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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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L'IRL recule encore...
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15/10/2014
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L'IRL continue encore son ralentissement au 3ème trimestre 2014 avec une valeur d'indice de 125,24, soit une hausse de 0,47% sur un an, après 0,57% au 2ème trimestre, +060% au 1er, +0,69% au 4ème trimestre 2013, +0,90% au 3ème, +1,20% au 2ème, et +1,54% au 1er (v. notre section des indices et chiffres-clés).
C'est l'effet de son mode de calcul : l'IRL est en effet calculé, depuis la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat, à partir de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ; il suit donc les évolutions de l’inflation mais avec retard : avec la reprise de l'inflation fin 2010 et son accélération fin 2011, il enregistre à présent son ralentissement continu...
Rappelons que les nouvelles valeurs recalculées de l'IRL (v. notre section des indices et chiffres-clés) sont à prendre en compte pour toutes les révisions applicables à compter du 10 février 2008. Les valeurs de l'ancien calcul restent valables pour les révisions applicables du 1er janvier 2006 au 9 février 2008, mais ont été effacées du site de l'INSEE mais sont conservées sur notre site.
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L'UFC-Que Choisir et l'ARC proposent leur contrat de syndic type
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15/10/2014
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Le décret fixant un contrat de syndic type est en préparation, en même temps que celui fixant la liste limitative des "prestations particulières" que les syndics de copropriété pourront facturer en sus du forfait annuel de gestion. Les projets doivent être soumis au Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI) nouvellement installé. Les grands syndics, notamment ceux réunis dans l'association Plurience comme Foncia, Nexity, Immo de France, Citya, etc., ont travaillé sur des projets permettant d'orienter la rédaction de ces textes. A leur tour, l'UFC-Que Choisir et l'ARC s'inscrivent dans ce processus en proposant aux syndics et aux rédacteurs des futurs textes les principes d'un contrat "Tout sauf", et un guide pour son élaboration (1).
A l'intention des rédacteurs de décrets, le guide décline 10 principes, dont le premier, un des plus importants, est que la proposition de prestation du syndic soit réellement adaptée à la copropriété, à ses caractéristiques, à son état, à ses demandes, à son niveau d'impayés, etc. Cela peut paraître banal mais dans la pratique les syndics établissent leurs propositions sur la base d'un barème général dégressif par lots principaux, et les différencient très peu par rapport aux spécificités de chaque copropriété ! A cette fin, le guide propose 3 fiches : une fiche d'identité à remplir par la copropriété demandeuse, une fiche d'identité du syndic, et une fiche des demandes spécifiques du conseil syndical, dont le syndic doit tenir compte dans son chiffrage.
Le contrat-type proposé laisse aux syndics une assez grande latitude de facturer des prestations exceptionnelles et non récurrentes, sous réserve qu'elles soient définies et tarifées de manière précise. Ces prestations peuvent concerner la participation du syndic à une ou plusieurs réunions de conseil syndical supplémentaires, une ou plusieurs visites de la copropriété supplémentaires, ou encore une ou plusieurs assemblées générales supplémentaires, pendant les heures ouvrables ou hors heures ouvrables. Le contrat devra préciser comment ces prestations pourront être facturées. Selon le guide, les vacations horaires doivent être limitées à la seule gestion des sinistres (3% maximum du montant H.T. du sinistre) et pour le suivi du dossier d'avocat pour les procédures hors sinistres. Et le temps facturé pour ces tâches devra faire l'objet de justifications lors de l'assemblée générale.
D'autres honoraires pourront être proposées au vote de l'assemblée générale sans figurer au contrat : honoraires en cas de travaux (avec justification du montant des honoraires demandés au regard de la complexité des travaux et de leur montant), pour le lancement et l'accompagnement des audits énergétiques ou des DPE (diagnostics de performance énergétique) collectifs ou encore d'audits techniques globaux, ainsi que pour la publication de modifications du règlement de copropriété ou de l'état descriptif de division.
