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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Reconduction de l'encadrement des loyers dans l'agglomération parisienne
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1/9/2009
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Malgré des chiffres de l'augmentation des loyers en 2008 en net retrait par rapport à 2007, notamment ceux publiés en fin de semestre par l'OLAP (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne), mettant en évidence une hausse moyenne des loyers du parc locatif privé de 3,1% (contre 3,8% en 2007), le régime de modération des augmentations des baux en cours est une nouvelle fois reconduit !
Un décret reprend comme chaque année à l'identique le dispositif en vigueur depuis 1993. Il s'applique aux renouvellements de baux qui interviendront entre le 31 août 2009 et le 30 août 2010. Il ne s'applique qu'aux baux entrant dans le champ d'application de la loi du 6 juillet 1989, à savoir les logements non meublés loués à des personnes physiques à titre d'habitation principale. Il concerne les baux renouvelés avec le locataire qui occupait déjà le logement. En revanche il ne s'applique pas aux locations avec un nouveau locataire dont la fixation du loyer initial se fait librement entre le propriétaire et le locataire.
Lors du renouvellement de bail d'un locataire, l'augmentation du loyer est limitée à l'évolution de l'indice INSEE de révision des loyers (IRL). Elle peut toutefois être supérieure à la variation de l'indice INSEE :
- lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers constatés dans le voisinage : l'augmentation du loyer peut alors atteindre la moitié de l'écart entre le loyer déterminé par référence au voisinage et celui du logement à la date du renouvellement ;
- si le bailleur a effectué des travaux sur les parties privatives ou communes, d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer, il a le choix entre une augmentation en fonction des références (limité à la moitié de l'écart) ou une augmentation atteignant 15 % du coût TTC des travaux réalisés (ce taux est passé de 10 à 15 % lors du décret d'août 1998).
La mise en oeuvre de l'augmentation qui en résulte le cas échéant s'effectue conformément aux dispositions de l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989...
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Politique du logement : la discrétion du secrétaire d’Etat
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31/8/2009
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Aucune annonce spectaculaire du secrétaire d'Etat Benoist Apparu le 28 août aux "rencontres" d'Inxauseta, qui rassemblent chaque année le monde du logement et la presse spécialisée : selon lui grâce à la loi "MLLE" ou loi "Boutin" du 25 mars 2009, les outils nécessaires à la lutte contre la crise du logement sont là, et le plan de relance de l'économie a dégagé les financements nécessaires pour atteindre l'objectif des 120.000 logements sociaux en 2009.
Reste à mobiliser les énergies et lever les freins que le secrétaire d'Etat ne s'explique pas, ce pourquoi il va entamer dès la rentrée un tour de France des régions et des grandes métropoles. Le problème de l'hébergement n'est par contre selon lui pas encore résolu, des raisons de places disponibles non pas en quantité mais en qualité.
Quant aux autres leviers de la politique du logement, et notamment les incitations fiscales, la tendance va être de les "verdir"…
Enfin, il a aussi promis de débloquer rapidement les décrets pour la nouvelle "GRL", "un bel outil" susceptible de débloquer l'investissement locatif privé, et faciliter le logement des ménages à faibles revenus ou en situation de précarité.
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Un indice de souffrance immobilière pour anticiper le marché immobilier ?
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26/8/2009
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Un indice de souffrance immobilière pour anticiper le marché immobilier ?
Mis au point par deux économistes, Alain Bechade, professeur au CNAM, et Richard Malle, de l'université Paris-Dauphine, un nouvel indicateur, un indice de "souffrance" des ménages en investissement résidentiel, semble fonctionner de manière spectaculaire !
Présenté dans un article du numéro d'août 2009 de la revue Réflexions immobilières, éditée par l'IEIF (Institut de l'épargne immobilière et foncière), il intègre aux ingrédients habituels des indices de solvabilité des acquéreurs - évolution des prix des logements, des revenus, du coût du crédit -, un "effet patrimoine", au moyen du rapport entre le prix des logements anciens et le patrimoine moyen, permettant de prendre en compte la valorisation ou la dévalorisation de l'épargne immobilière et financière des ménages, et un "l'effet crainte", inspiré du "misery index" américain, intégrant d’une part le chômage et l'inflation, dont les évolutions inquiètent ou rassurent, et d’autre part la croissance économique et la natalité, et permettant de mesurer la propension des ménages à devenir propriétaires.
