente ou de location de tout ou partie d'un immeuble bâti dont la consommation énergétique primaire le classe en F ou G, le diagnostic de performance énergétique tenu à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire devra comprendre également un audit énergétique ; celui-ci doit présenter notamment des propositions de travaux permettant de monter au moins d'une lettre de l'étiquette énergétique, et dont l’une au moins permet d’atteindre un très haut niveau de performance énergétique ; il devra mentionner à titre indicatif l’impact théorique des travaux proposés sur la facture d’énergie ; il devra fournir des ordres de grandeur des coûts associés à ces travaux et mentionner l’existence d’aides publiques destinées aux travaux d’amélioration de la performance énergétique.
Enfin, les propriétaires auront à partir de cette même date l'obligation de mentionner dans les annonces de vente de lots de copropriété, y compris celles diffusées sur une plateforme numérique, pour les biens immobiliers à usage d’habitation et "à titre d’information" (en plus de l’étiquette énergétique), le montant des dépenses théoriques pour le chauffage, le froid et l’eau chaude sanitaire ; tout manquement par un professionnel à l’obligation d’information mentionnée est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3.000 euros pour une personne physique et 15.000 euros pour une personne morale ! Les bailleurs auront par ailleurs l'obligation de mentionner dans les contrats de location, également " à seul titre d’information", le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique et définis par voie réglementaire...
D'ici leur entrée en vigueur, ces mesures devront faire l'objet d'un ou plusieurs décrets d'application.
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Révision des loyers des baux d'habitation : l'IRL reflue à +1,53%
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11/7/2019
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L'IRL (indice de référence des loyers) continue son reflux au 2ème trimestre 2019, avec une valeur d'indice de 129,72, soit une évolution de 1,53% sur un an, après +1,70% au 1er trimestre, +1,74% au 4ème trimestre 2018, +1,57% au 3ème trimestre, +1,25% au 2ème , +1,05% les deux trimestres précédents... (v. notre section des indices et chiffres-clés)...
C'est l'effet de son mode de calcul : l'IRL est en effet calculé, depuis la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat, à partir de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ; il suit donc, même si c'est avec retard, les évolutions de l'inflation, ce qui laisse présager une séquence haussière d'au moins un ou deux trimestres...
Rappelons que l'IRL sert à la fixation du loyer des logements reloués après le départ d'un locataire dans les zones tendues (précisément celles où s'applique la taxe annuelle sur les logements vacants). Le bail du nouveau locataire doit mentionner le loyer du précédent et, en dehors de toute autre disposition d'encadrement, le nouveau loyer ne peut être supérieur à celui qui résulte de l'évolution de l'IRL. Aux termes du décret d'encadrement du 30 juillet 2014, les dispositions concernant les nouvelles locations s'appliquent aux logements vacants définis comme étant des logements inoccupés proposés à la location, à l'exception logique de ceux faisant l'objet d'une première location, mais aussi de ceux inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois. Par contre, le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut désormais être librement réévalué.
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37 propositions pour réconcilier propriétaires et locataires ?
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19/6/2019
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Le député Mickaël Nogal (LREM) a présenté le 18 juin à la presse son rapport « Louer en confiance » que le gouvernement lui a commandé fin décembre, dans la continuité de la loi ELAN, adoptée en 2018. Une confiance aujourd'hui altérée entre les propriétaires privés, leurs locataires et les administrateurs de biens.
Le constat est, comme d’habitude, réaliste sur « la situation inquiétante des locataires pour qui l'accès au logement est plus difficile que ce qu'il n'était hier. Et si on ne fait rien la situation va se dégrader, notamment dans les zones très tendues où les locataires sont mis en concurrence ». Le député relève également que « deux tiers des propriétaires préfèrent gérer leur bien en direct plutôt que de faire appel à une agence immobilière pour deux raisons principales : le coût des honoraires et le manque de confiance envers les agents immobiliers », alors que « la gestion directe est pointée du doigt car elle est parfois synonyme d’un plus grand nombre de discriminations, de litiges et d’infractions à la loi, du côté du propriétaire comme du locataire ».