Le contrat-type innove également en ce que le forfait annuel doit être décomposé et faire apparaître la part incluse pour des prestations optionnelles, telles que la mise à disposition d'un "extranet" (accès par internet aux informations et documents de la copropriété différencié selon les catégories de copropriétaires (membres du conseil syndical ou non), et archivage assuré par le syndic. Au cas où l'assemblée générale voterait le renoncement à l'une ou l'autre de ces prestations, le forfait devra diminuer d'autant.
Concernant le placement des fonds de travaux qui devront être alimentés à compter du 1er janvier 2017 à hauteur minimum chaque année de 5% du budget prévisionnel, il devra être explicitement mentionné dans le contrat qu'il ne pourra donner lieu qu'à une rémunération très limitée (fonction des produits financiers réellement générés, maximum 20% des intérêts perçus). A charge pour le syndic, soit de placer ces fonds sur un compte d'épargne de type livret A défiscalisé (actuellement les copropriétés peuvent ouvrir ce type de compte et l'alimenter à hauteur de 76.500 euros, sachant qu'un décret doit prochainement fixer un plafond supérieur en fonction de la taille de la copropriété), soit de placer ces fonds sur un compte sécurisé, c'est-à-dire un compte dont le déblocage des fonds (partiellement ou en totalité) ne pourra se faire que sur présentation, au dépositaire des fonds, d'un procès-verbal d'assemblée générale autorisant l'affectation à des travaux.
Le guide précise qu'en aucun cas le syndic ne pourra invoquer l'augmentation éventuelle, non certaine, de sa prime de garantie financière pour imposer des frais supplémentaires. Il devra l'anticiper et la compter dans son forfait.
Le contrat devra, toujours selon l'UFC et l'ARC, préciser par ailleurs le surcoût éventuel d'honoraires demandés par le syndic en cas de changement d'établissement bancaire voté par l'assemblée générale (en euros ou en pourcentage des honoraires de base).
L'ARC a annoncé à l'occasion de son salon "indépendant" de la copropriété qui se tient les 15 et 16 octobre, qu'il est d'ores de déjà - en attendant les décrets - accepté par de nombreux syndics de petite et moyenne taille.
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Les notaires verraient leur tarification modernisée
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8/10/2014
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Le quotidien Les Echos croit savoir que le système de fixation des tarifs réglementés des notaires devrait faire l'objet, à l'avenir, d'un avis obligatoire de l'Autorité de la concurrence, comme le recommandait le rapport de l'Inspection générale des finances (IGF). Il ne s'agit en réalité que de suivre l'article 410-2 du Code du commerce, qui stipule que "dans les secteurs ou les zones où la concurrence par les prix est limitée en raison soit de situations de monopole ou de difficultés durables d'approvisionnement, soit de dispositions législatives ou réglementaires, un décret en Conseil d'Etat peut réglementer les prix après consultation de l'Autorité de la concurrence ". La réglementation des prix relèverait à la fois du ministère de la justice, qui a la tutelle de cette profession, et de celui de l'économie, qui met pour la première fois le pied sur les plates-bandes du premier. Une remise à plat périodique des tarifs, par exemple tous les cinq ans, permettrait également d'assurer une plus grande transparence dans la relation entre le coût du service et le prix demandé au client.
Par ailleurs, la proportionnalité du tarif, qui a fait flamber les émoluments des notaires comme les prix de l'immobilier ces dernières années, devrait être conservée, mais seulement jusqu'à un certain montant. Sa suppression serait un casus belli, car cette proportionnalité garantit selon les notaires l'équilibre de leurs revenus entre des actes faits à perte et ceux bénéficiaires. Au-delà, la fixation des honoraires se ferait selon le coût réel du service, notamment en fonction du temps passé sur chaque acte. Les offices auraient également désormais le droit d'accorder des remises. "Tout en respectant l'exigence de sécurité juridique, introduire cette possibilité de manière encadrée permettrait de faire davantage jouer la concurrence entre professionnels", estime-t-on selon Les Echos au sein de l'exécutif.