Résultat : l'indice de souffrance immobilière, calé à la valeur 100 en moyenne, sur une longue période a atteint 115 en 1991, année du retournement du cycle immobilier, et en 1993, en raison de la récession et de la montée du chômage, puis est tombé à 81 en 1999, pour remonter progressivement de 1999 à 2007et atteindre le pic de 114 en 2008 ! , cet indice connaît une ascension spectaculaire, à cause de l'effet prix-revenus, le renchérissement des logements n'étant pas compensé par la progression du pouvoir d'achat des ménages.
Selon Alain Béchade, cité par Le Monde, il faudrait une baisse des prix des logements de 25%, entre 2008 et 2010, pour retrouver un indice de souffrance supportable, proche de sa moyenne de 100". On n'en est pas encore là et Alain Béchade pronostique un ajustement pour 2010 autour de 107 ce qui permettrait tout de même au marché de redémarrer...
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Immobilier neuf : légère reprise des ventes mais les permis de construire poursuivent leur descente aux enfers
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25/8/2009
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Effet de l'entrée en vigueur du régime de défiscalisation "Scellier" ? Selon le ministère de l'écologie, qui chapeaute désormais à la fois l'urbanisme et le logement, les ventes de logements neufs se sont redressées au deuxième trimestre 2009 : +29,6% par rapport aux ventes constatées au deuxième trimestre 2008 alors que le niveau des mises en vente est en baisse de 28,9%. Du coup, fin juin, le stock de logements neufs proposés à la vente est inférieur de 22,9% à celui constaté fin juin 2008 : il s'est réduit de 97.000 à 85.000.
Dans ces chiffres, les ventes d’appartements ont augmenté de 33,0% et même de 48,8% pour les studios, 38,4 % pour les trois pièces, 28,1 % pour les deux pièces et de 22,5 % pour les quatre pièces ou plus. Par contre, les ventes de maisons n'ont progressé que de 7%, augmentation qui n'est due qu'aux maisons de 4 pièces, tous les autres types étant en recul, le plus fort étant enregistré pour les grandes maisons de 5 pièces et plus (-28,5%) !
Le déstockage amorcé risque de se poursuivre, les mises en vente allant continuer à baisser fortement en raison du ralentissement de la construction qui lui-même s'accélère. Si les chiffres des mises en chantier continuent à faire défaut - pour le 4ème mois consécutif, officiellement du fait de perturbations techniques liées à la mise en place de l'application Sit@del2, le ministère de l'écologie n'est pas en mesure de les diffuser et les promet cette fois pour le mois prochain -, l'alimentation de la construction en amont par les permis de construire continue à se tarir : sur les 12 derniers mois, d'août 2008 à juillet 2009, le nombre d'autorisations de construire délivrées a en effet encore baissé : il était de 428.000 sur 12 mois en juin et 442.000 en mai (494.000 en juillet 2008) ; il n'est plus que de 421.000 en juillet, soit une baisse de 18,7% par rapport au chiffre relevé d'août 2007 à juillet 2008. Après avoir fortement augmenté au cours des 3 dernières années, le secteur des logements collectifs marque un recul plus prononcé (-26,2%) que celui des logements individuels (-16,6%). Le segment de l'individuel groupé semble mieux résister (-4,0%).
Pour les 3 derniers mois (mai à juillet 2009), la chute est de près de 25% par rapport aux mêmes mois de 2008, eux-mêmes en baisse de 16,6% par rapport à ceux de 2007...
Sur le plan régional, les baisses les plus spectaculaires sont celles affichées par Midi-Pyrénées (-48% !), le Limousin (-39,7%), la Bretagne (-34,7%), Poitou-Charentes (-32,7%) ou Rhône-Alpes (-30,1%). A l'inverse, les autorisations de construire progressent en Haute Normandie (+16,2%), en Bourgogne (+14,6%) et dans le Centre (+14,3%) ; quant à l'Ile-de-France, elle reste stable avec +0,6%...