Face à cette défiance entre l’ensemble des parties, Mickaël Nogal formule 37 propositions, destinées à encourager la mise en location de logements privés et permettre aux agences immobilières et administrateurs de biens de valoriser et renforcer leurs compétences. Parmi celles-ci on relèvera les propositions suivantes :
- un nouveau modèle de mandat de gestion obligatoire pour les agents immobiliers qui garantirait au propriétaire recourant à un professionnel « le paiement de son loyer à la bonne date, quoi qu’il arrive aux locataires » et ceci, grâce à un contrat d’assurance approprié - à créer -, libérant les agents immobiliers des critères a priori imposés par les assureurs, de façon à sécuriser totalement le bailleur contre les impayés et les dégradations. Et comme aujourd'hui, dès lors que les loyers sont garantis, il y aurait interdiction de demander une caution personnelle...
- une consignation obligatoire du dépôt de garantie auprès d’un organisme agréé, (régime inspiré des dispositions mis en place au Royaume-Uni).
- la mise en place d’une certification des services de location et gestion, « afin de valoriser les compétences réellement détenues par les agences immobilières et valoriser une expertise particulière ».
Il est également proposé sur le volet fiscal, d’attribuer une aide aux propriétaires bailleurs pratiquant des loyers modérés dans le cadre de la refonte du crédit d'impôt à la transition énergétique (CITE), qui doit se transformer prochainement en prime.
Par contre, alors qu’un amendement au projet de loi relatif à l'énergie et au climat, adopté en commission du développement durable et de l'aménagement du territoire, prévoit d'interdire à la location les "passoires thermiques" (étiquettes de performance énergétique inférieures à E) en 2025 pour les zones tendues et en 2028 pour les zones détendues, Mickaël Nogal considère que « au regard de la situation de départ, du caractère perfectible des aides publiques existantes, et après avoir analysé le dispositif mis en œuvre en Grande Bretagne » il en conclu que « cette solution présenterait plus de risques que d’avantages, même en laissant plusieurs années aux propriétaires pour se mettre aux normes ».
Le député a indiqué qu'il comptait soumettre une proposition de loi en septembre suite à ce rapport. Si les attentes des propriétaires, notamment leur hantise des loyers impayés, ont été pris en compte dans ce rapport, l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) dénonce néanmoins un « hold-up sur les propriétaires bailleurs », et déplore que la question du dépôt de garantie, auquel les propriétaires sont très attachés, n’ait jamais été évoquée dans les discussions entre l’UNPI et le député Nogal. Quant à la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) elle salue un rapport qui dresse une vision objective et juste de la situation mais considère « qu’ il aurait été plus clair et sécurisant pour l’ensemble des acteurs que les dépôts de garantie soient centralisés par les agents immobiliers, réels tiers de confiance ».
Tentative désespérée pour une confiance réciproque ? Les questions qui fâchent ne manquent pas, au risque de faire oublier que l'offre du marché locatif privé est de plus en plus décalée par rapport au besoin de logement abordable d'une part croissante de la population des locataires qui ne remplit plus les critères exigés par les propriétaires privés. Au point de voir les loyers baisser dans de nombreux secteurs par excès d'offre alors que subsiste une forte demande de logement insatisfaite !
Notons au passage une analyse pertinente qui déconstruit le mythe de l'existence d'une réserve inexploitée et mobilisable de logements vacants : seuls 130.000 logements sont répertoriés comme disponibles et habitables dans les zones tendues, autrement dit une goutte d'eau.
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Berlin veut bloquer les loyers pendant cinq ans
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18/6/2019
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Plus radicale que Paris, la capitale de l'Allemagne a fait adopter par son Sénat (Berlin est un "land" à elle toute seule) un projet de loi gelant les loyers pendant cinq ans. Le texte sera transmis à la Chambre des députés. La loi devrait entrer en vigueur au début de l’année 2020. Nettement moins élevés qu’à Paris ou Londres, les loyers ont néanmoins doublé en dix ans, en raison du même processus de métropolisation et gentrification que celui de toutes les métropoles européennes. Ce que la population accepte mal, et apparemment plus mal qu'en France quand on voit l'ampleur des manifestations récentes ! Il est vrai que la ville est dirigée par une majorité composée des sociaux-démocrates, de la gauche radicale et des écologistes...