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Alerte aux détecteurs de fumée non conformes
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8/10/2014
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Le 8 mars 2015, l'ensemble des foyers français devront être équipés d'un détecteur autonome automatique de fumée (DAAF). Pour les logements en location, l'installation incombe au propriétaire, qui doit s'assurer de son bon fonctionnement lors de l'établissement de l'état des lieux d'entrée de chaque locataire. Par contre, l'entretien et la vérification du bon fonctionnement de ce dispositif, ainsi que son renouvellement, si nécessaire, incombent au locataire tant qu'il occupe le logement. Toutefois, cette obligation incombe au propriétaire pour les locations saisonnières, les foyers, les logements de fonction et les locations meublées.
En raison du délai imparti, les ménages s'équipent très lentement, situation entraînant de nombreuses victimes inutiles. Les pompiers réunis en congrès à Avignon jusqu'au 4 octobre dernier ont même tiré la sonnette d'alarme : les incendies domestiques font entre 600 et 800 morts et plus de 10.000 blessés chaque année. Or selon les pompiers, seulement 20% des foyers sont équipés de détecteurs. Les foyers tardent à s'équiper et les autorités ne leur rappellent pas suffisamment qu'il faut le faire, selon les pompiers.
Cependant, à l'approche de la date limite, une nouvelle inquiétude se fait jour : le risque qu'en raison du "rush" qui se prépare, les particuliers achetent des appareils non conformes. Le Syndicat de la sécurité incendie domestique (GIDFSID), adhérent à la Fédération française des métiers de l'incendie (FFMI), recommande d'acheter des DAAF disposant d'une marque volontaire de qualité, telle que la marque NF, en plus du marquage CE obligatoire.
Un plan de contrôle des DAAF a été mis en place en 2012 par la Direction générale de la consommation (DGCCRF) afin d'encadrer et de surveiller les produits vendus sur le marché. Après des actions de contrôles sur les sites de vente en ligne, dans les grandes surfaces et grandes surfaces de bricolage, chez les installateurs et les vendeurs itinérants, plusieurs modèles ont déjà été retirés de la commercialisation car "non-conformes et dangereux". Sur les 14 prélèvements effectués en 2013, 3 lots de DAAF se sont révélés non conformes et 4 lots ont été jugés non conformes et dangereux pour non-détection des feux d'origine courante ou un niveau de puissance acoustique trop faible pour donner l'alerte.
Les professionnels dont les DAAF ont été déterminés non conformes et dangereux se sont vus enjoindre par les directions départementales concernées de mettre en œuvre des mesures correctrices. De façon générale, les professionnels ont pris des mesures volontaires permettant le rappel à des fins de destruction des lots concernés. Seul un importateur a fait l'objet d'un arrêté préfectoral visant à suspendre la mise sur le marché, à retirer, à rappeler et à détruire les détecteurs composant le lot de produits non-conformes et dangereux. Dans le cadre de cette enquête, ce sont près de 75.000 DAAF dont les lots de fabrication ont été jugés non conformes et dangereux qui ont été retirés et rappelés du marché.
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Le programme Habiter Mieux en panne de budget cet automne
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7/10/2014
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Le dispositif de l'ANAH "Habiter mieux" serait parti en sur-régime, les enveloppes allouées se révélant insuffisantes dans certaines région, sans que les opérateurs de terrain sachent s'il s'agit d'un retard de déblocage des fonds ou d'un tarissement, l'Etat envoyant des messages contradictoires qui sèment la confusion...
Lancé en 2011, le programme "Habiter mieux", financé sur le "grand emprunt" pour les investissements d'avenir, propose une aide financière aux ménages en difficulté qui veulent réaliser des travaux de rénovation énergétique. Le dispositif ne décollant pas la première année, l'Etat a pris des mesures dès 2013 pour l'accélérer, notamment en l'élargissant aux ménages ayant des ressources plus élevées que le public initialement ciblé (pour concerner près de la moitié des propriétaires occupants) et le pourcentage des travaux remboursés a été augmenté.