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Le photo voltaïque s'emballe...
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24/8/2009
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Alors que l'industrie mondiale des panneaux solaires photovoltaïques, pour avoir trop investi en capacités de production destinées à faire baisser les coûts unitaires, connaît sa première crise de croissance, les demandes de raccordement d'installations nouvelles au réseau électrique s'envolent : leur nombre, selon ERDF (Electricité réseau distribution de France) atteint pour les six premiers mois de l'année 22.826 demandes de "producteurs" (essentiellement des particuliers) contre 25.000 pour l'ensemble de l'année 2008. Le nombre de demandes avait été de 1.600 en 2006 et de 7.000 en 2007...
Les incitations fiscales et le tarif de rachat très favorable (mais pour combien de temps) ne sont évidemment pas étrangères à cet engouement. Du coup, cela provoque un engorgement des services d'ERDF, engendrant des délais de traitement de plusieurs mois : aujourd'hui le délai moyen est de 5 mois, après être monté jusqu'à huit mois fin 2008.
Les régions dans lesquelles les délais sont les plus longs sont Provence-Alpes-Côte d'Azur, Languedoc-Roussillon et la Bourgogne, qui sont aussi les régions dans lesquelles les demandes sont les plus nombreuses, du fait d'un niveau d'ensoleillement élevé.
Pour faire face à l'afflux de demandes, ERDF indique avoir fortement renforcé ses équipes de traitement des dossiers (qui sont passé d'une dizaine à plus de 100 personnes). Les procédures ont été simplifiées et un outil informatique a été mis en place en juillet pour assurer le suivi des demandes, rapporte l'AFP. Un numéro de téléphone unique a également été ouvert pour diriger les demandeurs (0 820 031 922).
Il y avait 26.300 installations de production électrique raccordées au réseau basse et moyenne tension d'ERDF fin juin 2009, soit deux fois plus que 6 mois plus tôt. 88% de ces installations sont des panneaux photovoltaïques, contre 2,3% d'éoliennes et 6,5% d'installations hydrauliques. La quasi-totalité de ces raccordements correspondent à des installations de puissance inférieure à 3 kilowatts, soit environ 25 m2 de panneaux solaires.
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Quand une hausse des tarifs EDF cache une remise à plat tarifaire
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24/8/2009
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Les tarifs réglementés de l'électricité n'ont pas fait l'objet que d'un simple réajustement le 15 août : c'est à une véritable remise à plat que le gouvernement a procédé avec la volonté de corriger des situations jugées anormales, héritées d'une tradition selon laquelle EDF vendait à perte à ses clients professionnels et se rattrapait sur les ménages... Cela se traduit avant tout par une hausse plus forte pour les entreprises (de + 2 % à + 4 % en moyenne) que pour les particuliers (+ 1,9 %). Mais plus généralement le gouvernement a aussi voulu supprimer ce que les professionnels appellent les "niches" et les "trappes", ces cas où les tarifs sont particulièrement hauts ou bas par rapport au coût réel du courant, comme les tarifs "Tempo" pour les particuliers et "Effacement jour de pointe (EJP)" pour les entreprises. Ces dispositifs prévoient des prix globalement plus faibles que les autres, mais qui montent en flèche les jours de grande consommation, pour inciter les clients à arrêter leurs appareils. Ces tarifs ont été jugés trop favorables aux clients et ont été relevés de 5 à 10%.
Au passage, le gouvernement a baissé assez sensiblement le "Tarif bleu" des clients professionnels ayant choisi l'option "heures pleines-heures creuses", rendant plus difficile la pénétration des fournisseurs alternatifs sur ce segment de marché particulièrement convoité...
Au total, 30.000 foyers ou entreprises vont voir leur facture baisser, parfois même de plus de 10%, comme pour les ménages ayant souscrit pour une puissance de 9 kilo-volt-ampère (kVA) et consommant relativement peu.