Le gel des loyers concernera tous les logements anciens du parc privé, soit entre 1,5 et 1,6 million d'unités de location. Toute augmentation de plus de 50 centimes au mètre carré, même en cas de modernisation des appartements, devra faire l'objet d'une approbation des autorités locales. Les logements sociaux et nouveaux appartements qui n’ont pas encore été loués ne seront pas a priori concernés.
Les locataires estimant leur loyer trop élevé auront en outre le droit de le faire vérifier et de déposer un recours. Il pourra alors être abaissé au niveau d'un "loyer autorisé" s’appuyant sur un indice locatif jusqu’à présent uniquement informatif. En cas de changement de locataire, le loyer ne pourra être augmenté si les lieux ne sont pas rénovés. Et les sanctions sont autrement plus sévères que ce nous connaissons de ce côté du Rhin : toute infraction à la loi serait passible d’une amende pouvant atteindre 500.000 euros pour les propriétaires !
Ces mesures sont réclamées par une population composée de manière générale d'une part de locataires plus forte qu'en France et plus particulièrement à Berlin où le taux de propriétaires est de 18,4%, un record en Europe. Certaines associations réclament même l’expropriation de grands groupes immobiliers possédant plus de 3.000 logements dans la capitale. Une pétition a recueilli près de 77.000 signatures, et pourrait provoquer un "référendum d’initiative populaire" si elle rassemble plus de 170.000 signatures dans les quatre mois.
Voulant se refaire une santé électorale, le parti social-démocrate cherche à faire du logement abordable une cause nationale. Souvent prise pour modèle par les élites dirigeantes françaises, l'Allemagne pourrait donner à réfléchir aussi dans ce domaine...
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Le Sénat vote pour une police spéciale du logement
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13/6/2019
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Le Sénat a adopté en première lecture, le 11 juin une proposition de loi du sénateur Bruno Gilles et de plusieurs de ses collègues du groupe Les Républicains, visant à améliorer la lutte contre l'habitat insalubre ou dangereux. Après le drame de la rue d’Aubagne survenu à Marseille le 5 novembre dernier, le Sénat propose notamment de créer une police spéciale du logement. Cette police devra traiter selon une procédure identique de l’ensemble des cas de dégradation de l’habitat insalubre, en péril, indigne ou indécent.
Le volet "prévention" de la proposition de loi rend obligatoire le diagnostic technique global(DTG) pour tous les immeubles construits depuis plus de quinze ans et soumis au statut de la copropriété, avec cependant un allègement de son contenu pour les copropriétés de moins de cinquante lots principaux. Le texte prévoit également un renforcement des sanctions contre les marchands de sommeil.
Il revient désormais au Gouvernement de compléter et valider ce texte.
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Les loyers augmentent « raisonnablement » dans l’agglomération parisienne
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7/6/2019
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Issues de l’enquête annuelle de l’Olap, les données d’un premier bilan indiquent qu’en moyenne, les loyers d’habitation du parc locatif privé non meublé, ont augmenté en 2018 de 1,4% à Paris et de 1,2% sur l'ensemble de l'agglomération, soit une valeur en moyenne identique à celle de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) qui atteint 1,2% en 2018, valeur la plus élevée enregistrée depuis 5 ans.
La hausse moyenne enregistrée, du loyer entre l’ancien et le nouvel occupant du logement, est la même qu’en 2017 dans l’agglomération parisienne : 2,3%. Paris enregistre une hausse de 2,9% qui est supérieure à celle des 4 années précédentes (entre 1 et 2,1 %), et traduit pour l’OLAP une tension persistante sur le marché locatif, sans toutefois atteindre les augmentations de 7 à 11% de la période 2009-2013.
Rappelons que l’encadrement des loyers n’a été appliqué par la ville de Paris qu’entre 2015 et 2017 et n’a donc pas joué en 2018. Il s’appliquera de nouveau à partir du 1er juillet 2019. Seul le plafonnement des loyers en zones tendues qui interdit, sauf exception, de relever les loyers de locataires préexistants à un niveau supérieur à l'inflation s’applique pour tous les baux depuis juillet 2012.
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universimmo.com
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