Parallèlement, une vaste campagne de publicité a été lancée et les opérateurs de terrain ont incité les ménages à déposer des dossiers. Les résultats ont été à la hauteur de ces efforts: au 15 juin 2014, 70.000 logements étaient rénovés alors qu'ils n'étaient que de 13.000 un an et demi plus tôt.
L'objectif fixé pour 2014 (38.000 logements) est largement dépassé et, l'ANAH a dans un premier temps revu les chiffres à la hausse pour atteindre les 43.000 à la fin de l'année. Pour s'apercevoir qu'il n'est pas possible de continuer à ce rythme...
Du coup, le 9 juillet , l'Etat a adressé une circulaire aux préfets et aux collectivités locales délégataires, afin de distinguer les publics modestes et très modestes. Elle demande aux collectivités de ne plus accepter les demandes de subventions des propriétaires modestes lorsqu'elles concernent exclusivement des travaux de rénovation énergétique, à l'exclusion des travaux de lutte contre l'habitat indigne ou dégradé, ou d'adaptation du logement au handicap. Les dossiers de ces derniers ont été mis en stand-by tandis que les ménages les plus modestes ont été épargnés.
Mais sur le terrain, ces mesures, dont le but était d'endiguer la demande, ont provoqué un mouvement d'incompréhension : les collectivités locales, qui abondent les aides de l'ANAH pour aider les ménages, ont dû donner un véritable coup de frein après avoir tout fait pour développer la demande et les associations ont fait face à des ménages désorientés, éligibles un jour et qui ne le sont plus le lendemain. Situation difficile à gérer pour des opérateurs comme le CLER (Comité de liaison des énergies renouvelables), ou la Fédération nationale Habitat et Développement, en cours de fusion avec celle des PACT, qui ont incité les ménages à réaliser des travaux, envoyé un technicien faire un diagnostic ainsi qu'un ambassadeur pour les informer. Des structures qui ont embauché pour cela et qui doivent baisser en régime, se plaignent-elles.
Il est clair cependant que le programme est victime de son succès. Les enveloppes de certaines collectivités locales sont aussi en passe d'être épuisées. Tel est le cas en Bretagne, au Jura, en Bourgogne dans la Drôme...
Situation d'autant plus préoccupante que la dynamique de la rénovation énergétique est en plein essor puisque le 29 août dernier, et que le premier ministre, Manuel Valls, a annoncé dans le plan de relance un objectif de 50.000 logements rénovés au lieu des 38 000 prévus. La directrice générale de l'ANAH, Blanche Guillemot, aurait annoncé au Moniteur courant septembre que l'agence allait bénéficier d'une enveloppe de 50 millions d'euros supplémentaires pour clore la fin de l'année. Le conseil d'administration de l'agence se réunit le 7 octobre pour réaliser les derniers arbitrages.
Reste à savoir si ce "stop and go" risque de se reproduire en 2015. Les opérateurs souhaitent prendre date pour l'éviter...
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Un nouveau baromètre des prix de l'immobilier et des premiers résultats qui détonnent
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7/10/2014
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Présenté le 2 octobre dernier, l'observatoire LPI (les prix immobiliers)-Se loger va, à l'instar de son grand frère CLAMEUR, combler une lacune criante dans la production de chiffres précis et "frais" sur les prix du marché immobilier ancien. Surtout, il va pallier la carence des notaires à produire rapidement et de manière égale sur tout le territoire des chiffres à partir des avant-contrats (promesses ou compromis de vente), les seuls à caractériser réellement le marché. Rappelons que la chambre de Paris-Ile-de-France des notaires en est encore à publier en octobre des chiffres arrêtés à fin juillet sur la base des signatures des actes authentiques, c'est-à-dire pour des transactions conclues au cours d'une période floue entre février et mai…
L'observatoire LPI-Se Loger va en fait compléter mensuellement les seuls autres chiffres "frais" fournis semestriellement par le réseau Century 21. Il est opéré sur une base de données de compromis et mandats de 1,7 millions de biens vendus (44,3% de maisons et 55,7% d'appartements), collectés auprès de 4.434 agences immobilières des réseaux CIMM immobilier, du Crédit Mutuel, adhérentes du SNPI (une des 3 grandes fédérations professionnelles) ou clientes de Se Loger ; Le Crédit Foncier, Gecina, Crédit Logement et Sogeprom complètent la liste provisoire des partenaires.