A l'inverse, certaines entreprises vont désormais payer leur électricité 20 % ou 30 % plus cher ! Egalement, les 500 000 clients de l’option Tempo, verront leur facture selon les estimations du quotidien La Tribune, augmenter de 4,7 % en moyenne. Les tarifs d'abonnement vont aussi augmenter pour les très petites installations (3 kVa), avec une progression de 138,5 % (de 21,48 à 51,24 euros HT) ! Par contre, l'abonnement diminue de 29% pour les utilisateurs de 36 kVa (de 743,52 à 528 euros HT).
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La maison à 15 euros par jour n'a plus la cote ?
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24/8/2009
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En arrivant au ministère du logement, Christine Boutin a enterré la maison à 100.000 euros de son prédécesseur, Jean-Louis Borloo. Benoist Apparu, nouveau secrétaire d'état à l'urbanisme et au logement enterrera-t-il la "maison à 15 euros par jour" chère à Christine Boutin ? On pourrait le croire à voir la présentation peu enthousiaste qui en été faite à la presse par les services du secrétariat d'Etat au logement ! Selon une porte-parole, cinq mille dossiers "à des niveaux d'avancement différents" ont été déposés depuis l'an dernier. Résultat très inférieur inférieur aux objectifs que le secrétariat d'Etat met sur le compte de la crise qui touche en premier lieu le milieu du bâtiment, tout en espérant toujours boucler trente mille dossiers d'ici fin 2010 en améliorant les dispositions du programme.
Fondée sur le dispositif du "Pass-foncier" et le principe de l'achat en deux temps - l'acquéreur rembourse d'abord la maison puis le terrain - la maison à 15 euros par jour (450 euros par mois) est complexe à mettre en oeuvre malgré ses avantages, notamment la TVA à 5,5%, en raison de la nécessité d'obtenir une subvention de la commune, et du nombre d'intervenants : outre la commune un CIL collecteur du 1%, un organisme de crédit mettant en oeuvre un PAS (prêt d'accession sociale), un constructeur, etc.
De surcroît, la première version du Pass-Foncier supposait un "portage" du terrain avec bail à construction de la part du CIL, opération lourde sur le plan juridique. Une réforme récente a permis de remplacer le bail à construction par un prêt à remboursement différé, consenti ou garanti par le CIL. Mais surtout, la loi MLLE du 25 mars 2009 a étendu le dispositif du "Pass-foncier" aux logements collectifs, ce qui motive beaucoup plus les promoteurs privés, susceptibles de réaliser des opérations de plus grande envergure...
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Le Prêt Paris Logement à 0% augmente de 50%
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24/8/2009
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Le prêt à taux zéro que la Ville de Paris a mis en place en 2004 pour compléter sous conditions de ressources le prêt à taux zéro (PTZ) national (le " Prêt Paris logement 0 %" ou "PPL 0%") va être augmenté de 50% entre septembre 2009 et décembre 2010 (1) ; destiné à aider les Parisiens à financer l'acquisition de leur résidence principale à Paris - un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux -, il passe de 24.200 à 36.300 euros pour un ménage d'une personne et de 39.600 à 59.400 euros pour un couple.
(1) Mairie de Paris : "Prêt Paris Logement 0%"
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Crédits immobiliers : fortes disparités entre les banques dans les taux d'intérêt pratiqués
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24/8/2009
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C'est ce qui ressort de la dernière livraison trimestrielle de l'Indicateur des taux de l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement) : au 17 août 2009, les fourchettes des taux fixes hors assurance pratiqués pour des prêts de 15 ans, déclarées par les 9 principaux établissements proposant des crédits immobiliers, s'échelonnaient pour le plus haut et le plus bas de 3,90 - 4,75% pour la Banque postale, la moins chère, à 4,50 - 5,20% pour le Crédit Foncier, le plus cher !
Bien entendu, précise l'ANIL, les taux proposés aux candidats emprunteurs peuvent dépendre de l'agence, de la nature de l'opération, des spécificités du prêt, de l'emprunteur ou du "prescripteur" (agent immobilier par exemple).
Cetelem annonce une fourchette de 4,20 - 5,35%, et un autre des établissements les plus chers, le Crédit Immobilier de France déclare une fourchette plus resserrée 4,65 - 5,05%. Cher aussi le Crédit Mutuel avec une fourchette de 4,45 - 5,00%. Le Crédit Agricole se situe dans la moyenne avec 4,05 - 4,75%, de même que BNP Paribas avec 4,30 - 4,90% et les Caisses d'epargne avec 4,10 - 4,90%.