Alimentée depuis 5 ans, et opérée comme pour CLAMEUR par le professeur Michel Mouillart, de l'Université de Paris Ouest, la base de données est composée de 270.000 logements neufs (15,8% de la base - de l'ordre de 55 000 biens par an) et de 1,441 million de logements anciens (84,2% de la base - de l'ordre de 255 000 biens par an).
L'échantillon est 5 fois plus vaste que celui de Century 21 et, contrairement à ce dernier, il inclut le neuf. Il permettra l'établissement d'un baromètre mensuel, le premier présenté étant arrêté sur les transactions à fin septembre.
Les premiers résultats ont surpris car ils ne rejoignent pas le discours sur une baisse générale des prix en France ! Tout au contraire, l'observatoire révèle la persistance d'une tendance haussière : à Paris qui enregistre une hausse moyenne de 0,9% sur 3 mois et +1,7% sur un an, à Lille avec respectivement +5,9 et +1,7%, Bordeaux avec -0,6 mais +3,4% ( !), Toulouse avec +4 et +2,5%, Marseille avec +1,6 et -0,7% et Lyon avec +1,1 et +1,9%. Il y a certes des villes qui baissent comme Le Havre avec -4 et -4,5% et Reims avec -8,5 mais +3,7%...
Pour Paris, Lyon, et Marseille, les prix et tendances sont données par arrondissement. Ainsi à Paris, les prix moyens s'échelonnent de 6.442 euros par m2 dans le 19ème (en hausse de 1,7% sur un an) à 11.794 dans le 6ème (en baisse de 1,59%). A Lyon, ils vont de 2.964 euros dans le 9ème (en baisse de 1,1%) à 4.916 dans le 2ème (en hausse de 2%), et à Marseille de 1.571 dans le 15ème (en baisse de 2,59%) à 3.900 dans le 7ème (en hausse de 6,4% !)...
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Politique du logement : les Français ont des attentes fortes !
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6/10/2014
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Alors que depuis le départ de Cécile Duflot du ministère du logement, le gouvernement semble ne plus avoir de boussole, une étude du CREDOC pour le ministère du logement montre que les attentes des Français sont multiples et ne se limitent pas à l'accession à la propriété.
Classes moyennes dans l’incapacité d’accéder à la propriété, catégories modestes accablées par des charges de logement trop lourdes, jeunes ne pouvant accéder à l’autonomie résidentielle et à l’emploi, déficit de construction, frein à la mobilité résidentielle et professionnelle : la question du logement soulève de nombreux problèmes ! La population semble partagée quant aux priorités que les pouvoirs publics devraient se fixer. 21% attendent que soit soutenue en priorité l’accession à la propriété. Une proportion presque aussi importante (18%) souhaite le développement du logement social, 15% évoquent l’aide aux jeunes actifs, 15% recommandent la mobilisation des logements vacants, 14% privilégient l’aide à la rénovation des logements anciens, et 10% l’augmentation des aides personnelles...
Finalement seuls le développement du parc locatif privé et l’action pour garantir le paiement des loyers semblent moins urgents !
Les dispositifs d’accession à la propriété sont jugés plus prioritaires par les classes moyennes supérieures, les personnes en couple et celles ayant entre 25 et 39 ans. Le souhait de devenir propriétaire est souvent lié à la présence d’enfants ou au projet de construction d’une famille. Mais depuis quelques années l’augmentation des prix de l’immobilier est telle qu’il devient quasi impossible aux personnes seules d’acheter leur logement (les couples bi-actifs représentent aujourd’hui 62% des accédants à la propriété contre 35% en 1990). Les bas revenus, les classes moyennes inférieures et les jeunes ont également de plus en plus de mal à devenir propriétaires. Et finalement, ce sont les personnes déjà prêtes à acheter qui réclament le plus une action de l’Etat pour les aider.
Peu nombreux sont les locataires (du parc social ou du secteur libre) qui n’envisagent pas l’idée de devenir un jour propriétaire. Mais la contrainte financière est très forte : 22% d’entre eux indiquent que le principal levier qui les inciterait à acheter un logement serait de disposer de revenus plus importants, 23% disent, en miroir, que l’élément déclencheur pourrait être une baisse des prix d’achat des logements et les locataires du parc social soulignent que des conditions de crédit plus favorables pourraient jouer. Le CREDOC rappelle que le parc locatif est de plus en plus marqué sociologiquement : il accueille de plus en plus de ménages jeunes, célibataires, disposant de revenus modestes, de familles monoparentales, etc. Alors qu’en 1970, les locataires avaient à peu près le même niveau de vie que les propriétaires, leur revenu est aujourd’hui inférieur de 38% à celui des propriétaires. Le mouvement d’accession à la propriété qui s’est mis en place au cours des 40 dernières années s’est fait de manière hétérogène : la catégorie des locataires s’est peu à peu vidée de
ses membres les plus aisés, ceux qui ont pu accéder à la propriété malgré l’envolée des prix de l’immobilier. Les jeunes semblent les plus nombreux à désirer acquérir un logement (80% seraient incités à acheter un logement avec une des propositions contre seulement 31% des 70 ans et plus, mais ils sont les plus freinés par les contraintes financières (29% expliquent qu’ils sauteraient le pas s’ils avaient une
augmentation de revenu et 22% si les prix diminuaient).
Et si l'action gouvernementale semble de plus en plus se concentrer sur les zones tendues, les Français réclament quant à eux une action qui ne néglige aucun territoire. Les Français attendent de la puissance publique qu’elle répartisse ses efforts uniformément dans les centres-villes, les banlieues, les quartiers sensibles et les zones rurales. Le CREDOC note que les zones urbaines sensibles, dans lesquelles vivent 7,5% de nos concitoyens, recueillent 23% des suffrages, signe que l’opinion est attentive à ces espaces urbains. Une autre étude menée par le CRÉDOC montre en effet que le logement arrive en deuxième place des actions attendues vis à vis des pouvoirs publics pour renforcer la cohésion sociale...
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Les taux d'intérêt creusent encore !
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6/10/2014
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La chute des taux d'intérêt semble ne pas avoir de fin : selon les chiffres de l'observatoire Crédit Logement / CSA, les taux des prêts immobiliers du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) se sont établis en moyenne à 2,59% en septembre (2,69% pour l'accession dans le neuf et 2,57% pour l'accession dans l'ancien). Depuis le début de l'année 2014, ils ont perdu 49 points de base, et la baisse s'est même accélérée en septembre, sur un marché qui comme chaque année se redynamise après sa pause estivale.
Compte tenu des niveaux atteints et du faible espoir qu'ils laissent pour une nouvelle baisse substantielle, la part des prêts à taux variable (ou révisable) approche de zéro : 2,6% des prêts en septembre, contre 6,4% en 2013. La baisse des taux constatée depuis janvier rend ces formules nettement moins intéressantes pour les emprunteurs qu'au début des années 2010.
La durée des prêts s'est établie à 230 mois en moyenne pour l'accession dans le neuf et 222 mois pour l'accession dans l'ancien), en tendance baissière malgré une légère remontée, du fait que la "primo accession" des ménages jeunes ou modestes est toujours très faible. Elle reste à un niveau plus bas qu'auparavant, de l'ordre de 6 mois par comparaison avec la situation qui prévalait en 2011, lorsque la primo accession était particulièrement dynamique.