Les établissements qui proposent les prêts PAS (prêt d'accession sociale éligible sous conditions de ressources actuellement élargies au FGAS, Fonds de garantie sociale) déclarent les mêmes fourchettes de taux, sauf le Crédit Immobilier de France dont le taux haut est un peu plus modéré...
Côté taux variables Concernant les taux variables, Cetelem et la Banque Postale, nouveaux venus dans le crédit immobilier, affichent des taux agressifs : respectivement 2,60 - 3,50% et 3,10%. Les autres établissements misant sur le taux révisable, redevenu aujourd'hui attractif (à condition qu'il soit capé), sont les Caisses d'Epargne avec 3,10 - 3,90%, le Crédit Agricole avec 3,20 - 3,90% et BNP Paribas avec 3,30 - 3,90%. Le Crédit Mutuel figure parmi les plus chers avec 3,85 - 4,60%, et dans une moindre mesure le Crédit Immobilier de France avec 3,85 - 4,25%, le record du plus cher étant encore décroché par le Crédit Foncier avec 4,05 - 4,75%.
A noter de la banque LCL, déclarant des taux plus hauts et plus bas quasi-identiques, est peu crédible.
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Logements de fonction des fonctionnaires : vers la fin des abus ?
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17/8/2009
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Selon des informations rapportées par le quotidien Les Echos (1), le gouvernement s'apprêterait dès la loi de Finances 2010 à mettre de l'ordre dans les privilèges de certains fonctionnaires occupant des logements de fonction de haut standing, sans forcément de nécessité de service et pour une redevance souvent très en dessous de leur valeur locative.
La liste des agents pouvant prétendre à ce privilège va notamment être réduite. Ils sont en fait de deux catégories :
- la première est celle des des agents qui occupent une "fonction de nécessité absolue de service", impliquant d'être logé dans le bâtiment où ils exercent leur fonction ou à proximité immédiate ; à cette catégorie appartiennent les concierges, les gardiens d'immeuble mais aussi les préfets. Ils ne paient pas, ou très peu de loyer, et leurs charges (électricité, eau…) sont souvent assumées par l'Etat. Leur liste va être réduite, Bercy reconnaissant qu'elle a été "étendue de manière abusive dans certains ministères", créant de grandes inégalités ; "les servitudes et contraintes justifiant des logements de fonction n'ont pas été réévaluées au regard de l'évolution des technologies,notamment les téléphones portables ou les systèmes de vidéo-surveillance", indiquait déjà en 2003 un rapport de l'inspection des finances, toujours d'actualité !
- la seconde est celle des agents qui occupent une "fonction d'utilité de service", leur logement présentant "un intérêt certain pour la bonne marche du service" (directeur de crèche, etc.) : ils paient des loyers, mais ceux-ci sont dérisoires au regard de la valeur locative de marché. Dans la plupart des cas, ils ont été établis, sur la base des loyers de la loi 1948, à des niveaux n'ayant plus aucun rapport avec le marché actuel, et sont assortis de nombreux abattements ; selon le même rapport de 2003, la valeur locative des logements de fonction représentait alors 1,4 milliard d'euros. Le montant des redevances perçues par l'Etat ne dépassait pas, lui, 30 millions d'euros. Seuls les agents titulaires de conventions d'occupation précaire (par exemple pour une mission de six mois) paient un loyer correspondant au marché. Le gouvernement prévoit donc de réactualiser les barèmes, par une disposition qui prévoira que les redevances doivent se rapprocher des prix du marché, avec des abattements proportionnés à la nécessité d'être logé. La mesure devrait être appliquée dès 2010 pour les nouveaux bénéficiaires et ceux qui changent de logement.
Selon les sources citées par Les Echos (ministères, Inspection générale des finances), le nombre de logements de fonction oscillerait donc entre 94.000 et 137.000. Les gendarmes et les militaires en occupent la majorité (60%). Ceux du ministère de l'Education nationale arrivent en deuxième place (28 %).
(1) Les Echos, 3 août 2009
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universimmo.com
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