Le coût relatif des opérations réalisées par emprunt reste élevé, à 3,75 années de revenus en septembre, dans un contexte de faible progression des revenus des ménages.
La production de crédits est repartie à la baisse au 3ème trimestre, très en dessous su niveau atteint en 2011, malgré une remontée en 2013 après l'effondrement de 2012 (crise des dettes souveraines). Elle se situe à peine au dessus de son niveau de 2009 après la crise des subprime...
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Plafonnement des honoraires de location : des agences font de la résistance...
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6/10/2014
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Défaut grave d'information ou décision délibérée de passer outre ? Alors que le décret plafonnant les honoraires de location à la charge des locataires est entré en vigueur le 15 septembre, le site de l'Express Votre agent a testé des agences immobilières en zone tendue et relevé de nombreux manquements. Rappelons que depuis l'entrée en vigueur de la loi "ALUR" le 27 mars dernier, les professionnels intervenant dans une location ne peuvent percevoir d'honoraires de la part des locataires qu'au titre des visites, de l'étude de dossier, de la rédaction d'acte, et l'état des lieux. Depuis le 15 septembre, ces honoraires sont plafonnés en fonction de la taille du logement et de sa situation géographique : 12 euros du mètre carré TTC pour les trois premières prestations à Paris ainsi que dans certaines communes d'Ile-de-France où le marché est très tendu, 10 euros du mètre carré dans la plupart des grandes villes et 8 euros du mètre carré ailleurs. S'ajoutent 3 euros par mètre carré pour l'état des lieux où que ce soit. Et le tout à condition que le locataire ne soit pas plus facturé pour ces quatre prestations que le propriétaire, le principe étant le partage par moitié. Seuls les honoraires de recherche de locataire sont libres, mais intégralement à la charge du bailleur.
Dans la pratique, les enquêteurs de l'Express ont constaté dans un premier temps un certain nombre d'infractions sur les annonces mises en ligne sur le site internet Seloger.com. Le directeur des ventes et du marketing du site d'annonce les défend en émettant l'hypothèse que les annonces n'auraient pas été mises à jour...
Puis ils ont appelé les professionnels en faisant mine de vouloir louer un appartement et ont pu constater que, dans la pratique, la nouvelle règle n'était pas plus appliquée. Même explication : ils n'avaient pas encore pris le temps de modifier le montant des honoraires sur l'annonce. Mais d'autres ont joué la mauvaise foi, arguant que "la loi n'est pas très claire sur le sujet". Un autre aurait maintenu fermement que "le montant des honoraires pour l'état des lieux était fixe, à 150 euros".
Enfin certains, relate l'Express, ont réagi violemment à la remarque des enquêteurs insistant sur le fait que les honoraires étaient désormais plafonnés : l'un d'entre eux proposant un 14 mètres carrés à 550 euros de loyer et 580 euros d'honoraires de location, soit presque 3 fois plus que le montant maximum autorisé, aurait répondu qu'ils n'avaient pas à lui "donner de leçons" avant de leur raccrocher au nez. Un autre nous aurait proposé de discuter de tout cela "lors de la visite collective", sous-entendant que vu le nombre de candidats, il n'aurait pas de mal à trouver un locataire qui acceptera de payer. Ce qui est en fait un mauvais calcul : un locataire peut toujours accepter de payer pour avoir le logement, puis demander le remboursement du trop perçu, avec menace de plainte au pénal à la clé !
Notre propre enquête a révélé une application partielle de la loi sur 4 annonces sur 10, dont plusieurs erreurs de zone (application des tarifs de la zone Abis en zone A).
Cette situation n'est qu'à moitié surprenante : les professionnels ont très mal pris la prétention de la précédente ministre du logement, Cécile Duflot, à vouloir encadrer leurs honoraires ! Il est vrai que dans la première version de la loi, il était même question qu'ils ne puissent rien facturer aux locataires et que l'intégralité de leur prestation soit à la charge du propriétaire, ce qui avait été vécu comme une catastrophe potentielle. En effet, sous le régime précédent où toute la prestation (sauf l'état des lieux) était censée être partagée par moitié, la grande majorité d'entre eux s'étaient laissés convaincre par leurs mandants de leur faire remise de leur part, et de tout prélever sur les locataires, d'où les tarifs exorbitants pratiqués par certains avant le plafonnement ! Aujourd'hui, entendant ici et là parler de "détricotage" de la loi "ALUR", et prenant leurs désirs pour la réalité, beaucoup sont persuadés que le gouvernement va revenir sur l'ensemble des mesures, ce qui est peu probable, à moins d'une alternance politique anticipée, et encore...
A noter aussi l'avertissement de la CLCV (Confédération logement et cadre de vie), par la voix d'un de ses juristes, David Rodriguez, concernant les honoraires d'état des lieux : ils ne peuvent être facturés au locataire qu'une fois que la prestation a été effectuée, séparément des honoraires pour l'organisation des visites, la constitution du dossier et la rédaction du bail, et encore à la condition que le locataire et le propriétaire aient conjointement "mandaté" le professionnel pour le réaliser. Il est peu probable qu'une clause du bail puisse valablement établir ce mandat, le professionnel n'étant pas partie au bail. Il convient donc que le mandataire qui effectue l'état des lieux ait préalablement fait signer par le bailleur et le locataire un document autonome l'habilitant à effectuer l'état des lieux pour leur compte. A défaut, là encore, le locataire peut en demander le remboursement après les avoir payés et être entré dans les lieux...
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44 millions réclamés pour 318.000 locataires : la première action de groupe est pour… Foncia !
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1/10/2014
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La porte est désormais ouverte aux "class actions" à la française : le principe de l'action de groupe en a été créé par l'article 1er de la loi "Hamon" du 17 mars 2014 relative à la consommation. Le texte permet à une association de consommateurs représentative au niveau national d'agir en justice afin d'obtenir la réparation des préjudices individuels subis par une pluralité de consommateurs placés dans une situation similaire ou identique, et ayant pour cause commune un manquement d'un ou des mêmes professionnels à leurs obligations légales ou contractuelles à l'occasion de la vente de biens ou de la fourniture de services, ou lorsque ces préjudices résultent de pratiques anticoncurrentielles. mais il fallait un décret d'application. Il a été publié le 26 septembre avec entrée en vigueur le 1er octobre.
Or l'encre du journal officiel était à peine sèche que l'UFC-Que Choisir lançait le même jour la première action de groupe française à l'encontre du groupe Foncia, ambitionnant récupérer 44 millions d'euros d'indemnisation pour les 318.000 locataires ayant payé indûment son "service d'avis d'échéance" ou des frais de relance, facturés illégalement pendant des années, la pratique n'ayant cessé d'après l'UFC qu'au 2ème trimestre 2014.
Le groupe aurait néanmoins facturé à ses locataires ce "service" à 2,30 euros par mois, occasionnant à chaque locataire un préjudice annuel de 27,60 euros sur plusieurs années, soit un préjudice individuel total pouvant atteindre plusieurs centaines d'euros.
"Portant sur un poste de dépense contrainte, et soulignant le décalage entre la modestie du préjudice individuel des victimes et l'ampleur du bénéfice frauduleux retiré d'une pratique illicite, cette première procédure collective est la parfaite illustration de l'utilité de l'action de groupe à la française, réclamée durant des décennies", indique l'UFC-Que Choisir dans son communiqué.
En attendant le jugement devant ouvrir la voie à la réparation effective du préjudice subi par les victimes concernées, l'UFC-Que Choisir, soucieuse d'obtenir l'indemnisation du plus grand nombre, invite les locataires de Foncia sur la période 2009-2014 à conserver précieusement leurs quittances et tout document démontrant qu'ils se sont acquitté des facturations indues, justificatifs indispensables à leur indemnisation.
De même, afin de répondre aux principales questions que pourraient se poser les consommateurs, l'association a édité une foire aux questions au sujet de cette action de groupe.
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universimmo.com
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